Als de aandelenmarkt het goed doet, praten niet al te veel mensen over beleggen in onroerend goed.
Het is echter logisch - de aandelenmarkt is gemakkelijker.
U koopt enkele aandelen, u verkoopt enkele aandelen en u registreert de winsten en verliezen bij uw rendement. Het is nog makkelijker als je je houdt aan een portefeuille met drie fondsen of investeer in een pensioenrekening - veel minder papierwerk!
Vastgoed is wat lastiger. Het kopen en verkopen van onroerend goed vereist tussenpersonen en duurt meer dan de paar seconden die nodig zijn voor een aandelenhandel.
Wat als u te veel op de aandelenmarkt heeft belegd of u wilt gewoon een andere beleggingscategorie? Wat als u denkt dat de markt overgewaardeerd is en u wilt een hedge? En zo niet een hedge, gewoon een andere optie?
Vastgoed is een geweldige alternatieve investering die niet raar is (zoals begraafplaatsen, die technisch gezien ook onroerend goed zijn!).
Maar fysiek eigendom betreden kan een uitdaging en heel eng zijn. Zelfs als je de
FHA-route en slechts 3% neergezet, het is nog steeds een relatief grote kapitaalinvestering om te beginnen. En er komt nogal wat rompslomp bij kijken, bovenop het inzetten van kapitaal.Maar er zijn manieren om een voet tussen de deur te krijgen zonder enorme geldinvesteringen.
Laten we kijken.
Inhoudsopgave
- Groothandel in onroerend goed
- Fiscale pandrechten
- Crowdfunded onroerend goed
- Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's)
- Hard geld leningen
Groothandel in onroerend goed
Ik leerde voor het eerst over groothandel in onroerend goed van Alex Martinez op de Opt Out Life-podcast. De podcast is een fascinerende luisterervaring van zijn korte carrièreboog, maar Alex Martinez kreeg zijn start in de groothandel. Dat is wanneer u een onroerend goed onder contract krijgt en vervolgens de rechten verkoopt aan een andere belegger, die het van daaruit overneemt. De belegger doet de renovatie en verkoopt het of verhuurt het voor cashflow. Je krijgt betaald voor het contract. Zijn eerste groothandelsdeal leverde hem $ 22.000 op voor ongeveer 8 uur werk.
De 8 uur is een beetje bedrieglijk omdat er veel meer werk in zit. Er wordt veel tijd besteed aan het zoeken naar onroerend goed, netwerken met investeerders, het vinden van onroerend goed dat niet werkt, onderhandelen over contracten die niet werken, enz. Er komt dus een beetje overhead bij kijken waar niet per se rekening mee wordt gehouden, maar er is niet veel financiële overhead.
De financiële uitgave zou in elk serieus geld zijn dat op het contract vereist is. Wanneer u tekent, gaat u ermee akkoord om het onroerend goed op een toekomstige datum te kopen. U kunt dit soms voorkomen als u binnen een paar dagen een belegger binnenhaalt, maar dat is staatsspecifiek. U wilt waarschijnlijk investeerders in de rij hebben staan en weten wat ze nodig hebben in een deal.
(dit wordt ook wel onroerendgoedvogelhonden genoemd, of dat u een onroerendgoedvogelhond bent - dit bericht op BiggerPockets gaat dieper in op)
De echte aantrekkingskracht hiervan is als een opstapje. U kunt veel leren over de onroerendgoedsector door groothandel of vogelhond te worden. U neemt een groot deel van het werk weg dat betrokken is bij het zoeken naar deals, dus investeerders zullen waarschijnlijk proberen u te helpen meer over het bedrijf te weten te komen. Hoe beter je bent in het inschatten van renovatiekosten, hoe beter je bent voor de belegger. Als je dit wilt doen, raad ik je echt aan om het uur of zo te investeren om naar die podcast te luisteren, want Nate en Dana (de gastheren) zijn ook (tot op zekere hoogte) vastgoedinvesteerders en ze vragen wat goeds vragen.
Fiscale pandrechten
Zoals Ben Franklin ooit zei: "... maar in deze wereld kan niets zeker worden gezegd, behalve de dood en belastingen."
Voor onroerend goed is er één zekerheid: onroerendgoedbelasting. Sommige staten hebben geen inkomstenbelasting, sommige staten hebben geen omzetbelasting, maar ik ken geen enkele staat zonder onroerendgoedbelasting.
En wanneer mensen hun onroerendgoedbelasting niet betalen, legt de staat of provincie een retentierecht op het onroerend goed. Vervolgens, zoals regeringen geneigd zijn te doen, veilt het dat pandrecht omdat het de belastinginkomsten nodig heeft. De persoon die het retentierecht koopt, krijgt gegarandeerd een rentetarief, gebaseerd op lokale en staatswetten, op die investering.
Als de eigenaar van het onroerend goed niet binnen de gestelde tijd betaalt, kan de eigenaar van het belastingretentierecht beslag leggen op het onroerend goed en loopt hij voor op iedereen, inclusief hypotheken. In veel gevallen zullen de banken het retentierecht afbetalen omdat ze het huis niet willen verliezen.
ik ging naar een belastingrecht een keer geveild en het was een vrij informele aangelegenheid. Gewoon een stel mensen die rond de voorste trappen van het gerechtsgebouw van het graafschap slenteren. De meeste waren op telefoons met hun investeerders, maar het was een vrij informeel biedproces, minder spannend dan een van die geënsceneerde veilingen van opslagfaciliteiten die je op tv ziet.
ik heb gedekt investeren in fiscale pandrechten eerder, ook als u het hebt over kortetermijninvesteringen met een laag risico als u meer wilt lezen.
Crowdfunded onroerend goed
Crowdfunded vastgoed is een relatief nieuwe optie die door de JOBS-wet beschikbaar wordt gesteld. De JOBS Act, wat staat voor Jumpstart Our Business Startups Act, stelt bedrijven in staat om fondsen te werven via crowdfunding. In het geval van onroerend goed betekent dit dat een bedrijf fondsen kan werven voor een deal via de crowdfunded platforms en individuele investeerders zoals jij en ik. Er zijn nog enkele regels die moeten worden gevolgd, zoals het aantal aandeelhouders, maar dit verhoogt het aantal mensen dat erbij betrokken kan worden en hoe ze kunnen worden benaderd.
Als u een erkende belegger bent, kunt u beleggen in individuele eigendommen. Deze hebben vaak een minimum van meer dan $ 1.000, maar veel zijn beschikbaar als je ten minste $ 5.000 per deal kunt vastleggen. ik deel een lijst met de beste crowdfunded vastgoedplatforms.
Als u geen geaccrediteerde belegger bent, kunt u investeren in een "eREIT" die individuele eigendommen uitkiest om in te investeren. Hier is een lijst met de beste CRE-platforms voor niet-geaccrediteerde investeerders, waarvan mijn favorieten Fundrise en stREITwise (volledige recensie hier). Meer over die twee hieronder wanneer ik REIT's bespreek.
Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's)
Dit is waarschijnlijk de saaiste manier om in onroerend goed te investeren. 🙂
Het is om te beleggen in een REIT of REIT-fonds, zoals de Vanguard REIT (VGSLX). U belegt in bedrijven die beleggen in onroerend goed. Veel REIT's beleggen in openbare opslag of commercieel vastgoed, zoals bedrijfsparken, dus uw investering is sterk geconcentreerd in een specifieke vastgoedactivaklasse.
U kunt zich ook wenden tot enkele particuliere REIT's die beschikbaar zijn op platforms zoals Fondsenwerving en stREITwise. Ze bieden iets meer variatie in de vastgoedactivaklasse.
Bijvoorbeeld op stREITwise u kunt investeren in commercieel onroerend goed met een minimum van $ 5.000. Ze hebben een transparante vergoedingenstructuur en betalen sinds de oprichting 8-9% dividenden. Hun aanbod is erg gericht en je weet precies waar je aan begint. Dit is beschikbaar voor alle beleggers.
Hard geld leningen
Een hardgeldlening is een lening die u verstrekt aan een vastgoedinvesteerder met een stuk onroerend goed als onderpand. Het is gestructureerd als een notitie, wat betekent dat de belegger in feite een lener is en dat u niet per se in het onroerend goed "belegt". U en de lener gaan akkoord met de voorwaarden van de lening (rente, lengte van de nota, betalingen, enz.).
Ik heb dit maar één keer gedaan, met iemand die ik kende en vertrouwde, en tot nu toe is het goed gelukt. Rentetarieven liggen meestal tussen de 11-12% (hoger als risicovoller, lager is veiliger), maar ik ben niet de beste persoon om te vragen als het gaat om het doorlichten van aanbiedingen en het vinden ervan. Ik wil deze optie opnemen omdat deze beschikbaar is.
Onthoud dat u niet in onroerend goed investeert, u leent geld aan een belegger die u een vast rendement betaalt. Het is echter een zekere blootstelling aan onroerend goed.
Zodra je een paar van deze deals onder je riem hebt gekregen, heb je misschien genoeg om te beginnen met ploeteren deals voor onroerendgoedsyndicatie. Het is waar je deel uitmaakt van een groep die een investering doet. Er zijn hogere kapitaalvereisten, niet zo laag als crowdfundingsites, maar er zijn aantrekkelijkere deals.