Als u de aanbiedingen van onroerend goed in de gaten heeft gehouden, heeft u mogelijk meer afgeschermde eigendommen te koop gezien tegen een lagere prijs.
Met recordniveaus van werkloosheid en gebrek aan werkgelegenheid raken veel huiseigenaren verder achter met hun hypotheken. Momenteel is er tot en met 31 december 2020 een federaal moratorium op de meest voorkomende hypotheekprogramma's. Tenzij er verdere bescherming voor huiseigenaren is, zal de markt voor afscherming een ongelukkige stijging zien.
Sterker nog, volgens hypotheek- en vastgoedanalysebedrijf Zwarte ridder, 2,3 miljoen huiseigenaren zijn al ernstig achterstallig met hun hypotheken.
Hoe verwoestend het ook is om meer huizen af te schermen, het betekent ook dat toekomstige huizenkopers, die anders zouden worden geprijsd bij het kopen van een huis, hebben mogelijk meer toegang tot eigenwoningbezit. Dit is wat u moet weten als u overweegt een afgeschermd huis te kopen.
Het kopen van een afgeschermd huis kan een win-winsituatie zijn. U krijgt een goede prijs en (meestal) kunt u het pand gemakkelijk opknappen.
Een afgeschermd huis kopen
Er zijn veel manieren waarop u kunt koop een afgeschermd huis, afhankelijk van in welke fase van het proces de afscherming zich bevindt:
- Pre-afscherming. Veel huiseigenaren zijn bereid te verkopen voordat ze officieel zijn afgeschermd. Afhankelijk van hoeveel eigen vermogen ze hebben, moeten ze mogelijk een korte verkoop doen.
- Korte verkoop. Huiseigenaren kunnen toestemming vragen aan hun geldschieters om u het huis te verkopen voor minder dan ze aan de hypotheek verschuldigd zijn. De bank krijgt minder dan het verschuldigd is, maar keurt nog steeds vaak short-verkopen goed, omdat ze meestal minder kosten dan een executie.
- Veiling. Zodra een huis is afgeschermd, wordt het vaak door de bank geveild. Maar je hebt hiervoor contant geld nodig, en dat is geen optie voor de meeste mensen die hypotheekfinanciering nodig hebben.
- Vastgoed in eigendom (REO). Als alternatief kunnen banken het afgeschermde huis gewoon verkopen via meer traditionele markten, net als een normaal huis.
Het is meestal het gemakkelijkst om het afgeschermde huis te kopen zodra de bank het overneemt en het een REO-eigendom wordt. Dat komt omdat u de tijd kunt nemen en het hypotheekacceptatieproces kunt doorlopen. U kunt ook samenwerken met een makelaar en - belangrijker nog - onvoorziene clausules in het contract schrijven waarmee u uit de deal kunt stappen als een huisinspectie meer reparaties aan het licht brengt dan u had verwacht.
7 waarschuwingen bij het kopen van een afgeschermd huis
Het kopen van een afgeschermd huis is niet precies hetzelfde als het rechtstreeks van de huiseigenaar kopen. U koopt mogelijk een huis van een bank die het overnam nadat de vorige huiseigenaren het huis niet meer konden betalen. Dit introduceert een paar wendingen in het proces van het kopen van een huis voor u.
1. U heeft een makelaar nodig die gespecialiseerd is in afgeschermde huizen
De wereld zit vol met makelaars, zelfs je oom Bob en neef Carolyn. Maar niet iedereen is uitgerust om de nuances van het kopen van een afgeschermd huis aan te kunnen. Er zijn veel problemen die kunnen opduiken - ongeplande schade aan eigendommen, krakers, huiseigenaren die de rekening betalen en proberen het eigendom terug te vorderen, enz.
Als je serieus bent over het kopen van een afgeschermd huis, zoek dan een makelaar met extra ervaring op dit gebied. Er zijn zelfs speciale aanduidingen die sommige makelaars kunnen krijgen, zoals: Short Sales en Foreclosure Resource (SFR) of Gecertificeerd Expert in noodlijdende onroerend goed (CDPE).
2. Huizen worden verkocht "as-is"
Bij een typische woningverkoop heeft u de kans om het onroerend goed professioneel te laten inspecteren voordat u op de stippellijn tekent. Het is niet ongebruikelijk dat zich nieuwe problemen voordoen, en bij een normale transactie voor het kopen van een huis kunt u vaak met de verkopers onderhandelen om de schade te herstellen of de prijs te verlagen.
Dat is niet het geval wanneer u een afgeschermd huis koopt. Als een huisinspectie onverwachte schade aan het licht brengt, zoals de noodzaak van een volledig dak of vervanging van een septisch systeem, zijn banken vaak niet bereid om te onderhandelen. Het is een take-it-or-leave-it-verkoop.
3. Verwacht wat werk te verzetten
Het bovenstaande punt is vooral belangrijk gezien het feit dat de meeste afgeschermde huizen in feite veel moeten worden gerepareerd.
Denk er eens over na: de vorige huiseigenaren zijn het huis kwijtgeraakt omdat ze de hypotheek niet konden betalen. De kans is groot dat ze ook het routineonderhoud niet bij kunnen houden. Vanuit hun perspectief, zelfs als ze het geld hadden, wat heeft het voor zin om geld uit te geven aan reparaties, als ze weten dat ze het huis binnen een paar maanden zullen verliezen?
Je kunt geld besparen door wat zweetvermogen in te brengen (HGTV, wie dan ook?), Maar zelfs dan heb je het geld nodig om voor materialen te betalen. Dit betekent ook dat de woning mogelijk nog niet instapklaar is. Als je gaat verhuizen, moet je misschien een tijdje bouwafval verdragen. Aan de positieve kant geeft dit je echter wel de kans om het huis naar je eigen esthetiek te upgraden.
4. Mogelijk hebt u creatieve financiering nodig
Dit brengt een ander probleem met zich mee: hoe? doen betaal je voor die renovaties? Over het algemeen kun je niet zomaar een grotere hypotheek vragen om de noodzakelijke reparaties te dekken. De meeste kredietverstrekkers lenen u slechts zoveel als de huidige woning taxatie waard is, minus uw aanbetaling.
Je hebt echter een paar opties. U kunt wat geld van uw spaargeld inhouden om het contant te betalen, maar dit betekent dat u een kleinere aanbetaling heeft. Een alternatief is het krijgen van een lening bij een andere kredietverstrekker, zoals een persoonlijke lening, een 0% APR-creditcard, of zelfs een lening met eigen vermogen of een kredietlijn als u het geluk heeft om te beginnen vanuit een positie met eigen vermogen.
Tot slot zijn er enkele speciale “renovatiehypotheken” beschikbaar via Fannie Mae en andere kredietverstrekkers. Deze hypotheken eigenlijk doen kunt u een grotere hypotheek afsluiten, zodat u de verbouwing kunt betalen. Mogelijk moet u echter een hogere aanbetaling doen of een hogere kredietscore hebben om in aanmerking te komen.
5. Pas op voor pandrechten op afgeschermde huizen bij veilingen
Als je een grote pot met contant geld hebt en op dezelfde dag een huis kunt betalen, is een veiling misschien de beste keuze. Maar dan moet je je zorgen maken over een nieuwe factor: pandrechten.
Als er pandrechten aan verbonden waren (zoals van de vorige huiseigenaren die hun belastingen niet betaalden, of een vonnis van onbetaalde schulden), erft u die rekening ook.
Dit is meestal alleen het geval bij geveilde woningen. Als u een afgeschermd huis koopt als REO-verkoop, betaalt de bank over het algemeen eventuele pandrechten die aan het onroerend goed zijn verbonden af. Toch kan het de moeite waard zijn om nogmaals te controleren of u interesse heeft in een specifieke woning.
6. Wees voorbereid om snel te handelen
Je bent niet de enige met het slimme idee om een goedkoop, afgeschermd huis te kopen. De kans is groot dat er nog enkele andere kopers geïnteresseerd zijn in de woning, wat de concurrentie vergroot. Hoewel het huis met een grote korting wordt vermeld, kan deze concurrentie de prijzen nog steeds opdrijven. Het kan zijn dat u klaar moet zijn om snel te handelen, net zoals op elke hot vastgoedmarkt.
7. Wees bereid om te wachten
Aan de andere kant is er veel extra bureaucratie bij het kopen van een afgeschermd huis zodra de verkoper uw aanbod accepteert. Er is vaak extra papierwerk om in te vullen of andere complicaties.
De taxatie van de woning kan bijvoorbeeld lager uitvallen dan verwacht, waardoor het moeilijker kan zijn om voldoende financiering te krijgen voor de overeengekomen aankoopprijs. Als het een korte verkoop is, kan het ook langer duren voordat de bank de lagere verkoopprijs voor het huis goedkeurt, op basis van wat de hypotheek van de huiseigenaar momenteel waard is.
Voors en tegens van afgeschermde huizen
Het kopen van een afgeschermd huis is op zich niet per se een goed of slecht idee. Het hangt allemaal af van uw eigen doelen - bent u bijvoorbeeld bereid om financiering voor reparaties uit te zoeken om een deal te krijgen over de aankoopprijs van het huis? Bedenk ook hoe belangrijk het voor u is om zonder gedoe een “instapklare” woning te hebben.
Weeg deze voor- en nadelen zorgvuldig af en wat voor u het belangrijkste is bij het kopen van een huis.
| Pluspunten | nadelen |
| Kan een deal krijgen die lager is dan de marktprijs | Eigendom wordt verkocht "zoals het is" en is mogelijk niet instapklaar |
| Kan het huis aanpassen aan uw specificaties met reparaties en upgrades | Heeft waarschijnlijk veel reparaties en upgrades nodig |
| Vereist creatieve financiering voor reparaties en upgrades | |
| Het afschermingsproces is lang en kan mislukken |
Het komt neer op
Het kopen van een afgeschermd huis kan een win-winsituatie zijn. U krijgt een huis voor een goede prijs en (meestal) kunt u het onroerend goed weer in goede staat brengen door het op te knappen. Zolang je de deal aangaat, wetende dat het niet dezelfde ervaring is als een typische huisaankoop, is het kopen van een afgeschermd huis een geweldige manier om te beginnen met het kopen van een eigen huis of het investeren in onroerend goed.