Kā nopirkt otru māju, kas maksā par sevi

Jaunākie dati no ASV tautas skaitīšanas birojs liecina, ka mājokļu pārdošanas apjoms 2020. gada jūnijā salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi pieauga par vairāk nekā 17%, bet salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu - par vairāk nekā 13%. Tie, kuriem ir līdzekļi, lai iegādātos otru māju, ir gudri uzņemties hipotekāro parādu (vai reorganizēt savu pašreizējo parādu) mūsdienu zemo procentu vidē.

Ar zemas hipotēkas likmes uz 30 gadiem, īpašumā īres īpašums, kas “maksā par sevi”, izmantojot ikmēneša īres ienākumus, ir īpaši ienesīgs ar ievērojami zemāku hipotēkas maksājumu. Ja jūs interesē otrās mājas iegāde un izīrēšana, turpiniet lasīt, lai uzzinātu par galvenajiem jautājumiem, kas jums jāzina, slēptās izmaksas, kas saistītas ar kļūšanu par saimnieku un daudz ko citu.

Svarīgi faktori, pērkot īstermiņa īri

Jautājumi, kas saistīti ar īres mājas iegādi, ievērojami atšķiras atkarībā no tā, kur plānojat iegādāties. Galu galā, lai iegādātos slēpošanas namiņu apgabalā ar sezonālu tūrismu un apskates vietām, var būt nepieciešams citi apsvērumi nekā mājas iegāde lielā metropoles teritorijā, kur tūristi apmeklē visus gadu ilgi.

Bet ir daži faktori, kas katram potenciālajam saimniekam jāņem vērā neatkarīgi no atrašanās vietas. Šeit ir daži no vissvarīgākajiem apsvērumiem:

• Atrašanās vieta. Patērētāji īrē brīvdienu mājas gandrīz jebkur, taču jūs vēlaties pārliecināties, vai meklējat mājas apgabalā, kur īstermiņa īre ir populāra un dzīvotspējīga. Jūs varat veikt dažus pamata pētījumus AirDNA.co, īstermiņa nomas datu un analīzes pakalpojums, vai pārbaudiet konkurējošās īres maksas jūsu izvēlētajā apgabalā.
• Maksa par īpašuma pārvaldīšanu. Ja plānojat izmantot nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu, lai pārvaldītu īstermiņa īri, nevis pārvaldītu to pats, jums vajadzētu uzzināt, cik citi īpašnieki maksā par pārvaldīšanu. Salīdziniet arī savas otrās mājas sarakstu maksas ar tādu platformu kā Airbnb vai VRBO.
• Nodokļi. Īpašuma nodokļi var būt lielāki par otrajām mājām, jo ​​jūs neesat tiesīgs saņemt atbrīvojumu no viensētas. Tas nozīmē augstākas fiksētās izmaksas katru mēnesi, kas var apgrūtināt hipotēkas segšanu ar ienākumiem no īres.
• Konkurence. Pārbaudiet, vai jūsu apsvērtā nomas platība ir pilna ar konkurējošiem īres maksājumiem, kas nekad nav pilni. Šo informāciju varat atrast VRBO vai Airbnb, aplūkojot dažādus īres maksājumus un pārbaudot to rezervēšanas kalendārus.
• Iespējamās īres maksas. Pārbaudiet nomas vietnes, lai uzzinātu, cik daudz jūs varētu iekasēt par savu otro māju katru nakti, nedēļu vai mēnesi.

5 soļi, lai izīrētu otro māju

Pirms otrās mājas iegādes veltiet laiku dažādu scenāriju veikšanai, izmantojot reālus skaitļus, pamatojoties uz jūsu mērķēto īres tirgu. Turpmāk norādītās darbības palīdzēs jums sagatavot savu īpašumu īstermiņa īres tirgum.

1. Izpētiet tirgu

Pirmkārt, jūs vēlaties iegūt vispārēju izpratni par īres tirgu, kurā ieejat. Cik maksā vidējā īstermiņa īre par katru nakti vai nedēļu? Kāda ir vidējā īres telpu vakances likme gadā?

Izpētiet savu vietējo īres tirgu, vidējo īres cenu jūsu reģionā, dažādas konkurējošas īres iespējas un daudz ko citu.

Darbības vienums: Iedziļinieties šajos skaitļos, izmantojot AirDNA.co. Vienkārši ievadiet pasta indeksu vai pilsētu, un jūs uzzināsit vidējo nakts likmi, noslogojumu, ieņēmumus un daudz ko citu. Lai gan dažām vietnes funkcijām ir nepieciešams ikmēneša abonements, jūs varat bez maksas uzzināt pamatinformāciju par savu īres tirgu.

2. Ziniet savus numurus

Pirms otrās mājas īres jums jāzina virkne reālu skaitļu, tostarp:

• Vidējā nakts maksa
• Vidējais noslogojums
• Fiksētās izmaksas, piemēram, hipotēkas maksājums, nodokļi un īres apdrošināšana
• Maksa par īpašuma pārvaldīšanu un tīrīšanas izmaksas starp īrniekiem
• Papildu fiksētas izmaksas tādām lietām kā atkritumu savākšana, piekļuve internetam un kabeļtelevīzija
• Izmaksas par jūsu telpas mārketingu platformā, piemēram, VRBO vai Airbnb, kas varētu būt fiksēta maksa vai 3% no nomas maksas atkarībā no platformas

Jūs izmantosit šos skaitļus, lai noskaidrotu savas otrās mājas vidējās ikmēneša darbības izmaksas un iespējamos ienākumus. Vispirms neizpildot šos numurus, jūs nonākat situācijā, kad jūsu īstermiņa īre nav jāmaksā par sevi un kur jums katru mēnesi jāpapildina darbības izdevumi.

Darbības vienums: Apkopojiet visas izmaksas, kas saistītas ar jūsu īstermiņa nomas darbību, un pēc tam saskaitiet visu ar mēneša un gada skaitļiem, kurus varat plānot.

3. Pērciet pareizo apdrošināšanu

Ja plānojat izmantot savu otro māju kā īstermiņa īri, jums būs jāiegādājas atvaļinājuma īres apdrošināšana. Šis mājokļu īpašnieku apdrošināšanas veids atšķiras no tā, ko jūs iegādātos savai galvenajai dzīvesvietai. Tas ir pat unikāls no saimnieka apdrošināšanas seguma, jo jums ir jābūt apdrošinājumam savai otrajai mājai un tās saturam.

Dažas brīvdienu īres politikas ļauj jums maksāt par izmantošanu, un tās nodrošina māju īpašnieku apdrošināšanas priekšrocības (piemēram, īpašuma segums, atbildība un citi), kā arī īpaša aizsardzība, ja jūsu īpašums tiek izīrēts trešdaļai ballīte.

Darbības vienums: Iegādājieties māju īpašnieku apdrošināšanas plānu, kas īpaši paredzēts brīvdienu īrei. Skatiet mūsu populārākās izvēles labākās māju īpašnieku apdrošināšanas kompānijas tur ārā.

4. Izveidojiet īpašuma pārvaldības plānu

Ja dzīvojat netālu no otrās mājas, iespējams, vēlēsities to pārvaldīt pats. Šai opcijai nav nekas nepareizs, taču jums vajadzētu plānot zvanu saņemšanu un problēmu risināšanu jebkurā diennakts laikā.

Daudzi īstermiņa īres īpašnieki maksā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumam, lai sazinātos ar saviem īrniekiem, pārvaldītu katru īres periodu un risinātu visas uznirstošās problēmas. Īpašuma pārvaldnieki var arī izveidot tīrīšanu starp katru nomu un palīdzēt ar jūsu īpašuma mārketingu.

Darbības vienums: Izveidojiet īpašuma pārvaldības plānu un ņemiet vērā visas izmaksas. Lielākā daļa īpašumu apsaimniekotāju pastāvīgi iekasē 25% līdz 30% no īres izmaksām, tāpēc jūs nevarat ignorēt šo īstermiņa nomas sastāvdaļu.

5. Tirgojiet savu telpu

Pārliecinieties, ka esat pareizi pārdevis savu vietu, kas parasti nozīmē maksāt par profesionālām fotogrāfijām un izveidot precīzu, uzaicinošu ierakstu jūsu izvēlētajās platformās. Jūsu nekustamā īpašuma pārvaldnieks var palīdzēt jums izveidot brīvdienu īres mārketinga plānu, taču jūs varat izgatavot šo sava blakus biznesa komponentu, ja esat informēts par tehnoloģijām un plašsaziņas līdzekļiem.

Darbības vienums: Nomājiet fotogrāfu, lai uzņemtu profesionālus nomas fotoattēlus un izveidotu nomas aprakstu un ierakstu.

Īstermiņa nomas iegādes riski

Kļūstot par saimnieku, tas nav no sirds. Daudz kas var noiet greizi, taču šeit ir galvenie plānotie riski:

• Valdības šķēršļi. Galamērķos no Ņujorkas līdz Barselonai valdības amatpersonas ir vērsušās pret īstermiņa īri un mēģinājušas ierobežot savas darbības iespējas. Jauni noteikumi varētu padarīt jūsu uzņēmuma vadīšanu dārgāku, grūtāku vai pat neiespējamu.
• Jūsu mājas var tikt sabojātas pēc remonta. Ja lasāt Airbnb ziņojumu dēļus un citus saimnieku forumus, jūs atradīsit nebeidzamu piedāvājumu murgu nomas stāsti par māju izmešanu atkritumos un īres maksu par tūkstošiem dolāru bojājumus.
• Mājokļu tirgus sabrukums. Ja mājokļu tirgus atkal sabruks tāpat kā 2008. gadā, iespējams, ka laikā, kad arvien grūtāk ir atrast īrniekus, jūs esat parādā vairāk, nekā ir vērts jūsu otrās mājas.
• Paļaušanās uz tūrismu. Kā mēs esam redzējuši pandēmijas laikā, apstākļi, kurus mēs nevaram ietekmēt, ceļojumus un tūrismu var apstādināt. Tā kā īstermiņa īre parasti ir atkarīga no tūrisma, lai paliktu virs ūdens, ceļojumu samazināšanās var ātri ietekmēt jūsu uzņēmuma dzīvotspēju.
• Augstas pastāvīgās izmaksas un maksas. Augstāki īpašuma nodokļi, īpašuma apsaimniekošanas maksa, tīrīšanas maksa un uzturēšanas izmaksas ilgtermiņā var padarīt īstermiņa nomas darbību dārgu. Ja jūs neuzskaitāt visas saistītās izmaksas un nodevas, jūs varat zaudēt naudu brīvdienu mājās, nevis likt īpašumam „maksāt par sevi”.

Bottom Line

Īstermiņa īre var būt dzīvotspējīga biznesa iespēja atkarībā no tā, kur vēlaties iegādāties, un vietējā īres tirgus īpatnībām. Bet pirms lēciena veikšanas jāņem vērā daudzi faktori.

Pirms ieguldāt simtiem tūkstošu dolāru, pārdomājiet visas iespējamās izmaksas un riskus. Jūs vēlaties pārliecināties, ka esat veicis visaptverošu izpēti un izmantojis skaitļus katram iespējamajam scenārijam, lai pieņemtu apzinātu lēmumu.