Šis ir Brendona Tērnera viesis no BiggerPockets.com
Tšeit ir daudz veidu, kā pensionēties bagāti.
Krājumi, kopfondi, celtniecības uzņēmumi un daudzi citi “ieguldījumu līdzekļi”, kurus varat izmantot, lai jūs aizietu relaksējošā un bagātā pensijā.
Tomēr, lai gan lielākā daļa profesionāļu saprot, ka ietaupot labu daļu no jūsu algas un ieguldot to akciju tirgū var palīdzēt jums tur nokļūt, daudzi nesaprot, kā šajā portfelī pievienot nekustamo īpašumu, nebeidzot nogurušu, aizņemtu saimnieku ar vairāk problēmām nekā laiks.
Šī iemesla dēļ es vēlos šodien dalīties ar jums savās domās par to, kā jūs varat pievienojiet savam portfelim ieguldījumus nekustamajā īpašumā lai paātrinātu ietaupījumus, pievienotu savu neto vērtību un aizietu pensijā, izmantojot lielāku ieguldījumu portfeli.
Investīciju pamati nekustamajā īpašumā
Pirms pārāk dziļi iedziļināties nekustamā īpašuma investīciju “specifikā”, ļaujiet man ātri sniegt jums īsu pārskatu par to, kā cilvēki pelna naudu nekustamajā īpašumā.
Visvienkāršākajā nozīmē lielākā daļa investoru pērk īpašumu, meklējot divas lietas:
- Naudas plūsma - papildu ienākumi, kas paliek pāri pēc visu izdevumu apmaksas;
- Atzinība - pašu kapitāls, kas veidots, palielinoties īpašuma vērtībai un/vai aizdevums tiek atmaksāts.
Acīmredzot ir citas intereses, piemēram, nodokļu atvieglojumi alternatīvas ieguldījumiem akciju tirgūvai personīgās vajadzības (piemēram, rūpes par vecāka gadagājuma vecākiem), bet primārā, naudas plūsma un vērtības pieaugums ir divi faktori, kas veicina labu ieguldījumu nekustamajā īpašumā. Daži investori vairāk koncentrējas uz maksimālās naudas plūsmas sasniegšanu, bet citi galvenokārt tiecas uz vērtības pieaugumu.
Lai gan abi termini ne vienmēr ir pretrunā viens otram, parasti jūs atradīsit, ka īpašumiem ar lielāku naudas plūsmu ir mazāka iespēja saņemt atzinību, jo tie atrodas vairāk “pārvaldības intensīvākās” vietās, kuru vērtība nepalielinās ātri.
Tādējādi kā potenciālais investors ieguldījums nekustamajā īpašumā, kurā vēlaties iesaistīties, lielā mērā būs atkarīgs no jūsu stratēģijas, personības un laika grafika.
Personīgi es uzskatu, ka pirkšana balstās tikai uz naudas plūsmu, BET pērkot apgabalos, kur ir iespējama vērtības pieaugums.
Es negribu īpašumu, kurā esmu noraizējies, ka mani nošauj tikai braukšanas dēļ, bet man ir svarīga arī stabila ieguldījumu atdeve katru mēnesi.
Galu galā ieguldījuma veids ir atkarīgs no jums, bet es ļoti iesaku (vismaz sākumā) plānot naudas plūsmai un novērtē “glazūru uz kūkas”. Tādā veidā jūs nodrošināsiet ienesīgu ieguldījumu ar minimālu risks.
Nekustamā īpašuma ieguldījumu veidi:
Esmu pārliecināts, ka pazīstat kādu, kam pieder, vai varbūt jums jau pieder īre vienai ģimenei.
Lieliski! Tomēr nejauciet domu par vienģimenes māju kā vienīgo spēlētāju nekustamā īpašuma investīciju jomā.
Patiesībā ir daudz dažādu iespēju, ko varat izmantot, lai ieguldītu nekustamajā īpašumā, ar dažādām grūtībām, risku, atlīdzību un laiku.
Un atcerieties, ka gandrīz visas iespējas šeit var iegādāties kā parastu sarakstu, īsu pārdošanu vai ierobežošana.
Tagad apskatīsim dažus no tiem:
Vienģimenes mājas
Kā minēts iepriekš, šis ir visizplatītākais nekustamā īpašuma veids, kas ir pazīstams lielākajai daļai cilvēku. Vienas ģimenes mājas ir jaukas, jo tās ir viegli iegādāties, viegli pārdot, viegli finansēt un viegli īrēt. Cilvēkiem vienmēr ir nepieciešams kaut kur dzīvot, tāpēc vienģimenes mājas var nodrošināt drošību un pienācīgas novērtēšanas iespējas.
Tomēr vienģimenes mājas arī ne vienmēr nodrošina vislielāko ieguldījumu atdevi (vērtības pieaugums vs. naudas plūsma), slikti īrnieki var viegli iznīcināt, un, pieaugot konkurencei nekustamā īpašuma tirgū, var būt grūti atrast īpašumus, kas atbilst jūsu kritērijiem.
Mazi daudzģimeņu īpašumi
Šīs īpašības ietver dupleksus, tripleksus vai 4-pinumus, un tās ir atrodamas gandrīz visās Amerikas kopienās-dažās apkaimēs daudz vairāk nekā citās.
Šo īpašumu priekšrocība ir tāda, ka tos ir viegli iegādāties, finansēt un pārdot tāpat kā vienas ģimenes īpašumus, bet ar mazāk konkurenci (lielākā daļa mājokļu pircēju nemeklē šo veidu) un “apjomradītus ietaupījumus”, kas saistīti ar vairāk nekā vienu vienība.
Šie īpašumi var būt “intensīvāki pārvaldībā” nekā vienģimenes mājas, taču, ja tie tiek iegādāti pareizi, tie var nodrošināt labu naudas plūsmu un stabilu ieguldījumu atdevi.
Lieli daudzģimeņu īpašumi
Šie ir lielie dzīvokļu kompleksi, kurus jūs redzat, sākot no 5 vienībām līdz simtiem. Šie īpašumi tiek finansēti, izmantojot pilnīgi citu banku nodaļu (nevis komerciālu, bet gan banku) mājokļu aizdevumi), un tiem var būt nepieciešami pirmie maksājumi, īsāks termiņš un lielāki procenti likmes.
Šos īpašumus parasti pārvalda profesionāls nekustamā īpašuma pārvaldnieks (vai dzīvojošs pārvaldnieks, kā tas ir manā 24 dzīvokļu kompleksa gadījumā), tādējādi nodrošinot vairāk “praktisku” ieguldījumu.
Komerciālie ieguldījumi
Komerciālie īpašumi svārstās no tirdzniecības centriem, veikaliem, restorāniem un daudz ko citu. Līdzīgi finansējot lielus daudzdzīvokļu īpašumus, 20–40% ir tipiskās pirmās iemaksas prasības, un atkal tirdzniecības nodaļa ir tas, ar kuru vēlaties runāt bankā.
Komerciālā īpašuma priekšrocības ir ilgtermiņa nomas līgumi, taču vakances bieži var svārstīties no mēnešiem līdz gadiem.
Nodokļu apgrūtinājumi
Ja nekustamā īpašuma īpašnieks atsakās maksāt nodokļus, pašvaldības pašvaldība var uzlikt ķīlu par īpašumu, pārdodiet šo ķīlu kādam investoram, un tad investors var saņemt procentus par naudu parādā. Šī sistēma patiešām var būt “bez tualetes” metode ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, taču mācīšanās atrast pareizos nodokļu apgrūtinājumus var būt māksla pati par sevi.
Piezīmes
Vēl viena ieguldīšanas metode, nebūdama “īpašniece” - nekustamā īpašuma piezīme tiek izveidota, kad aizdevējs finansē nekustamā īpašuma darījumu un saņem procentus no šī aizdevuma. Šīs piezīmes var veikt, pirkt vai pārdot tāpat kā nekustamo īpašumu.
Šāda veida ieguldījumi var būt gandrīz pilnīgi “pasīvi”, taču var radīt risku, ka aizņēmējs nepildīs aizdevumu, un tam būs nepieciešama dārga ierobežošana.
Hipotekāro parādzīmju pirkšana un pārdošana ir ļoti līdzīga ieguldījumiem vienādranga aizdevumos, kas patīk uzņēmumiem Kreditēšanas klubs un Prosper.
Ieguldījumi nekustamajā īpašumā
Vai izmantot sviras vai nē, tas ir jautājums.
Ieguldījumi nekustamajā īpašumā piedāvā unikālu priekšrocību salīdzinājumā ar lielāko daļu citu ieguldījumu veidu - un tas ir sviras spēks. Protams, ar akcijām jūs varat iegādāties ar minimālu peļņu un pievienot kādu sviras efektu, taču to atļauj tikai nekustamais īpašums pērciet ar tikai 20% samazinājumu (10% ar dažām programmām un 3,5%, ja plānojat dzīvot īpašumā.)
Tas nozīmē, ka jums ir iespēja saņemt 100% novērtējumu, bet jums ir jāmaksā tikai par 20% īpašuma. Tomēr tas nozīmē arī to, ka jums ir iespēja zaudēt 100% no vērtības krituma, ja cenas samazināsies, pilnībā dzēšot jūsu iemaksu.
Personīgo finanšu aprindās joprojām notiek lielas debates par to, vai parādu izmantot kā sviras līdzekli, piemēram, ieguldījuma īpašuma atlikušo daļu nolaišana par 20% un finansēšana ir laba ideja vai nē. “Gudro parādu” izmantošanas piekritēji aplūko matemātiku un norāda, ka, ja jūs varat aizņemties, teiksim, 5% un 15% - jūs iznāksit uz priekšu. Turklāt, piesaistot savu naudu un atrodot neticamu darījumu, kas nodrošina labu naudas plūsmu - jūsu ieguldījumu atdeve var būt milzīga.
Tomēr parādu un sviras pretinieki aplūko problēmu, ko parāds rada lielākajai daļai patērētāju, un norāda ka, kā Deivs Remzijs labprāt saka: “100% ierobežojumu pagājušajā gadā notika cilvēkiem ar hipotēku. ”
Izvēle izmantot vai neizmantot sviras ir stingri personiska, un tas ir jāizlemj starp jums, jūsu ģimeni un jūsu personīgo finanšu stāvokli. Neatkarīgi no tā, vai izvēlaties izmantot parādu vai nē, es ļoti iesaku pirms naudas nogremdēšanas uzzināt visu iespējamo par savu paredzēto ieguldījumu avēniju - lai jūs maksimāli palielinātu savas izredzes gūt panākumus un peļņu.
Izveidojiet savu plānu
Kad esat atklājis savu īpašo nekustamā īpašuma investīciju nišu un izlēmis, kā plānojat finansēt savu darījumu, nākamais solis ir plāna sastādīšana. Kā es parasti saku, jūs nebraucat no Kanādas uz Peru, zinot tikai to, ka tas ir dienvidos - jums ir nepieciešama ceļa karte, plāns. Karte ļauj jums atrast pareizo ceļu, prom no strupceļiem, un palīdz viegli redzēt, kur atrodas nākamā pietura.
Izvēloties ieguldījumus nekustamajā īpašumā, plāns ir tikpat svarīgs. Jums jāizlemj, kāda veida nekustamā īpašuma investīcijas vēlaties īstenot (kā mēs apspriedām iepriekš) un kā jūs plānojat finansēt šo ieguldījumu (arī minēts iepriekš.) Tālāk - ir svarīgi savā plānā definēt savas finanšu prasības šim ieguldījumam kā labi.
Aprēķins, ko man patīk izmantot, pētot iespējamo ieguldījumu nekustamajā īpašumā, ir pazīstams kā “50% noteikums”. Šis īkšķa noteikums norāda, ka jebkuram ieguldījumam nekustamajā īpašumā izdevumi parasti būs aptuveni 50% no kopējiem ienākumiem, neskaitot parādu maksājums. Tas nozīmē, ka, ja četrplakšu ienākumi ienesīs USD 2000 mēnesī, varat pieņemt, ka USD 1000 mēnesī izdevumos, atstājot jums USD 1000 kā naudas plūsmu (ja hipotēka netika ņemta) vai samaksāt hipotēka. Ja jūsu parāda maksājums bija 600 ASV dolāru mēnesī, šajā brīdī varat sagaidīt 400 ASV dolāru naudas plūsmu.
Izmantojot šo īkšķa noteikumu (un atcerieties, tas ir tikai īkšķa noteikums, nevis evaņģēlija patiesība, tāpēc noteikti vienmēr norādiet precīzus skaitļus par jebkuru konkrētu īpašumu, kuru analizējat), jūs varat noskaidrot savu ieguldījumu atdevi un izlemt, vai īpašums ir vērts vajāšana. Iepriekš minētajā piemērā, ja es būtu samaksājis 20 000 ASV dolāru par pirmo iemaksu par šo īpašumu, kas naudas plūsmā piegādāja 400 USD mēnesī (4800 USD gadā) es aplūkotu 24% naudas atdevi no ieguldījumiem no šī īpašuma, neieskaitot turpmāko peļņu no atzinību.
Nosakot savus finanšu kritērijus, jūs varat ātri izsijāt 90% nekustamā īpašuma piedāvājumu nav labi darījumi, un koncentrējieties tikai uz tiem, kas nodrošinās jums tādu ieguldījumu atdevi, kādu jūs meklējat priekš.
Pašpārvalde vs. Īpašuma pārvaldība
Visbeidzot, jums jāizlemj, vai vēlaties pats pārvaldīt savu īpašumu.
Ja vēlaties vienlaikus iegādāties vienu ģimenes māju un jums ir daudz brīva laika, to nav pārāk grūti izdarīt. Tomēr, ja plānojat iegādāties vairākus īpašumus un palielināt savu ieguldījumu portfeli - vai vienkārši nav daudz laika, noteikti plānojiet labu īpašuma pārvaldību un budžetu attiecīgi.
Paturiet prātā, ka lielākā daļa manis iegādāto īpašumu ir bijuši banku repo darījumi, kurus es nopirku pēc tam, kad saimnieks zaudēja bankai savu īpašumu. Tas pierāda, ka ne vienmēr ir viegli būt saimniekam un ir viegli iekļūt galvā. Ja vien jums nav pacietības risināt sarežģītas īrnieka situācijas un zināšanas, kā pareizi rīkoties - es ļoti ieteiktu iegūt kvalificētu nekustamā īpašuma pārvaldnieku.
Ja plānojat pārvaldīt sevi, noteikti pārbaudiet īrniekus, atzīstot, ka tas tā ir labāk gaidīt īsto īrnieku, nevis ievietot sliktu īrnieku, kas vēlāk radīs milzīgas finansiālas sekas problēmas. Lai iegūtu papildinformāciju par īrnieku pārbaudi, noteikti apskatiet otro garāko ziņu, ko jebkad esmu uzrakstījis: "Īrnieku pārbaude: galīgais ceļvedis.”
Kurp doties no šejienes
Neatkarīgi no tā, kāda veida nekustamā īpašuma investīcijās plānojat iesaistīties, es ļoti iesaku jums izpētīt visu iespējamo, lai būtu labs investors, pirms ieguldāt tajā naudu. Ieguldījumi nekustamajā īpašumā nav tik pasīvi kā citi ieguldījumu instrumenti, taču peļņa var pārspēt lielāko daļu citu ieguldījumi no ūdens, ja tie tiek izdarīti pareizi un kad jums ir izveidots pamatīgs plāns un ar kuriem jūs veicat ieguldījumus inteliģence. Naudas plūsma, ko saņemat no saviem īpašumiem, var ātri pievienot jūsu krājkontam tūkstošus, un par to nav jāstrādā dienas darbs. Tas var palīdzēt ātrāk aiziet pensijā vai vismaz aiziet pensijā ar lielākiem ienākumiem, lielākiem aktīviem un lielāku pieredzi.
Tur ir daudz grāmatu, aplāžu, forumu, emuāru, nekustamo īpašumu klubu un citu lieliskas izglītības avotu, un lielākā daļa no tiem ir bezmaksas. Informācija ir demokratizēta, tāpēc izmantojiet lieliskos tiešsaistes resursus. Jums nav jākļūst par ekspertu, bet, kad esat izvēlējies savu īpašo ieguldījumu ceļu nekustamajā īpašumā - vismaz iepazīstieties ar šo konkrēto nišu. Iedziļinieties, uzdodiet jautājumus (piemēram, komentāru sadaļās zem tādām episkām ziņām kā šī... mājienu mājiens ...) un iepazīstieties ar dažiem vietējiem investoriem, kuri var palīdzēt nokļūt no pašreizējās vietas līdz vietai, kur vēlaties būt.
Jūsu pensija ir jūsu, lai padarītu to, ko vēlaties. Nebaidieties savam portfelim pievienot jaunu transportlīdzekli, un, cerams, esmu norādījis, ka šim transportlīdzeklim jābūt nekustamajam īpašumam.
Ļaujiet man zināt zemāk esošajos komentāros, ja ieguldāt kādā nekustamajā īpašumā - kāpēc vai kāpēc ne - un citus jautājumus vai komentārus, kas jums varētu rasties.
Brendons Tērners ir aktīvs nekustamā īpašuma investors un sociālā tīkla BiggerPockets.com vecākais redaktors. Brendonam patīk rakstīt episkus garus emuāra ierakstus, piemēram, viņa Rocket Lawyer.com apskats vai vispopulārākā bezmaksas tiešsaistes e-grāmata Galīgais iesācēju ceļvedis ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.