Cadre Review 2022: uz datiem balstīti ieguldījumi komerciālā nekustamajā īpašumā

Nekustamajā īpašumā ieguldīšanas jaunuzņēmums Cadre nodrošina akreditētiem investoriem tiešo investīciju piekļuvi komerciālajam nekustamajam īpašumam.

Uzņēmums izmanto nodokļu priekšrocības, veicot ieguldījumus iespēju zonā. Tam ir arī uz datiem balstīta pieeja nekustamā īpašuma iespēju atrašanai, un tā atbalsta tehnoloģiju kā līdzekli, lai izjauktu tradicionālo kopfinansēšanas sistēmu.

Taču liela daļa plašsaziņas līdzekļu uzmanības, kas saistīta ar Cadre, ir bijusi par tās dibinātājiem un saistību ar Balto namu. Un, ņemot vērā augsto ieguldījumu minimumu un dažas izvēles iespējas, maz ticams, ka tā būs labākā izvēle, lai savam portfelim pievienotu nekustamo īpašumu.

Cadre plusi un mīnusi

Kas ir Kadrs?

Kadri ir reklāma investīcijas nekustamajā īpašumā platforma, kas sākās 2014. gadā. Uzņēmumu dibināja Raiens Viljamss, un tas ir pazīstams ar savu iespēju zonas fondu, kura mērķis ir investēt zonās ar zemākiem ienākumiem, lai piesaistītu nodokļu priekšrocības pēc izmaiņām 2017. gada likums par nodokļu samazināšanu un nodarbinātību.

Taču Kadrs ir pazīstams arī ar saviem agrīnajiem sakariem ar Džaredu Kušneru, bijušo 45. prezidenta Donalda Trampa vecāko padomnieku.

Kušners bija Cadre agrīnās stadijas investors, un Džošua Kušners, Džareda brālis, pat palīdzēja atrast Kadru. Abi brāļi Kušneri ieguva padomdevēja pienākumus, taču saistība ar Balto namu radīja bažas par iespējamiem interešu konfliktiem, kad Kadre piesaistīja naudu no ārvalstu investoriem. Šis konflikts noveda pie tā, ka Džareds Kušners iepriekš plānoja atteikties no Cadre aizkavē viņa lēmumu Covid dēļ.

Skaidri sakot, Cadre ir likumīga nekustamā īpašuma investīciju platforma, kas vēlas apstrīdēt kolektīvās finansēšanas uzņēmumi un izmantot iespēju zonas, lai radītu augstu peļņu. Taču investoriem jāzina, ka liela daļa plašsaziņas līdzekļu uzmanības, kas saistīta ar Cadre, ir vērsta uz iespējamiem interešu konfliktiem un to, kā tas ietekmē uzņēmuma nākotni.

Kā darbojas Cadre?

Cadre investē daudzģimeņu māju, industriālo telpu, biroju ēku un viesnīcu portfelī. Un, kā jau minēts, uzņēmums lielākoties koncentrējas uz investīcijām iespēju zonā.

Saskaņā ar tās tīmekļa vietni, iespēju zonas “ir zemu ienākumu tautas skaitīšanas traktāti, ko noteikusi štata un federālā valdība. Atbilstīgiem ieguldījumiem šajos objektos var piemērot atvieglotu nodokļu režīmu, ja tie tiek veikti no esoša kapitāla pieauguma.

Iespēju zonu ideja ir veicināt ekonomisko attīstību mazāk turīgos apgabalos. Investori var arī saņemt ievērojamus nodokļu atvieglojumus, piemēram, kapitāla pieauguma atlikšanu. Tas ir daļa no tā, kā Cadre plāno radīt ievērojamu peļņu investoriem.

Otra stratēģija, ko Cadre izmanto, lai mēģinātu sagraut kolektīvās finansēšanas tirgu, ir dati un tehnoloģijas. Kompānija uzsver kā tā ir “uz datiem balstīta” nekustamā īpašuma ieguldījumu sabiedrība. Konkrēti, Cadre ir sava datu zinātnes komanda, un tā cenšas pārspēt konkurentus. Tā saka:

“Izmantojot tradicionālās, alternatīvās un patentētās datu kopas, mēs varam papildināt tradicionālos ieguldījumus nekustamajā īpašumā. stratēģija ar progresīvām kvantitatīvām metodēm un mašīnmācīšanās metodēm, kas ir pārveidojušas citas jomas finanses.”

Vai tas ir tikai žargons, vai aiz datiem slēpjas kaut kas?

Ar ziņotā vēsturiskā atdeves likme 18,6%, šķiet, ka Kadra modelis darbojas. Taču joprojām pastāv zināmas bažas par ieguldījumu iespējām un likviditāti, kas potenciālajiem investoriem būtu jāapzinās.

Kadru investīciju iespējas

Cadre investoriem ir divi galvenie produkti: atsevišķs darījumu tirgus un savs tiešās piekļuves fonds. Ir arī sekundārais tirgus akciju pirkšanai un pārdošanai.

Lūk, kā darbojas katra ieguldījumu iespēja.

Ieguldījumi atsevišķi

Cadre atsevišķs darījumu tirgus ir līdzīgs tādām ieguldījumu platformām kā CrowdStreet un ļauj ieguldīt atsevišķos komerciālā nekustamā īpašuma aktīvos.

Cadre joprojām ir agrākā stadijā, salīdzinot ar lielākajiem spēlētājiem telpā. Rakstīšanas laikā tas ir iegādājies vairāk nekā 40 darījumus 24 tirgos. Kā minēts, tie ietver komerciālo nekustamo īpašumu, piemēram, daudzģimeņu mājas, biroju telpas un viesnīcas.

Tiešajiem darījumiem ir minimālais ieguldījums USD 50 000 apmērā. Lai skatītu sarakstus, jums ir jāreģistrējas Cadre, norādot savu e-pastu, vārdu un tālruņa numuru. Cadre arī verificē jūsu kontu, kas var ilgt vienu vai divas darbadienas.

Darījumos ir iekļauta informācija par pirkuma cenu, kopējo pašu kapitālu un ieguldījumu mērķa veidu. Cadre iezīmē četrus dažādus ieguldījumu mērķus, tāpat kā tā konkurents CrowdStreet. Šie mērķi ietver:

• Kodols: Īpašumi ar augstu noslogojumu primārajos tirgos. Zemāks kopējais ieguldījumu risks un mērķa neto iekšējā atdeves likme (IRR) 6-8%.
• Core Plus: Īpašumi ar augstu noslogojumu otrreizējos tirgos ar stabilu naudas plūsmu. Tie piedāvā zemu risku, bet nedaudz lielāku atzinības potenciālu, un to mērķa IRR ir 8–10%.
• Pievienotā vērtība: šī ir vidēja līmeņa riska kategorija un ietver aktīvus, kuriem nepieciešami uzlabojumi, lai palīdzētu novērtēt. Mērķa IRR ir 10-12%.
• Oportūnistisks: Šī ir riskantākā ieguldījumu mērķa kategorija, un tajā ietilpst sākotnējie attīstības projekti un īpašumi ar mazāku naudas plūsmu. Mērķa IRR ir 12% vai vairāk.

Atkal viss ir saistīts ar Cadre uz datiem balstīto pieeju un patentēto tehnoloģiju. Uzņēmums noteikti ir uzrādījis spēcīgu vēsturisko atdevi, tāpēc izsakiet šo apgalvojumu, ko vēlaties.

Rakstīšanas laikā ir pieejami pieci tiešie darījumi. Tas ir ievērojami zemāks nekā citos tirgos CrowdStreet kurā parasti ir desmitiem atvērtu darījumu noteiktā laikā.

Cadre tiešās piekļuves fonds

Populārākais veids, kā ieguldīt Cadre, bija tā tiešās piekļuves fonds. tomēr šis fonds tika slēgts 2022. gada martā.

Šim fondam bija minimālais ieguldījums USD 25 000 apmērā, un tas nodrošināja daudz diversificētāku portfeli no 12 līdz 15 ieguldījumiem. Konkrēti, fonds ieguldīja 50% daudzģimeņu māju un 50% biroja telpu. Cadre arī spēlēja ādu, un, izmantojot “vērtības pievienošanas” pieeju, viņa mērķis bija 10–12% peļņa.

Fonds noslēdza tikai sešus aktīvus, kas ir aptuveni 50% no fonda mērķa aktīvu skaita. Žēl, ka fonds nav pieejams, jo tas novērš diversifikāciju. Investoriem, kuri vēlas ieguldīt REIT vai fondos, tādas iespējas kā CrowdStreet un Līdzekļu piesaiste šobrīd ir pārāki par Kadru.

Kadru ieguldījumu prasības

Cadre ir atvērts tikai akreditētiem investoriem. Kopš tā fonda slēgšanas minimālais ieguldījums tagad ir USD 50 000 atsevišķiem ieguldījumiem..

Ir dažādi veidi, kā kļūt par akreditētu investoru:

• Jums ir neto vērtība, kas pārsniedz 1 miljonu ASV dolāru vienatnē vai kopā ar laulāto VAI
• Nopelniet ienākumus, kas pārsniedz USD 200 000 (vai USD 300 000 ar laulāto) iepriekšējos divos gados, un jums ir tādi paši ienākumi kārtējam gadam

50 000 USD minimālā ieguldījuma prasība ir strauja un Cadre negatīvā puse. Tas jo īpaši attiecas uz to, ka konkurentiem patīk CrowdStreet, kas ir paredzēts arī akreditētiem investoriem, minimālā prasība ir USD 25 000.

Likviditāte

Viens mīnuss ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, salīdzinot ar ieguldot akcijās vai ETF ir tas, ka ieguldījumi parasti ir ļoti nelikvīdi. Citiem vārdiem sakot, nekustamo īpašumu īsā laika periodā ir grūtāk pārvērst skaidrā naudā.

Tomēr Cadre ir otrreizējais tirgus, kurā investori var izveidot pārdošanas rīkojumus sešus mēnešus no aktīva iegādes datuma. Uz tā atbalsta lapa, Kadrs saka “mēs sagaidām” šādi darbosies pārdošanas logs. Tajā arī teikts: "Mēs paredzam, ka šie logi notiks aptuveni 2 nedēļas katra ceturkšņa vidū."

Cadre izmanto šo valodu, jo tā faktiski negarantē likviditāti. Tā drīzāk patur tiesības neļaut investoriem iekļaut aktīvus pārdošanai. Notikumu piemēri, kas varētu izraisīt šo scenāriju, ir pārdošana, kas sākta īpašuma līmenī, dabas katastrofas un partneri, kas ierobežo pārdošanu, lai nodrošinātu atbilstību nodokļu noteikumiem.

Īsāk sakot, tas ir atkarīgs no daudziem faktoriem, vai varat izkraut Cadre aktīvus vai nē. Tāpēc paturiet prātā šo likviditātes risku. Pārdevēji maksā arī 1,5% nodevu otrreizējā tirgū, bet pircēji maksā 3,25% nodevu.

Kadru cenas un nodevas

Cadre neiekasē ikmēneša konta maksu vai nekādas tiešas maksas par pievienošanos platformai. Tomēr investori maksā dažādas darījumu maksas un ikgadējās aktīvu pārvaldīšanas maksas:

• Maksa par darījumu: parasti 1,0%
• Ikgadējās aktīvu pārvaldīšanas maksas: parasti 1,5% no ieguldītāja pašu kapitāla, kad projekts ir finansēts

Ikgadējā aktīvu pārvaldīšanas maksa tiek ieturēta no sadalāmās naudas plūsmas. Cadre arī norāda, ka jums ir jāpārskata konkrētais ieguldījumu konsultāciju līgums, lai iegūtu pilnīgu katra projekta maksu sadalījumu, jo maksas var atšķirties.

Vai Cadre ir labs ieguldījums — vēsturisks sniegums

Cadre ir mazāks spēlētājs pārpildītajā nekustamo īpašumu kopfinansēšanas telpā. Bet tas lepojas ar augstu vēsturisko atdevi, lai gan ar nelielu skaitu pabeigto darījumu.

Šī raksta tapšanas brīdī uzņēmumam Cadre ir 9 pilnībā realizēti ieguldījumi. Lūk, kā tiek sadalīts tā sasniegumu rekords:

• Īpašumā esošā darījuma vērtība: $ 4,7+ miljardi.
• Bruto sadale investoriem: $ 292+ miljoni.
• Vēsturiskā atdeves likme: 18.6%.

Tas ir augstāks vidējais atdeves līmenis, nekā patīk daudziem konkurentiem Līdzekļu piesaiste un RealtyMogul. Taču paturiet prātā, ka Cadre vēsture ir ierobežotāka. Un pagātnes sniegums negarantē nākotnes peļņu.

Un vēlreiz, Cadre vēsturē daži investori apšauba tās attiecības ar Kushners. Sākot ar 2013. gadu, Kushner Companies iesniedza viltotus Ņujorkas mājokļu dokumentus saskaņā ar Associated Press izņemt īrniekus no dzīvokļiem ar kontrolētu īres maksu, lai aizstātu tos ar augstāk maksājošiem īrniekiem. Pēc tam Kushner Companies apgriezās un pārdeva trīs no šīm ēkām ar gandrīz 50% peļņu.

Tam nevajadzētu attiekties uz Cadre, izņemot augošo nekustamo īpašumu FinTech uzņēmumu palīdzēja noslēgt darījumu un bija īpašumtiesības uz ēkām. Iesācējam, kurš meklē koncepcijas pierādījumu un labu novērtējumu, tas noteikti bija ērti!

Kopumā ir grūti zināt, ko sagaidīt no Cadre. Tas piedāvā uz datiem balstītu modeli, un tam ir spēcīga vēsturiskā veiktspēja. Taču uzņēmuma vēsture ir nekārtīga.

Labākās alternatīvas

Cadre ir novatorisks uzņēmums, un tas, izmantojot iespēju zonas ieguldījumus, padara to unikālāku. Taču, ņemot vērā lielo 50 000 USD ieguldījumu prasību un ierobežotas ieguldījumu iespējas, tas nebūs piemērots ikvienam investoram.

Par laimi, ir daudz cienījamu Cadre alternatīvu, kas ir pieejamas gan akreditētiem, gan neakreditētiem investoriem:

Izceļ
Vērtējums	9/10	8/10	9/10
Minimālās investīcijas	$10	$25,000	$5,000
Maksa par kontu	1 gads	Nav	1-1,25%/gadā aktīvu pārvaldīšanas maksa
Privāts REIT
PierakstītiesLasīt apskatu	PierakstītiesLasīt apskatu	Pierakstīties Lasīt apskatu

Līdzekļu piesaiste ir jūsu labākais risinājums ieguldot nekustamajā īpašumā ar nelielu naudu jo tam ir minimālais finansējums 10 USD. Jums arī nav jābūt akreditētam investoram.

Kas attiecas uz CrowdStreet, tā ir labāka Cadre alternatīva, ja vēlaties plašāku tirgus piedāvājumu un zemāku minimālo summu 25 000 USD. Tas ir paredzēts arī akreditētiem investoriem, taču tas nesen uzsāka savu C-REIT, lai jūs varētu iegūt lielāku diversifikāciju.

Visbeidzot, RealtyMogul, ir vēl viena komerciālā nekustamā īpašuma investīciju platforma akreditētiem un neakreditētiem investoriem. 5000 USD ieguldījumu minimums arī ir ievērojami zemāks nekā Cadre.

Fundrise un RealtyMogul ir līdzīgas maksas, un CrowdStreet maksas struktūra ir līdzīga Cadre un atšķiras atkarībā no darījuma.

Bottom Line

Cadre ir jaunāks spēlētājs pārpildītā tirgū. Un, lai gan tam ir viena no augstākajām vēsturiskajām atdevēm uz papīra, tas nav labākais risinājums ikvienam investoram.

Minimālais 50 000 USD ir liels, un Cadre ir daudz mazāk investīciju nekā lielākajai daļai konkurentu tā lieluma dēļ. Negatīva vai apšaubāma plašsaziņas līdzekļu uzmanība, kas saistīta ar uzņēmuma finansēšanas vēsturi, arī rada bažas, jo īpaši tāpēc, ka tas varēja ietekmēt vēsturisko peļņu.

Mēs dodam priekšroku Līdzekļu piesaiste iesācējiem investoriem un CrowdStreet akreditētiem investoriem Cadre šajā laikā. Taču, kā vienmēr, veiciet savu uzticamības pārbaudi un izpētiet Cadre piedāvājumus komerciālam nekustamajam īpašumam, ieguldot iespēju zonās.