Bailīgais PMI. Privātā hipotēkas apdrošināšana. Vai mēs visi varam piekrist, ka tas smird?
Es atceros, kad es apsvēru iespēju iegādāties savu pirmo māju - pēc dažiem sākotnējiem pētījumiem ar savu personīgās finanses blogošana vienaudži - kļuva skaidrs, ka man jādara viss, kas manos spēkos izvairieties no PMI.
Pēc nospriegošanas un 20% ietaupījuma man izdevās to panākt. Bet es esmu Teksasā. Kur algas ir augstas un īpašuma vērtības zemas (labi, vismaz bija atpakaļ, kad es pērku).
Cilvēkiem patiešām dārgos nekustamā īpašuma tirgos (Sanfrancisko / Ņujorka) izvairīties no PMI var būt grūti. Ikvienam ir sāpīgi arī iepriekš atteikties no tik daudz naudas (kad to var ieguldīt vai izmantot dažādos veidos). Atstājiet Silīcija ieleju, lai rastu jaunu, radošu risinājumu šai problēmai.
Šodien es pārskatīšu uzņēmumu ar nosaukumu Unisonā kas uzņemas šo izaicinājumu. Apskatīsim, ko viņi ir radījuši, kā arī plusi un mīnusi.
Kas ir Unison?
Agrāk pazīstams kā FirstREX, Sanfrancisko Unisonā mērķis ir palīdzēt vairāk cilvēku atļauties iegādāties māju. Tā vietā, lai dotu jums aizdevumu, viņi iegulda kopā ar jums jūsu mājā, nodrošinot līdz pat pusei no pirmās iemaksas.
Unison to sauc par “mājokļa ieguldījumu ieguldījumu” programmu. Unisona nauda nav parāds, un jūs nemaksājat Unison procentus. Tā vietā uzņēmums saņem daļu no turpmākajām mājokļa cenu izmaiņām, savukārt mājas īpašnieks saglabā visu pašu veidoto pašu kapitālu ar ikmēneša maksājumiem. Noklikšķiniet, lai uzzinātu vairāk par Unison…šovs
Piemēram, ja Unison un mājas īpašnieks katrs iegulda pusi no pirmās iemaksas, Unison parasti saņem 35% mājokļa cenas pieaugumu vai samazinājumu pārdošanas brīdī, kamēr mājas īpašnieks to patur 65%.
Saskaņā ar Unison teikto, viņi neiekasē nekādas maksas, izņemot darījuma maksu, kas vienāda ar 3,9% no viņu ieguldījuma. Viņi naudu atgūst tikai tad, kad pārdodat savu māju - un parasti viņi gūst peļņu tikai tad, ja arī jūs gūstat peļņu. Ja jūs pārdodat ar zaudējumiem, viņi piedalās zaudējumos.
Lai gan viņiem likumīgi ir tiesības uz procentiem no jūsu peļņas, kad pārdodat, jūsu mājās pavadītā laika laikā Unison nepieder neviena tās daļa. Tādējādi jums kā mājas īpašniekam joprojām ir pilnīga kontrole pār visiem mājas aspektiem. Ja jūs pārveidojat kādu mājas daļu un mājas vērtība pieaug, Unison arī neiesniedz prasību par jebkuru tās daļu. Tie ņem vērā tikai vērtības izmaiņas, kas saistītas ar cenu pieaugumu.
Jums varētu rasties jautājums - kas notiek, ja manas mājas zaudē vērtību? Unisons apgalvo, ka tas piedalīsies arī jūsu zaudējumos. Līdzīgi kā opciju līgumam, apmaiņā pret sākotnējo kapitālu, kas nodrošina daļu no jūsu iemaksas, Unison HomeBuyer programma nozīmē, ka jūs dalāties augšupvērstajā un negatīvajā pusē.
Jaunums! Unison tagad ir risinājums pašreizējiem māju īpašniekiem, ko sauc par Unison HomeOwner. Skatiet mūsu pilnu pārskatu.
Unison priekšrocības
Tagad, kad jūs mazliet zināt par šo problēmu Unisonā cenšos atrisināt, es izklāstīšu dažus pozitīvos aspektus, ko redzu.
1. Jūs varat izvairīties no PMI.
Ievadā es minēju PMI, bet, ja jūs neatceraties, PMI apzīmē privātu hipotēkas apdrošināšanu. Daudzām aizdevumu programmām ir nepieciešama PMI, ja pirmā iemaksa ir mazāka par 20%, kā apdrošināšanas polise pret risku, ka jūs nepildīsiet aizdevumu.
PMI tiek aprēķināta kā daļa no jūsu aizdevuma summas, tāpēc jo lielāka ir jūsu aizdevuma summa, jo vairāk jūs maksājat. Tas parasti maksā aptuveni 1% no jūsu aizdevuma summas gadā, kas gadā var sadalīties līdz tūkstošiem dolāru. Iespēja atteikties maksāt šīs nodevas var būt milzīgs izmaksu ietaupījums.
2. Jūs varat samazināt ikmēneša hipotēkas maksājumus.
Parasti pirmā iemaksa un hipotēkas ikmēneša maksājumi ir apgrieztas attiecības - parasti, jo vairāk jūs noliekat, jo zemāki ir ikmēneša maksājumi. Izmantojot Unison nodrošinātos līdzekļus pirmās iemaksas veikšanai, jūs katru mēnesi samazināt maksājumus.
Tas var ievērojami uzlabot mājokļa pieejamību tiem, kuri ir noraizējušies par pietiekami daudz naudas, lai segtu ikmēneša maksājumus.
3. Jūs varat paturēt daļu naudas.
Dažiem cilvēkiem ir pietiekami daudz naudas, lai veiktu pilnu 20% pirmo iemaksu, bet viņi nevēlas nogremdēt visu naudu mājās. Tā vietā viņi drīzāk varētu izmantot šo naudu, lai veiktu citus ieguldījumus vai segtu citus izdevumus, piemēram, bērna izglītību. Sadarbojoties ar Unison, mājas pircējs šādā situācijā var iegūt daudzas priekšrocības, ko sniedz 20% pirmā iemaksa, vienlaikus saglabājot skaidru naudu citiem mērķiem.
4. Unison veicina atbildīgu māju pirkšanas vidi.
Unisons uzskata mājas pircējus, ar kuriem viņi strādā, ne tikai kā klientus, bet arī kā partnerus. Saskaņā ar raksts LA Times, potenciālie klienti ne tikai sarunājas ar Unison pārstāvi, bet arī veic viktorīnu, lai pirms līguma parakstīšanas pārliecinātos, ka viņi pilnībā saprot, kā programma darbojas.
Nekustamā īpašuma nozare ir bēdīgi slavena, tāpēc fakts, ka Unisons lec pa papildu stīpām uz pārliecinieties, ka potenciālie pircēji saprot, uz ko viņi reģistrējas, un tas ir milzīgs solis pareizajā virzienā virzienu.
Unison trūkumi
Kamēr Unisonā var atrisināt sāpīgu problēmu daudziem potenciālajiem mājokļu pircējiem šodien, pirms reģistrēšanās vēl ir dažas lietas, kas jāievēro.
1. Ja jūsu mājas vērtība ievērojami palielinās, jūs varētu maksāt vairāk nekā ar PMI.
Tā kā Unison piedalās jūsu mājas novērtējumā, izvēloties programmu Unison HomeBuyer, ilgtermiņā jūs maksājat vairāk, nekā būtu maksājis citādi.
Tomēr jūs joprojām gūsit labumu no zemāka ikmēneša maksājuma. Un atcerieties, ka Unisonam ir arī negatīvie aspekti, tādēļ, ja jūsu mājas vērtība nepalielinās vai ja tā palielinās vērtības samazināšanās, visticamāk, jums būs daudz labāk ar Unison nekā tad, ja būtu izmantojis parādu finansējumu.
2. Ja pārdosit savu māju pirmajos 3 gados, Unison ar jums nedalīsies nekādos zaudējumos.
Unison zaudējumus ar mājas īpašnieku dala tikai tad, ja mājoklis tiek pārdots vismaz 3 gadus pēc iegādes. Tas ir tāpēc, ka uzņēmuma pirmās iemaksas finansējums nav domāts kā īstermiņa mājas finansējums. Tas var būt neizdevīgs kādam, kurš plāno palikt mājās īsu laika periodu, bet ikvienam, kurš plāno mājās atrasties ilgāk par 3 gadiem, tam nevajadzētu būt nozīmei.
Tātad, kā Unison pelna naudu?
Vienkārši. Viņi pelna naudu, kad jūsu mājas laika gaitā novērtē vērtību - un viņi ar jums dalās šajā atzinībā, kā aprakstīts iepriekš.
Viņi arī iekasē darījuma maksu 3,9% apmērā no ieguldītās summas. Pamatojoties uz slēgšanas izmaksu likmēm jūsu reģionā, tas varētu atkārtot “slēgšanas izmaksas”. Uzņēmumam Unison šī nauda, visticamāk, palīdz segt darbības izmaksas, kas saistītas ar jūsu pieteikuma un ieguldījumu apstrādi, kamēr tās uzņemas risku, ka jūsu mājoklis laika gaitā palielināsies.
Unisonam nav vajadzīgas visas mājas, lai palielinātu vērtību. Tā vietā uzņēmums un tā investori meklē daudzveidīgu iedarbību ASV dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus kopumā. Viņi to iegūst, ieguldot daudzās dažādās mājās visā valstī, kas līdzsvaro nestabilitāti, kas raksturīga vienas mājas vērtībai, un samazina risku, ko viņi uzņemas. Citiem vārdiem sakot, tas ir veids, kā ieguldītāji var iegūt mājokļu cenu pieaugumu, nepērkot visu mājokli.
Dažos gadījumos, kad mājoklis ievērojami pieaug, Unison varētu nopelnīt vairāk naudas, nekā tradicionālais aizdevējs būtu iekasējis procentos un finansēšanas maksā. Bet, protams, tas ir atkarīgs no mājas pārdošanas vai novērtēšanas par augstāku vērtību nekā sākotnējā pirkuma cena.
Papildu apsvērumi
Unison var iegādāties pēc 3 gadiem. Unison HomeBuyer programmas rokasgrāmatā teikts, ka uzņēmums ļauj jums izpirkt Unison ieguldījumu, tiklīdz īpašums ir piederējis vismaz 3 gadus. Tev nevajag pārdot māju lai tas notiktu - tas būtu pazīstams kā “īpaša izbeigšana”, un neatkarīgs mājas vērtētājs iznāktu, lai novērtētu māju tā pašreizējā tirgus vērtība.
Izpirkšanas maksājums Unison būtu vienāds ar Unison sākotnējo ieguldījumu summu plus peļņu, ko Unison būtu guvusi, ja jūs pārdotu māju par novērtēto vērtību. Minimālais maksājums Unison par izpirkšanu ir tā sākotnējais ieguldījums - citiem vārdiem sakot, kamēr Unison dalās zaudējumos, pārdodot savu māju, ar izpirkšanu, Unison nepiedalās zaudējumos.
Unison var arī nodrošināt pusi no 25% pirmās iemaksas, bet pēc tam viņi prasa 43,75% no vērtības izmaiņām. Unison ir gatavs uzlikt nedaudz vairāk naudas apmaiņā pret nedaudz lielāku peļņu beigās.
Mājas ir 100% jūsu. Tas nozīmē, ka jūs joprojām esat 100% uz āķa, lai veiktu apkopi, remontu un visu citu, kas rodas mājas īpašumtiesību procesā. Vienošanās ietvaros jūs esat atbildīgs par mājas uzturēšanu labā stāvoklī.
Tā nav bezmaksas nauda. Var šķist, ka jūs kaut ko saņemat par velti - it īpaši sākumā. Un, lai gan jūs nemaksāsit nekādas pastāvīgas maksas, jūs būsit parādā Unisonam ievērojamu naudas daļu, ja jūsu mājas vērtība pieaugs.
Mājas pirkšana? Izvairieties no PMI un glabājiet savu naudu ar @MyUnison.
Noklikšķiniet, lai tvītuAlternatīvi risinājumi
The programma, ko Unison ir ieviesusi ir unikāls. Tātad alternatīvie risinājumi šajā gadījumā var šķist tradicionālāki. Tālāk es izklāstīšu dažus no tiem:
- Ielieciet mazāk par 20% un samaksājiet PMI. Lai gan PMI maksāšana ir sāpīga, ja aizdevums ļauj to atmaksāt pēc tam, kad esat sasniedzis 78% LTV, jūs neesat aizķēries ar to aizdevuma laikā. Vairumā gadījumu, ja izmantojat 10% pirmo iemaksu, jūs maksāsiet PMI apmēram 7 gadus.
- Pērciet mazāk mājas vai gaidiet, līdz iegādāsities 20%. Var panākt daudzus kompromisus. Piemēram, iegādājieties māju apkārtnē, kas atrodas nedaudz tālāk no pilsētas, bet kurā ir visi jauninājumi, kurus meklējat. Vai arī vienkārši pagaidiet, līdz iegādājaties 20%.
- Lūdziet palīdzību ģimenei. Daudzi aizdevēji ļauj ģimenei jums dāvināt nauda pirmajai iemaksai kamēr tiek rakstīta dāvanu vēstule, kurā teikts, ka tā ir dāvana, nevis aizdevums.
Kam paredzēts Unisons?
Manuprāt, Unison ir finansiāli atbildīgam mājas pircējam, kurš bija uz pareizā ceļa, lai ietaupītu 20% pirmo iemaksu, līdz uzzināja, ka ir ātrāks veids, kā iekļūt vēlamajā mājoklī.
Ja Unison nebūtu ieradies, viņi būtu sasnieguši 20% atzīmi vēl pēc gada vai diviem. Viņi plāno dzīvot mājā pārskatāmā nākotnē un neuzskata Unisona iemaksas sākotnējā maksājumā kā pagaidu risinājumu vai veidu, kā nopirkt vairāk mājās, nekā viņi var atļauties. Drīzāk viņi to aplūko kā veidu, kā atļauties savām vajadzībām atbilstošu mājokli, neuzņemoties pārāk lielu parādu vai lielākus ikmēneša maksājumus.
Ko tālāk?
Ko jūs domājat par šo jauno Unison programmu? Ļaujiet man dzirdēt no jums zemāk esošajos komentāros.
Ja vēlaties uzzināt vairāk par Unison, apmeklējiet www.unison.com.
Turpiniet lasīt:
Mītiskie ieguvumi, pērkot mājokli un īre
Saņemiet naudu savai mājas akcijai - nav nepieciešami ikmēneša maksājumi, izmantojot Unison HomeOwner [Pārskats]
Galīgais ceļvedis mājas iegādei
052: Apgūstiet savu naudu (un savu sānu grūstīšanos) ar PT
Filips Teilors, pazīstams arī kā "PT", ir CPA, emuāru autors, podkāsters, vīrs un trīs bērnu tēvs. PT ir arī personīgo finanšu nozares konferences un izstādes dibinātājs un izpilddirektors, FinCon.
Viņš 2007 atmaksājot vairāk nekā 75 000 USD parādu) un satikt citus, kuri aizraujas ar virzību uz finanšu jautājumiem neatkarība.