Mans pirmais īres īpašums: nav liels ieguldījums

Atjaunināt: Kā izrādās, šis īres īpašums IR patiešām lielisks ieguldījums. Vakances ir samazinātas, īres maksa ir palielināta par 100 ASV dolāriem, un ar remontu un apkopi ir bijuši minimāli izdevumi. Skatiet manu pašreizējo naudas plūsmas analīzi šeit atdeve ir aptuveni 10% (pat ja ir iekļauti pamatsummas maksājumi).

Vai meklējat savu pirmo īres īpašumu? Pārbaudiet mūsu Kā atrast īres īpašumus ceļvedis vai sāciet īpašuma meklēšanu vietnē Roofstock.

Iepriekšējais atjauninājums: Daži ir ierosinājuši man atskaitīt pamatsummu no šiem izdevumiem, jo ​​tas man atgriežas pašu kapitāla veidā. Galvenā summa 2012. gadā ir vidēji USD 207 mēnesī, padarot manus kopējos gada izdevumus USD 17 940 - USD 2484 = USD 15 456. Tas radītu 10% atdevi ar 0% vakanču līmeni. Vai tas ir piemērots veids, kā aprēķināt peļņu?

Vai jūs interesē īpašums, lai izveidotu nomas īpašumu papildu naudas plūsma?

Nākamo nedēļu un mēnešu laikā sekojiet man līdzi un vērojiet, kā es pieļauju visas iesācēju kļūdas jūsu vietā.

Es oficiāli esmu īres īpašuma īpašnieks. Šeit ir statistika par manu nomas vienību:

• 2182 kvadrātpēdu rātsnams
• 3 guļamistabas un 2,5 vannas istabas
• Uzcelta 2007. gadā
• Lielisks skolu rajons

Šajā īpašumā ir daudz lietu: labas skolas, zems noziedzības līmenis, daudz darba vietu, ātra piekļuve iepirkšanās vietām, izglītība un pilsēta. Tā ir arī pilsētas māja, tāpēc apkope jāveic tikai iekšpusē.

Pirkums

Nekas pārāk aizraujošs mūsu īres iegādē. Patiesībā tās ir mūsu vecās mājas. Mēs tikko iegādājāmies jaunu vietu un esam nolēmuši saglabāt šo īpašumu kā īri. Mēs iegādājāmies šo īres īpašumu 2007. gadā par 205 000, noliekot 20%. Mēs refinansēts 2011. gada augustā atpakaļ uz 30 gadiem ar jauno likmi 4,875%. Pašreizējā izmaksas summa ir 156 004,31. Zillow.com novērtē īpašumu 197 800 ASV dolāru apmērā. Tāpēc jūs varētu teikt, ka man pašlaik šajā īpašumā ir ieguldīti 41 796 USD.

1% noteikuma neievērošana

Labs īkšķis, novērtējot savu pirmo īres īpašumu, ir pārbaudīt, vai tas atbilst 1% noteikumam. Tas nozīmē, vai cena, ko jūs varat iznomāt īpašumu par katru mēnesi, ir vismaz 1% no īpašuma pirkuma cenas. Daudziem nekustamā īpašuma profesionāļiem tas ir veids, kā ātri uzzināt, vai īpašumu varēs ražot pozitīva naudas plūsma gadā.

Izmantojot šo noteikumu, mana vienība tika iegādāta par USD 205 000, un tai vajadzētu būt iespējai iznomāt par USD 2050 mēnesī. Diemžēl es to nevaru īrēt par tik daudz. Man vajadzētu būt iespējai saņemt USD 1750 mēnesī jeb 0,85%. Tas nav slikti, taču tas ļauj man zināt, ka, iespējams, tiks samazināts jautājums par to, vai es varu veikt naudas plūsmu šim īpašumam. Daži ir ierosinājuši, ka sākotnēji, novērtējot īpašības, absolūtais robežpunkts ir 0,7%.

Kā ir ar atgriešanos?

Kas attiecas uz gaidāmo atdevi, vispirms ieguldījumi nekustamajā īpašumā gatavojas to sagriezt tuvu. Īpašumam vajadzētu iznomāt par USD 1750, pamatojoties uz to, ko redzu ar līdzīgām vienībām apkārtnē.

Bruto īres ienākumi

Noma - 1750 ASV dolāri

• x 10,5 mēneši (10% vakances) = 18 375 ASV dolāri

Alternatīvas vakances

• x 11 mēneši (7,5% vakances) = 19 250 USD
• x 12 mēneši (0% vakances) = 21 000 USD

Izdevumi

• Hipotēka - 842 ASV dolāri
• Īpašuma nodokļi - 353 ASV dolāri
• HOA - 175 ASV dolāri
• Apdrošināšana 25 USD
• Remonts un apkope $ 100*

• Kopā = 1495 ASV dolāri

• x 12 mēneši = 17 940 ASV dolāri

*HOA maksa ietver zāliena kopšanu un ārējo konstrukciju remontu.

Nomas neto ienākumi

Tagad atņemiet mūsu izdevumus no bruto ienākumiem un nosakiet mūsu tīros ienākumus un iespējamo ieguldījumu atdevi.

Gada neto īres ienākumi = 18 375 USD - 17 940 USD = 435 USD

• Ieguldījumu atdeve = 435 ASV dolāri / 41 796 ASV dolāri (īrē ieguldītā nauda) = 1,04%

Alternatīvas vakances

• Atgriešanās ar 7,5% vakanci = 1310 ASV dolāri / 41 796 ASV dolāri = 3,13%
• Atgriešanās ar 0% vakanci = 2060 ASV dolāri / 41 796 ASV dolāri = 4,93%

Pamatojoties uz šiem skaitļiem, izskatās, ka pirmajā gadā es varētu nopelnīt no 400 USD līdz 2000 USD. Atdeve varētu būt sliktāka, taču tā ir diezgan slikta, ņemot vērā tajā piesaistīto naudu, parādu, ko es nesu, un laiku, ko izmantoju, lai to pārvaldītu. Atdeve nav tuvu 10%, ko savā grāmatā ieteica Džims Rendels ieguldījumu īpašumi.

Alternatīvi, es varētu ņemt USD 41 796 un nopelnīt 1,25% FDIC apdrošinātā tiešsaistes krājkontā. Es arī varētu to ņemt un ieguldīt tirgū un bez piepūles iegūt daudz lielāku atdevi.

Būtība ir tāda, ka pat tad, ja šis īpašums darbojas ar visaugstāko potenciālu (t.i., bez liela remonta un bez ilgām vakancēm), tas joprojām nav tik liels peļņa no manas naudas. Es tiešām varu novērtēt kādu dienu, bet tas var būt sapnis.

Es domāju, ka es varētu paaugstināt īres cenu līdz 1800 USD, bet tas tikai papildinātu 500 USD un, iespējams, palielinātu manu brīvo darba laiku.

Kādas ir jūsu domas, puiši un meitenes? Vai man vajadzētu paturēt īpašumu šāda veida atgriešanai? Vai man kaut kas pietrūkst? Vai es varu kaut kā palielināt īpašuma atdevi (vai nu pievienojot vērtību, vai palielinot sviras efektu)?

Nomas kolekcija	Bezmaksas ACH 2,99 ASV dolāri	ACH maksa 2 USD 3.5% maksa par kredītkarti vai debetkarti	0,050 ASV dolāru ELP maksājumi 2.75% maksa par kredītkarti
Depozīta laiks	4-5 dienas ACH 3 dienu ekspresis	3 dienas	1-2 dienas
Ierobežot daļējos maksājumus	Nomas beigas	Jā	Jā
Vairāki noguldījumu konti	Jā	Jā	Jā, par papildu samaksu
Auto novēlotas maksas	Fiksēts	Fiksēts vai %	Fiksēts
Fona pārbaude	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Pamata pārbaude: 15 ASV dolāri Piemaksa: 18 ASV dolāri
Kredīta pārbaude	$24.99-$39.99	$35	Daļa no pārbaudes (iepriekš)
Digitālā noma	Nē	Daļa no maksas plāniem	Pieejams
Īrnieka apdrošināšana	Pieejams	Pieejams	Pieejams
Sāciet darbu ar mājīgu	Izveidojiet kontu bez maksas	Sāciet bezmaksas izmēģinājumu ar Buildium

Par Filipu Teiloru, CPA

Filips Teilors, pazīstams arī kā "PT", ir CPA, emuāru autors, podkāsters, vīrs un trīs bērnu tēvs. PT ir arī personīgo finanšu nozares konferences un izstādes dibinātājs un izpilddirektors, FinCon.

Viņš 2007. gadā izveidoja nepilna laika naudu®, lai dalītos savos padomos par naudu, sauktu pie atbildības (kamēr atmaksājot vairāk nekā 75 000 USD parādu) un satikt citus, kuri aizraujas ar virzību uz finanšu jautājumiem neatkarība.