2012. gadā Vorens Bafets parādījās CNBC kanālā Squawk Box kopā ar saimnieku Bekiju Kviku.
Vorens Bafets sacīja Quickam, ka, ja tas būtu praktiski, viņš nopirktu pāris simtus tūkstošu vienģimeņu māju. Tā ir ļoti pievilcīga aktīvu klase.
Nekustamais īpašums daļēji ir pievilcīga aktīvu klase, jo tas nav piedzīvojis tādu pašu masveida pieaugumu kā citiem aktīviem. Krājumi ir piedzīvojuši milzīgu pieaugumu, ar CAPE attiecība (Cikliski koriģētā PE attiecība) virs 30. Obligācijas izskatās mazāk pievilcīgas, pieaugot procentu likmēm un izlīdzinot ienesīguma līkni.
Nekustamais īpašums ir pievilcīgs. Tas joprojām ir pievilcīgs.
Manuprāt, mazāk pievilcīgs ir mehānisms, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Ja Vorens Bafets uzskatīja par nepraktisku nopirkt pāris simtus tūkstošu vienģimeņu māju, man šķiet, ka ir pārāk daudz galvassāpju, lai iegādātos vienu ieguldījumu īpašumu. Es nevēlos būt saimnieks. Es arī nevēlos nogremdēt milzīgu naudas summu viens īpašums.
Es vēlos dažādot. Es gribu nekustamo īpašumu. Es nevēlos to ievietot masveida REIT un es nevēlos būt saimnieks.
Par laimi, tādi ir kolektīvi finansētas nekustamā īpašuma investīciju platformas un viņi maina veidu, kā cilvēki iegulda nekustamajā īpašumā. Ir pat iespējas tautas
Šeit ir 8 iemesli (un viens brīdinājums!), Kāpēc viņi mainīs veidu, kā cilvēki iegulda nekustamajā īpašumā:
Satura rādītājs
- REIT ir pārāk lieli, pārāk vispārīgi
- Dažādu projektu ieguldījumu dažādošana projektos
- Daudz iespēju neakreditētiem investoriem
- Nav praktisku darbu, telefona zvanu, galvassāpju
- Platformas veido darījumus ar nekustamo īpašumu
- Izmantojiet ģeogrāfisko arbitrāžu
- Īstermiņa ieguldījumu periodi, iespējas
- Zema / saprātīga maksas struktūra
- Atruna: tie nav perfekti
REIT ir pārāk lieli, pārāk vispārīgi
REIT, saīsinājums no nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta, ir uzņēmums, kuram pieder un dažreiz darbojas ienākumus nesošs nekustamais īpašums. Tie var būt jebkas, sākot ar biroju parkiem, slimnīcām, iepirkšanās centriem un beidzot ar noliktavām līdz visam starp tiem. Tie ir populāri, jo jūs iegūstat nekustamo īpašumu, vienlaikus publiskajā tirgū pērkot un pārdodot šo uzņēmumu akcijas. REIT, tāpat kā jebkurš cits uzņēmums, var izmaksāt dividendes, padarot to par lielisku ienākumus nesošs aktīvs.
Ikviens var ieguldīt nekustamā īpašuma ieguldījumu trestā un Vanguard REIT ETF (VNQ) nav minimuma ar izdevumu attiecību tikai 0,12%.
Ja šādas iespējas pastāv, kāpēc kāds apsvērtu nekustamā īpašuma projektu kolektīvo finansēšanu?
Ieguldot REIT, jūs saņemat visu, ko viņi iegulda. Jūs nevarat izvēlēties un izvēlēties. REIT fonds iegulda citos REIT. VNQ lielākās līdzdalības ir uzņēmumos, kurus jūs, iespējams, atpazītu tikai tad, ja paskatītos komerciālā nekustamā īpašuma sarakstus vai zinātu tirdzniecības centru holdinga uzņēmumu nosaukumus. Top 10 ir Vanguard Real Estate II indeksa fonds, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. un Welltower Inc.
Izmantojot nekustamā īpašuma vietņu kopfinansējumu, jums ir iespējas. Jūs varat ieguldīt atsevišķos īpašumos, piemēram, ar RealtyMogul, vai arī varat izvēlēties ļoti cieši fokusētus eREIT, piemēram, ar Līdzekļu vākšana. Publiski tirgotie REIT ir milzīgi un tiem ir milzīgas ģeogrāfiskās pēdas, tāpēc jūs nevarat atrast neefektivitāti un izmantot tās priekšrocības.
REIT ir stabila un aizmirsta stratēģija ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, taču jūs zaudējat savas elastības un ātruma priekšrocības. Ieguldījumi ar kopfinansējumu nekustamajā īpašumā dod jums iespēju ieguldīt īpašumos, ar kuriem lielākie REIT vienkārši nenodarbojas, jo tie ir pārāk mazi. Šie mazie projekti var būt slikti, ja jums ir jāizvieto miljoniem, bet tie var piedāvāt lielāku atdevi tiem, kuriem ir tikai daži tūkstoši.
Dažādu projektu ieguldījumu dažādošana projektos
Runājot par tiem, kuriem ir tikai daži tūkstoši, tas ir viss, kas jums nepieciešams.
Ja vēlaties apgriezt māju, jums ir jānāk klajā ar naudu, lai nopirktu māju un samaksātu par renovāciju. Pat ja jūs to darītu nopirkt māju lai dzīvotu, lai jūs varētu pretendēt uz parasto mājokļa hipotēku, jums joprojām ir jānāk klajā ar līdzekļiem pirmajai iemaksai plus renovācijai. Katrs ieguldījums būs salīdzinoši liels. Daži tūkstoši dolāru to nesamazinās lielākajā daļā teritoriju.
Crowdfunded nekustamais īpašums ļaus jums ieguldīt tikai tūkstoš dolāru dažādos projektos. Jūs varat dažādot savu risku dažādiem aizņēmējiem, aktīvu veidiem, ģeogrāfiskajai atrašanās vietai un projekta veidam. Neatkarīgi no tā, vai vēlaties NNN (trīskāršu neto) mazumtirdzniecības nomu vai vienas ģimenes ieguldījumu, jūs to atradīsit kopfinansētā nekustamā īpašuma platformās.
Daudz iespēju neakreditētiem investoriem
Ja esat akreditēts investors, ar 1 miljona ASV dolāru tīro vērtību vai pēdējo sešu gadu laikā nopelnījis sešus ciparus, jums ir pieejams viss Visums. Jūs varat ieguldīt jebkurā nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformā un izvēlēties savus īpašumus.
Ja neesat akreditēts investors, iespējas ir ierobežotas līdz “eREIT”. Tie ir līdzīgi iepriekš minētajiem lielajiem REIT, izņemot tos, kas parasti ir mērķtiecīgāki.
Līdzekļu vākšana ir viens no līderiem neakreditēta nekustamā īpašuma investīciju telpa un par 1000 ASV dolāriem jūs varat ieguldīt viņu eREIT. Viņiem ir pieci eREIT ar stingrāku pieeju-ir izaugsmes un ienākumu eREIT un trīs reģionāli vērsti eREIT.
Viņiem ir arī “ePlans” ar minimālo USD 500. Jūs izvēlaties, vai vēlaties ienākumus vai novērtējumu, savu riska līmeni, un viņi jūs ievieto fondā, kas atrod īpašumus, kas atbilst jūsu vajadzībām. Tie parasti ir dzīvojamie īpašumi un parāda un kapitāla darījumu sajaukums.
Nav praktisku darbu, telefona zvanu, galvassāpju
Ja apgriežat māju, jums ir jāveic darbi vai jāuzrauga renovācija.
Ja esat saimnieks, jums ir jāalgo nekustamā īpašuma pārvaldnieks vai jārisina īrnieku atrašana, rēķinu izrakstīšana, iekasēšana un potenciāla izlikšana.
Ieguldot līdzekļus nekustamā īpašuma kolektīvā finansēšanā, pēc ieguldījuma slēgšanas jūs neko nedarāt. Jums vēl ir jāstrādā, analizējot ieguldījumus un noskaidrojot, vai tā ir laba egle jūsu vispārējam plānam. Pēc līdzekļu pārskaitīšanas tas tiek pārvaldīts tāpat kā REIT.
Jūs vienkārši savācat čekus un lasāt saraksti; 2:00 telefona zvani par ūdens sildītāja noplūdi.
Platformas veido darījumus ar nekustamo īpašumu
Kas attiecas uz sākotnējiem pētījumiem, kopfinansētās platformas veic milzīgu pienācīgas rūpības un darījumu pārraudzību. Daudzi projekti, kurus viņi saņem, nekad netiek nodoti investoriem. Tas ir tāpēc, ka ir milzīgs pieprasījums pēc kapitāla, bet ļoti maz darījumu cienīgu partneru. Daudzas platformas iepriekš finansē darījumus, lai atvieglotu slēgšanu, un, ja šie darījumi ir par miljoniem, tie iegūs tikai tādus darījumus, par kuriem viņi zina, ka tie iegūs ieguldījumus.
Tas ir ļoti līdzīgs sindikācijas darījumi izņemot gadījumus, kad pārbaudi veic profesionāļi. Ja esat spējīgs, varat to izdarīt pats, bet lielākā daļa cilvēku (ieskaitot mani) NAV.
Platformas nav perfektas, bet, kad platforma pārvalda darījumus, tā nodrošina, ka palaidīsit garām patiesi sliktās. Jūs, iespējams, pat neredzat robežas darījumus. Jūs netērējat savu laiku, un tas ir naudas vērts.
Viņi var arī veikt daudzus pētījumus par īpašumu, vietējo teritoriju, partneri un visu citu informāciju, kuru vēlaties uzzināt par darījumu. Tas var ietaupīt milzīgu laiku, pat ja jūs vispirms zinātu, kur meklēt!
Piemēram, vietnē RealtyShares franšīzes atrašanās vieta vidusrietumu štatā tika noslēgta ar vecāku parādu. Viņu apkopotā informācija par miljonu dolāru 12 mēnešu parādzīmi bija plaša. Tajā bija iekļauta visa informācija par īpašumu (ja vēlaties, varat apmeklēt brīvo teritoriju), vietējo tirgu (iedzīvotāju blīvums, mājsaimniecība ienākumi, DOT aprēķini par ikdienas trafiku, blakus esošie mazumtirgotāji), vadība (informācija par aizņēmēju un vēsture), kā arī franšīzes pārdošanas dati pati. Es to nezināju, bet šī franšīzes veikala izveide prasa tikai 125 dienas!
(Es izmantoju RealtyShares kā piemēru, jo esmu ieguldījis īpašumā, izmantojot viņus, un tāpēc esmu iepazinies ar viņu platformu, bet kopš tā laika viņi ir slēgti)
Izmantojiet ģeogrāfisko arbitrāžu
Kad es biju jaunāks, es ieguldīju īpašumā Kanzassitijā, MO, dzīvojot Merilendā, jo īpašums bija lētāks Misūri štatā. Īpašumi Hovardas apgabalā, MD, bija pārāk dārgi. Īpašums Kanzassitijā bija daudz lētāks, daļēji pateicoties daudz zemākām dzīves dārdzībām.
Izmantojot kopfinansējuma nekustamā īpašuma platformas, jūs varat ieguldīt jebkurā vietā. Divos krastos īpašums tiek uzsvērts vairāk, taču valsts vidū joprojām varat atrast daudz iespēju.
Jūs varat ieguldīt Manhatten projektos, kur dzīves dārdzība ir astronomiska, vai arī varat ieguldīt Alabamā, kas bieži tiek minēta kā viens no pieejamākajiem štatiem, kur dzīvot. Jūs gūstat ienākumus vienā dzīvesvietas izmaksā, vienlaikus ieguldot citā, zemākā dzīvesvietas izmaksā, tādējādi liekot dolāriem iet vēl tālāk.
Īstermiņa ieguldījumu periodi, iespējas
Visbeidzot, šie ieguldījumi parasti ir ļoti īsi. Akciju darījumi parasti ir 5-7 gadi, savukārt parāda darījumi ir 12-36 mēneši.
Rakstīšanas laikā RealtyShares ir pieejami seši ieguldījumi - 3 pašu kapitāls, 3 parādi. Akciju darījumu mērķa turēšana ir 7 gadi, 5 gadi un 5 gadi. Parāda darījumu termiņš ir 24 mēneši, 12 mēneši un 12 mēneši.
Ja dodaties uz uzņēmumu, kas piedāvā eREIT, jūsu turēšanas periods var būt tik īss, cik vēlaties. Dažreiz ir noteikumi par akciju izpirkšanu / izņemšanu, jo nekustamais īpašums ir paredzēts ilgākam turēšanas periodam. Piemēram, Līdzekļu vākšana ļauj izpirkt akcijas, bet liek gaidīt 60 dienas. RealtyMogul atļauj arī ceturkšņa izpirkšanu.
Zema / saprātīga maksas struktūra
Maksa par daudzu platformu izmantošanu parasti tiek iekasēta no aizņēmēja, nevis no ieguldītāja. Lai gan to var nodot tālāk tādā veidā, kas ir līdzīgs nekustamo īpašumu darījumu maksām, jūs vienmēr varat analizēt no tā neatkarīgu ieguldījumu IA.
Piemēram, īpašums vietnē RealtyShares 12 mēnešu laikā var piedāvāt 9,50% atdevi. RealtyShares iekasē 10,50% no aizņēmēja, ņem 1% sev un nodod 9,50% jums. Aizņēmēja finanses var norādīt, ka īpašums var atbalstīt 10,50% izmaksu, un šķiet, ka RealtyShares iekasētā “maksa” ir 9,5% no katra maksājuma, bet, ja jums ir jēga ieguldīt šajā piezīmē par 9,50%, tad nav svarīgi, kādi citi skaitļi ir. (RealtyShares iekasē arī aizdevuma noformēšanas maksu)
Alternatīvi, dažas eREIT platformas iekasēs izdevumu koeficienta ekvivalentu. Es nezinu nevienu platformu, kas iekasē maksu par pievienošanos (un ja viņi to darītu, es nekad tai nepievienotos). Līdzekļu vākšana iekasē 0,85% gada maksu un RealtyMogul iekasē 1,00% gada maksu, bet tie ir par aktīviem, kas tiek pārvaldīti REIT.
Atruna: tie nav perfekti
Šīs platformas atrisina daudzas manas problēmas saistībā ar tiešiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā... bet tās nav perfektas. Ieguldījumi rada risku, un nekustamais īpašums rada lielu risku. Platformas kūrē darījumus, taču jums joprojām ir jāpārskata aizņēmējs un īpašums. Būs grūti apmeklēt īpašumus, ja vien neesat tuvumā (tad atsakāties no ģeogrāfiskās arbitrāžas), tāpēc jūs paļaujaties uz lielāko daļu no viņu veiktajiem pētījumiem.
Neviens praktisks darbs nenozīmē, ka jūsu zināšanas šajā jomā tiek zaudētas. Nav iespējams pārvērst sviedru kapitālu reālā kapitālā. Jūs esat pilnīgi pasīvs.
Tie ir nelikvīdi ieguldījumi. Jūs nevarat pārdot šīs parādzīmes vai savu kapitālu. Ja izvēlaties fondu, varat tos atpirkt pēc grafika. Likviditātes trūkums nozīmē, ka jums nevajadzētu pret tiem izturēties kā pret īstermiņa ieguldījums. Heck, jūs pat nevarat pieņemt sodu, lai saņemtu savu naudu.
Visbeidzot, tie ir jauni. Kad pirmo reizi sākās vienaudžu aizdevumi, piemēram, Prosper un Lending Club, visi viņus mīlēja. Tad bija noklusējuma vērtības. Dažādas citas kļūdas. Nekustamais īpašums pats par sevi nav jauns, tāpēc, iespējams, visas problēmas, ar kurām mēs saskaramies, būs salīdzinoši jaunas, taču šīs platformas ir. Daži ir darījuši simtiem miljonu darījumu. Citi to nav veikuši - tāpat kā jūsu padziļināto pārbaudi platformā, tāpat kā jūs darītu par jebkuru ieguldījumu.
Pašas platformas ir pakļautas riskam, jo tās ir jaunizveidotas, un jaunizveidotie uzņēmumi var neizdoties. Realtyshares nesen tika slēgtas jo viņi nevarēja nodrošināt riska finansējumu izaugsmes veicināšanai. Visi mani ieguldījumi pagaidām joprojām tiek apmaksāti, tos nodrošina pamatā esošais nekustamais īpašums, bet tagad es gaidu, kurš redzēs, kurš pārvaldīs šos aktīvus pēc pārejas.
Šo risku var mazināt, strādājot ar platformu, kas nav nodrošināta ar riska finansējumu. EquityMultiple ir piemērs platformai, kuru atbalsta valsts nekustamā īpašuma kapitāla tirgus firma Mission Capital. Lai gūtu panākumus, viņiem nav nepieciešams pēc iespējas ātrāk audzēt platformu un iziet. Viņi to uzskata tikai par citu ieguldījumu kapitāla piesaistes kanālu, un, lai gan viņi vēlētos, lai tas pieaugtu, viņi to nedara vajag lai tas strauji augtu.
Bet es nevaru iedomāties labāku veidu, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Vai jūs varat?