DiversyFund apskats: ieguldījumi daudzģimeņu nekustamajā īpašumā

Runājot par nekustamo īpašumu, vecais teiciens ir “atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta”.

Pieaugot investīciju platformām nekustamajā īpašumā, tagad ir vieglāk dažādot savu portfeli ģeogrāfiski.

Mazliet grūtāk ir to dažādot, pamatojoties uz aktīvu klasi. Izmantojot publiski tirgotos REIT, jūs bieži saņemat ievērojamu komerciālā īpašuma sadalījumu-tirdzniecības centrus, noliktavas, medicīnas parkus utt. Amerikāņu tornis (NYSE: AMT), viens no lielākajiem REIT, ir koncentrēts komerciālos objektos (mobilo tālruņu torņos). Prologis (NYSE: PLD) pieder loģistikas iekārtas, lai atvieglotu globālo piegādes ķēdi.

Ko darīt, ja vēlaties doties uz otru galu? Dzīvojamais?

Tieši tādai firmai kā DiversyFund ienāk. Viņi ir identificējuši nepietiekami apkalpotu nišu - daudzģimeņu nekustamo īpašumu.

Satura rādītājs

1. Kas ir DiversyFund?
2. Kā darbojas DiversyFund?
1. Kas ir vēlamā atgriešanās?
2. Kā pārdot savas akcijas
3. DiversyFund maksas
4. DiversyFund nodokļi
5. DiversyFund riski
1. Ieguldījumu cikls ar pievienoto vērtību
2. Vietējā nekustamā īpašuma tirgus risks
3. Nelikvīds investīciju periods
4. Diversifikācijas trūkums
insta stories
6. DiversyFund vs. Līdzekļu vākšana
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Kam vajadzētu ieguldīt DiversyFund?
9. Vai DiversyFund ir paredzēts jums?
1. Augstas investīciju maksas
2. Vēlamā atgriešanās
10. DiversyFund plusi un mīnusi
1. Pros
2. Mīnusi
11. Kopsavilkums

Kas ir DiversyFund?

DiversyFund 2016. gadā nodibināja Kreigs Sesīlijs un Alans Lūiss, divi pieredzējuši nekustamā īpašuma ieguldītāji profesionāļiem, un sāka piedāvāt ieguldījumu nekustamā īpašuma ieguldījumu trestu pēc tam, kad novembrī bija saņēmusi SEC kvalifikāciju no 2018. gada.

Viņi piedāvā vienu fondu, to izaugsmes REIT, un tas iegulda daudzģimeņu nekustamajā īpašumā (daudzdzīvokļu ēkās), kuru lielums ir vismaz simts vienību visā ASV. To mērķis ir panākt iekšējo atdeves likmi 10–20% ar pievienotās vērtības ciklu aptuveni piecus gadus.

Stratēģija nav jauna. Es personīgi esmu ieguldījis privātā REIT, kas iegulda dzīvokļu kompleksos ar tādu pašu stratēģiju. Beidzoties nomas līgumam, operators tos atjauno un jaunajiem īrniekiem iekasē augstāku nomas maksu. Kompleksam apgriežoties, īpašums tiek uzlabots, tiek paaugstinātas nomas maksas un pieaug ieguldījumu vērtība.

Tie ir arī vertikāli integrēti, kas nozīmē, ka viņi visu dara iekšēji. Tas stāsies spēkā vēlāk, kad runāsim par nodevām.

Kā darbojas DiversyFund?

DiversyFund ir diezgan vienkāršs - jums ir viena iespēja (Growth REIT). Nav izvēles, tikai viens fonds, diezgan vienkārši.

DiversyFund konta minimums ir USD 500, un jums nav jābūt akreditēts investors ieguldīt, jo jūs ieguldīsit fondā, nevis individuālā īpašumā.

Jūs varat ieguldīt kā indivīds, kopīga persona, organizācija vai ar trasta starpniecību. Kā privātpersonai jums jābūt 18 gadus vecam, jums ir jābūt sociālās apdrošināšanas numuram, juridiskai ASV dzīvesvietas adresei un jābūt ASV pilsonim, pastāvīgam iedzīvotājam vai derīgai ASV vīzai. Diezgan standarta lietas.

Jūsu peļņa ir balstīta uz īpašumu pārdošanas laiku, kas, pēc viņu domām, būs 2023. gada beigās. Kad viņi pārdod īpašumus, jūs saņemsiet savu galveno ieguldījumu un 7% vēlamo peļņu. Šī atdeve tiek samaksāta, pirms uzņēmums kaut ko nopelna. Atlikušo peļņu (ja tāda ir) maksā pēc grafika. Investori saņem 65% peļņas, līdz sasniedz 12% gada peļņas likmi, tad atlikušā peļņa tiek sadalīta 50/50 starp ieguldītājiem un uzņēmumu.

Kas ir vēlamā atgriešanās?

Vēlamā peļņa attiecas uz kārtību, kādā nauda tiek sadalīta ieguldītājiem.

DiversyFund Growth REIT piedāvā vēlamo peļņu 7% apmērā no ieguldītā kapitāla no pamatdarbības naudas plūsmas. Tas nozīmē, ka pirmā iemaksātā nauda ir ieguldītājiem, līdz viņi saņem 7% peļņu.

Pēc tam investori var iekasēt 65% no atlikušās naudas plūsmas pēc tam, kad REIT sponsors ir iekasējis iemaksu. Investori var nopelnīt ikgadējo peļņu līdz 12%.

Lai gan vēlamā peļņa nav garantēta slikta ieguldījumu gada laikā, ieguldītāji var aprēķināt savus ilgtermiņa ienākumus no ieguldījumiem.

Uzziniet vairāk par DiversyFund

Kā pārdot savas akcijas

Viena atšķirība starp kolektīvi finansētu nekustamā īpašuma REIT un publiski tirgoto REIT, kas tirgojas akciju tirgū, ir likviditāte. Investori var tirgoties ar publiskajiem REIT, pērkot šodien un pārdodot rīt bez soda.

Tomēr var paiet vairāki gadi, lai izpirktu DiversyFund akcijas. Lielākajai daļai investoru būs jāgaida, līdz REIT fonda pārvaldnieks nolems slēgt fondu un likvidēt akcijas. Paredzamais likvidācijas datums ir 2023. gada beigās.

Investori var arī pārdot savu daļu agri, bet pārdošana netiek garantēta. Investoriem jāinformē fonda pārvaldnieks par savu vēlmi pārdot akcijas. Fonda pārvaldniekam ir pirmās atteikuma tiesības. Investori var arī nodot akcijas citam ieguldītājam.

Ja daudzģimeņu nekustamā īpašuma tirgus strauji samazinās vai daudzi investori vēlas pārdot, DiversyFund var atteikties atpirkt jebkādas akcijas. Sakarā ar beztermiņa ieguldījumu horizontu, ir prātīgi ieguldīt naudu, kas jums nav nepieciešama tikai vairākus gadus.

DiversyFund maksas

DiversyFund saka, ka no jums netiek iekasēta maksa, kas ir patiesa, bet ne pilnīga aina. Viņi neiekasē no fonda pārvaldības maksu.

Ikreiz, kad ir iesaistītas vairākas vienības, maksa tiek novērtēta dažādos posmos. Izmantojot nekustamo īpašumu, jums ir dažādas vienības, piemēram, fonds, attīstītājs un sponsors. Kā jūs gaidījāt, visiem ir jāmaksā, lai attīstītājs, īpašuma pārvaldnieks utt. Varētu iekasēt maksu no fonda. Tā kā DiversyFund ir vertikāli integrēts, fonds savā ziņā maksā “pats”.

Fonds var neiekasēt no ieguldītājiem fonda pārvaldības maksu, taču fonds par to maksā ikmēneša/gada, kā arī darījumu maksu. Tātad netieši ir maksas (vienmēr ir maksas).

Ja pārskatāt Izaugsmes REIT apkārtrakstsredzēsit, ka maksa sadaļa ir diezgan plaša. Tas ietver aktīvu pārvaldības maksu, kā arī ievērojamu izstrādātāja maksu. Katru mēnesi tiek izmaksāta neliela procentuālā daļa, lai samaksātu vadībai.

Šāda veida maksas ir izplatītas. Jautājums ir par to, vai jūs uzskatāt, ka tie ir pārāk augsti (vai zemi) - tas jums jāizlemj pašam.

DiversyFund nodokļi

Tā kā jūs esat ieguldījis fondā, gada beigās saņemat veidlapu 1099-DIV. Ja un kad viņi likvidēs REIT, jūs joprojām saņemsit 1099, bet tas tiks uzskatīts par kapitāla pieaugumu.

Tas izceļ vienu fondu priekšrocību salīdzinājumā ar. individuālās īpašumtiesības. Kad, izmantojot RealtyShares (tagad vairs neesmu), iegādājos daļu īpašuma, es kļuvu par komandītsabiedrību partnerībā, kurai pieder īpašums. Katru gadu es saņēmu veidlapu K-1. Pati par sevi, tas nav liels darījums. Bet tas nozīmēja arī to, ka man bija jāiesniedz nodokļi citā štatā. Kā Merilendas iedzīvotājs es parasti neiesniedzu Ziemeļkarolīnas nodokļu deklarāciju... līdz es saņēmu K-1 no partnerības, kas atrodas Ziemeļkarolīnā. 🙂

Cita veidlapa 1099-DIV nav nekas īpašs, tas nemaina nodokļu iesniegšanas veidu.

DiversyFund riski

Ieguldījumu risku novērtēšana jebkuram potenciālam ieguldījumam ir daļa no jūsu uzticamības pārbaudes. Lai gan jūs varat pelnīt naudu, izmantojot DiversyFund, šī platforma nav īsti a zema riska investīcijas.

Ieguldījumu cikls ar pievienoto vērtību

Ieguldot DiversyFund, ir iespējams nopelnīt vairāk nekā līdzīgus REIT, ko varat iegādāties, izmantojot savu tiešsaistes brokeri. Bet viņu pakalpojumu vertikālā integrācija ir nedaudz satraucoša.

Ieguldīšanas procesā ir vairāki posmi:

1. Kapitāla palielināšana: Atklājiet finansēšanas kārtu, lai savāktu kapitālu un iegādātos īpašumus
2. Iegūšana: Iegādājieties atbilstošus ieguldījumu īpašumus
3. Atjaunošana: Labojiet un uzlabojiet esošos īpašumus, lai pievienotu potenciālo vērtību
4. Atzinība: Dodiet laiku īpašuma vērtībai pēc remonta
5. Izvietojums: Pārdodiet īpašumus un sadaliet peļņu investoriem

Piedāvājuma apkārtraksts sākotnēji sāka izaugsmes REIT kā “aklo baseinu” piedāvājumu bez esošiem ieguvumiem vai identificētiem projektiem. Šobrīd ir vairāki īpaši projekti, kas investoriem sniedz priekšstatu par to, ko fonds iegulda.

Sākotnēji ikgadējā ieguldījumu atdeve var būt zemāka, nekā gaidīts, sākotnējo iegādes un remonta izmaksu dēļ. Tomēr ieguldījumu atdeve var palielināties, ja nekustamā īpašuma pārvaldnieki var palielināt īres maksu un galu galā pārdot īpašumu, lai gūtu peļņu.

Paļaušanās uz īpašuma novērtējumu var nebūt ideāla, ja vēlaties stabili ienākumi no dividendēm. Investori tos var saņemt, izmantojot ikmēneša īres maksājumus no īrniekiem. Var būt arī grūti novērtēt iespējamo kopējo ieguldījumu atdevi.

Tā kā minimālais ieguldījumu periods ir pieci gadi, īpašuma vērtības var būt nedaudz grūti paredzamas. Pusgadsimta laikā daudz kas var notikt ar vietējo nekustamā īpašuma tirgu. Peļņa nav garantija. Dažreiz īpašuma uzlabošana un gaidīšana, lai to pārdotu ar peļņu, aizņem ilgāku laiku, nekā gaidīts, vai nenotiek vispār.

Uzziniet vairāk par DiversyFund

Vietējā nekustamā īpašuma tirgus risks

Daudzdzīvokļu nekustamais īpašums kā aktīvu klase var būt lielisks ilgtermiņa ieguldījums bagātības veidošanā. Bet ir investīciju neveiksmes. DiversyFund atlīdzina ieguldītājus ar peļņu, izsniedzot dividendes no ikmēneša ienākumiem no nomas un pārdodot īpašumus, lai gūtu peļņu.

Tomēr vairāki faktori var samazināt īpašuma vērtību:

• Izmaiņas vietējā ekonomikā un nekustamā īpašuma tirgū
• Konkurence no esošajiem īpašumiem un jaunbūves
• Mainās zonēšanas likums
• Ugunsgrēks, plūdi un citi upuri
• Neapdrošināti zaudējumi

DiversyFund cenšas mazināt risku, ieguldot tirgos ar strauju darbavietu pieaugumu, pieaugošu iedzīvotāju skaitu un zemāku vidējo vakanču līmeni.

Izmaksu pārsniegšana, negaidīts remonts un turpmāka aizņēmšanās var arī palielināt ieguldījumu izmaksu bāzi. Investori, visticamāk, zaudēs naudu, ja īpašums tiks pārdots par zaudējumiem vai neizdosies.

Atšķirībā no FDIC apdrošinātajiem krājkontiem un noguldījumu sertifikātiem investori nevar atgūt zaudēto ieguldījumu atlikumu.

Nelikvīds investīciju periods

DiversyFund Growth REIT ir “publisks netirgots REIT” bez otrreizējā tirgus. Jūs nevarat pārdot savas DiversyFund akcijas, piemēram, akcijas un ETF, lai ātri iegūtu naudu.

Ir vairāku gadu investīciju periods, un DiversyFund likvidē akcijas, kad REIT likvidējas. Likvidācijas datums ir beztermiņa, un ieguldītāji var vai nu atkārtoti ieguldīt akcijas citā piedāvājumā, vai izņemt naudu.

Daži no pirmajiem investoriem, kas iegādājās akcijas 2018. gadā, kad tika uzsākts REIT, ieguldīs aptuveni piecus gadus. Pašreizējais plānotais likvidācijas datums ir 2023. gada beigās.

Investori var piedāvāt pārdot savas akcijas pārvaldniekam. Tomēr vadītājs var atteikties atpirkt akcijas. Sešas mēnešus pēc iegādes datuma pārdotās akcijas tiek pārdotas par 90% no patiesās tirgus vērtības. Atsevišķos apstākļos ir iespējams nodot akcijas citam pircējam.

Diversifikācijas trūkums

DiversyFund Growth REIT piedāvājumā apkārtrakstā teikts, ka lielākā daļa ieguldījumu īpašumu, iespējams, atradīsies Kalifornijas dienvidu tirgū. Sponsors vislabāk pārzina šo vietējo tirgu, kas var samazināt ieguldījumu risku.

Tomēr izaugsmes REIT var nebūt laba izvēle, ja nevēlaties pakļauties Kalifornijas nekustamajam īpašumam. REIT ar valsts mēroga portfeli ir dabiskāka dažādošana.

Uzziniet vairāk par DiversyFund

DiversyFund vs. Līdzekļu vākšana

Tuvākais konkurents DiversyFund ir Līdzekļu vākšana, kas piedāvā trīs konta līmeņus - iesācējs (vismaz 10 USD), Core (USD 1000 min), uzlabots (USD 10 000 min) un Premium (USD 100 000 min).

Izmantojot Starter, jūs varat iekļūt eREIT.

Izmantojot Core, jūs varat izvēlēties vēlamos ieguldījumus (līdzsvarotas investīcijas, papildu ienākumi, ilgtermiņa izaugsme), un ir iekļauti automātiskie ieguldījumi.

Pārejot uz augšu plānos, varat sākt pievienot atsevišķus īpašumus, kā arī piekļūt papildu līdzekļiem.

Fundrise iekasē 0,15% ikgadēju ieguldījumu konsultāciju maksu (no kuras var atteikties noteiktos apstākļos, piemēram, uzaicinot citu investoru), un tā ir līdzīgi nelikvīda.

Jūs varat izlasīt mūsu pilns Fundrise pārskats vairāk.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul ir vēl viena labākā alternatīva DiversyFund un var būt labāks risinājums akreditētiem investoriem. Augstas tīrās vērtības ieguldītājs var ieguldīt atsevišķos privātā izvietojuma piedāvājumos un 1031 biržā. Ieguldījumi izvēlētajos piedāvājumos nodrošina lielāku kontroli investīciju procesā, un tiem var būt lielāki potenciālie ienākumi.

Neakreditēti investori var ieguldīt divos dažādos REIT. Katram REIT ir USD 5 000 minimālais ieguldījums, bet tam ir atšķirīga ieguldījumu stratēģija.

MogulREIT I var vairāk izvairīties no riska un koncentrējas uz parāda piedāvājumiem, lai nopelnītu ikmēneša dividendes no komerciālā nekustamā īpašuma īres ienākumiem. Gada procentu likme pēc nodevām ir 6,0% APY.

MogulREIT II ir līdzīgs DiversyFund Growth REIT, ieguldot daudzģimeņu īpašumos. Viena atšķirība ir tā, ka RealtyMogul portfelim var būt plašāks nospiedums visā valstī. Lielākā daļa īpašumu atrodas ASV dienvidu un austrumu daļā. Šim REIT gada atdeve ir 4,5% gadā, un tā var nopelnīt vairāk, ja īpašumi tiek pārdoti ar peļņu.

Maksa par aktīvu pārvaldību var būt līdz 1,25% no pašu kapitāla vērtības. Šī pastāvīgā maksa var būt lielāka nekā DiversyFund. Bet jums būs jāsalīdzina arī citas papildu izmaksas, piemēram, īpašuma iegādes vai pārdošanas izmaksas.

Kam vajadzētu ieguldīt DiversyFund?

Investoriem, kuri vēlas pakļauties daudzģimeņu nekustamajam īpašumam Kalifornijas dienvidos ar piecu gadu ieguldījumu periodu, vajadzētu apsvērt DiversyFund. Ir iespējams nopelnīt gada peļņu, kas konkurē ar S&P 500 vēsturisko vidējo gada peļņu.

DiversyFund nav bezriska, bet ienākumi no ieguldījumiem var būt mazāk svārstīgi nekā ieguldījumi nekustamā īpašuma akcijās. Ieguldījumu minimums 500 ASV dolāru apmērā un neakreditētu investoru iespēja ieguldīt ļauj ikvienam viegli veikt tiešus ieguldījumus nekustamajā īpašumā.

Vai DiversyFund ir paredzēts jums?

Ja vēlaties ieguldīt daudzģimeņu nekustamajā īpašumā, šī ir viena no labākajām iespējām. Tā kā tie piedāvā tikai vienu ieguldījumu iespēju, jautājums ir par to, vai jūs apmierina viņu maksas struktūra.

Augstas investīciju maksas

Salīdzinot to ar saviem privātajiem ieguldījumiem, DiversyFund likmes šķita augstas. Mans privātais ieguldījums iekasē 2% īpašuma apsaimniekošanas maksu, bet tas tika novērtēts pēc iekasētās nomas maksas. Tas ir līdzīgs ikmēneša maksai, kas norādīta SEC iesniegumā (lai gan, pamatojoties uz manu lasījumu, šī maksa tiek novērtēta ieguldītāja kapitāla kontā). Šī Motley Fool pārskats nebija DiversyFund ventilators ierobežoto sasniegumu, augstāku par vidējo maksu un vairāku citu priekšmetu dēļ.

Vēlamā atgriešanās

Viena, mazāk acīmredzama joma, kurā piedalījās Motley Fool, bija atgriešanās struktūra. DiversyFund piedāvā 7% vēlamo un pēc tam peļņas sadalījumu 65/35 līdz 12% gadā. Ir arī panākumi, izmantojot veicinātās intereses. Motley Fool teica, ka 80/20 vai 75/25 (bez panākšanas) ir tipiskāks.

Manā privātajā darījumā es saņēmu 8% vēlamo peļņu ar 70/30 sadalījumu bez panākšanas vai atkāpšanās, pamatojoties uz atdevi.

Alternatīvi, ja jūs vienkārši vēlaties iekļūt nekustamajā īpašumā un netiekat pārdots daudzdzīvokļu ģimenēs kā aktīvu klase, ir daudz citi veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Jūs varat izmantot nekustamā īpašuma kolektīvās finansēšanas platformas vai saglabāt to vienkāršu un izvēlēties publiski tirgotu REIT.

Uzziniet vairāk par DiversyFund

DiversyFund Plusi mīnusi

Kopsavilkums

DiversyFund ļauj investoriem viegli sākt ieguldīt daudzģimeņu nekustamajā īpašumā. Ar minimālo ieguldījumu USD 500 daudzi investori var atļauties atvērt nelielu pozīciju un dažādot savu portfeli. Ja vēlaties ieguldīt alternatīvus aktīvus, DiversyFund var būt izdevīga ilgtermiņa ideja, ja jums patīk kolektīvi finansēts nekustamā īpašuma REIT.