Ko darīt, ja es jums teiktu, ka ir ieguldījums ar valdības noteikto garantēto atdeves likmi?
Jūs droši vien teiktu: “Paldies Džim, bet es neesmu manekens, un es zinu par noguldījumu sertifikātiem, un tie ir ļoti garlaicīgi.” (tie ir arī ļoti droši!)
Ja jūs varētu izlasīt šīs ziņas nosaukumu, jūs droši vien jau zināt atbildi: nodokļu apgrūtinājumi (un tie ir nodrošināti ar nekustamo īpašumu).
Es uzzināju par šīm lietām pirms daudziem gadiem un pat apmeklēju nodokļu ķīlas izsoli. Es neko nepirku, es tikai gribēju iemūžināt pieredzi. Pirms gandrīz desmit gadiem es piedalījos nodokļu apķīlāšanas izsolē, kas pazīstama arī kā nodokļu pārdošana, kas notika uz Hovardas apgabala tiesas nama kāpnēm.
Izsole šeit notiek tikai reizi gadā, maijā vai jūnijā, un tā, kurā es piedalījos, bija patiešām neformāla. Es neesmu pārliecināts, ko viņi darīs ar 2020. gadu, jo plānotie jau ir atcelti. Es domāju, ka viss, kas saistīts ar valdību un tiesām, būtu kaut kāda formalitāte. Tas sastāvēja no tā, ka puisis burtiski stāvēja uz kāpnēm, turot starpliktuvi un kliedzot apgrūtinājumus, pieņemot piedāvājumus un ierakstot ierakstus.
Cilvēki, kas muldēja, bija līdzīgi neformāli. Viņi zināja, ko vēlas, gaidīja, lai uzzinātu ķīlas numuru, un izteica savus piedāvājumus. Daži cilvēki strādāja pie tālruņiem, citi tur bija ar saviem starpliktuvēm, un šķita, ka visi viens otru pazīst. Tas bija kā uzglabāšanas kari, bet ar cilvēku mājām.
Es aizgāju, domājot, ka tas ir labs veids, kā ieguldīt, bet, iespējams, ne man... bet es uzzināju daudz.
Kas ir nodokļu apgrūtinājuma ieguldīšana?
Valstij un pašvaldībām ir vajadzīgi viņu nodokļi, un, ja tie netiek samaksāti, viņiem tas ir jāatgūst citā veidā. Īpašuma nodokļi ir galvenais ieņēmumu avots lielākajai daļai pašvaldību. Ja īpašnieks nesamaksā īpašuma nodokļa rēķinu, vietējais apgabals vai pilsēta uzliek īpašumam ķīlu un izsolē, kas tiek apgrūtināta ieguldītājiem, izmantojot nodokļu ķīlas izsoli.
Tas var atšķirties, taču lielākā daļa vietējo nodokļu dienestu izsolē nodokļu apgrūtinājumu pēc divu līdz piecu gadu nenomaksātiem nodokļiem. Precīzs periods ir atkarīgs no valsts likumiem.
Dažas pašvaldības pārdod nodokļu ķīlas sertifikātus, kur investori var samaksāt kavēto nodokļu summu. Valdība saņem savu naudu, un investors var iekasēt procentus, jo īpašuma īpašnieks atmaksā savus kavētos nodokļus.
Īpašuma īpašniekam var būt laiks līdz vienam gadam, lai atmaksātu ķīlas tiesības. Kad viņi atmaksā ķīlas tiesības, jūs izejat no ieguldījuma, un viņiem atkal pilnībā pieder īpašums.
Ja īpašnieks atpaliek, jums būs jāizslēdz un pilnībā jāpārņem īpašums. Pēc tam jums būs jāpārdod māja vai jāpārvērš par īres īpašumu, lai gūtu ienākumus no ieguldījumiem. Patiesībā tas notiek reti, lielākajai daļai investoru tiek maksāta pašvaldības noteiktā procentu likme.
Nodokļu aizturēšana vs. Nodokļu akts
Jūsu apmeklētā nodokļu izsole, iespējams, tiek pārdota nodokļu apgrūtinājumi un nodokļu akti. Lai gan šie divi termini izklausās līdzīgi, nodokļu aktos ir jāiegādājas viss īpašums iepriekš.
Mājokļa ierobežošanas māju iegāde 2008. gada Lielās lejupslīdes laikā, lai gūtu peļņu, ir viens no piemēriem nodokļu aktiem. Ne katram ieguldītājam ir laiks vai kapitāls, lai ieguldītu nodokļu aktos.
Nodokļu apgrūtinājumi prasa tikai ieguldīt kavētajos nodokļos. Lielākajai daļai ir izdevīgāk ieguldīt tikai dažus tūkstošus dolāru un neremontēt slēgtās mājas.
Apmēram 30 štati lai pilsētas un novadi izsolītu nodokļu apgrūtinājumus.
Nodokļu apgrūtinājumi ir līdzīgi bankas aizdevumam automašīnas aizdevumam vai mājokļa hipotēkai, jo tas ir parāda saistības. Īpašnieks nevar pārdot vai refinansēt īpašumu, kamēr nav atbrīvota ķīla. Šajā gadījumā viņi jums maksā ķīlas summu plus procentus.
Kā nopelnīt, ieguldot nodokļu apgrūtinājumos
Ir divi veidi, kā pelnīt naudu, ieguldot nodokļu apgrūtinājumos:
- No īpašuma īpašnieka iekasējiet vienkāršus procentu maksājumus
- Atslēdziet īpašumu un vai nu pārdodiet, vai izīrējiet
Katrai valstij ir atšķirīgi procentu likmju griesti nodokļu apgrūtinājumiem. Lielākajā daļā štatu jūs varat sagaidīt no 5% līdz 18% procentus par ķīlas summu. Hovardas apgabals nosaka procentu likmi 18%. Reālā (faktiskā) procentu likme, ko varat iekasēt, ir atkarīga no tā, cik konkurētspējīga ir nodokļu izsole, jo visi rīkojas par ķīlu.
Lielākajā daļā izsoļu ieguldītājs piešķir zemāko procentu likmi. Izsole sākas ar maksimālo procentu likmi un samazinās ar katru jaunu piedāvājumu. Piemēram, sākuma procentu likme var būt 18%, bet laimesta likme var būt tikai 5%.
Teorētiski mazāk riskantiem īpašumiem būs zemāka procentu likme, un riskantākiem īpašumiem būs tuvāka augstāka procentu likme. Tas ir līdzīgi vienādranga aizdevumiem vai ieguldot komerciālos aizdevumos.
Lielākajai daļai investīciju, kas apgrūtina nodokļu apķīlāšanu, nav nepieciešams slēgt īpašumu, taču tā ir iespēja. Jums galvenokārt jākoncentrējas uz savu iespējamo ieguldījumu atdevi.
Ieguldījumi nodokļu apgrūtinājumos: soli pa solim
Nodokļu ķīlas ieguldījumiem ir nepieciešami daudz pētījumu divu iemeslu dēļ. Pirmkārt, jūs vēlētos, lai īpašnieks atmaksātu aizdevumu, un jūs nopelnāt savu procentu likmi. Otrkārt, ja viņi to nedara, jūs vēlaties pārliecināties, ka varat pārdot vai izīrēt īpašumu, ja jums ir jāizslēdz.
Labākā sākuma vieta var būt jūsu vietējais nekustamā īpašuma tirgus. Jums būs jāzina tāda informācija kā augstas kvalitātes rajonu un skolu rajonu atrašanās vieta. Arī augstas kvalitātes īpašumu īpašnieki, visticamāk, atmaksās savu nodokļu rēķinu.
Katrai pilsētai un novadam ir atšķirīgas procedūras nodokļu apgrūtinājumu pirkšanai, procentu maksājumu iekasēšanai un ierobežošanas uzsākšanai. Lai gan jums būs jāapgūst sava ieguldījumu tirgus smalkumi, ieguldījumu process ir līdzīgs. Izpētiet to, jo nevēlaties mācīties lidojuma laikā.
Lūdziet likumpārkāpumu nodokļu sarakstu
Kļūdaini nodokļu saraksti ir pieejami lielākajā daļā pilsētu un novadu nodokļu iekasētāju vai kases biroju. Šie saraksti var norādīt, kuri īpašumi tiek izsolīti.
Atkarībā no tā, cik moderns ir departaments, jūs, iespējams, varēsit saņemt sarakstu pa e -pastu. Vairāk novecojušās nodaļas esat izguvis ierakstu personīgi.
Lai iegūtu sīkāku informāciju, jums vajadzētu izpētīt nodokļu sarakstu:
- Īpašuma adrese
- Parādu summa
- Likumpārkāpumu gadu skaits
Šie trīs faktori palīdz jums izveidot potenciālo īpašumu kandidātu sarakstu.
Lai izvairītos no konkurences, varat mēģināt sazināties ar īpašuma īpašnieku, lai noskaidrotu, vai viņš ir ieinteresēts pārdot. Šī taktika var palīdzēt izvairīties no solīšanas kara, ja galu galā vēlaties iegādāties nodokļu aktu.
Jūs, iespējams, varēsit samazināt izmaksas, ja neattīstītā pakā ir nesamaksāti nodokļi - padomājiet lauksaimniecības zeme.
Attīstītajiem īpašumiem parasti ir augstāka īpašuma vērtība, un, ja jūs galu galā slēdzat īpašumu, tiem var būt nepieciešams plašs remonts.
Potenciālo īpašību izpēte
Pēc tam, kad esat noskaidrojis, kuri īpašumi tiek izsolīti, izveidojiet savu potenciālo īpašumu sarakstu jūsu pirkumu diapazonā.
Brauciet pa īpašumiem, lai redzētu, kāds ir jūsu pirmais iespaids. Ja jums patīk īpašums un tā apkārtne, apsveriet iespēju piedāvāt cenu.
Pirms izsoles aprēķiniet zemākās procentu likmes cenu. Ne katrs solīšanas karš ir vērts uzvarēt, ja jūsu nauda kaut kur citur var nopelnīt lielāku atdevi.
Apmeklējiet izsoli
Dažās izsolēs jums ir jāierodas klātienē, lai solītu cenas. Daudzās vietās tagad notiek tiešsaistes izsoles, ļaujot tālsatiksmes investoriem piedalīties.
Jebkura izsoles metode var būt konkurētspējīga. Lai izvairītos no pārsolīšanas, jums iepriekš jāzina cenu ierobežojumi.
Uzvarētājs pretendents maksā šīs izmaksas iepriekš, lai iegādātos nodokļu ķīlu:
- Nesamaksāti nodokļi
- Sodi
- Uzkrātie procenti
Tie ir nodokļi un nodevas, ko nekustamā īpašuma īpašnieks ir parādā valdībai. Tātad šī ir minimālā pārdošanas cena.
Savākt maksājumu
Lielākā daļa štatu pieprasa jums nosūtīt paziņojumu nekustamā īpašuma īpašniekam, ka jums pieder viņu nodokļu apgrūtinājums. Īpašuma īpašnieks izpirkšanas periodā jums maksās katru mēnesi.
Lielākā daļa atpirkšanas periodu ir vismaz viens gads, bet var būt arī garāks.
Ja īpašnieks neatmaksā ķīlas tiesību dzēšanas termiņā, varat sākt ierobežošanas procesu. Ir noteiktas procedūras un termiņi, kas jums jāievēro, lai pareizi izslēgtu. Noteikti pārskatiet likumus, ja jūsu nodokļu apgrūtinājums pārvēršas par nodokļu pārdošanu.
Kam vajadzētu ieguldīt?
Nodokļu apgrūtinājumi var būt konsekvents veids, kā gūt īstermiņa ienākumus bez visas naudas akciju tirgū. Akreditēti investoriar pieredzi nekustamo īpašumu investīcijās var arī labi derēt.
Potenciālā peļņa ir no 12% līdz 18% atkarībā no valsts procentu likmju griestiem. Cik daudz jūs varat nopelnīt, ir atkarīgs no tā, kurā valstī jūs ieguldāt un cik zemu jūs piedāvājat.
Runājot par laiku un nepieciešamo kapitālu, nodokļu aizturējuma tiesības, ieguldot, atrodas kaut kur starp nekustamā īpašuma indeksa fonda iegādi (vai kolektīvā finansējuma nekustamais īpašums) un apgāžamās mājas.
Kam nevajadzētu ieguldīt nodokļu apgrūtinājumos?
Nodokļu aizturēšanas ieguldījumi nav paredzēti tiem, kas vēlas praktiska vienkārša investīciju pieeja. Jums būs jāpavada stundas, pārbaudot iespējamos īpašumus, apmeklējot izsoli un potenciāli slēdzot īpašumu.
Nodokļu apgrūtinājumi nav vieta, kur novietot automašīnu nauda, kas nepieciešama trīs gadu laikā. Tomēr nodokļu apgrūtinājumi var būt aizraujošs veids, kā dažādot savu portfeli, ja jūs varat samazināt risku, ka kapitāls būs vidēja termiņa ieguldījumu periodam.
Iespējamie nodokļu apgrūtinājuma investīciju riski
Šī investīciju ideja nav bez riska, jo īpašuma īpašniekam joprojām ir jāmaksā nokavētie nodokļi. Tā vietā, lai tos samaksātu valdībai, jūs esat uz āķa. Lai gan nodokļu apgrūtinājuma ieguldīšana var būt mazāk riskanta nekā akciju tirgus laika noteikšana vai tirgot pensu akcijas, jums ir jāveic pienācīga pārbaude.
Šeit ir daži riski, ar kuriem jūs varat saskarties un kas samazina jūsu iespējamos ienākumus.
Zemas procentu likmes
Solīšanas karš nozīmē, ka jūs, iespējams, nenopelnīsit vēlamo procentu likmi. Nodokļu ķīlas ieguldīšana prasa daudz pūļu. Jūsu potenciālā ieguldījumu atdeve var būt līdzīga citām ieguldījumu idejām, kas prasa mazāk pūļu.
Jūs maksājat papildu nodokļus un nodevas
Ja jums pieder nodokļu ķīla, jūs varat būt atbildīgs par nesamaksātajiem nodokļiem un sodiem, ja īpašnieks nemaksā. Jums pat var nākties maksāt pilsētas noteiktos naudas sodus par tādiem gadījumiem kā zāliena nepļaušana.
Īpašuma īpašnieks pasludina bankrotu
Tiesnesis var likumīgi samazināt jūsu nodokļu apgrūtinājuma procentu likmi, ja īpašuma īpašnieks paziņo par bankrotu. Iedomājieties šo risku kā ienesīguma samazinājumu jūsu iecienītākajam dividenžu akcijas.
Nodokļu apgrūtinājumi beigsies
Izsolē iegūtie nodokļu apgrūtinājumi var beigties pēc izpirkšanas perioda beigām. Ja pēc perioda beigām neveicat papildu pasākumus, varat zaudēt iespēju atgūt sākotnējo ieguldījumu.
Pārliecinieties, ka esat iepazinies ar vietējiem ierobežošanas noteikumiem. Jums būs jāsāk ierobežošanas process noteiktā termiņā. Jums arī būs jānosūta paziņojumi īpašniekam par nokavētajiem maksājumiem. Nepareiza procedūras ievērošana var izjaukt jūsu centienus.
Īpašums ir bezvērtīgs
Ierobežojuma pārdošana nav garantēts naudas pelnīšanas veids. Īpašumu var nebūt viegli pārdot, ja struktūra nav uzturēta vai atrodas sliktā apkārtnē.
Turklāt jūs nezināt, kādu kaitējumu īpašuma īpašnieks nodarīs, izbraucot.
Pirms nodokļu pārdošanas izsoles jūs, iespējams, varēsit pārbaudīt īpašuma ārpusi, bet, iespējams, nevarēsit ielūkoties mājā tikai pēc tam, kad būsiet norobežojis īpašumu. Tā var būt vairāku gadu starpība no piedāvājuma uzvarēšanas līdz brīdim, kad jūs ieejat mājās. Šajā laikā daudz kas var mainīties.
Izvairieties no apkaimēm, kurās ir lieli ierobežojumi vai īpašuma vērtības samazināšanās. Izvairīšanās no šiem riskiem samazina iespēju iegādāties “zemūdens īpašumu”, kura tirgus vērtība ir mazāka nekā jūsu ieguldījumu izmaksas.
Nodokļu ķīlas ieguldīšana var būt labs ieguldījums, taču tas var prasīt daudz darba. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc es to nedarīju.
Cita lieta, ka man ļoti nepatīk ideja kādu ierobežot un izslēgt no mājām. Es saprotu, ka tas notiek reti, bet es negribētu to darīt pat vienu reizi. Ir arī citi, emocionāli mazāk satraukti veidi, kā nopelnīt iztiku.