RealtyMogul apskats: ieguldījumi nekustamajā īpašumā visiem investoriem

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā bieži tiek uzskatīti par vienu no visuzticamākajiem veidiem, kā palielināt un uzkrāt bagātību, taču ieguldījumi atsevišķos īpašumos nekad nav bijuši pievilcīgi.

Ir nepieciešams daudz laika, lai izpētītu un pārbaudītu individuālās īpašības. Tas prasa daudz zināšanu par domēnu, kas man nav, piemēram, kā novērtēt dažādas mājas daļas un nav joslas platuma, lai mācītos un internalizētu. Turklāt mani visvairāk interesē komerciālais nekustamais īpašums, un daudzi no labākajiem projektiem vienkārši nav pieejami privātpersonām, ja vien jums nav liels kapitāla apjoms, ko izvietot ...

… Līdz ieguldījumi ar kopfinansētu nekustamo īpašumu. 🙂

Es domāju, ka ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir kopfinansēšanas ceļā un viens no ievērojamākajiem uzņēmumiem šajā jomā ir RealtyMogul.

Satura rādītājs

1. Kas ir RealtyMogul?
2. Ieguldījumu iespēju veidi
3. Kas ir MogulREIT?
4. Ātrs reģistrēšanās process
5. Pārskatiet atvērtās, finansētās un slēgtās iespējas
6. RealtyMogul maksas struktūra
7. RealtyMogul priekšrocības un trūkumi

Kas ir RealtyMogul?

RealtyMogul 2012. gadā dibināja izpilddirektore Jilliene Helman, kad viņa bija viceprezidente Union Bank Losandželosā, CA un tika uzsākta 2013. gadā pēc tam, kad viņa pieņēma darbā RealtyMogul CTO Justin Hughes un izaudzēja mazu sēklu raunds. Kopš tā laika viņi ir piesaistījuši naudu vēl piecas reizes par kopējo summu 46,6 miljoni ASV dolāru, ieskaitot vadošos investorus, piemēram, Canaan Partners un Sorenson Capital.

Viņi ir reģistrējušies vairāk nekā 150 000 dalībnieku un ieguldījuši vairāk nekā 2 miljardus ASV dolāru vērtā nekustamā īpašuma vērtībā, ieguldītājiem izmaksājot vairāk nekā 82 miljonus ASV dolāru. Viņi to ir darījuši kādu laiku un guvuši labus panākumus, slēdzot darījumus. Viņi lepojas, ka redz tūkstošiem darījumu, pirms apstiprina vienu, kas atbilst viņu standartiem.

Ja nosaukums izklausās pazīstams, iespējams, esat dzirdējis par viņu slavenāko darījumu - 1,5 miljoni dolāru par Hard Rock viesnīcu Palm Springsā, Kalifornijā. Paaugstināšana notika 2014. gadā, un tas bija pirmais kolektīvi finansētais viesnīcu darījums valstī. Hard Rock Hotel iztērēja miljoniem dolāru, atjaunojot bijušo viesnīcu Zoso, un 2013. gada oktobrī to atkal atvēra. Ja jūs bijāt viens no akciju investoriem, jūs saņēmāt īpašas privilēģijas, piemēram, atlaides par numuru cenām 25% apmērā, 50 ASV dolāru pārtikas un dzērienu kredītus, luksusa īpašnieka kabanas izmantošanu, kā arī paaugstinājumus un citas VIP priekšrocības. (ja atrodaties platformā, šeit arhivētā piedāvājuma lapa)

Ieguldījumu iespēju veidi

RealtyMogul piedāvā gan akciju, gan parāda/aizdevuma darījumus akreditētiem investoriem, kā arī REIT stila ieguldījumu, ko sauc par MogulREIT.

Viņi sāka, piedāvājot akciju darījumus, tāpat kā daudzas citas kolektīvi finansētas nekustamā īpašuma investīciju vietnes, taču ātri pievienoja parāda un aizdevuma produktus. Tie piedāvā tikai komerciālus darījumus - komerciālus, rūpnieciskus, biroju, viesnīcu, mazumtirdzniecības, kā arī daudzģimeņu īpašumus, piemēram, dzīvokļus. Viņi mēdza piedāvāt mājokļu darījumus, bet vairs ne.

Darījuma struktūra būs pazīstama, ja iepriekš esat veicis ieguldījumus ar kopfinansētu nekustamo īpašumu.

Kas ir MogulREIT?

MogulREIT ir RealtyMogul REIT produkts. MogulREIT I tika laists klajā 2016. gada augustā, un tam ir dažādi parāda un pašu kapitāla aktīvi (55% parāds, 45% pašu kapitāls) komerciālā nekustamā īpašuma telpā ASV. Tās mērķis ir sadalīt 8,00% gadā, lai gan sadale tiek veikta katru mēnesi.

Jums nav jābūt akreditētam investoram ieguldīt MogulREIT, kamēr jūsu ieguldījums fondā nepārsniedz 10% no jūsu gada ienākumiem vai neto vērtības (atkarībā no tā, kurš ir lielāks).

Minimālais ieguldījums ir tikai 1000 ASV dolāru, un to pārvalda Opus fonda pakalpojumi, fonda administrators, kas atrodas Ilinoisā. Jūs varat ieguldīt MogulREIT I, izmantojot pašvirzītu IRA, bet minimālais sākotnējais ieguldījums palielinās līdz 5000 USD.

MogulREIT II ir viņu otrais MogulREIT fonds, un atšķirība ir tā, ka tā ir paredzēta daudzdzīvokļu daudzdzīvokļu ēkām, nevis komerciālam nekustamajam īpašumam, un to izplata reizi ceturksnī.

Ātrs reģistrēšanās process

Reģistrācijas process bija ātrs. Jums jāaizpilda īss ieguldītāja profils, kas sākas, pajautājot savu neto vērtību un ienākumus par šo un diviem iepriekšējiem gadiem. Tas ir, lai noteiktu, vai esat akreditēts investors (neto vērtība ir lielāka par 1 miljonu ASV dolāru, izņemot primāro dzīvesvietu vai ienākumus vismaz 200 000 ASV dolāru apmērā šogad un divus iepriekšējos 300 000 ASV dolāru apmērā, ja esat precējies).

Tad tas pāriet uz sešiem jautājumiem par risku, piemēram, jūsu riska tolerance, turēšanas periodi un investīciju pieredze. Viss diezgan standarta. Pēc reģistrēšanās viņi jums piezvanīs (vai jūs varat viņiem piezvanīt, viņi nosūtīs e -pastu ar numuru, uz kuru jāzvana), lai apstiprinātu jūsu informāciju.

Kamēr jūs to nedarīsit, vienīgās iespējas, ko redzēsit, ir MogulREIT.

Pārskatiet atvērtās, finansētās un slēgtās iespējas

Pēc ātra tālruņa zvana, kas apstiprināja manu akreditēto statusu, manā kontā varēja redzēt visus viņu piedāvājumus.

Vispirms apskatīju viņu iepriekšējos piedāvājumus. Viņu lapā “Iepriekšējie ieguldījumi” ir patīkami tas, ka viņi ir pabeiguši un finansējuši. Pabeigts nozīmē 100% paveikto, turpretī finansētais nozīmē, ka tie tiek finansēti un tiek izmaksāti. Tā ir laba atšķirība.

Iepriekšējie piedāvājumi ietvēra visu veidu īpašumus (biroju, daudzģimeņu, pašnoliktavas, rūpniecības, utt.), kas apkaisīti visā valstī (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) ar ieguldījumu veidiem gan pašu kapitālā, gan parāds. Viņi ir arī pietiekami drosmīgi, lai parādītu faktisko IRR (iekšējo atdeves likmi), ko jūs zināt, jo tas ir pabeigts. Biežāk tie bija augstāki par IRR mērķi, jauks bonuss.

Šīs rakstīšanas laikā bija piecas atvērtas ieguldījumu iespējas, no kurām trīs bija 1031 piemērotas.

Ko nozīmē 1031 Piemērots? 1031. Sadaļa ir nodokļu kodeksa daļa, kurā teikts, ka jūs varat atlikt kapitāla pieaugumu, ja apmaināmies ar līdzīga veida īpašumiem. Izmantojot RealtyMogul, šie īpašumi (pasīvi) tiek turēti Delavēras statūtu fondos, un, ja esat pārdevis esošu īpašumu, kas ir 1031 tiesīgs, šis DST ir pieejams 1031 biržai. Esošajiem 1031 investoriem var būt augstāks minimums nekā naudas ieguldītājiem.

RealtyMogul maksas struktūra

Maksu struktūra ir atkarīga no darījuma veida, un tās ir skaidri norādītas katra darījuma cilnes Finanšu sadaļā Izmaksas.

Attiecībā uz tiešiem kapitāla ieguldījumiem tajos ir uzskaitītas visas maksas, kas izmaksātas visām iesaistītajām personām.

Kad es pārskatīju darījumu, ar kuru tika iegādāta daudzdzīvokļu ēka, nekustamā īpašuma kompānijai tika piemērota vienreizēja maksa 2% apmērā un brokerim-dīlerim 4%. Pēc tam tiek iekasēta atkārtota maksa 4% apmērā no bruto ienākumiem īpašuma pārvaldības sabiedrībai un 1% RealtyMogul kā pārvaldības un administratīvā maksa. Jums ir jāpārbauda maksu saraksts, jo ne visi darījumu veidi ir strukturēti vienādi, dažiem ir vairāk maksu, bet citiem - mazāk.

Attiecībā uz REIT maksas ir norādītas piedāvājuma apkārtrakstā, un tās ir nedaudz jāpārbauda. Pārvaldniekam tiek samaksāta maksa par aktīvu pārvaldīšanu 1% apmērā.

RealtyMogul priekšrocības un trūkumi

Lielākais RealtyMogul profesionālis ir tas, kā viņiem ir iespējas gan akreditētiem, gan neakreditētiem investoriem. MogulREIT ir stabils piedāvājums ar skaidru atšķirību (komerciālais nekustamais īpašums vai daudzģimenes) un pienācīgu izplatīšanas ātrumu un biežumu. Jums ir nedaudz jāiedziļinās nodevās, jo tās ir dārgākas nekā citi REIT, taču tas ir cits produkts (Vanguard REIT tikai iegulda publiskajā apgrozībā esošajos nekustamā īpašuma uzņēmumos, tas neiegūst, nekontrolē un nesaskaņo atsevišķu projektu finansējumu).

Pastāv ļoti daudz dažādu tiešo investīciju, un iespēja izmantot 1031. Šo tiešo darījumu minimums ir augstāks nekā dažās citās platformās (minimālais no pieciem pieejamajiem darījumiem) bija 25 000 USD), bet visi pārējie darījumu aspekti bija līdzīgi (aizturēšanas laiks, prognozētais IRR un naudas atmaksa skaidrā naudā, utt.).

Tas nav trūkums platformā, bet gan ieguldījumu veidam - tas ir nelikvīds. Ieguldot īpašumā, jūs nevarat pārdot savu daļu otrreizējā tirgū. Izmantojot MogulREITs, jūs varat izpirkt savas akcijas, taču tas ir ierobežots. Tā tas ir ar reāliem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, tāpēc nevajadzētu pārsteigt, un lielākā daļa REIT ir ierobežojumi tirdzniecībai (tie nav paredzēti tirdzniecībai, tāpēc tie ierobežo pirkumus un izpirkšana).

Man patīk, kā viņi kopīgoja faktisko IRR par iepriekšējiem darījumiem, taču tajos netiek parādīts neviens piedāvājuma dokuments. Jūs varat pārskatīt finansēto darījumu dokumentus, kas var būt jautri, ja lasāt par tiem ziņās un interesējaties, kā tie tika ieviesti, bet pēc to slēgšanas tie tiek slēgti. Izskatījās, ka es krāpjos, lasot Hard Rock viesnīcas piedāvājumu un redzot visas viņu piedāvātās privilēģijas, lai gan tas kādu laiku atpakaļ tika slēgts.

Tomēr mēs visi zinām, ka ieguldījumi nekustamajā īpašumā nav bez riska. 2018. gada aprīļa vidū Hard Rock Hotel paziņoja, ka tā ir izslēdzas Hard Rock viesnīca Palm Springsā. Tātad... privilēģijas ir jaukas, bet ne tad, ja viesnīca tiek slēgta. 🙂

Jebkurā gadījumā, paskatieties, ja jūs interesē, un jūs varat reģistrēties bez maksas.

Reģistrējieties bez maksas RealtyMogul