Kad akciju tirgum klājas labi, ne pārāk daudz cilvēku runā par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Tam tomēr ir jēga - akciju tirgū ir vieglāk.
Jūs pērkat dažas akcijas, jūs pārdodat dažas akcijas un reģistrējat peļņu un zaudējumus savā peļņā. Tas ir vēl vieglāk, ja turat pie a trīs fondu portfelis vai ieguldiet pensijas kontā - daudz mazāk dokumentu!
Nekustamais īpašums ir nedaudz sarežģītāks. Īpašuma pirkšanai un pārdošanai ir nepieciešami starpnieki, un tas aizņem vairāk nekā dažas sekundes, kas nepieciešamas akciju tirdzniecībai.
Ko darīt, ja esat pārāk daudz ieguldījis akciju tirgū vai vienkārši vēlaties citu aktīvu klasi? Ko darīt, ja uzskatāt, ka tirgus ir pārvērtēts un vēlaties nodrošināt risku? Un ja ne dzīvžogs, tikai vēl viena iespēja?
Nekustamais īpašums ir a lielisks alternatīvs ieguldījums, kas nav dīvains (piemēram, apbedījumu gabali, kas arī tehniski ir nekustamais īpašums!).
Bet nokļūšana fiziskajā īpašumā var būt izaicinājums un ļoti biedējoša. Pat ja jūs dodaties uz FHA ceļš un tikai 3%
, lai sāktu, tas joprojām ir salīdzinoši liels kapitāla izdevums. Papildus kapitāla piesaistei ir iesaistīts diezgan liels grūstīšanās un kāju darbs.Bet ir veidi, kā ievietot kāju durvīs bez milzīgiem naudas ieguldījumiem.
Paskatīsimies.
Satura rādītājs
- Nekustamā īpašuma vairumtirdzniecība
- Nodokļu apgrūtinājumi
- Crowdfunded Real Estate
- Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT)
- Aizdevumi ar smagu naudu
Nekustamā īpašuma vairumtirdzniecība
Pirmo reizi par nekustamā īpašuma vairumtirdzniecību uzzināju no Alekss Martinezs Podcast apraidē Opt Out Life. Podkāsts ir aizraujoša klausīšanās par viņa īso karjeras loku, bet Alekss Martiness ieguva savu vairumtirdzniecības īpašumu. Tas ir tad, kad jūs iegūstat īpašumu saskaņā ar līgumu un pēc tam pārdodat tiesības citam investoram, kurš pārņem no turienes. Investors veic renovāciju un pēc tam to pārdod vai iznomā naudas plūsmas dēļ. Jūs saņemat samaksu par līgumu. Viņa pirmais vairumtirdzniecības darījums viņam izmaksāja 22 000 USD par aptuveni 8 darba stundām.
8 stundas ir nedaudz maldinošas, jo tajā ir daudz vairāk darba. Ir daudz laika, kas veltīts nekustamo īpašumu meklēšanai, tīklošanai ar investoriem, nekustamo īpašumu atrašanai, sarunām par neveiksmīgiem līgumiem utt. Tātad ir zināmas pieskaitāmās izmaksas, kas ne vienmēr tiek ņemtas vērā, bet nav daudz finanšu pieskaitāmo izdevumu.
Finansiālie izdevumi būtu jebkurā nopietnā naudā, kas nepieciešama līgumā. Parakstoties, jūs piekrītat iegādāties īpašumu nākotnē. Dažreiz no tā var izvairīties, ja nodrošināsit investoru dažu dienu laikā, bet tas ir atkarīgs no valsts. Jūs, iespējams, vēlaties, lai investori būtu rindā un zinātu, kas viņiem nepieciešams darījumā.
(to dažreiz sauc arī par nekustamo īpašumu putnu ķēršanu vai to, ka jūs esat nekustamā īpašuma putnu suns - šis ziņojums vietnē BiggerPockets iedziļinās sīkāk)
Šī patiesā pievilcība ir kā atspēriena punkts. Jūs varat daudz uzzināt par nekustamā īpašuma biznesu, kļūstot par vairumtirgotāju vai putnu suni. Jūs noņemat lielu daļu darba, kas saistīts ar iepirkuma darījumiem, tāpēc ieguldītāji, visticamāk, mēģinās palīdzēt jums uzzināt vairāk par uzņēmumu. Jo labāk jūs novērtējat renovācijas izmaksas, jo labāk esat ieguldītājam. Ja jūs vēlaties to darīt, es patiešām iesaku jums ieguldīt apmēram stundu, lai klausītos šo podcast, jo Neits un Dana (saimnieki) ir arī nekustamā īpašuma investori (zināmā mērā), un viņi lūdz kaut ko labu jautājumi.
Nodokļu apgrūtinājumi
Kā Bens Franklins reiz teica: "... bet šajā pasaulē par neko nevar teikt, ka tas ir skaidrs, izņemot nāvi un nodokļus."
Attiecībā uz nekustamo īpašumu ir viena noteiktība - īpašuma nodokļi. Dažās valstīs nav ienākuma nodokļa, dažās valstīs nav tirdzniecības nodokļa, bet es nezinu nevienu valsti bez īpašuma nodokļiem.
Un, kad cilvēki nemaksā īpašuma nodokļa rēķinu, valsts vai apgabala valdība uzliek īpašumam nodokļu apgrūtinājumu. Tad, kā valdības mēdz darīt, izsolīt šo apgrūtinājumu, jo tam nepieciešami nodokļu ieņēmumi. Personai, kas pērk apgrūtinājumu, tiek garantēta procentu likme, pamatojoties uz vietējiem un valsts likumiem, par šo ieguldījumu.
Ja īpašuma īpašnieks nemaksā noteiktajā laikā, nodokļu apķīlāšanas īpašnieks var atsavināt īpašumu un ir rindā pirms visiem, ieskaitot hipotēkas. Daudzos gadījumos bankas atmaksās apgrūtinājumu, jo nevēlas zaudēt māju.
Es devos uz a nodokļu apgrūtinājums vienreiz izsolē, un tā bija diezgan gadījuma lieta. Tikai bariņš ļaužu frēzējas ap apgabala tiesas nama priekšējiem soļiem. Lielākā daļa ar saviem investoriem runāja pa tālruņiem, taču tas bija diezgan nejaušs solīšanas process, mazāk aizraujošs nekā viena no šīm pakāpeniskajām krātuves izsolēm, ko redzat televizorā.
Esmu aptvēris ieguldot nodokļu apgrūtinājumos iepriekš, runājot arī par zema riska īstermiņa ieguldījumiem, ja vēlaties lasīt vairāk.
Crowdfunded Real Estate
Crowdfunded nekustamais īpašums ir salīdzinoši jauna iespēja, ko nodrošina JOBS likums. JOBS likums, kas nozīmē Jumpstart Our Business Startups Act, ļauj uzņēmumiem piesaistīt līdzekļus, izmantojot kolektīvo finansējumu. Nekustamā īpašuma gadījumā tas nozīmē, ka uzņēmums var piesaistīt līdzekļus darījumam, izmantojot kolektīvi finansētas platformas un individuālus investorus, piemēram, jūs un es. Joprojām ir jāievēro daži noteikumi, piemēram, akcionāru skaits, taču tas palielina iesaistīto personu skaitu un to, kā viņus var lūgt.
Ja esat akreditēts investors, varat ieguldīt atsevišķos īpašumos. Bieži vien to minimālais apmērs ir lielāks par 1000 ASV dolāriem, taču daudzi no tiem ir pieejami, ja varat apmaksāt vismaz 5000 ASV dolāru par darījumu. Es dalos a labāko kolektīvi finansēto nekustamo īpašumu platformu saraksts.
Ja neesat akreditēts investors, varat ieguldīt “eREIT”, kas izvēlas atsevišķus īpašumus, kuros ieguldīt. Šeit ir a sarakstu ar labākajām CRE platformām neakreditētiem investoriem, no kuriem mani favorīti ir Fundrise un stREITwise (pilns pārskats šeit). Vairāk par šiem diviem, kad es apspriedu REIT.
Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT)
Tas, iespējams, ir visgarlaicīgākais veids, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. 🙂
Tas ir ieguldījums REIT vai REIT fondā, piemēram, Vanguard REIT (VGSLX). Jūs ieguldāt uzņēmumos, kas iegulda nekustamajā īpašumā. Daudzi REIT iegulda valsts krātuvē vai komerciālā nekustamajā īpašumā, piemēram, korporatīvajos parkos, tāpēc jūsu ieguldījums ir ļoti koncentrēts konkrētā nekustamā īpašuma aktīvu klasē.
Varat arī vērsties pie dažiem privātiem REIT, kas pieejami tādās platformās kā Līdzekļu vākšana un STREITwise. Tie piedāvā nedaudz lielāku dažādību nekustamā īpašuma aktīvu klasē.
Piemēram, uz STREITwise jūs varat ieguldīt komerciālajā nekustamajā īpašumā, izmantojot tikai minimālos USD 5000. Viņiem ir pārredzama maksu struktūra, un kopš darbības sākuma viņi maksā 8-9% dividendes. Viņu piedāvājumi ir ļoti koncentrēti, un jūs precīzi zināt, ar ko jūs nokļūstat. Tas ir pieejams visiem investoriem.
Aizdevumi ar smagu naudu
Aizdevums ar cietu naudu ir aizdevums, ko jūs veicat nekustamā īpašuma ieguldītājam ar īpašuma daļu kā ķīlu. Tas ir strukturēts kā piezīme, kas nozīmē, ka ieguldītājs patiesībā ir aizņēmējs, un jūs neesat “ieguldīts” īpašumā pats par sevi. Jūs un aizņēmējs piekrītat aizdevuma noteikumiem (procentu likme, parādzīmes ilgums, maksājumi utt.).
Es to esmu darījis tikai vienu reizi kopā ar kādu, kuru pazīstu un kuram uzticos, un līdz šim tas ir izdevies labi. Procentu likmes parasti ir 11–12% (augstākas, ja riskantākas, zemākas ir drošākas), bet es neesmu labākā persona, kam jautāt, pārbaudot piedāvājumus un atrodot tos. Es vēlos iekļaut šo iespēju, jo tā ir pieejama.
Atcerieties, ka jūs neieguldāt īpašumā, jūs aizdodat naudu investoram, kurš jums samaksās fiksētu peļņas likmi. Tomēr tā ir zināma ietekme uz nekustamo īpašumu.
Kad esat saņēmis dažus no šiem piedāvājumiem, jums var pietikt, lai sāktu iesaistīties darījumi ar nekustamo īpašumu. Šeit jūs esat daļa no grupas, kas veic ieguldījumus. Ir lielākas kapitāla prasības, ne tik zemas kā kolektīvā finansējuma vietnēs, bet ir pievilcīgāki darījumi.