Kā noklusējuma likmes ietekmē kolektīvi finansētus ieguldījumus nekustamajā īpašumā

instagram viewer

Kad pirmo reizi parādījās vienādranga aizdevumu platformas, piemēram, Prosper un Lending Club, cilvēki par viņiem trakoja. Tas bija jauns ieguldījums, kurā ieguldīt, un cilvēki tos analizēja, lai atrastu priekšrocības.

“Ieguldījumi” nenodrošinātos personīgajos aizdevumos izklausās riskanti, taču, tā kā tie ir tik jauni, neviens precīzi nezināja, cik riskanti. Tikai vēlāk daudzi no šiem ieguldījumiem bija pieejami tikai akreditēti ieguldītāji ar augstu neto vērtību.

Platformu analītiķi un aktuāri mēģināja prognozēt saistību neizpildes likmes un attiecīgi noteikt aizdevumu cenu... bet neviens īsti nezina.

Nelielie ieguldījumu minimumi, bieži vien USD 5 vai USD 10, nozīmēja, ka jūs varat sadalīt savu ieguldījumu vairākos aizdevumos un sadalīt savu risku. 100 USD vienā aizdevumā vienam aizņēmējam ir nepastāvīgāki nekā 5 USD aizdevumi 20 aizņēmējiem.

Problēma bija tāda, ka šo kredītu saistību neizpildes rādītāji bija tikai minējumi. Privātpersonu aizdevumi ir pazīstami nepastāvīgi. Padomājiet par to - ja lietas virzās uz dienvidiem, vai jūs maksāsit

komunālo pakalpojumu rēķins, kredītkartes rēķins, nenodrošināts aizdevums no jūsu bankas vai nenodrošināts aizdevums vienaudžu aizdevumu platformā? Atbilde ir diezgan skaidra.

Un, ja šie noklusējuma likmes minējumi nav precīzi un lietas nokrīt no sliedēm, kā mēs redzējām 2007. un 2008. gadā (Lielā lejupslīde), notiek sliktas lietas. 5% noklusējuma vietā jūs redzējāt 10%+ noklusējuma vērtības.

Par laimi, man kā Merilendas iedzīvotājam nebija atļauts ieguldīt šajās piezīmēs, un es palaidu garām prieku, ko rada saistību neizpildes likmju pieaugums. Mūsdienās es varu ieguldīt investīcijās ar kopfinansētu nekustamo īpašumu, un es ceru, ka, saprotot saistību neizpildes likmes, es varu izvairīties no šiem iespējamiem zaudējumiem.

Diemžēl, runājot par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, saistību nepildīšanas risks (burtiski) ir daļa no vienādojuma. Bet ne vienmēr tā ir jautrākā sarunu tēma. Tam ir jēga; galu galā, kurš vēlas runāt drūmumu un likteni, kad pelnīt naudu ir patiesais mērķis?

Mana pieredze ar kopfinansētu nekustamo īpašumu

Lai šo rakstu iekļautu kontekstā un palīdzētu informēt jūs par to, kā es domāju par saistību neizpildes risku (ko es uzskatu par būtiskāko šo darījumu risku), es gribēju īsi pastāstīt, kā man ir iesaistīti.

Kas attiecas uz šo rakstīšanu, es esmu apņēmies 15 000 USD diviem darījumiem ar RealtyShares (kurš kopš tā laika ir pārstājis piesaistīt jaunus investorus un veikt jaunus darījumus). Izmantojot RealtyShares, jūs ieguldāt atsevišķos īpašumos, nevis līdzekļi, kas pērk īpašumu. Es nevaru runāt par katra darījuma specifiku, tas ir pret pakalpojumu sniegšanas noteikumiem, kā arī nav īpaši būtisks, bet pirmais bija kopīgs akciju darījums ar 5 gadu aizturēšanu. Otrais joprojām ir atklāts, lai gan esmu apņēmies noslēgt darījumu.

Pirmajam darījumam ceturkšņa naudas ienesīgums atbilst prognozēm, tāpēc esmu ar to apmierināts, un ceturkšņa atjauninājumi ir bijuši savlaicīgi un visaptveroši. Tas ir gandrīz 160 000 kvadrātpēdas. mazumtirdzniecības telpas (sloksnes tirdzniecības centrs ir tas, ko mēs to dēvētu par augšanu Ņujorkā), un tās nodrošina visu specifiku, ko es varētu iedomāties, ieskaitot pilnu finanšu pārskatu, bilanci un naudas plūsmu paziņojumi. Jūtos informēts.

Kas jums jāzina par noklusējuma risku

Bez pienācīgi koriģētiem riska profiliem jūs, iespējams, kļūsit labāk iepazinies ar saistību neizpildes jēdzienu, nekā vēlaties. Izmantojiet šo iespēju, lai uzzinātu vairāk par noklusējuma trūkumiem un to, kā no tā izvairīties.

Pirmkārt, kāda ir noklusējuma likme? Dažreiz to sauc par “kohortas saistību neizpildes likmi”, un tas ir aizdevumu procentuālais daudzums, ko aizdevēji noraksta kā zaudējumus pēc vairākiem neatbildētiem maksājumiem. Pēc aizdevumu norakstīšanas tie parasti tiek nodoti aģentūrai piedziņai. Dažos gadījumos var tikt piemērota nokavējuma procentu likme, un tā ir augstāka procentu likme, ko iekasē no aizņēmēja, kurš ir nokavējis noteiktu maksājumu summu.

Lai gan atsevišķi uzņēmumi un fondi parasti nepublisko savas saistību neizpildes likmes, Federālās rezerves ziņo, ka 2017. gadā bija a 0,74 procentu likumpārkāpumu likme komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumiem rezervēts ASV bankās. Citiem vārdiem sakot: vienam no katriem 135 ASV banku apstrādātajiem CRE aizdevumiem pagājušajā gadā bija vismaz viens neatbildēts maksājums.

Kāpēc aizņēmēji nepilda saistības? Ir daudz iemeslu. Tas varētu būt tikpat vienkāršs kā personiskas finansiālas nepatikšanas-piemēram, jūs esat pār galvu vai pārāk daudz. Izmantojot komerciālo nekustamo īpašumu, lielākajai daļai aizņēmēju var uzticēt resursus, lai segtu skaidras naudas trūkumu šādos gadījumos (par ko liecina 0,74 procentu likumpārkāpumu līmenis).

Tomēr jūs nevēlaties turēt vairāk nekā jūsu taisnīgā daļa no šiem 0,74% darījumiem. 🙂

Lai no tā izvairītos, pirms parakstīšanas uz punktētās līnijas jums rūpīgi jāpārbauda nekustamā īpašuma sponsors, kas kontrolēs aizņēmējvienību un projekta budžetu.

Kā novērtēt noklusējuma risku?

Kamēr nav droša veida, kā pasargāt savu portfeli no ieguldījumiem aizdevumos, kas beigsies ar saistību neizpildi, ir vairāki soļi, ko piesardzīgi investori veic, lai aizsargātu sevi. Pirmais un vissvarīgākais solis ir rūpīga rūpības pārbaude.

Sākumā ir jāņem vērā daži svarīgi punkti:

  • Sponsorēšana. Vai es ticu šim biznesa plānam un sponsora spējai to prasmīgi izpildīt? Vai sponsors iepriekš ir īstenojis šo stratēģiju šim aktīvu veidam? Vai šajā tirgū? Cik gadu pieredze ir sponsoru grupai?
  • Fiziskais aktīvs. Kad īpašums tika uzcelts? Kad tas pēdējo reizi tika atjaunots? Kad pēdējo reizi tika nomainīts jumts, autostāvvieta, lifts vai mehāniskā sistēma? Kāda ir iespējamība, ka īpašumam būs nepieciešami tuvāka vai ilgtermiņa kapitālie izdevumi?
  • Sviras. Kredīta svira var svārstīties no 50% aizdevuma līdz stabilizētai vērtībai (LTV) līdz 80% vai vairāk. Dažos gadījumos var būt pat jēga pārsniegt 80%. Bet vispārīgi runājot, daudzģimeņu projektiem vajadzētu būt 80% vai mazākiem aizdevumiem, bet citiem stabilizētiem komerciālajiem aktīviem - 70% vai mazāk. Pārmērīga svira var izraisīt likumpārkāpumus, kas var izraisīt saistību neizpildi, kā rezultātā var tikt slēgta tirgus.
  • Parādu noteikumi. Vai sponsors šim projektam izmanto savu maku? Vai parāda nosacījumi atspoguļo projekta un aizņēmēja galvenās stiprās un vājās puses? Un vai aizdevuma termiņš ir piemērots? Refinansēšanas risks ievērojami palielinās, ja parāds nobriest mīkstinošā tirgū un īpašuma vērtība ir samazinājusies.
  • Īrnieki. Vai jūs beigsiet turēt somu, ja jūsu īrnieki pārvietosies vai neievēros īres maksu konkurences spēku vai citu neparedzētu tendenču dēļ?
  • Maksimālā likme. Cik konkurētspējīgs ir pašreizējais tirgus? Vai maksimālās likmes (īpašuma vērtības attiecībā pret pamatdarbības ienākumiem) izjūt spiedienu uz augšu, t.i., šķiet, ka īpašuma vērtības samazinās? Vai procentu likmes pieaug? Cik pamatots ir pieņēmums par izejas ierobežojuma likmi, t.i., pārdošanas cenas mērķis? Vai šim izejas cenu pieņēmumam ir jēga?
  • Tirgus un atrašanās vieta. Vai tirgus cikls ir labvēlīgs jūsu aktīvam? Turklāt, vai tas atrodas apakšmarketā ar pozitīvām īres, noslogojuma, iedzīvotāju, demogrāfijas un darba vietu pieauguma tendencēm?
  • Būvniecība. Vai būvniecība, neatkarīgi no tā, vai tā ir jauna attīstība vai esošā īpašuma pievienotās vērtības uzlabojumi, var izraisīt izmaksu pārsniegšanu vai kavēšanos? Ja jā, kā šo risku mazināt?
  • Līzings. Vai sponsors ir pietiekami piešķīris mārketinga, īrnieku uzlabošanas un/vai nomas komisijas rezervēm, lai iznomātu īpašumu?

Saraksts ir domāts kā ievads, glosārijs par to, ko meklēt, bet nav visaptverošs. Jebkura no šīm tēmām būtu pelnījusi atsevišķu ziņu!

Riska profili pēc ieguldījumu veida

Ņemot vērā to, ko mēs zinām par saistību nepildīšanu un saistību neizpildes rādītājiem, kāda veida strukturālos riskus rada jūsu ieguldījums?

Mūsdienās ir trīs galvenie veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā:

  • Kopfinansējums - Kur jūs pērkat nelielu darījuma gabalu, piemēram, izmantojot RealtyShares un citus nekustamā īpašuma vietņu kopfinansēšana.
  • Ieguldījumi fondos -Ja jūs ieguldāt REIT (ETF vai kopfondos) vai ar mazākiem REIT līdzīgiem uzņēmumiem (daudzi no neakreditētas kolektīvās finansēšanas vietnes ir strukturētas šādā veidā)
  • Tieša īpašuma īpašumtiesības - Kur jūs pērkat īpašumu tieši vai ar sindikātu starpniecību

Privāto akciju kopfinansēšana nekustamā īpašuma projektos ļauj atsevišķiem ieguldītājiem ieguldīt naudu juridiskā personā (LLC), kas iegulda nekustamā īpašuma projektā vai aizdod naudu šim projektam. Vispārīgi runājot, kolektīvās finansēšanas vietnes piedāvā zemāku maksu nekā lielākā daļa REIT. Arī tāpēc, ka tie ir privāti ieguldījumiem, ieguldījumu rezultāti salīdzinoši mazāk korelē ar S&P 500 un citu likvīdu tirgu rādītāji. Tādējādi tas var būt pievilcīgs veids, kā dažādot savu portfeli gan pēc ģeogrāfiskā tirgus, gan aktīviem, gan ieguldījumu veidiem.

Fakts, ka konkrētam ieguldījumam ir piesaistīts tikai viens īpašums, nozīmē, ka, ja projekts ir vājš, ir maz iespēju atsaukties. Tomēr saistību nepildīšana rada zemāku riska profilu, jo īpašums nodrošina aizdevumu, tādējādi darbojoties kā apdrošināšana. Turklāt, ja sponsors vai īpašuma īpašnieks nepilda saistības, ir iespēja slēgt izsoles.

Publiski tirgoti nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT) ir profesionāli pārvaldīti diversificētu īpašumu portfeļi; lielākā daļa līdzekļu iegulda komerciālos, korporatīvos vai nomas aktīvos. Lai gan publiski tirgotie REIT ir salīdzinoši viegli tirgojami un no tiem tirgojami, tie var ietvert paaugstinātu īstermiņa svārstīguma risku, jo to darbības rādītāji ir salīdzinoši vairāk saistīti ar akciju tirgu. Ja izejat lejupslīdes laikā (daudziem būs kārdinājums to darīt), jūsu peļņa var tikt bojāta.

Fondu ieguldījumi piedāvā atšķirīgu riska profilu nekā tiešie ieguldījumi. Tā kā fonds ir īpašumu un projektu grozs, tas bieži vien ir cieši saistīts ar kohortas saistību neizpildes rādītājiem un vispārējo tirgus darbību. Bet tas piedāvā mazāku kontroli un pielāgošanu, jo investori nevar izvēlēties, kuros atsevišķos projektos viņi vēlētos ieguldīt. Tomēr šie ieguldījumu veidi piedāvā arī likviditāti, kas nozīmē, ka jūs varat tirgot savas akcijas pēc iegādes.

Tieša īpašuma īpašumtiesības ir tad, kad jums pašam pieder individuālie īpašumi. Ja jūs interesē šis ieguldījumu veids, jūs varat sagaidīt, ka veltīsit daudz laika saviem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā un būsiet ļoti praktisks un iesaistīts visās šo īpašumu detaļās. Jūs pilnībā kontrolējat un varat būt tik konservatīvs vai riskants, cik vēlaties.

Šāda veida atbildība var būt pievilcīga, taču ir svarīgi būt reālistiskam attiecībā uz faktu, ka, ja runa ir par īpašuma tiešu piederību, galvenais risks ir jums. Vai esat pareizi izlasījis tirgu? Izveidojāt sasniedzamu biznesa plānu? Vai jūs varēsit to redzēt?

Ikdienas īpašumu apsaimniekošanas problēmas ir liels iemesls, kāpēc daudzi investori izvēlas izmantot citu cilvēku laiku un zināšanas. Profesionāli nekustamā īpašuma investori kuratētajos tirgos bieži visu savu karjeru velta konkrētā tirgus sīkumu iepazīšanai. Pasīvie ieguldījumi nekustamajā īpašumā sniedz jums iespēju gūt labumu no šīs profesionālās pieredzes, vienlaikus turpinot ikdienas dzīvi netraucēti.

Kā rīkoties pēc noklusējuma pēc ieguldījumu veida

Kas notiek, ja dažādu veidu aktīviem ir noklusējuma vērtības?

Izmantojot kolektīvi finansētu nekustamo īpašumu, jūs ieguldāt parādzīmes vai akciju darījumā ar sponsoru. Ja viss notiek saskaņā ar plānu, jūs paļaujaties uz platformu, lai padarītu lietas pareizas (vai tikpat labas) iespējams), tāpēc daļai no jūsu pienācīgas rūpības ir jābūt tam, kā uzņēmums plāno rīkoties ar šiem neizbēgamajiem situācijas.

Izmantojot REIT, fonds pārvaldīs dažādas noklusējuma vērtības un centīsies sniegt jums jauktu peļņu, kas atbilst jūsu vajadzībām. Tie var solīt 10% (kā piemērs), bet tie var ietvert darījumus, kuros viņi saņem 15%, lai palīdzētu novērst darījumus, kas var noklusēt (vai kavēties ar maksājumiem utt.). Jums tā ir neredzama ieguldījuma daļa un atspoguļojas tikai paša fonda peļņā.

Ja jums ir tiešas īpašuma tiesības, jūs esat “sponsors” (lai izmantotu kolektīvi finansētus nosacījumus), tāpēc, noklusējuma gadījumā, tas tiešām ir atkarīgs no jums, tāpēc tas patiešām neietilpst šī ziņojuma darbības jomā. 🙂

Visbeidzot, neatkarīgi no tā, vai esat tolerants pret risku, izvairieties no riska vai kaut kur atrodaties spektrā, jūsu portfeļa dažādošana var palielināt peļņu, un nekustamais īpašums ir spēcīgs veids, kā to izdarīt.

Izmantojot šīs jaunās kolektīvās finansēšanas platformas, joprojām ir svarīgi saprast, ka saistību neizpildes risks rada nopietnas bažas. Neļaujieties savaldzināties ar divciparu atgriešanās solījumiem, jo ​​ne katrs darījums izdosies. Ziniet, kā tiks apstrādāti noklusējuma iestatījumi, jo tie notiks, un jūs vēlaties zināt, ka jebkurai platformai, kurā ieguldāt, būs jūsu mugura, nevis jāslēpjas no šīs retās neizbēgamības.

click fraud protection