Hipotēku REIT: kas ir mREIT un vai tie ietilpst jūsu portfelī?

instagram viewer

Procentu likmes ir zemākās, kādas tās ir bijušas kādu laiku. Noguldītājiem un dividenžu ieguldītājiem zemas īstermiņa likmes nozīmē zemākas izmaksas. Daudzi investori, kas meklē augstas ienesīguma dividendes, ir pievērsušies hipotēku REIT. Kas tie ir un vai jums vajadzētu ieguldīt mREIT?

Šajā rokasgrāmatā:

Kas ir hipotēku nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (mREIT)?

Hipotēku nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (mREIT) ir finanšu akciju veids. Šie fondi iegulda mājokļu tirgū. Tie rada un iegādājas ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus un ar tiem saistītos nekustamā īpašuma aktīvus. Lielākā daļa mREIT ir reģistrēti ASV Vērtspapīru un biržu komisija (SEC). Un SEC pieprasa viņiem publicēt finanšu pārskatus, lai tos varētu pārskatīt investori un analītiķi.

Kā REIT šīm struktūrām jāatbilst stingriem kritērijiem. Tie ietver vismaz 75% savu aktīvu ieguldīšanu nekustamajā īpašumā, kas nepārsniedz 50% pieder pieciem akcionāriem, un vismaz 90% no to apliekamā ienākuma izmaksāšanu akcionāriem.

Ko iegulda mREIT?

Hipotēku REIT nepieder nekustamais īpašums, piemēram, pašu kapitāla REIT. Tie rada ieņēmumus no īres ienākumiem. Bet mREIT iegulda hipotēkās un ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros. Viņi gūst peļņu no īstermiņa aizņēmuma procentu likmju un ilgtermiņa hipotekāro procentu likmju starpības.

Piemēram, pieņemsim, ka mREIT ir piesaistījis investoru kapitālu 3 miljardu ASV dolāru apmērā. Un tas aizņemas papildu 5 miljardus ASV dolāru ar 2% procentiem. Ar šiem 8 miljardiem ASV dolāru tas pērk hipotēkas, kas maksā 3,5%procentu likmes. Starpība (starpība) starp aizņemto summu un saņemtajiem ieņēmumiem ir 1,5%.

Aģentūra vs. Ārpus aģentūras un mājokļu vs. Komerciāls - kāda ir atšķirība?

Ir vairāki mREIT veidi un dažādi veidi, kā ieguldīt tajos. Divi galvenie veidi ir dzīvojamais un komerciālais, tos iedalot pēc nekustamā īpašuma aktīvu veidiem, kas nodrošina REIT turētās hipotēkas.

Un šajos veidos lielākā daļa mREIT iegulda aģentūrā vai ārpus aģentūras vai abu kombinācijā.

  1. Aģentūru hipotēkas nodrošina federālā valdība (piemēram, FHA un VA aizdevumi), un tiem ir minimāls saistību nepildīšanas risks.
  2. Hipotēkas, kas nav aģentūras (piemēram, parastie hipotēkas aizdevumi un lielie hipotēkas aizdevumi) ir nodrošināti ar aizņēmēju personīgajiem finanšu līdzekļiem (kredītiem un ienākumiem), un tie var radīt lielāku risku. Bet jums parasti ir nepieciešams augstāks kredītreitings un ienākumi, lai pretendētu uz šāda veida aizdevumiem, tāpēc nemaksāšanas risks varētu būt arī zems attiecībā uz šīm hipotēkām, kas nav aģentūras.

Jūs varat ieguldīt mREITs pērkot REIT akcijas vai pērkot biržā tirgotu fondu (ETF), kuram ir REIT.

Uzzināt vairāk:ETF ieguldījumi 101

mREIT Ieguldījumu riski

Divi galvenie riski, kas ietekmē mREIT ieguldītāju peļņu, ir procentu likmju nepastāvība un hipotekāro kredītu ņēmēju kredītu priekšapmaksa.

1. Procentu likmju risks

Liels risks visiem REIT ieguldītājiem ir procentu likmju svārstības. Raksturīgi, kā procentu likmes iet uz augšu, REIT cenas krītas. Šis efekts ir īpaši pārspīlēts ar mREIT. Viņi pelna naudu starpībā starp īstermiņa un ilgtermiņa procentu likmēm. Un, kad kāpj īstermiņa likme, mREIT nopelna mazāk starpības.

Piemēram, ja fiksētā ilgtermiņa likme ir 3,5% un īstermiņa aizņēmuma likme palielinās no 2% līdz 2,5%, starpība samazinās no 1,5% līdz 1%. Tas nozīmē milzīgu mREIT peļņas kritumu.

Nākotnes finansējums arī kļūst dārgāks, paaugstinoties procentu likmēm. Un tas samazina REIT grāmatās jau esošo aizdevumu vērtību.

2. Priekšapmaksas risks

Bet an procentu likme piliens var būt postoši dzīvojamiem mREIT. Kad likmes samazinās, daudzi māju īpašnieki refinansē savus aizdevumus. Un mājokļu mREIT parasti paļaujas uz to, ka hipotēkas turētāji atmaksā aizdevumu par fiksētu likmi visā 15 vai 30 gadu hipotēkas termiņā. Kad mājas īpašnieks refinansē, viņi atmaksā aizdevumu pirms termiņa, un procentu maksājumi pārstāj ieplūst mREIT.

Komerciālos mREIT mazāk ietekmē priekšapmaksas risks, kad likmes samazinās. Faktiski likmes kritums dod labumu komerciālajiem mREIT, jo tie parasti tiek nodrošināti ar mainīgas procentu likmes aizdevumiem. Maksājamie procenti palielinās, paaugstinoties likmēm. Komerciālie mREIT arī parasti nodrošina lielāku ienesīgumu nekā mājokļu mREIT. Tas ir tāpēc, ka komerciālo aizdevumu aizņēmēji parasti ir augstāki kredītriski nekā dzīvojamo māju īpašnieki.

Parasti mREIT vadītājiem ir izstrādātas sarežģītas riska ierobežošanas stratēģijas, lai mazinātu procentu likmju svārstības un priekšapmaksas risku.

Kādi ir labākie mREIT ieguldījumi?

Pašlaik ir vairāk nekā 40 mREIT. Un dividenžu ienesīgums svārstās no 1,9% līdz 13,36%. Pirmie trīs punduri visi pārējie pēc izmēra.

  1. Annaly Capital Management Inc. (NLY) ir liela vāciņa mREIT ar tirgus kapitalizācija (tirgus ierobežojums) USD 12 miljardu apmērā un a cenas un peļņas attiecība (P/E) no 2,77 līdz 2021. gada 29. jūlijam. Annaly iegulda galvenokārt zemu riska aģentūru mājokļu hipotēku nodrošinātajos vērtspapīros, kurus federāli apdrošina Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) vai Džinnija Me. Anālijas pašreizējā dividenžu peļņa ir 10,39%, kas ir apskaužami, ņemot vērā investoru zemo kredītrisku.
  2. AGNC Investment Corp (AGNC), lai gan tiek uzskatīts par vidēja kapitāla vērtspapīru, ir vēl viens liels spēlētājs ar tirgus ierobežojumu 8,5 miljardu ASV dolāru apmērā un peļņas/zaudējumu koeficientu 4,62. Tam ir līdzīgs investīciju stratēģija mājokļu hipotēku aģentūru turēšana. Pašreizējā dividenžu peļņa ir 8,90%.
  3. Starwood Property Trust Inc (STWD) ir trešā lielākā. Starwood iegulda izcelsmes komerciālos hipotēkos. Ar tirgus ierobežojumu 7,6 miljardu ASV dolāru apmērā un pašreizējo 7%dividenžu ienesīgumu šī vidējā kapitāla vērtība ir liels spēlētājs mREIT tirgū.

Labākie mREIT ETF, kuros ieguldīt

Vēl viens veids, kā ieguldīt, ir mREIT ETF. Tie cenšas pēc iespējas precīzāk atkārtot mREIT kopējo cenu un ienesīguma rādītājus.

  • Schwab ASV REIT ETF (SCHH) ir liels spēlētājs starp šiem ETF. Fonds ir gan akciju, gan mREIT, kā arī komerciālu un mājokļu hipotēkas nodrošinājuma ieguldījumu hibrīds. Fonda desmit lielākās līdzdalības veido vairāk nekā 40% no fonda, un tā ienesīgums ir 2,11%.
  • VanEck Vectors hipotēkas REIT ienākumu ETF (MORT) ir mazāks ETF ar labāku ienesīgumu. Tai pieder 25 aktīvi un šobrīd tā ienesīgums ir gandrīz 7%.

Vai jums vajadzētu ieguldīt mREIT?

Investēšana ir ļoti individuāls darbs, kas ir pielāgots riska tolerance, investīciju mērķus, vēlamās stratēģijas un citi faktori. Investīciju konsultanti, kurus var atrast, izmantojot tādus pakalpojumus kā Paladins Reģistrs vai Fasetu bagātība, iesakām pareizi sadalīt aktīvus. Tas ietver dažu nekustamā īpašuma ieguldījumu pievienošanu savam kopējam portfelim. mREIT ir ērts veids, kā jebkuram portfelim pievienot nekustamā īpašuma darījumus. Bet ieguldījumiem mREIT ir plusi un mīnusi.

Pros

  • Pasīvs ieguldījums nekustamajā īpašumā. REIT ir labs veids, kā pasīvi ieguldīt nekustamajā īpašumā. Tradicionālie ieguldījumi nekustamajā īpašumā - fiziskā īpašuma pirkšana - ietver zināšanas un pieredzi, lai gūtu panākumus. Bet, lai jums piederētu REIT akcijas, nav nepieciešams izmantot āmuru vai pats pārvaldīt īpašumus.
  • Likviditāte. Lielākā daļa mREIT tiek tirgoti biržās, un tos var viegli iegādāties un pārdot. Tas nodrošina diversifikāciju, ko nekustamais īpašums nodrošina ar akciju īpašumā esošo akciju likviditāti.
  • Augstas ienesīguma dividendes. SEC pieprasa, lai REIT akcionāriem izmaksātu 90% no saviem ienākumiem. Tātad viņu dividendes mēdz būt lielākas nekā lielākajai daļai S&P 500 vai Nasdaq akciju. Augsta peļņa ir viena no mREIT investoru priekšrocībām.

Mīnusi

  • Ieguldījumu risks. Visiem ieguldījumiem ir risks. mREIT riski ir unikāli, no kuriem galvenais ir procentu likmju svārstības, kas var negatīvi ietekmēt rentabilitāti divos iepriekš aprakstītajos veidos.
  • Iespēja paaugstināt nodokļus. Pirms ieguldīšanas apsveriet iespējamās nodokļu saistības, ko var radīt REIT. Dažas REIT dividendes tiek apliktas ar lielāku likmi nekā akciju dividendes, jo tās neatbilst IRS definīcijai kvalificētas dividendes. Tātad jūsu dividendēm var uzlikt nodokli ar augstāku parasto ienākumu likmi, nevis zemāku kapitāla pieauguma nodoklis likme.

Pēdējās domas

Daudzi investori pievienošanai izmanto REIT nekustamā īpašuma diversifikācija saviem portfeļiem, pašiem nepiederot nevienam nekustamajam īpašumam. REIT, kas nopirkti un pārdoti lielākajās biržās, piedāvā likviditāti. Īpaši hipotēku REIT parasti maksā dividendes, kas pārsniedz vidējo. Tās piesaista investorus šī ilgā posma dēļ, kad ASV ekonomika ir saskārusies ar zemākām nekā parasti procentu likmēm.

Hipotēku REIT-unikāls nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta veids-ieguldiet hipotēkās un ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros. Viņi gūst peļņu no īstermiņa aizņēmuma procentu likmju un ilgtermiņa hipotekāro procentu likmju starpības. MREIT nav fiziska nekustamā īpašuma, tāpēc uz to neattiecas tie paši REIT riski, kas iegulda komerciālos un dzīvojamos īpašumos. Galvenie ieguldījumu riska mREIT, ar kuriem saskaras, ir procentu likmju stabilitātes nenoteiktība.

click fraud protection