Es vienmēr esmu dzirdējis, ka nekustamais īpašums ir ceļš uz bagātību. Jums droši vien arī ir.
Daudziem amerikāņiem tas nozīmē jūsu galveno dzīvesvietu. Jūs to iegādājaties, veicat hipotēkas maksājumus, un šie “piespiedu uzkrājumi”, kā arī īpašuma vērtības pieaugums rada pašu kapitālu, kas bieži veido liela daļa no jūsu neto vērtības.
Citiem tas nozīmē ieguldījumus nekustamajā īpašumā ārpus jūsu mājām. Dažos gadījumos tas nozīmē iesaistīšanos darījumi ar nekustamo īpašumu.
Nekustamā īpašuma sindikācija ir tā, kā parastie investori, tāpat kā es, spēj iesaistīties vairāku miljonu dolāru vērtos nekustamā īpašuma darījumos.
Faktiski tā es iesaistījos nekustamā īpašuma sindikācijas pirkumā par 8,15 miljoniem ASV dolāru 98 dzīvokļu kopienai Arizonā ar paredzamo iekšējo atdeves likmi (IRR) 14–18%.
Galvenais ir saprast, kā darbojas nekustamā īpašuma sindikācija, kā atrast sindikātu, kuram varat pievienoties, un kā tos pārbaudīt, lai jūs iegūtu stabilu peļņu:
Satura rādītājs
- Kas ir nekustamā īpašuma sindikācija?
- Kā tiek strukturēti nekustamā īpašuma sindikāti?
- Kā sindikācijas atšķiras no REIT?
- Vai nekustamā īpašuma sindikācijas ir pasīvas?
- Kā atrast nekustamā īpašuma sindikātu?
- Kā kopfinansējums iekļaujas attēlā?
Kas ir nekustamā īpašuma sindikācija?
Nekustamā īpašuma sindikāts ir tad, kad grupa Investori ieguldīt naudu darījumā ar nekustamo īpašumu, ko izveidojis a Sponsors.
Vienkāršākā analoģija ir tad, ja jūs un daži draugi vēlaties vadīt veļas mazgātavu. Veļas mazgātavu uzsākšana ir dārga, jo jums ir jāsaņem ēka, jāiegādājas viss tīrīšanas aprīkojums utt. Tomēr tos ir salīdzinoši viegli vadīt salīdzinājumā ar citiem uzņēmumiem.
Tātad jūs un daži draugi (investori) apkopojat naudu un cita drauga (sponsora) piedāvājumi vada šo vietu. Sponsors saņem algu par veļas mazgātavas vadīšanu, kā to darītu jebkurš operators, un ikviens saņem daļu no peļņas.
Nekustamā īpašuma darījumā tas ir gandrīz vienāds. Investori iegulda naudu darījumā, un sponsors iegulda sviedru kapitālu un bieži arī mazliet savas naudas. Investori bieži iemaksā 80–95% no kopējā kapitāla, bet pārējo saņem sponsors.
Kā tiek strukturēti nekustamā īpašuma sindikāti?
Tie ir strukturēti tāpat kā vairums citu nekustamā īpašuma darījumu - parasti kā sabiedrība ar ierobežotu atbildību (LLC), bet dažreiz kā komandītsabiedrība (LP). LP gadījumā sponsors ir galvenais partneris/vadītājs, bet ieguldītāji ir komandieri vai pasīvi ieguldītāji.
Tas nozīmē, ka jūsu organizācijai būs darbības līgumi (LLC) vai partnerības līgums (LP) - jūs vēlaties to rūpīgi izlasīt jo tie izklāsta, kā tiek izmaksāti sadalījumi, kā tiek noteiktas balsstiesības, kā arī visas maksas, ko sponsors saņem pirms sadales. Viss svarīgais tiks ierakstīts vienā no šiem dokumentiem.
Nekustamā īpašuma sindikācijas darījumiem ir daudz dažādu struktūru. Piemēram, esmu iesaistīts sindikācijas darījumā, kur “izplatīšanas ūdenskritums” ir:
- Pirmkārt, A klases dalībnieki (investori) saņem 8% no mūsu iemaksām (vēlamā peļņa);
- Pēc tam mums tiek sadalīti 70% no atlikušās sadalāmās naudas;
- Tad B klases dalībnieki (sponsori) saņem 30% no sadalāmās naudas.
No sadalāmās naudas ieguldītāji saņems 8% no saviem kapitālieguldījumiem, pirms sponsori saņems daļu no pārējās. Tas un vēl daudz kas cits ir izklāstīts darbības līgumā.
Sadales izpētei ir četri galvenie faktori:
- Ieguldītāja kapitāla atdeve - Kā jums tiks atmaksāta nauda. Bieži vien ieguldītāji vispirms tiek atmaksāti pirms sponsoriem.
- Vēlamā atgriešanās - Attiecībā uz izplatīšanu vēlamā peļņa ir tas, cik daudz vispirms tiek samaksāts ieguldītājiem. Iepriekš minētajā gadījumā vēlamā peļņa ir 8%.
- Catch-Up klauzula -Ja tāds ir, sponsors saņem 100% no sadales līdz izlīdzināšanas klauzulai pirms nesošās procentu likmes. Iepriekš minētajā gadījumā nav atrunāšanas klauzulas.
- “Izteiktā interese” - Pēc visa teiktā un peļņas peļņa tiek sadalīta starp investoriem un sponsoru. Iepriekš minētajā gadījumā sadalījums ir 70/30.
Ir arī maksas, šeit ir jāmaksā (nevis pilnīgs saraksts):
- Iegādes maksa - Šī ir maksa, kas samaksāta par līdzekļu vākšanas slēgšanu, un tā ietver darījuma atrašanu, organizēšanu un īpašuma iegādi.
- Finansējuma maksa - Ja ir iesaistīts finansējums, tā ir maksa par aizdevuma iegādi.
- Apsaimniekošana maksa - tik daudz tiek maksāts sponsoram, lai pārvaldītu uzņēmuma aktīvus.
- Maksa par īpašuma pārvaldīšanu - Tik daudz tiek maksāts sponsoram par īpašuma pārvaldīšanu.
- Maksa par izvietošanu - Tas ir, cik sponsoram maksā, kad īpašums tiek pārdots.
Tas tikai atspoguļo dažus katra darījuma būtiskos aspektus - jums ir jāpārskata abonēšanas dokumenti un citi juridiskie dokumenti, lai iegūtu pilnīgu priekšstatu. Tas ir svarīgi, jo visas šīs maksas tiek summētas, it īpaši, ja runājat par naudas summām, kas nepieciešamas vairāku miljonu dolāru vērtam nekustamā īpašuma darījumam.
Kā sindikācijas atšķiras no REIT?
Nekustamā īpašuma ieguldījumu trests (REIT) ir fonds, kas iegulda nekustamajā īpašumā. Daži REIT tiek publiski tirgoti, citi (piemēram Līdzekļu vākšana) nav.
Ja paskatās uz Vanguard Real Estate Index Fund 10 populārākajām akcijām (VGSLX), tas ir publiski tirgoto uzņēmumu saraksts (izņemot 1. vietu, kas ir viņu pašu fonds):
- Vanguard Real Estate II indeksa fonds (VRTPX) - Vanguard institucionālais REIT, kam pieder līdzīgs uzņēmumu kopums
- American Tower Corp.
- Uzņēmums Prologis Inc.
- Crown Castle International Corp.
- Equinix Inc.
- Publiskā krātuve
- Uzņēmums Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Ja pētāt šos uzņēmumus, jums ir visdažādākie nekustamā īpašuma veidi. American Tower Corp pieder bezvadu un apraides sakaru infrastruktūra. Simon Property Group pieder komerciālais nekustamais īpašums un lielākais tirdzniecības centru operators. Publiskā krātuve ir oranžā publiskās uzglabāšanas uzņēmums.
Tā ir nekustamā īpašuma diversifikācija vienā darījumā.
Un, ja paskatās procentos, kas balstīti uz nekustamā īpašuma veidu, tas ir gandrīz vienāds.
Redzi? Nedaudz no visa. Kā nekustamā īpašuma investors jūs nevarat pārspēt vienkāršību.
Šeit ir daži galvenie veidi, kā sindikācijas atšķiras no REIT:
Jūs pērkat vienu īpašumu. Izmantojot REIT, jūs, iespējams, ieguldāt dažādos īpašumos. Izmantojot nekustamā īpašuma sindikāciju, jūs parasti pērkat tikai vienā. Tas var būt liels, piemēram, daudzdzīvokļu komplekss, taču tas joprojām ir viens īpašums.
Jums ir jābūt akreditētam investoram nekustamā īpašuma sindicēšanai. Nekustamā īpašuma sindikācija patiešām ir privāts izvietojums (privāta akciju pārdošana LLC/LP, kas turēs īpašumu), un tas nozīmē, ka jums ir jābūt akreditēts investors piedalīties. REIT tiek publiski tirgots, un tam nav šādu ierobežojumu.
Daudz lielākas minimālās investīciju summas. Sponsori nevēlas daudz investoru. Patiesībā, lai saglabātu atbilstību, viņiem ir jāsaglabā mazie skaitļi. Tas nozīmē, ka minimālie ieguldījumi bieži vien būs 25 000 USD vai vairāk. Ja vēlaties piesaistīt USD 2,5 miljonus, tad pat pie USD 25 000 jums būs nepieciešami simts investoru. Tas ir pārāk daudz. Jūs varat iegādāties Vanguard nekustamā īpašuma ETF daļu (VNQ) par mazāk nekā simts dolāriem.
Tas ir privāts, nepublisks darījums. Ieguldot, jums bieži tiek prasīts turēties līdz beigām. Ja vēlaties likvidēt savu pozīciju, jums jāpārbauda darbības līgums, lai redzētu, kā tas tiek darīts. Tas nav tik vienkārši, kā nospiest “Pārdot/Izpirkt” uz jūsu akcijām REIT. Šajā sakarā jūsu kapitāls ir bloķēts un nelikvīdāks nekā ar fondu.
Ja lietas virzās uz dienvidiem, jūs esat viens pats. Tāpat kā jebkurš darījums, sindikāciju pamatā ir uzticēšanās. Ja jūsu sponsors vēlas apkrāpt jūs un citus investorus, palielinot izmaksas (un samazinot kabatas) vai izvairoties no pienākumu pildīšanas, jūs nevarat daudz darīt, ja neesat tur ikdienā pamats. Mazāk iespējams, ka tas notiks ar publiski tirgotajiem uzņēmumiem REIT.
Jūs varat saņemt labāku atdevi, taču jums noteikti būs augstāka maksa. Vanguard REIT ETF (VNQ) iekasē tikai 0,12%, nieka naudu, jo tie ir tik lieli fondi. Jūs, visticamāk, maksāsit vairāk jebkurā sindikācijā tikai tāpēc, ka jums nav apjomradītu ietaupījumu. Tas nozīmē, ka Vanguard REIT ETF peļņa kopš 2004. gada ir ~ 8,5% - cerams, ka jūs varat darīt labāk.
Vai nekustamā īpašuma sindikācijas ir pasīvas?
Pasīvie ienākumi ir brīnišķīgi.
Diemžēl nekustamā īpašuma sindikācijas ir pasīvas, bet patiesībā tās nav. Kā ieguldītājam jums nav jāpārvalda īpašums, taču jūs nevarat sēdēt, kā jūs to darītu ar REIT. Jums ir jāanalizē iespēja, jāveic pienācīga pārbaude un jāpieņem lēmumi.
Tā kā daudz jūsu olu atradīsies vienā grozā, jums būs jāpārskata arī finanšu pārskati, piemēram, ienākumu pārskatus un bilances, lai pārliecinātos, ka viss joprojām darbojas prognozes. Jums tas jādara, jo nevarat būt pārliecināts, ka kāds cits ir.
Tātad tas ir pasīvs tādā nozīmē, ka jums nav jāatrod īrnieki, jāiekasē īre, jāizliek īrnieki, kas nemaksā... bet tas nav pilnīgi pasīvi.
Kā atrast nekustamā īpašuma sindikātu?
Nav grūti atrast cilvēkus, kuriem nepieciešams finansējums, lai veiktu darījumus ar nekustamo īpašumu - vienmēr būs darījumi ar nekustamo īpašumu un operatori, kuriem ir vajadzīgs finansējums, bet viņi to nevar iegūt par savu darījumu. Iespējams, ka viņiem ir ierobežota pieredze, viņiem nav nodrošinājuma, darījums ir pārāk mazs bankai vai citi riska faktori.
Vienkāršākais veids ir strādāt ar kolektīvās finansēšanas platformu, vairāk par to zemāk, bet, ja vēlaties no tām izvairīties... jums vienkārši jāsatiekas ar citiem nekustamā īpašuma investoriem vai operatoriem. Es no mutes mutē uzzināju par divām sindikācijām, kurās esmu iesaistīts. Kad sākat ieguldīt, jūs sākat runāt ar citiem ieguldītājiem par to, kā tiek strukturēti darījumi, kas ir tipisks un kā pārbaudīt nosacījumus. Viņi arī sāks piedāvāt jums darījumus, lai iegūtu otru viedokli, un tā jūs par tiem uzzināsit.
Man nebija praktiskas pieredzes saistībā ar ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, pirms es iesaistījos šajās divās nekustamā īpašuma sindicācijās, bet es sapratu, kā ieguldīt. Es zināju, ka iekšējā atdeves likme man ir jāvilina ar riskantāku salīdzinoši nelikvīdu darījumu (salīdzinot ar akciju tirgu).
Kā kopfinansējums iekļaujas attēlā?
Kopfinansējuma platformas atvieglo sindikācijas piedāvājumu atrašanu. Ja platforma piedāvā ieguldījumus atsevišķos īpašumos, jūs patiešām meklējat sindikācijas darījumu.
Tāpat kā jebkuru privātu ieguldījumu gadījumā, lielākais izaicinājums ir darījumu plūsma. Lai atrastu labus piedāvājumus, jums ir jāredz daudz darījumu, tie jāanalizē un jāiegulda tikai tajos, kas atbilst jūsu kritērijiem. Ja jūs neredzat daudz darījumu, jūs varat kārdināt ar zemākas cenas darījumiem, vājākiem operatoriem un citiem negatīviem jautājumiem, lai tikai ieguldītu.
Crowdfunded nekustamā īpašuma vietnes darbojas kā darījumu magnēts. Ja esat sponsors un jums nav gatava investoru kopuma, var būt grūti atrast investorus. Tātad vietnes darbojas kā magnēts sponsoriem un ieguldītājiem, atvieglojot ikviena dzīvi, vienlaikus veicot nelielu samazinājumu (procentuālā daļa, kad darījums ir pabeigts plus procentuālā daļa no sadales).
Pirms kolektīvās finansēšanas bija grūtāk atrast sindikācijas darījumus. Jums jau bija jāzina nekustamā īpašuma investori, jāapmeklē tiešsaistes forumi vai citas grupas, un jums bija jāveic pienācīga pārbaude bez filtra.
Vienu lietu jūs uzzināsit ļoti ātri, ja izlemsiet ieguldīt ārpus akciju tirgus, jums ir jāfiltrē daudz sliktu ieguldījumu. Izmantojot kopfinansējumu, jums vismaz ir aptuvens filtrs, kas atbrīvojas no patiesi sliktiem darījumiem, pirms tos pat redzat. (un es iebilstu RealtyShares neveiksme rāda, ka ir grūti to izdarīt mērogā)
Ja esat akreditēts investors, kurš vēlas atrast atsevišķus īpašumus, es pārbaudītu darījumus RealtyMogul un EquityMultiple.
Ja neesat vai dodat priekšroku kolektīvi finansēti nekustamā īpašuma fondi, Paskaties uz Nekustamais īpašums Mogul vai Līdzekļu vākšana. Izmantojot līdzekļus, jums nav jābūt akreditētam investoram. Izmantojot līdzekļus, jums pat nav jāveic pienācīga rūpība par atsevišķiem darījumiem. Jūs varat ieguldīt viņu fondos, kuriem bieži ir ļoti specifiski ieguldījumu kritēriji, un vienkārši savākt sadali. Fonda priekšrocība ir tā, ka jūs varat dažādot daudzus īpašumus, nevis pakļauties vienam īpašumam.
Vai esat apsvēris nekustamā īpašuma sindicēšanu?