Vai esat kādreiz dzirdējuši padomu, ka patiesais ceļš uz bagātību ir caur nekustamo īpašumu?
Daudziem amerikāņiem nekustamais īpašums veido milzīgu daļu no viņu īpašuma tīrā vērtība. Mājas pirkšana ir amerikāņu sapnis, un ikmēneša hipotēkas maksājumi veido pašu kapitālu. Tā joprojām ir bagātības veidošana, bet kā blakusprodukts, kam nepieciešama dzīvesvieta.
Ja vēlaties dažādot un ieguldīt aktīvu klasē ar spēcīgu pieredzi, nekustamais īpašums ir vēsturiski uzticams veids.
Bet ir grūti atrast labus piedāvājumus, it īpaši, ja aprobežojaties tikai ar vietējo tirgu. Bez atbalsta sistēmas ir grūti iegādāties ārpus jūsu tirgus. Visbeidzot, ir grūti pārvaldīt īpašumus, it īpaši, ja jūs cerat uz mērogu.
Ir vesela raža kolektīvi finansētas nekustamā īpašuma platformas kas ļaus jums ieguldīt nekustamajā īpašumā, nepērkot atsevišķus īpašumus.
Viens no jaunākajiem dalībniekiem ir uzņēmums ar nosaukumu Bagātie onkuļi.
Ja apsverat iespēju izmantot savu kapitālu, es iesaku sadarboties ar citu kolektīvi finansēta nekustamā īpašuma platforma ja nevēlaties gaidīt 30+ dienas, lai BRIX REIT atkal tiktu atvērts.
Iesaku pārbaudīt Līdzekļu vākšana un STREITwise.
Kas ir bagāti onkuļi?
Rich Uncles ir nekustamā īpašuma investīciju platforma, kas piedāvā REIT ar unikālām ieguldījumu stratēģijām. Šīs stratēģijas ir pieejamas lielākos brokeros, piemēram, Vanguard un Fidelity.
Kas ir bagātie onkuļi?
“Tēvoči” ir Rejs Virta, ieguldītājs dibinātājs un Harolds Hofers, izpilddirektors. Rejs Virta ir CBRE grupas priekšsēdētājs (NYSE: CBG), publiski tirgots uzņēmums Fortune 500, kas ir pasaulē lielākais komerciālā nekustamā īpašuma pakalpojumu un ieguldījumu uzņēmums. Jūs varat atpazīt logotipu zem daudziem lielceļu stendiem, taču tie ir milzīgi. Viņiem ir 80 000 darbinieku un tirgus kapitalizācija gandrīz 17 miljardu ASV dolāru apmērā!
Harolds Hofers ir Rich Uncles izpilddirektors. Viņš ir pieredzējis nekustamā īpašuma eksperts, kuram ir darījumu pieredze 2 miljardu ASV dolāru apmērā. Pēdējo trīsdesmit gadu laikā viņš ir sponsorējis daudzus nekustamā īpašuma darījumus ar dažādām situācijām un iestatījumiem.
Uzņēmuma oficiālais nosaukums, kas dibināts 2012. gadā, ir BrixInvest, LLC (viņiem ir dba “Bagātie onkuļi”). Norādītais mērķis ir padarīt komerciālo nekustamo īpašumu pieejamāku privātpersonām. Viņi to dara, piedāvājot REIT ar zemu minimumu. Vienam fondam ir USD 500 minimums, savukārt studentu mājokļa REIT minimālais ieguldījums ir tikai 5 USD. Jums nav jābūt akreditētam investoram.
Divi lielākie fondi ir RW Holdings NNN REIT ar ~ 145 miljonu ASV dolāru aktīviem un Rich Uncles Real Estate Investment Trust I ar ~ 147 miljonu ASV dolāru aktīviem.
Investīciju stratēģijas nekustamajā īpašumā
Bagātajiem onkuļiem ir divi fondi - bagātie onkuļi NNN REIT un bagātie onkuļu studentu mājokļi REIT. Nosaukumi apkopo viņu pieejas.
The Bagātie onkuļi NNN REIT specializējas ieguldījumos komerciālos īpašumos, kas izmanto NNN (“triple net”) nomas struktūru ar vidējo atlikušo nomas termiņu 8 gadi. Tie ierobežo pirkuma parādu līdz 50% no portfeļa un koncentrējas uz viena īrnieka īpašumiem, kurus nomā kredītspējīgi īrnieki.
Tajos ir uzskaitīti katrā REIT piederošie īpašumi. Tas var dot jums labu priekšstatu par viņu ieguldījumu stratēģiju. Viņiem pieder tādi īpašumi kā diennakts vingrošana Lasvegasā un 3M iekārta DeKalbā, IL. Tās ir lielas komerctelpas, kas iznomātas uzņēmumiem, par kuriem esat dzirdējuši iepriekš. Nacionālais fonds koncentrējas uz Triple Net (tātad NNN) nomu, un viņi iegādājas īpašumus ar 50%+ naudu.
The Bagātie onkuļi studentu mājoklis REIT specializējas studentu mājokļos. Tie ir vismaz 150 gultas vietas, 90% noslogojums vienas jūdzes gājiena attālumā no NCAA I nodaļas universitātēm, kurās ir vismaz 15 000 studentu. Viens no viņu jaunākajiem ieguldījumiem bija stadiona skatu komplekti netālu no Aiovas štata. Tas ir 518-vietīgs dzīvoklis ar 99% noslogojumu.
Vietnē to ir grūti atrast, bet NNN REIT ir devis 7% ikgadējo peļņu. Studentu mājokļu REIT līdz šim ir devusi 6% ikgadējo atdevi. Abi ir sadalījuši savus maksājumus pēc grafika katru mēnesi, un viņiem vēl nav jāizlaiž maksājums. Tomēr pagātnes rādītāji neliecina par peļņu nākotnē. 🙂
Viņu informācijas līmenis par fondu turējumiem ir labs. Katrs saraksts tiks lasīts kā mini brošūra, un tajā tiks ņemta vērā specifika, taču tas sniedz ieskatu. Tas dod jums labu garšu par to, ko fonds dara.
Reģistrēšanās process
Dažas citas nekustamā īpašuma platformas ar kopfinansējumu ļauj aplūkot investīcijas, nereģistrējoties. Bagātie onkuļi pieprasa reģistrēties, lai gan tas ir pilnīgi bez maksas.
Kad reģistrējaties, ir nolaižamā izvēlne, kurā tiek prasīts jūsu ieguldījumu mērķis. Jūs varat izvēlēties pensijas plānošanu, naudas plūsmu, portfeļa diversifikāciju vai ieguldījumus komerciālā nekustamajā īpašumā. Tur jūs aizpildāt tipisku reģistrācijas informāciju (vārds, e -pasts, tālruņa numurs, parole, valsts un štats).
No šejienes - jūs izvēlaties konta īpašumtiesību veidu. Kad esat pabeidzis šo darbību, jums ir atvērts konts un varat sākt aplūkot to īpašumus.
Ja turpināsit, jūs sāksit reģistrēšanās procesu ieguldījumiem-individuāliem, kopīgiem, uzticības, vienībām vai pensijām-un tie sniedz paskaidrojumus par katru. Ja vēlaties ieguldīt, izmantojot pensiju plānu, jums atsevišķi jāizveido pašregulēts pensijas konts. Es izvēlējos Individual.
Šeit jūs varat izvēlēties divus pieejamos ieguldījumus:
Lai gan nav akreditētu ieguldītāju prasību, pastāv ienākumu un neto vērtības prasības. Es neesmu pārliecināts, kāpēc tie pastāv, bet tie pastāv.
| Nacionāls | Studentu mājoklis | |
|---|---|---|
| Minimālā prasība tīrā vērtība | $70,000 | $0 |
| Minimālie nepieciešamie individuālie ienākumi | $70,000 | $0 |
| Minimālie nepieciešamie individuālie ienākumi | Jebkurš | 10% |
Bagāto onkuļu NNN REIT fondam - ja jūsu kopējie gada ienākumi ir mazāki par 70 000 USD, jums ir nepieciešama neto vērtība vairāk nekā 250 000 USD. Ja vēlaties ieguldīt studentu mājokļu fondā, jums jāapliecina, ka jūsu ieguldījums nepārsniedz 10% no jūsu kopējās neto vērtības.
Es izvēlējos Studentu fondu ar minimālo USD 5.
Jūs varat ieguldīt tikai ar pieciem dolāriem, tādējādi iegūstot vienu akciju un izvēloties automātiskus ieguldījumus. Jūs varat iekasēt dividendes skaidrā naudā vai izvēlēties tās atkārtoti ieguldīt. Pēc tam jums ir jāsniedz konta informācija, tostarp identitāte un SSN, kā arī finansējuma avoti, lai saņemtu naudu. Pēc dažām minūtēm esat pabeidzis!
Bagātu onkuļu nodevas
Bagātie onkuļi neiekasē nekādas darījumu maksas vai komisijas maksas, pērkot viņu REIT akcijas. Daudzi publiski tirgotie REIT, piemēram, Vanguard, neiekasē darījumu maksu vai komisijas/kravas. Arī daudzas no kopfinansētajām nekustamā īpašuma platformām neiekasē maksu par darījumiem.
Pārdodot akcijas, tiek iekasēta maksa atkarībā no tā, cik ilgi esat turējis akcijas:
- Īpašumā nepilnu gadu - 3% administratīvā maksa
- Īpašumā 1 - 2 gadi - 2% administratīvā maksa
- Īpašumā 2 - 3 gadi - 1% administratīvā maksa
- Īpašumā 3+ gadi - bez administratīvās maksas
Tas nav nekas neparasts, un daudzas citas platformas pat neļaus jums pārdot pirms darījuma beigām (atsevišķiem darījumiem).
Lai gan nav nekādu darījumu maksu, REIT maksās maksas, kas samazinās jūsu peļņu. Lai uzzinātu, kādas ir visas šīs maksas, jums ir jāpārskata konkrētā REIT piedāvājuma apkārtraksts.
Piemēram, Brix Student Housing REIT maksājumi ir atrodami apkārtraksta 18. lappusē (tas bija maksimālais USD 50 000 000 palielinājums):
- Organizācijas un piedāvājuma izdevumi - Līdz 3% no bruto ieņēmumiem, kas atmaksāti sponsoram.
- Iegādes maksa - 3% konsultantam par katru REIT veikto iegādi.
- Maksa par aktīvu pārvaldību - 0,1% ikmēneša maksa no aktīvu kopējās ieguldījumu vērtības (uzskaites vērtības).
- Finansējuma koordinācijas maksa - Jebkurš finansējums ārpus hipotēkas, koordinācijas maksa ir 1% no finansējuma.
- Ekspluatācijas izdevumi - tie sedz darbības izdevumus, kas saistīti ar REIT sniegtajiem pakalpojumiem, piemēram, īri, darbinieku izmaksas, komunālos pakalpojumus un IT; nepārsniegt 2% no vidējiem ieguldītajiem aktīviem vai 25% no tīrajiem ienākumiem (tas kļūst nedaudz sarežģīti, tāpēc izlasiet apkārtrakstu, ja vēlaties uzzināt visu informāciju).
- Neatkarīgā direktora atlīdzība - neatkarīgi direktori saņem 1000 akciju akciju par katru valdes vai komitejas sanāksmi, kurā viņi piedalās, 200 akcijas par katru īpašuma pārskatīšanu un apstiprināšanu.
- Maksa par izvietošanu - 3% konsultantam par katru REIT pārdoto aktīvu.
- Subordinētā dalības maksa - Šī ir izpildījuma maksa, kas ir nedaudz pārāk sarežģīta, lai pamatlikumā izskaidrotu vienā aizzīmē ir tas, ka, ja peļņa pārsniedz noteiktu summu, padomdevējs saņem atlīdzību, kas tajā ietilpst otrādi.
- Likvidācijas maksa - Advisor saņem 30% no akcijas vērtības pieauguma, salīdzinot ar augstāko iepriekšējo NAV par akciju (tā ir līdzīga dalības maksai, bet izraisa pārdošanu vai apvienošanos).
Vau!
Tātad, kā to salīdzināt ar citiem?
No pirmā acu uzmetiena izklausās daudz nodevu. Bet vai tas ir gadījums, kad bagātie onkuļi parāda, kā tiek gatavota desa?
Ikreiz, kad kāds pērk vai pārdod īpašumu, ir jāmaksā. Ikviens viņiem maksā. Vanguard viņiem maksā. Publiskā krātuve viņiem maksā. Līdzekļu vākšana maksā viņiem. Bagātie onkuļi tos uzskaita paši.
Izmaksas vs. Vanguard
Tas nav salīdzinājums starp āboliem un āboliem, bet tomēr paskatīsimies.
Kad jūs pārskatāt Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX) prospekts, ir gada maksa 0,26%. Vanguard maksas ir tik lētas, jo tās neiegūst īpašumu. Vanguard pērk citus uzņēmumus, kas pērk uzņēmumus. Šīs līdzīgās izmaksas tiek integrētas peļņā, lai jūs tās nekad neredzētu.
Vanguard 0,26% gada maksa ir lēta, salīdzinot ar ~ 1,27% (0,1% katru mēnesi 12 mēnešus), jo Vanguard fonds ir milzīgs.
Izmaksas vs. Līdzekļu vākšana
Līdzekļu vākšana ir labāks salīdzinājums un pārskatīšana piedāvājot apkārtrakstu par 50 000 000 ASV dolāru Nacionālo eFondu, Es atklāju līdzīgus nosauktos izdevumus:
- Organizācijas un piedāvāšanas izmaksas - sponsoram atmaksāti aptuveni 500 000 ASV dolāru (1%).
- Maksa par aktīvu pārvaldību - gada maksa 0,85% - 1,0% apmērā no kopējās aktīvu ieguldījumu vērtības (NAV), ko maksā reizi ceturksnī.
- Maksa par izvietošanu - 1,5% padomdevējam par katru REIT pārdoto aktīvu, ja vadītājs darbojas kā attīstītājs vai ir iesaistīts pārdošanā.
- Ceturkšņa attīstības maksa - 5% pārvaldniekam no kopējām attīstības izmaksām, izņemot īpašumu (līdzīgi kā iegādes maksa).
Bagātajiem onkuļiem, šķiet, ir vairāk iesaistītu partiju - padomnieks pret. menedžeris - bet Līdzekļu vākšana ir nedaudz zemākas maksas.
Par publiskajiem netirgotajiem REIT
Rich Uncles piedāvā publiskus netirgotus REIT-tie ir publiski pieejami, bet netiek tirgoti nevienā biržā. Jums ir jāizturas pret šādiem ieguldījumiem kā nelikvīdiem, jo nav tirgus, kur tos pārdot. Ja vēlaties pārdot (izpirkt) savas akcijas, to varat izdarīt tikai ar bagātajiem onkuļiem.
Ja jums piederēja akcijas mazāk nekā trīs gadus, tad ar pārdošanu būs jāmaksā 1-3% administratīvā maksa.
Turklāt, aprēķinot NAV vērtību fondam, kura pamatā esošie aktīvi ir nekustamais īpašums, pastāv neliela sarežģītība. Ja, piemēram, jūs pērkat netirgotas REIT akcijas par USD 5 par akciju un NAV ir mazāka, jūs maksājat prēmiju. Šī piemaksa faktiski ir maksa, jo jūs maksājat 5 USD par kaut ko, kas ir mazāks par 5 USD.
Tas ir mazāk necaurspīdīgs nekā citas iespējas un tā tālāk FINRA apkopoja šo faktu lapu par netirgotajiem REIT kas jums jāpārskata.
Kaut kas jāapzinās.
Bagātu onkuļu alternatīvas
Līdz brīdim, kad bagātie onkuļi tiks atvērti, es iesaku šīs alternatīvas, kas pieejamas visiem investoriem (ne tikai akreditētiem):
Līdzekļu vākšana
Līdzekļu vākšana ir viena no vecākajām nekustamā īpašuma investīciju platformām neakreditētiem investoriem. Viņiem ir eREIT, kas apvieno viņu ieguldījumus, taču viņiem nav tik šaura uzmanība kā bagātajiem onkuļiem. Viņiem ir stratēģija, kas izklāstīta viņu piedāvājuma dokumentos, un tikai 1000 USD. Mums ir Pilns Fundrise pārskats.
Uzziniet vairāk par Fundrise
Streitwise
Streitwise ir alternatīva, kas koncentrējas uz komerciālo nekustamo īpašumu. Tie ir salīdzinoši jauni, taču tiem ir spēcīga pieredze šajā īsajā laikā, paredzot, ka 2021. gadā tiks izmaksātas 8-9% dividendes. Viņiem ir arī minimālais USD 5000 un tie ir pieejami visiem ieguldītāju līmeņiem.
Pilnu Streitwise pārskatu varat redzēt šeit.
Uzziniet vairāk par Streitwise
Kopsavilkums
Es uzskatu, ka viņu ieguldījumu stratēģija ir aizraujoša. Tas ir fokusēts un piedāvā atdeves likmi, kas ir salīdzināma ar citām platformām.
Tā kā tāda platforma kā RealtyMogul ļaus jums ieguldīt atsevišķos īpašumos, tas prasa, lai jūs būtu akreditēts investors. Jūs iepērkaties fondā pie bagātajiem onkuļiem, tāpēc jums nav jābūt akreditētam investoram.
Līdzekļu vākšana ir salīdzināms, taču to piedāvājums nav tik lāzeru fokusēts. Bagātie onkuļu studentu mājokļi REIT ir vērsti uz to, ko viņi vēlas-tam jābūt jūdzes attālumā no 15 000+ studentu pilsētiņas ar vismaz 150 gultām. Tas ir specifiski, un man tas patīk.
Tos ir vērts apskatīt, ja vēlaties iesaistīties nekustamajā īpašumā, izmantojot šo ieguldījumu stratēģiju.
Bagātie onkuļi
Kopumā
9.0/10
Stiprās puses
- Hiperfokusēti REIT
- Saprātīgas maksas
- Nav jābūt akreditētam investoram
Vājās puses
- Tikai divas ieguldījumu stratēģijas - NNN vai studentu mājoklis