Nuoma vs. diskusijos dėl būsto pirkimo yra nuolatinės, kurios, atrodo, didėja ir mažėja dėl nekilnojamojo turto vertės.
Kadangi būsto kainos dabar yra rekordinės, diskusijos yra svarbesnės nei išvakarėse.
Tai ypač pasakytina apie brangias rinkas, kuriose būsto kainos pasiekė kraujavimą iš nosies ir prireiks didelių finansinių investicijų-jei tai netgi įmanoma.
Pirmieji dalykai: kur jūs gyvenate, skaičiuoja nuomą vs. Sprendimas pirkti
Nereikia stebėtis, kad geografija vaidina pagrindinį vaidmenį nuomoje ir nusipirkti namą sprendimą.
Kai kuriose rinkose, kuriose yra labai aukštos būsto kainos arba gausu nuomojamų būstų, nuoma bus geresnis pasirinkimas. Tačiau kitose, kur nuoma yra didesnė už įprastą būsto mokėjimą, pirkimas išsiskiria kaip pageidaujama strategija.
CNBC ataskaita praėjusių metų pabaigoje, Geriau nuomotis, nei pirkti šiandieninėje būsto rinkoje, atskleidė, kad įsigyti būstą dabar yra pigiau nei išsinuomoti tik 35% JAV apskričių. Jie praneša, kad nuoma yra geresnė investicija nei pirkimas 16 iš 23 didžiųjų didmiesčių rinkų.
Metropolinės zonos, kuriose geriau išsinuomoti, yra Atlanta, Dalasas, Denveris, Hiustonas, Los Andželas, Majamis, San Franciskas ir Sietlas. Tačiau pirkimas pranoksta nuomą daugelyje Vidurio vakarų ir Šiaurės rytų, o Čikaga ir Klivlendas yra geriausios vietos pirkti.
San Franciskas yra klasikinis atvejis. Šių metų viduryje vidutinė vienos šeimos namo pardavimo kaina pasiekė neįtikėtiną 1,7 milijono dolerių ir 1,3 milijono dolerių už butus. Pirkti tokiais kainų lygiais daugumai namų ūkių gali būti nesusiję.
Priešingai, vidutinė namo Buffalo kaina yra 115 750 USD, palyginti su 1 100 USD mėnesio nuomos mokesčiu. Tokie skaičiai daro nuosavą investiciją geresne nei nuoma, nes mėnesio įmoka už vidutinę namo kainą bus mažesnė už vidutinę mėnesio nuomą.
Jei neturite teisės gauti hipotekos, tai nesvarbu
Tai dar vienas esminis gyvenimo faktas, kai reikia pirkti namus.
Paprasčiau tariant, nuoma vs. pirkti namus klausimas netaikomas, jei negalite gauti a hipotekos kreditorius už finansavimą.
Tai gali apimti keli veiksniai, įskaitant:
- Nepakankamos arba nestabilios pajamos.
- Bloga kredito istorija.
- Per didelės ne būsto skolos ir įsipareigojimai.
- Trūksta lėšų pradinei įmokai.
Jei tikitės įsigyti būstą ateityje, gera žinia yra ta, kad kiekvieną iš šių problemų galima išspręsti ateityje. Tai užtruks, bet tai tikrai įmanoma.
Tačiau kol kas šią diskusiją sutelksime į nuomą vs. pirkimo klausimas, darant prielaidą, kad turite finansinių išteklių pirkti.
Nuoma vs. Pirkite būstą: kas jums geriau?
Yra daug veiksnių, lemiančių nuomos ir kt. sprendimas pirkti namą. Ne viskas taip pat susiję su pinigais.
Žemiau mes suskaidysime kiekvieną veiksnį atskirai, aptarsime išsamią informaciją apie tai, kaip tai veikia nuomą ar nuosavybę, tada bandysime paskelbti kiekvienos kategorijos nugalėtoją.
Mėnesio įmoka vs. Tikroji kaina
Tai gali būti pats sudėtingiausias iš visų. Jei perkate namą už 300 000 USD, sumokėdami 60 000 USD įmoką (20%), jums reikės 240 000 USD hipotekos. 4% 30 metų paskolai, mėnesinė hipotekos įmoka bus 1145 USD. Nekilnojamojo turto mokesčiai (3 000 USD per metus) prie jūsų mėnesio įmokos pridės dar 250 USD. Taip pat turėtumėte sumokėti papildomus 100 USD namų savininko draudimui.
Tai padidins visas mėnesines pirkimo išlaidas iki 1395 USD.
Jei to paties namo nuomos kaina yra 1800 USD per mėnesį, pirkimas tikrai bus geresnis pasirinkimas.
Bet tarkime, užuot sumokėję 20% įmoką, jūs einate tik su 5%. Tai padidins jūsų hipoteką iki 285 000 USD. 4% 30 metų paskolai, pati hipotekos įmoka bus 1360 USD. Taip pat turėsite pridėti 350 USD turto mokesčiams ir būsto savininko draudimui, o tai iš viso sudarys 1 710 USD.
Bet tai dar ne pabaiga. Sumažinus 5%, turėsite sumokėti privatus hipotekos draudimas. Mėnesinė 285 000 USD priemoka, kuri sudaro 95% namo vertės, mokėjimą papildys apie 185 USD.
Tai padidins bendras mėnesines pirkimo išlaidas iki 1895 USD.
Tačiau savininkams yra dar vienas kintamasis: remonto ir priežiūros išlaidos.
HGTV praneša, kad vidutinės metinės namų savininkų remonto ir priežiūros išlaidos yra nuo 1% iki 3% būsto pirkimo kainos. Už namą, nupirktą už 300 000 USD, naudojant 2%vidurkį, remonto ir priežiūros išlaidos siekia 6 000 USD per metus. Tai pridės apie 500 USD prie jūsų mėnesio mokėjimo, nesvarbu, ar sumažinsite 5%, ar 20%.
Su 20% įmoka mėnesinė įmoka padidėja iki 1895 USD. Su 5% įmoka jis pakyla iki 2395 USD.
Nugalėtojas: Nuoma
Darbo stabilumas
Tai dažnai nepakankamai įvertinta nuoma vs. pirkimo kriterijus. Jei dirbate labai stabilų darbą arba dirbate labai stabilioje karjeros srityje, pirkimas gali būti prasmingesnis. Bet jei, kaip ir daugelis kitų profesijų šiandien, būsimas darbas neaiškus, jums gali būti geriau išsinuomoti.
Dalis nestabilaus užimtumo problemų yra pajamų patikimumas. Jei dažnai keisite darbą, yra reali tikimybė, kad tam tikru momentu uždirbsite mažiau nei uždirbote pirmą kartą nusipirkę būstą. Jei tai net potencialiai apibūdina jūsų situaciją, geriau išsinuomoti.
Nugalėtojas: Pirkimas tiems, kurie turi stabilų darbą, nuoma visiems kitiems.
Mobilumas
Tai pažvelgia į darbo stabilumo situaciją kitu kampu. Jei gyvenate mažame mieste ar kaimo vietovėje, o jūsų srities darbo vietų trūksta, praradus darbą gali tekti persikelti į kitą vietą.
Kitas pavyzdys - artimiausiu metu galbūt tuokiatės, todėl reikės persikelti. Dar viena galimybė yra sergantis mylimas žmogus kitame mieste, dėl kurio tam tikru momentu gali tekti judėti.
Bet kuriuo iš aukščiau išvardintų situacijų nuoma suteiks jums reikiamą mobilumą, kad galėtumėte judėti su kuo mažiau rūpesčių. Jūs galite išeiti iš nuomos ne vėliau kaip pasibaigus terminui, o kai kurie leis jums nutraukti nuomos sutartį už minimalias išlaidas. Tačiau bandymas parduoti būstą ne tik reikalauja daugiau laiko, bet ir jei jums reikia greitai persikelti, galite prarasti pinigų parduodant.
Nugalėtojas: Nuoma
Mokesčių pasekmės
Buvo laikas, kai mokesčių kodą buvo labai draugiškas namų šeimininkui. Tačiau 2017 m. Pabaigoje įvykdyti mokesčių kodekso pakeitimai pakeitė šią lygtį milijonams namų savininkų.
Visų pirma, standartinis atskaitymas labai padidėjo. 2019 metams tai yra 24 400 USD už santuoką kartu ir 12 200 USD už vienišus.
Tęsdami mūsų pavyzdį iš viršaus, jei turite 240 000 USD hipotekos už 4%, pirmaisiais paskolos metais mokėsite hipotekos palūkanas, kurių suma yra mažesnė nei 9600 USD. Net jei pridėsite 3 000 USD nekilnojamojo turto mokesčiams, jūs turėsite tik iki 12 600 USD mokesčių atskaitymo išlaidų, susijusių su jūsų namais.
Tai gali padaryti nedidelį išskaitymą - 200 USD - jei esate vienišas. Tačiau tai vos viršys 50% susituokusios poros standartinio atskaitymo.
Naujajame mokesčių kodekse taip pat yra dar vienas apribojimas. Valstybiniai ir vietiniai mokesčiai („Druska“) dabar yra apriboti 10 000 USD per metus. Jei gyvenate aukšto mokesčio valstybėje, jūsų nekilnojamojo turto mokesčio atskaita bus apribota, todėl jums nebus suteikta visa išlaidų atskaitymo nauda.
Nuomininkas gaus standartinį atskaitymą, kurį gali gauti ir visi būsto savininkai.
Nugalėtojas: Pirkimas, jei turite didelių išskaitymų, išskyrus namus. Priešingu atveju laimėjimas atiteks nuomai.
Likvidumas ir „įstrigęs kapitalas“
Pinigai, investuoti į pradinę namo įmoką, iš tikrųjų yra įstrigęs kapitalas. Taip yra todėl, kad prie jo negalima prieiti, išskyrus buto pardavimą ar išsinešimą būsto paskolos. Vienas yra visiškai nepatogus, o kitas padidina nuosavybės išlaidas. Tačiau išsinešimas yra tas pradiniai įnašai nėra likvidūs. Yra, bet tikrai ne.
Paimkime dviejų žmonių pavyzdį, kurių kiekvienas turi 60 000 USD santaupų. Pirmasis paima visą sumą ir naudoja ją kaip 20% įmoką už 300 000 USD namą. Antroji taupo pinigus ir nuomoja savo namus.
Investuodamas savo santaupas ir namą, pirkėjas prarado likvidumą. Tačiau pasilikdamas 60 000 USD santaupas, nuomininkas išlieka visiškai likvidus. Dėl šio likvidumo nuomininkas turi daugiau galimybių gyvenime, taip pat turi didelę apsaugą nuo finansinio netikrumo.
Nugalėtojas: Nuoma, jei jums svarbus likvidumas - ir tai turėtų būti.
Turto kūrimas
Yra daug kintamųjų, turinčių šį veiksnį, tačiau paimkime nuomą ir pirkimą individualiai.
Asmuo A sumoka 60 000 USD pradinę įmoką 300 000 USD namui ir ištikimai moka būsto paskolą 30 metų. Pasibaigus tam laikui, ne tik visiškai sumokama būsto paskola, bet ir namo vertė padvigubėjo. Asmuo A išaugo turtas nuo 60 000 USD iki 600 000 USD per 30 metų.
Asmuo B taip pat turi 60 000 USD, tačiau užuot pirkęs būstą, ji investuoja jį į mišrų akcijų ir obligacijų portfelį, kurio vidutinė metinė grąžos norma yra 7%. Po 30 metų jos 60 000 USD portfelis išaugo iki 456 735 USD.
Asmuo A įgyja daugiau nei 153 000 USD pranašumą dėl pirkimo, o ne nuomos. Tačiau jei jo namo vertė nepadidės, jo grynoji vertė po 30 metų bus tik 300 000 USD. Dėl to jis atsiliks daugiau nei 156 000 USD.
Nugalėtojas: Tai gali vykti bet kuriuo atveju, priklausomai nuo namo savininko kainos ir kokybės, palyginti su nuomininko santaupomis ir investicijomis.
Galimybės kaina
Mes tiesiog padarėme pavyzdį, kaip žmogus gali pasirinkti investuoti pinigus į akcijų ir obligacijų portfelis kurie priešingu atveju būtų skirti būsto pirkimui. Tai yra viena iš alternatyvių išlaidų formų, kurios gali būti skirtos namų savininkui arba prieš jį.
Tačiau tam tikrų alternatyvių išlaidų yra mažiau. Pavyzdžiui, jei, užuot pirkę namą, nusprendėte investuoti pinigus į savo karjerą ar į verslo pirkimas, padidėjus pajamoms, taip pat galimai verslo perpardavimo vertei, galite gerokai viršyti būsto nuosavybės investicijų grąžą.
Savarankiškai dirbantis milijonierius nekilnojamojo turto investuotojas Grantas Cardone'as daug kartų pareiškė, kad neturėtumėte pirkti namo gyventi, bet nuoma, tada investuokite pinigus į save. (Jis nuomojasi savo būstą, tuo pačiu turėdamas pajamų, iš kurių nuomojamas nekilnojamasis turtas, portfelį.) Pinigų panaudojimas verslui pirkti ar karjeros įgūdžių gerinimas iš esmės buvo tas, ką jis turėjo omenyje.
Nugalėtojas: Nuoma
Asmeninės nuostatos
Tai apima daugybę galimų temų, kurios priklauso nuo jūsų individualių aplinkybių. Pavyzdžiui, kai kurie žmonės jaučiasi geriau emociškai. Jie teikia pirmenybę nuosavybės pastovumui, taip pat galimybei pritaikyti savo namus, o ne bet kokiai naudai, kurią gali suteikti nuoma. Be to, jei turite vaikų, greičiausiai jums labiau patiks nuosavybė, kad užtikrintumėte jiems didesnį saugumo jausmą.
Kita vertus, jei turite labai sunkią karjerą, mėgstate keliauti arba turite pomėgių ir aistrų, dėl kurių praleidžiate daug laiko namuose, pirmenybė gali būti teikiama nuomai. Tai taip pat yra geresnis pasirinkimas tiems, kurie nenori įsitraukti į praktinę priežiūrą, kurios reikia norint turėti namą.
Nugalėtojas: Tai sertifikuotas metimas.
Ar turėtumėte išsinuomoti ar nusipirkti būstą?
Kaip matote iš įvairių veiksnių, kuriuos mes įvertinome nuomos atžvilgiu. pirkti namą, tai tikrai sudėtingas pasirinkimas.
Tai prasideda nuo bendro vaizdo veiksnių, tokių kaip turguje, kuriame gyveni. Jei rajone yra ypač didelės būsto išlaidos, nuosavybė gali būti ne išeitis, kad ir kaip tai būtų pageidautina emociniu požiūriu.
Taip pat yra finansiniais sumetimais, kurie linkę dominuoti diskusijose. Visų pirma, tai ilgalaikis finansinis pranašumas, priklausantis nuosavybei, palyginti su nuoma. Tai daugiausia priklauso nuo tikimybės, kad būsto kainos jūsų rajone ateityje išaugs. Tai, žinoma, kintamasis, nes jis apima kristalinio rutulio, kurio niekas iš mūsų neturi, naudojimą.
Tada yra asmeniniai veiksniai. Pirmiausia šioje kategorijoje yra tai, ar jūs netgi galite sau leisti nusipirkti namą. Tai priklausys nuo jūsų finansų stiprumo ir prieinamumo lygio jūsų rajone. Taip pat turėsite nustatyti, ar nuosavybė bus naudinga mokesčių požiūriu, taip pat kintamųjų išlaidų, pvz., Remonto ir priežiūros, poveikį.
Galiausiai, yra klausimų asmeninis pageidavimas. Kad ir kaip norėtumėte turėti būstą, nuoma gali geriau atitikti jūsų gyvenimo būdą. Jei jūsų profesija, pomėgiai ar kelionės dažnai trukdo jums toli nuo namų, nuoma gali būti geresnis pasirinkimas, net jei kiti veiksniai yra palankūs nuosavybei.
Jei susiduriate su nuoma vs. pirkimo sprendimą dabar, atidžiai apsvarstykite pasirinkimą, palyginti su visais aukščiau išvardytais veiksniais. Galite būti nustebinti savo galutinės išvados.