Tai nenuostabu; Šiuo metu nekilnojamojo turto rinkoje yra daug uždraudimų.
Taip pat nenuostabu, kad šiuos namus galima įsigyti su didelėmis nuolaidomis.
Tiesą sakant, Foreclosures, mano nuomone, yra karščiausias dalykas investuojant į nekilnojamąjį turtą.
Rinka jų pilna, o bankai sulaiko tūkstančius, kad dar labiau neužlietų rinkos. Kaip daugelis iš jūsų žinote, bankai nekilnojamojo turto versle neužsiima. Jie užsiima pinigų skolinimu.
Kai bankas gauna apribojimą, tai yra toksiškas turtas bankų knygose. Dabar, labiau nei bet kuriuo kitu metu istorijoje, bankai šį toksišką turtą už centus išmeta už dolerį.
Prieš išeidami iš kasdienio darbo ir nuspręsdami praturtėti pirkdami ir parduodami Foreclosures, žinokite tai:
Žodis „uždarymas“ reiškia kelis skirtingus dalykus ir turi keletą skirtingų etapų. Priklausomai nuo to, kokioje uždarymo stadijoje yra namas, priklausys nuo to, kiek rizikuosite. Pažvelkime į skirtingus uždarymo etapus ir teigiamus bei neigiamus pirkimo etapus.
Prieš skaitydami toliau, supraskite, kad kiekviena valstybė skirtingai traktuoja Foreclosures. Toliau pateikiami terminai ir pavyzdžiai nebūtinai bus jūsų gyvenamosios vietos standartas.
Išankstinis uždarymas
Pirmasis uždarymo proceso etapas yra žinomas kaip išankstinis uždarymas. Tai reiškia, kad asmuo, kuriam priklauso hipoteka, atsilieka nuo mokėjimų. Priklausomai nuo banko, mokėjimai gali būti 3–12 mėnesių. Taip, kai kurie bankai nepradeda išankstinio uždarymo laikotarpio 12 mėnesių!
Šiame etape savininkas vis dar gyvena name. Už jų paskolą mokamos palūkanos ir baudos, tačiau vienintelis dalykas, kuris iš tikrųjų vyksta, yra jų kredito balas mažėja (sparčiai) ir jie gauna daug laiškų iš pašto bankas. Bankas dar nenusprendė visiškai uždaryti turto, nes jie bando kažką suderinti su būsto savininku ir sutaupyti labai didelių uždarymo proceso išlaidų.
Pirkimas šiame uždarymo proceso etape yra akivaizdus, jei turite motyvuotą pardavėją. Priklausomai nuo situacijos, jie gali būti pasirengę parduoti savo namą labai pigiai, kad išvengtų arešto ir sutaupytų tai, ką gali.
Neigiama yra tai, kad jie gali neturėti daug nuosavybės namuose, todėl jų motyvacija gali būti ne veiksnys. Investuotojui nėra naudinga pirkti namą, kai jis yra vertas to, ką pardavėjas yra už jį skolingas (arba kaip yra daugelyje šios rinkos savybių, namas nėra vertas to, ką pardavėjas yra skolingas).
Jūs ieškote motyvacijos, bet perkate iš nuosavybės.
Per daug nesigilindami į investavimo strategiją, žinokite, kad kai kuriais atvejais gali būti verta atlikti nesumokėtus mokėjimus ir įsigyti būstą iš kūrybinio finansavimo. Šiame įraše to neaptarinėsime, tačiau žinokite, kad tai yra perspektyvi galimybė, kurią aptarsime būsimuose įrašuose.
Trumpas išpardavimas
Kitas uždarymo proceso etapas yra tada, kai galite nusipirkti namą trumpam išpardavimui. Trumpas pardavimas yra tada, kai bankas yra pasirengęs už namą imti mažiau nei šiuo metu yra skolingas turtui. Nenustatytas laikotarpis, per kurį namas pereina nuo būsto iki uždarymo būsenos ir bankas nori parduoti trumpą buto pardavimą.
Kai bankas nusprendė parduoti trumpą laiką, jis iš esmės padarė išvadą dabartinis namų savininkas negalės sumokėti atgalinių mokėjimų ir tęsti hipotekos. Vienintelė priežastis, dėl kurios bankas sutiks su trumpalaikiu pardavimu, yra atsisakyti ilgo proceso ir didelių išlaidų, susijusių su „Foreclose“ dėl negrąžintos hipotekos.
Šiame ribojimo etape perkant yra keletas teigiamų ir daug neigiamų dalykų. Kai kurie investuotojai mėgsta pirkti šiame etape, tačiau, kaip matote, tai yra daug darbo, užtrunka labai daug laiko ir retai sudaro sandorį.
Pirkdami namą kaip trumpą pardavimą, galite gauti labai didelę nuolaidą…. Tai apie tai!
Neigiami dalykai yra šie: Dabartinis namų savininkas turi pateikti paraišką trumpalaikiam pardavimui, atsiųsdamas daug finansinė informacija iš esmės įtikina banką, kad jie nebegali mokėti hipotekos.
Tai trunka amžinai!
Kai namas bus patvirtintas trumpam pardavimui, dabartinis savininkas turi sutikti su jūsų kaina ir nusiųsti jį bankui patvirtinti. Šis procesas taip pat trunka amžinai (kelis mėnesius). Trumpas pardavimas gali lengvai užtrukti 6–9 mėnesius, ir aš mačiau atvejų, kai tai užtruko daugiau nei metus.
Čia yra baisi trumpalaikių pardavimų realybė, tai gali būti iki pat pabaigos ir manote, kad sandoris, prie kurio dirbote kelis mėnesius, bus baigtas ir „BOOM“, bankas jį atmeta. „Short Sales“ galima uždirbti, tačiau tai tikrai nėra būdas pagrįsti savo investicinį verslą.
Eiti į Aukcioną
Trečiasis uždarymo proceso etapas yra tada, kai turtas parduodamas aukcione teismo rūmuose. Tai pats pavojingiausias laikas pirkti, ir tik patyrę investuotojai turėtų bandyti pirkti teismo rūmų aukcione!
Šiame etape bankas įvykdė uždraudimo proceso teisėtumą ir namas vyksta aukcione. Bankas atsiųs atstovą, kuris pasiūlys bent tai, kas yra skolinga už turtą, o namą gali nusipirkti visi, kurie nori sumokėti daugiau.
Teigiamas dalykas yra tai, kad jei namuose yra daugybė nuosavybės, galbūt norėsite gauti gerą sandorį. Čia yra negatyvai. Šiame etape asmuo dažnai gali būti namuose! Net jei jūs jį perkate, jie gali išvažiuoti į šiukšliadėžę. Taigi jūs negalite apskaičiuoti, koks bus jūsų namo remontas.
Be to, šiame etape bankas nebūtinai pašalina visus turto suvaržymus. Galite nusipirkti namą ir sužinoti, kad yra mechaniko areštas, miesto areštas ar įvairios kitos nuosavybės teisės, kurias dabar paveldėjote.
Be to, kiekviena valstybė turi išpirkimo laikotarpį, kad ankstesnis būsto savininkas galėtų parduoti hipoteką ir visus mokesčius po pardavimo aukcione.
Tiesa, tai yra labai mažai tikėtina, tačiau į tai reikia atsižvelgti. Be to, atlikdamas teismo pastato veiksmus, pirkėjas privalo sumokėti didelę pinigų sumą kaip užstatą, o likusį likutį turės labai mažas langas.
Jei nesate grynųjų pinigų pirkėjas, jums bus labai sunku nusipirkti šias savybes. Vėlgi, yra pinigų, kuriuos galima uždirbti perkant būstą teismo rūmų aukcione, tačiau tai labai pavojinga yra keletas dalykų, kuriuos galite atrasti įsigiję nekilnojamąjį turtą ir kurie visiškai pakeičia įmonės finansines perspektyvas spręsti.
Jei frazė „Pirkėjas saugokis“ kada nors buvo tinkama, tai perkant teismo rūmuose!
REO... „Speedwagon“? Ne visai
Paskutinis uždarymo proceso etapas yra mano mėgstamiausias. Tai yra taškas, kai namas tampa „REO“. Kai įvyks aukcionas dėl teismo rūmų vietoje ir niekas nesiūlo daugiau nei banko pasiūlymas, turtas grąžinamas bankui ir tampa REO arba „Nekilnojamasis turtas" nuosavybė.
Šiuo metu bankas jau seniai susidoroja su šiuo nuodingu turtu - pinigų nėra ir tik išeina! Jūs turite suprasti banko išlaidas ir suprasti, kodėl jie yra labai motyvuoti parduoti šį turtą.
Kaip minėta anksčiau, bankas šį neveiksnų turtą jau seniai turi savo knygose. Jie išleido pinigus advokato mokesčiams, turto išsaugojimui, draudimui ir kt. Dauguma didžiųjų bankų turi tūkstančius šio neveiksnaus turto ir jiems to labai reikia išbraukti.
Pirkimo šiame etape yra daug teigiamų. Pirma, kai turtas yra REO, kai bankas parduoda turtą, jie privalo pateikti švarų pavadinimą ir pašalinti visus suvaržymus. Taigi nusipirkę namą neturėsite jokių staigmenų.
Be to, šiuo metu namuose niekas negyvens. Bankas matė, kad ankstesni savininkai atleido turtą, neturėdami jokių galimybių išpirkti paskolą. Šiame etape pirkimo trūkumai yra tai, kad ankstesni savininkai dažnai palieka namus prastos būklės. Atsižvelgiant į tai, kaip į tai žiūrite, tai gali būti visai ne neigiama. Kuo blogesnė būsto būklė, tuo didesnė nuolaida. Kai mokate gerai įvertinti remontą, tai tiesiog yra veiksnys, kuris bus įtrauktas į jūsų pasiūlymą.
Tai gali jus nustebinti, tačiau kaip investuotojams namas turi labai mažai reikšmės, kai reikia gauti čekį.
Nesakau, kad turto būklė neturi jokio vaidmens priimant sprendimą dėl investicijų, tačiau namo būklė nėra pagrindinis veiksnys.
Turiu omenyje, kad nenukrypkite nuo namų, kurie kvepia katės šlapimu ar yra blogos būklės, ten yra pinigų! Daugelis dabartinių rinkoje esančių namų dėl jų būklės nebus finansuojami per banką. Tai tik premija jums, investuotojui!
Šio rašymo metu vien Fannie Mae, Freddie Mac ir FHA (Federalinė būsto administracija) turi beveik 250 000 REO namų. Kaip investuotojas, rinkos uždarymas tikrai yra kažkas, į ką taip pat turėtumėte atkreipti dėmesį.
Nors yra įvairių uždarymo etapų ir kiekvienas etapas kelia skirtingą riziką, kiekvienas etapas taip pat suteikia galimybę sukurti didžiulį turtą. Nors yra keletas būdų, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį bandant užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto, tačiau šioje rinkoje nedaugelis priartėja prie galios panaudoti nuosavybę iš bankų varginančių REO.
Sutelkite dėmesį į savo išsilavinimą ir išmokite uždraudimo procesą, o tada užsidirbkite pinigų!
Norite sužinoti daugiau apie tai, kaip užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto?
Prenumeruokite mūsų nemokamą naujienlaiškį, kad gautumėte informaciją, kai tik ji pasirodys.