Toliau pateikiama realaus gyvenimo istorija, kurią pateikė kolegos tinklaraštininkas.
Norint sukurti ilgalaikį turtą investuojant į nekilnojamąjį turtą, reikia suprasti taisykles ir nesilaikyti.
Iki 24 metų man priklausė septyni namai. Svajojau apie nekilnojamojo turto turtus ir vairavau „Porsche Boxster“. Aš beveik šešis skaičius per metus traukdavau iš nuomos ir viso darbo.
Po dvejų metų aš buvau sulūžo.
Štai kodėl galiu susieti su Jeffo istorija apie pamokas, kurias jis išmoko investuodamas į nekilnojamąjį turtą. Jis labai greitai sužinojo, kad kai kurie nekilnojamojo turto turtai yra per daug geri, kad būtų tiesa.
Aš vis dar nuoširdžiai tikiu nekilnojamojo turto, kaip ilgalaikio turto generatoriaus, galia.
Ne visai atkūriau savo nekilnojamojo turto imperiją į ankstesnę šlovę, tačiau sukūriau nuoseklų pinigų srautų šaltinį, kuris laikui bėgant augs.
Jei kada nors svajojote pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą, svajojote uždirbti milijonus turto, turite vengti nekomercinių pardavėjų parduodamų sukčių ir mitų.
Turite suprasti septynias nekilnojamojo turto taisykles, kurios sukurs ilgalaikį turtą.
Kaip aš pradėjau dirbti nekilnojamojo turto srityje
Pradėjau būti komercinio nekilnojamojo turto agentu trečiaisiais kolegijos metais.
Mane visada traukė pasakojimai apie nekilnojamojo turto turtus iš tokių kūrėjų kaip Semas Zellas ir Donaldas Trumpas. Man patiko mintis paimti žemės sklypą ar pastatą ir paversti jį kasos aparatu.
Komercinio nekilnojamojo turto pardavimas buvo tik pradžia. Norėjau būti kūrėjas, investuotojas, savininkas.
2002 m. Komercinių objektų rinka dar turėjo atsigauti, tačiau gyvenamųjų namų rinka klestėjo. Mačiau pažadą greitai įvertinti ir lengvai gauti pinigų finansavimas ir nusprendė pakeisti.
Pradėjau pirkti vienbučius namus 10% žemyn pinigų, kuriuos sutaupiau tarnaudamas jūrų pėstininkų korpuse ir kai gavau pirmą darbą įmonių finansų srityje. Aš sutelkiau dėmesį… “nebrangūs rajonai“, Kur galėčiau nusipirkti apleistą turtą už pusę kainos, kurią turėčiau sumokėti gražesnėse miesto vietose.
Aš supratau, kad vis tiek galiu gauti padorų nuomos mokestį už namus, kurie kainuoja dešimt ar dvidešimt tūkstančių pigiau, todėl grąža bus didesnė.
Tai galų gale būtų mano pirma klaida.
Bet aš buvau alkanas, todėl sutramdžiau savo užpakalį, sutvarkydamas savybes, refinansavimas, norint išsigryninti pinigus dėl pagerėjusios vertės ir pinigų pervedimo į kitą turtą.
Aš ketinau būti turtingas.
Mano nekilnojamojo turto imperija pradeda žlugti
Per trejus metus aš pastatiau iki šešių objektų ir savo namus. Vienu metu aš įvertinau savo turtą kiek daugiau nei pusę milijono dolerių, o maždaug penktadalis - nuosavame kapitale.
Galbūt nebuvau turtingas pagal kai kuriuos apibrėžimus, bet tai nebuvo blogai 24 metų vaikui, ką tik baigusiam koledžą.
Tada viskas pradėjo byrėti.
Mano šeši nuomos objektai gamino pastovius pinigų srautus, bet tik todėl, kad didžiąją dalį darbų atlikdavau pats. Aš buvau savo elektrikas, tapytojas ir turto valdytojas. Supratote idėją.
„Des Moines“ rinka yra gana maža, todėl sunku rasti nekilnojamojo turto valdytoją, kuris tvarkytų vienos šeimos turtą.
Radau kelias įmones, bet visos norėjo mokėti daugiau 15% nuo bendrųjų nuomos pajamų. Tai būtų reiškusi beveik visų pinigų srautą iš nekilnojamojo turto, nes hipotekos mokėjimai suvalgė didžiąją dalį nuomos.
Nekilnojamojo turto valdymas buvo nutrauktas, todėl aš buvau įstrigęs tai daryti kartu su žongliravimu visą darbo dieną ir naktinėmis magistro studijų pamokomis.
Neigiama kaina, susijusi su pigesnėmis savybėmis kitoje takų pusėje, buvo nuolatiniai nuomininkų galvos skausmai, miesto būsto inspektorių skundai, kai turtas buvo piktnaudžiaujama, o trūkstami darbai iškeldina nuomininką teismas.
Aš pradėjau nepaisyti savo savybių.
Kaip akcijų investuotojas lokių rinkoje, vengiau net pagalvoti apie savo namus. Kai nuomininkas išsikraustė arba iškeldino, turtas gali likti tuščias mėnesį, kol aš praleisiu savaitę, reikalingą jį pertvarkyti ir grąžinti į rinką.
Tušti namai reiškė, kad mokėjau iš savo kišenės, kad padengčiau hipotekos įmokas, ir tai negalėjo tęstis.
Aš pradėjau praleisti paskolos mokėjimus ir sunaikinau savo kredito Taškai. Tai nereiškė daugiau refinansavimo ir lengvų pinigų iš bankas.
Perdegęs ir visiškai nusivylęs pradėjau parduoti nekilnojamąjį turtą už viską, ką galėjau gauti.
Buvo 2006 m., O rinka pradėjo kristi iš nekilnojamojo turto burbulo, todėl kartais tai reiškė namo pardavimą vien tam, kad sumokėtų hipoteką.
Mitai apie investavimą į nekilnojamąjį turtą Išmokau sunkaus kelio
Aš vis dar turiu porą nuomojamų objektų ir tikiu ilgalaike investicijų į nekilnojamąjį turtą verte. Deja, egzistuoja daugybė mitų, per daug 3 val. Reklamos, parduodančios karštas strategijas, kad greitai praturtėtų.
Pirma, nekilnojamasis turtas ne greita praturtėjimo investicija.
Tikros nekilnojamojo turto turtų istorijos kuriamos dešimtmečius, net kartas. Donaldas Trumpas tėvas jau buvo sėkmingas nekilnojamojo turto vystytojas ir Semas Zellas nekilnojamąjį turtą valdo nuo septintojo dešimtmečio pradžios.
Tai yra tvirta grąža, bet ne tai, dėl ko per naktį tapsi milijonieriumi.
Vieninteliai žmonės, greitai investuojantys į nekilnojamąjį turtą, yra tie, kurie parduoda strategijas nieko neįtariantiems investuotojams.
Kitas mitas investuojant į nekilnojamąjį turtą yra tas, kad tai kasos aparatas, tiesiog skambinkite varpu ir stebėkite pinigų srautus.
Tiesą sakant, didžioji jūsų grąžos dalis yra mokesčių lengvatos ir ilgalaikis turto vertinimas. Jei savo turtą naudojate skolomis, didžiąją dalį nuomos suvalgo hipotekos mokėjimai ir turto valdymas.
Galbūt galėsite samdyti nekilnojamojo turto valdytoją, paversdami savo turtą pasyviomis pajamomis, tačiau daugeliui atskirų investuotojų tai neįeina. Tiesiog pirmaisiais nekilnojamojo turto imperijos auginimo metais pinigų srautų nepakanka profesionaliam valdymui.
7 taisyklės, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą (teisingas būdas)
Nedaug investicijų sukūrė tiek šeimos turtų, kiek nekilnojamasis turtas, tačiau lengva pakliūti į mitus ir sukčiavimą. Uždirbti pinigus turėdamas nuomojamą nekilnojamąjį turtą, turiu omenyje sukurti nekilnojamąjį turtą, kuris ilgainiui praturtintų tave, reiškia vengti šių mitų.
Nekilnojamojo turto taisyklė #1 - Pirmas dalykas, kurį jums reikia padaryti, yra išmokti sužinoti nekilnojamojo turto tikrąją vertę prieš jį perkant. Bet kokia investicija gali būti geras pasiūlymas už tinkamą kainą, tačiau ne visada lengva rasti tą nekilnojamojo turto kainą.
- Raskite bent penkis panašius namus, kurie per pastaruosius metus buvo parduoti tame pačiame rajone. Paprastai tai galite rasti apskrities vertintojo biure arba tokiose svetainėse kaip Zillow.
- Padalinkite parduotų namų pardavimo kainą iš jų kvadratinių pėdų ir tada vidurkis.
- Padauginkite šią vidutinę kvadratinės pėdos kainą iš nekilnojamojo turto gyvenamojo ploto, kad būtų įvertinta tikroji vertė.
Nekilnojamojo turto taisyklė #2 - Įvertinkite, kiek turto valdymas kainuos iki kiekvienos detalės.
Tai reiškia rinkos nuomos vidurkį rajone, atimant už laisvas darbo vietas ir turto valdymą. Kol gerai neįsivaizduojate kitų išlaidų, tokių kaip komunalinės paslaugos ir priežiūra, laikykitės konservatyvių vertinimų.
- Paruoškite tris kiekvienos nuosavybės pinigų srautų sąmatas. Vienas įvertis turėtų apskaičiuoti visas išlaidas esant blogiausiam scenarijui, kuris, jūsų manymu, gali būti didžiausias per tam tikrus metus.
- Būkite realistiški, kai galite skirti laiko savo nuosavybės valdymui. Apsvarstykite galimybę pastatyti bent ne visą darbo dieną pagalbą prižiūrint ar valdant.
Nekilnojamojo turto taisyklė #3 - Pirkite tik kokybiškas patalpas, kuriose jums būtų patogu gyventi. Gausite geresnius nuomininkus ir turėsite mažiau laisvų vietų. Niekada nežinai, jei viskas klostysis ne taip, kaip planuota, gali gyventi viename iš nuomojamų būstų.
Nekilnojamojo turto taisyklė #4 - 3 valandos ryto reklaminiai skelbimai jums pasakys nekilnojamojo turto turtų paslaptį - uždėti kuo daugiau skolų ir kuo greičiau nusipirkti kuo daugiau namų.
Ši strategija sukuria įdomius „PowerPoint“ pristatymus, tačiau sukelia tik perdegimą ir bankrotą.
Nekilnojamojo turto taisyklė #5 - Neskubėkite, pirmaisiais metais nusipirkite porą namų ir pajusite, kiek reikia valdyti nekilnojamąjį turtą. Sukursite ilgalaikį verslą ir vengsite kištis į galvą.
Nekilnojamojo turto taisyklė Nr. 6 - Apsvarstykite galimybę prisijungti arba įkurdamas nekilnojamojo turto investavimo klubą kartu su kitais nekilnojamojo turto savininkais. Tai man labai padėjo atstatant besikuriančią imperiją.
- Raskite kitų nekilnojamojo turto investuotojų per nekilnojamojo turto agentus, rangovus ir internete.
- Pabandykite rasti žmonių, turinčių įgūdžių įvairiais nekilnojamojo turto aspektais - nuo agentų iki rangovų, teisininkų ir turto valdytojų. Sudėjus savo įgūdžius reiškia, kad kiekvienas neturi būti visko ekspertas.
- Yra įvairių būdų, kaip sukurti grupę - nuo oficialių asociacijų, kuriose sutelkiate pinigus investicijoms, iki neformalių grupių, kuriose tiesiog prekiaujate idėjomis ir padedate viena kitai paslaugomis.
Nekilnojamojo turto taisyklė #7 - Galiausiai, kiek įmanoma diversifikuokite investicijas į nekilnojamąjį turtą.
Vieno turto kaina reiškia, kad daugelis individualių investuotojų yra įstrigę turintys vienos rūšies nekilnojamąjį turtą vienoje rinkoje. Tai reiškia visą nekilnojamojo turto tipo ar vietinės rinkos nuosmukio riziką.
- Pirkite įvairių tipų nekilnojamąjį turtą, įskaitant gyvenamąjį, biurų, sandėliavimo, laisvalaikio ir sandėlį.
- Jei įmanoma, pirkite skirtingose JAV rinkose.
- Vienas iš būdų įvairinti savo tiesioginį nekilnojamojo turto portfelį yra nuosavybė REIT arba nekilnojamojo turto sutelktinis finansavimas, leidžiantis įsigyti akcijų poziciją su keliais tūkstančiais, o ne dešimtimis tūkstančių.
Kaip ir bet kuri investicija, nekilnojamasis turtas gali tapti turtingu, jei žinote, kaip išvengti didžiausių spąstų.
Būdamas a ilgalaikis investuotojas nuosavybėje - tai taisyklių, kurios neleis jums prarasti pinigų, kaip aš, supratimas. Tačiau neleiskite istorijai neleisti jums sekti savo svajonių apie nekilnojamąjį turtą. Aš vis dar investuoju į nuomojamą turtą ir kada nors vėl būsiu turtingas.