Mobiliųjų namų parkas Investavimas pradedantiesiems: paprastas vadovas

Įperkamo būsto trūkumas dešimtmečius buvo nacionalinis iššūkis. Tačiau šią problemą dar labiau paaštrino vyriausybės nustatyta COVID-19 užblokavimo politika, kuri slopino plėtrą 2020 m. pradžioje, ir nuolatinė sparčiai didėjanti infliacija.

Dabar, Nacionalinės mažas pajamas gaunančių būstų koalicijos vertinimai Šiuo metu mažas pajamas gaunantiems namų ūkiams įperkamų nuomos vienetų trūkumas yra 6,8 mln. Šiuo metu įperkamiausias būstas yra individualių nuomojamų būstų forma. Tačiau mobiliųjų namų parkai suteikia papildomų nuomininkų trokštamų savybių, kurių nėra daugiabučiuose: pasididžiavimą nuosavybe ir nepakartojamą privatumą.

Mobiliųjų namų parko turėjimas ir valdymas yra unikali galimybė investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. Šiame straipsnyje bus aptarta, kaip veikia investavimas į mobiliųjų namų parką, ką reikia žinoti ir kokie privalumai bei trūkumai yra investuojant į mobiliųjų namų parką.

Mobiliųjų namų parkas Investavimo privalumai ir trūkumai

Kas yra mobiliojo namo parko investavimas?

Mobiliųjų namų parkas – tai žemės sklype esanti pagamintų namų bendrija su nuolatiniais komunalinių tinklų, vandens ir kanalizacijos pajungimais. Nors techniškai namai yra mobilūs, jie yra pusiau pastoviai pastatyti (su priekabos kabliais uždengtais arba „aptaisyti“) ir išdėstyti kartu atskiruose sklypuose (taip pat žinomi kaip „trinkelės“).

Mažuose mobiliųjų namų parkuose yra nuo 10 iki 25 trinkelių, o didesniuose parkuose gali tilpti šimtai trinkelių, visi dalijasi pagalbiniais keliais ir bendro naudojimo patalpomis. Paprastai namai individualiai priklauso pagrindiniam gyventojui, kuris kas mėnesį moka nuomos mokestį parko savininkui. Į nuomos kainą įeina žemės sklypas, bendro naudojimo patalpos ir komunaliniai pajungimai, įskaitant vandenį, elektrą ir dujas.

Investuotojai mobiliųjų namų parką perka iš kito savininko, naudodamiesi komercinio nekilnojamojo turto tarpininkavimu, kad palengvintų sandorį. Tačiau, skirtingai nei investuojant į tradicinį gyvenamąjį būstą, mobiliųjų namų parko pirkimas yra a galimybė investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. Todėl komercinės investicijos paprastai neįperkamos tikintis, kad kapitalas padidės, kol jums priklauso turtas.

Vietoj to, pinigai uždirbami iš skirtumo tarp bruto mėnesinių nuomos mokesčių, atėmus grynąsias veiklos išlaidas, panašiai kaip daugiabučio komplekso savininkas.

Susiję >>Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą

Investavimo į mobiliųjų namų parkus privalumai

Investuodami 1 milijoną dolerių, galite nusipirkti tik keturis vienos šeimos namus. Vidutinė daugiabučio namo kaina vienam vienetui yra apie 100 000 USD, taigi už 1 mln. USD nusipirksite 10 vienetų pastatą. Arba galite nusipirkti mobilų namų parką su 90–100 vienetų už maždaug 1 mln. vieneto kaina nuo 10 000 iki 12 000 USD.

Artimiausia lyginamoji investicija į mobiliųjų namų parką yra daugiabučio namo nuosavybė. Abi yra investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą, teikiančios būstą mažesnes pajamas gaunantiems gyventojams. Tačiau yra keletas pagrindinių privalumų.

Mažesnė kaina už „duris“

Investuodami į mobilųjį namų parką, galite gauti daugiau „durų“ už mažesnę kainą, todėl įsigyti šį turtą kainuoja mažiau pinigų.

The esamų vienos šeimos namų kainos vidurkis JAV artėja prie 400 000 USD ir sparčiai didėja. Tai reiškia, kad investavus 1 milijoną dolerių, atsipirksite tik keturias duris. Kita vertus, vidutinė daugiabučio namo kaina vienam vienetui yra apie 100 000 USD, taigi už 1 mln. USD nusipirksite 10 vienetų pastatą. Arba Galite nusipirkti mobilų namų parką su 90–100 vienetų už maždaug 1 mln. USD – vieneto kaina nuo 10 000 USD iki 12 000 USD.

Skaityti daugiau >> Atvykusių namų apžvalga 2022 m.: investuokite į nuomą su 100 USD

Mažesnės priežiūros išlaidos

Daugiabučių komplekse ar kitame gyvenamųjų namų klasteryje savininkas turi prižiūrėti patį pastatą. Tačiau nameliai ant ratų priklauso gyventojams, o investuotojas – žemė. Už remontą ir priežiūrą atsako nuomininkai. Jūs turite išlaikyti komunalines jungtis, bet ne namelį ant ratų ar žemės, ant kurios jis stovi. (Tai ne visada būna; kai kuriuos mobiliųjų namų parkus sudaro parkui priklausantys vienetai.)

Mažiau konkurencijos

Gali būti sunku investuoti į daugiabučių kompleksą kaip asmeniui, nes dažnai prieš jus varžosi didelės konglomeracijos. Tačiau daugumą mobiliųjų namų parkų kaip mažas įmones valdo mamos ir popso savininkai. Nacionalinės franšizės, didelės korporacijos ir instituciniai investuotojai rečiau dalyvauja mobiliųjų namų parko nuosavybėje.

Investavimo į mobiliųjų namų parkus rizika

Dabar, kai išnagrinėjome kai kuriuos galimus investavimo į mobiliųjų namų parką pranašumus, atidžiau pažvelkime į kai kurias rizikas:

Greitesnis nusidėvėjimas

Pirmoji rizika investuojant į mobiliųjų namų parką yra ta nameliai ant ratų nuvertėja greičiau nei kitų rūšių nekilnojamasis turtas. Nors jūsų nuomininkai turi savo namus ir yra atsakingi už remontą ir priežiūrą, jūs mažiau kontroliuojate įrenginių būklę. Galbūt nepavyks pritraukti būsimų nuomininkų, jei parkas atrodys apleistas.

Finansavimas yra mažiau prieinamas

Norėdami užsitikrinti finansavimą investicijoms į mobilųjį namų parką, greičiausiai turėsite ieškoti skolintojo, kuris specializuojasi jose – ir jam dažnai keliami specifiniai reikalavimai. Pavyzdžiui, skolintojas gali reikalauti, kad bendruomenė turėtų minimalų arba maksimalų trinkelių akrą; kad visi kabliukai būtų paslėpti sijonais; ir (arba) kad visi namai atitiktų būsto ir miestų plėtros (HUD) kodo reikalavimus.

Didelės pradinės įmokos

Mobiliųjų namų parkams dažnai taikomi didesni pradinio mokėjimo reikalavimai. Nors skolintojai paprastai reikalauja tik 20% nuolaidos vienam šeimos namui, finansuojant mobiliųjų namų parką, jūsų pradinė įmoka greičiausiai bus 25%.

Sudėtingas iškeldinimo procesas

Iškeldinimas gali būti sudėtingas investuojant į mobiliųjų namų parką. jei esate daugiabučių namų savininkas, nemokantį nuomininką pašalinti yra gana paprasta. Tačiau mobiliųjų namų parke nuomininkai turi savo butus. Numatoma namelio ant ratų perkėlimo kaina yra 3000 USD. Jei nuomininkas yra sunkioje padėtyje, parko savininkas gali apmokėti šią sąskaitą.

Kaip pradėti investuoti į mobiliųjų namų parkus

Yra keletas internetinių prekyviečių, kuriose galite rasti išsamios informacijos ir analizės apie parduodamus mobiliųjų namų parkus. Jie įtraukia:

• Mobiliųjų namų parko parduotuvė yra didžiausia mobiliųjų namų parkų svetainė. Rašymo metu jų svetainėje yra daugiau nei 325 mobiliųjų namų parkai.
• Loopnet yra didžiausia visiems prieinama komercinio nekilnojamojo turto sąrašo paslauga, turinti daug duomenų apie visų tipų parduodamą komercinį investicinį nekilnojamąjį turtą, įskaitant mobiliųjų namų parkus.
• CoStar yra nekilnojamojo turto specialistų sąrašo paslauga. Jame taip pat pateikiami parduodamų mobiliųjų namų parkai. Paieškos galimybėmis ir išsamia analize ji yra patikimesnė nei „Loopnet“, tačiau „CoStar“ riboja savo duomenų bazių paslaugų naudojimą tik tomis, kurios yra sudariusios tinkamas licencijos sutartis.
• Reonomy.com yra naujesnė paieškos platforma, kuri yra labai patogi vartotojui ir kurioje yra daugiau nei 50 milijonų komercinių objektų, įskaitant mobiliųjų namų parkus.

Būtinai pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto brokeriu, kuris specializuojasi komercinio nekilnojamojo turto srityje, kad padėtų jums nustatyti tikrąją turto rinkos vertę. Kaip investuotojas, jūs norėsite pirkėjo atstovo, turinčio prieigą prie sandorio srauto. Taip pat norėsite, kad kas nors palaikytų jūsų interesus paieškos ir įsigijimo proceso metu. Paprastai pardavėjas moka komisinius už pirkėjo agentą, todėl nėra jokios priežasties nesikreipti į tarpininką kaip pirkėją.

Ko ieškoti investuojant į mobiliųjų namų parką

Yra keletas būdų, kaip padidinti savo investicijų vertę ir pinigų srautus mažinant išlaidas (priežiūra, turto valdymas ir kt.) arba didinant pajamas (nuomos mokesčius).

Pirma, norėsite ieškoti mobiliojo parko bendruomenės, kurioje galėtumėte pridėti vertės arba atlikti patobulinimų, kad padidintumėte pajamas. Tai gali būti nekilnojamasis turtas, kurio dabartiniai savininkai nepaisė arba kurie nebuvo atnaujinti. Arba tai gali būti nekilnojamasis turtas, kuriam trūksta papildomų pinigų srautų galimybių.

Idealiu atveju taip pat norite rasti bendruomenę, kurioje nuomos kainos yra mažesnės nei rinkos vertės ir galite padidinti mėnesines nuomos kainas su nedideliais ir nebrangiais atnaujinimais.

Bendruomenė aplink mobiliųjų namų parką taip pat yra svarbus pajamų veiksnys. Netoli didelių darbdavių, samdančių valandinius darbuotojus, esančios bendruomenės gali pasiūlyti daug potencialių kvalifikuotų nuomininkų. Nuomininko pasirinkimas bet kuriame gyvenamajame būste, kuriame gyvena arti kartu gyvenantys žmonės, yra svarbus. Norite būti tikri, kad visi jaučiasi saugūs ir nori toliau gyventi parke. Gerų nuomininkų išlaikymas ir probleminių nuomininkų pašalinimas prieš jiems persikeliant yra labai svarbūs pelningumui ir teigiamai kaip žemės savininko patirtimii.

Susiję >>Kaip tvarkyti nuomojamą turtą

Kokį išsamų patikrinimą turėtumėte atlikti?

Kaip ir bet kurios investicijos į nekilnojamąjį turtą atveju, norėsite pasamdyti licencijuotą inspektorių, kuris atliktų išsamų fizinį turto ir visų mechaninių įrenginių patikrinimą. Visų pirma norėsite sutelkti dėmesį į tris aspektus, kad patikrintumėte savo investiciją: finansinę grąžą, infrastruktūros būklę ir vietinę rinką.

Finansinė grąža

Nuoma arba „priežiūros mokesčiai“, kaip jie paprastai vadinami mobiliųjų namų parkuose, renkami kas mėnesį. Norėsite peržiūrėti mažiausiai dvejų ar trejų metų nuomos mokesčius. Rent rolls – tai detali už vienetą renkamo nuomos apskaita. Taip pat norėsite gauti metines pelno ir nuostolių ataskaitas, komunalines paslaugas ir mokesčių deklaracijas. Jei įmanoma, paprašykite kiekvieno nuomininko atrankos paraiškų. Norite suprasti tipinę savo būsimų gyventojų finansinę padėtį ir demografinius rodiklius.

Infrastruktūra

Nors prižiūrėti fizinių pastatų nėra, mobiliųjų namų parko savininkai kiekvienam sklypui pajungia vandens, kanalizacijos, elektros ir dujų pajungimą. Ši infrastruktūra yra labai svarbi, todėl norėsite sužinoti visų mechaninių įrenginių dabartinę būklę ir priežiūros istoriją.

Jie apima:

• Šulinio vandens srauto ir tinkamumo gerti bandymai, jei taikoma
• Apskrities/miesto vandentiekio vamzdžių patikrinimai
• Septinio arba kanalizacijos vamzdyno kameros taikymo srities ataskaitos
• Elektros ir dujų komunalinių tinklų patikrinimai

Be to, kas išdėstyta pirmiau, pardavėjas turėtų galėti pateikti išsamią informaciją apie kapitalo išlaidas ir patobulinimus, atliktus per pastaruosius 5 metus.

Vieta

Kaip ir bet kurios fizinės investicijos į nekilnojamąjį turtą atveju, vieta daugiausia lemia mobiliųjų namų parkų gyvybingumą ir pelningumą. Investuojant į prieinamą būstą prabangesniame rajone paprastai gaunamas geresnis rezultatas (daugiau pelno, mažesnė rizika, geresnės kokybės nuomininkai). Tai galioja ir mobiliųjų namų parkams.

Būtinai peržiūrėkite dabartinį apskrities zonavimą. Įsitikinkite, kad parkas atitinka visus reikalavimus ir yra tinkamai licencijuotas. Taip pat turėtumėte ištirti siūlomus zonavimo pakeitimus ir teritorijos plėtros planus, kurie gali turėti įtakos ilgalaikiam jūsų mobiliųjų namų parko investicijų gyvybingumui.

Esmė

Mobiliųjų namų parkai siūlo unikalią galimybę investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. Skirtingai nuo daugiabučių komplekso, kuriame investuotojas įsigyja, valdo ir prižiūri pastatą, mobiliųjų namų parko investuotojui paprastai priklauso parko žemė, o asmenys valdo ir prižiūri savo namus. Tai sumažina veiklos sąnaudas ir turto valdymo mokesčius.

Mobiliųjų namų parkai dažnai suteikia galimybę pagerinti turtą, o tai lems didesnes mėnesines nuomos pajamas investuotojui. Tačiau kiekvienas, galvojantis apie tokio tipo investicijas, prieš imdamasis žingsnio turėtų nuodugniai ištirti rinką ir žinoti apie unikalius iššūkius.

Daugiau investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybių>>

• Ar dalinė būsto nuosavybė yra gera investavimo strategija?
• Kas yra komerciniai REIT ir kur juos rasti?
• Geriausios investavimo į nekilnojamąjį turtą svetainės neakredituotiems investuotojams