Privalumai ir trūkumai perkant būstą atostogoms trumpalaikei nuomai

Ar kada nors svarstėte galimybę įsigyti būstą atostogoms trumpalaikei nuomai? Manau, kad tai gana dažna idėja. O tobulame pasaulyje jis gali derinti geriausią laisvalaikį ir investavimą į vieną nuosavybę.

Neseniai gavau klausimą iš skaitytojo, kuris svarsto žengti žingsnį:

„Mano žmona ir aš esame įpusėję 50 metų, neturime skolų ir turime savo namus. Norėtume turėti vietą, kurioje mūsų šeima ir vaikai galėtų naudotis, kol tyrinėtume būsimus pensijų rajonus šalia atostogų namų.

Dauguma tradicinių planuotojų / CPA nerekomenduoja to daryti, bet mums įdomu, koks yra Wealth Hacker požiūris.– Ačiū, Steve

Steve'as konkrečiai neklausė apie turto nuomos galimybes. Tačiau kadangi tai yra įprastas rezultatas, nusprendžiau įtraukti jį į trumpalaikės nuomos atostogų būsto pirkimo privalumus ir trūkumus. Aš atsakysiu į tiesioginius Steve'o klausimus, taip pat į trumpalaikės nuomos aspektą.

Pradėsiu nuo privalumų, tada pereisiu prie minusų. Tikiuosi, kad pristatydamas abu ne tik atsakysiu į Steve'o klausimą, bet ir suteiksiu vertingos informacijos kitiems skaitytojams, svarstantiems galimybę įsigyti būstą poilsiui.

Privalumai perkant būstą atostogoms trumpalaikei nuomai

Be jokios abejonės, perkant atostogoms skirtą nekilnojamąjį turtą trumpalaikei nuomai yra tikrų pranašumų. Tačiau prieš pradėdamas tai daryti, pirmiausia noriu aiškiai pasakyti, kad mes kalbame apie šiuos privalumus, su kuriais jie susiję atostogų turtas. Kitaip tariant, atostogų turtas nėra investicinis turtas, todėl nauda bus kitokia.

Nors investicinis turtas yra grynai pinigų rizika, atostogoms skirtas turtas yra hibridinis. Panašiai kaip namas, kuriame gyvenate, atostogų būstas teikia asmeninę naudą, tačiau tuo pat metu gali gauti finansinės naudos.

Tai pasakę, pereikime prie atostogų būsto privalumų.

1. Galite užsidirbti papildomų pajamų

Jei perkate būstą atostogoms tik asmeniniam naudojimui, tai padidins jūsų biudžetą, o tuo pačiu ir dideles išlaidas. Tačiau išnuomoję jį bent dalį laiko, galite gauti tam tikrų pajamų iš turto.

Pavyzdžiui, tarkime, kad jūsų atostogų mokėjimas yra 1500 USD per mėnesį. Išnuomodami jį vieną savaitę per kiekvieną mėnesį, taip pat už 1500 USD, padengsite namo išlaikymo išlaidas. Bet jei išnuomosite jį ilgiau nei vieną savaitę kiekvieną mėnesį, turtas generuos teigiamą pinigų srautą.

Čia taip pat galite būti kūrybingi. Galite išsinuomoti namą tam tikru metų laiku, o likusią metų dalį laikyti jį tik asmeniniam naudojimui.

Galbūt nuspręsite išsinuomoti namą tik „sezono metu“. Tai gali reikšti, kad per 12 piko sezono savaičių uždirbsite 2500 USD per savaitę. Šis susitarimas padengs mėnesines nešiojimo išlaidas visus metus, tuo pačiu uždirbdamas 12 000 USD.

Tuo tarpu galėsite mėgautis namais 40 savaičių per metus. Tokiu būdu namas bus investicinis turtas 12 savaičių per metus, o poilsio namai – likusias 40.

2. Galite užsidirbti ilgalaikį kapitalo padidėjimą

Dauguma žmonių mano, kad namas, kuriame jie gyvena, yra viena geriausių investicijų. Net jei į savo pagrindinę gyvenamąją vietą žiūrite ne kaip į investiciją, o kaip į namus, ji gali veikti abiem kryptimis. Namas, kurį perkate už 400 000 USD ir kuriame gyvenate 20 metų, galiausiai gali būti vertas dvigubai daugiau. Tai geriausias finansinis laimėjimas!

Tas pats gali nutikti ir su atostogų nameliu. Galite nusipirkti turtą už 200 000 USD, o po dvidešimties metų jis padvigubės iki 400 000 USD. Pakeliui jums patiks leisti atostogas namuose, o taip pat juos nuomoti, kad gautumėte pajamų.

Čia svarbu suprasti nekilnojamojo turto teikiamą sverto pranašumą.

Skirtingai nuo daugelio kitų investicijų, nekilnojamasis turtas dažniausiai perkamas iš skolintų pinigų. Tai labai padidina jūsų investicijų grąžą.

Jei įsigijote 200 000 USD vertės turtą atostogoms su 20% pradiniu įnašu – 40 000 USD – ir vertė padvigubėjo iki 400 000 USD, investuodami 40 000 USD tikrai uždirbsite 200 000 USD pelno. Tai 500% prieaugis per 20 metų!

Tuo pačiu metu jūsų 30 metų hipoteka bus sumokėta iki maždaug 98 000 USD. Kainos padidėjimo ir hipotekos amortizacijos derinys padidins jūsų grynąjį kapitalą iki 298 000 USD. Tai nuostabi 40 000 USD investicijų grąža.

Ir atminkite, kad jūs taip pat gausite naudos mėgaudamiesi nuosavybe kaip atostogų namais.

3. Mėgaukitės dosniomis mokesčių lengvatomis

Kadangi jūsų atostogų namai gaus pajamų, taip pat galėsite nurašyti visas su tų pajamų uždirbimu susijusias išlaidas.

Tarkime, kad būstą nuomojate 25% metų. IRS leis jums išskaičiuoti apie 25% nuosavybės išlaidų iš jo gaunamų pajamų.

Išlaidos, kurias galite nurašyti, apima hipotekos palūkanas, nekilnojamojo turto mokesčius, turto draudimą, namų savininkų asociacijos mokesčius, turtą priežiūra, komunalinės išlaidos, valymo išlaidos, reikmenys (nuomininkams) ir valdymo mokesčiai, jei samdote išorinę paslaugą valdyti procesas.

Dar kitos išlaidos yra nusidėvėjimas. IRS leis jums nuvertinti būsto vertę (neįskaitant žemės vertės) maždaug per 30 metų. Kadangi nusidėvėjimas yra žinomas kaip a popieriaus išlaidos, tai sumažins jūsų mokestinę prievolę ir jums nekainuos jokių pinigų.

Žinoma, nusidėvėjimą galite taikyti tik namų naudojimui verslui. Jei tai yra 25%, galėsite nuvertėti tik 25% namo vertės.

Kalbant apie pajamų mokesčius, kai nuspręsite parduoti namą, gausite ilgalaikio kapitalo prieaugio mokesčio tarifų naudą.

Jei jūsų apmokestinamos pajamos yra 100 000 USD, jūs būsite 22% mokesčių riba federalinio pajamų mokesčio tikslais. Tačiau kadangi atostogų būsto pardavimas bus ilgalaikis kapitalo prieaugis, mokėsite tik 15% nuo šio pelno.

4. Kursite nekilnojamojo turto portfelį

Vienas iš labiausiai paplitusių ir vertingiausių patarimų investuojant yra įvairinimas. Tai yra pinigų paskirstymas kelioms investicijoms. Tai ne tik sumažina galimus nuostolius dėl bet kurios vienos investicijos, bet ir suteiks prieigą prie daugiau investavimo galimybių.

Dėl didelės nuosavybės kainos gali būti sunku paįvairinti nekilnojamąjį turtą. Tačiau jei jau turite pagrindinę gyvenamąją vietą ir įsigyjate namą poilsiui, savo nekilnojamojo turto portfelį paįvairinsite dviejuose objektuose.

Jei nekilnojamojo turto vertė ilgainiui kils, kaip paprastai, gausite kapitalo prieaugį iš dviejų, o ne vieno.

5. Turėsite būstą atostogoms sau ir jūsų šeimai – Apmoka jūsų nuomininkai!

Anksčiau paliečiau pavyzdį, kai namo dalis metų nuomojama, kad būtų padengtos visos jo nuosavybės išlaidos. Net jei negaunate pelno iš nuomos, gautos pajamos suteiks jums a nemokamas atostogų turtas.

Pagalvokite apie tūkstančius dolerių, kuriuos sutaupysite kiekvienais metais, apsistodami viešbučiuose ar išsinuomodami kažkieno kito būstą. Tada tas santaupas padauginkite iš 20 ar 30 metų.

Nauda lengvai gali būti verta daugiau nei 100 000 USD. Nors tai gali būti ne tiesioginė investicija, ji atlaisvins daug pinigų kitoms investicijoms.

6. Atostogų būstas gali tapti jūsų senelių namais

Ši nauda gali būti ne tokia akivaizdi, nes ji nėra finansinė. Bet tai gali būti tokia pat svarbi. Tiesą sakant, tai yra Steve'o klausimo esmė.

Atostogų namas, kurį perkate trumpalaikei nuomai, taip pat gali būti jūsų išėjimo į pensiją repeticija. Tai suteiks jums galimybę praleisti ilgą laiką atostogų namuose. Per tą laiką galite nuspręsti, ar turtas jums bus tinkamas senelių namas.

Geografinis perėjimas į pensiją gali būti labiau įtemptas ir trikdantis, nei tikitės.

Bet jei jau gyvenate išėjimo į pensiją vietoje, bent dalį metų, jau pažinsite naują bendruomenę.

Ir net jei nuspręsite, kad jūsų atostogų namas nėra jūsų senelių namai, tai gali padėti nuspręsti, ar vietovė, kurioje jie yra, jums tinka. Jei taip, galite parduoti savo atostogų būstą ir gauti pelno, tada nusipirkti kitą būstą rajone. Jūs jau žinote žemės išdėstymą, taip pat vietos nuosavybės vertes. Tai pašalins didelę riziką, kylančią atliekant svarbų žingsnį.

Trūkumai perkant būstą atostogoms trumpalaikei nuomai

Nors trumpalaikei nuomai perkant atostogų būstą yra daug privalumų, yra tiek pat trūkumų. Prieš imantis žingsnio, svarbu žinoti, kas yra tie neigiami dalykai, ir iš anksto pasiruošti.

1. Atostogų namams reikia didesnių pradinių įmokų ir didesnių palūkanų

Turite mylėti tas žemos įmokos ir žemų palūkanų hipotekos paskolas, kurias nuolat matote reklamoje.

Naujienos:jie neprieinami atostogų namuose.

Pradėkime nuo įmokos reikalavimo. Skolintojai leidžia mokėti net 3% pradinį įnašą už pagrindinę gyvenamąją vietą. Jei esate teisę gauti VA paskolą, galite gauti 100% finansavimą – arba 0 pradinį įnašą.

Bet jei perkate turtą atostogoms, minimalus pradinio įnašo reikalavimas yra 10 proc.. Skolintojai gali reikalauti didesnio pradinio įnašo, jei turite griežtesnę kvalifikaciją. Tai gali apimti aukštesnius skolos santykius ir mažesnius kredito balus.

Net jei galite įsigyti atostogų namus su 10% pradiniu įnašu, turėsite sumokėti privačios hipotekos draudimas (PMI). Tai gali žymiai padidinti jūsų mėnesinį mokėjimą. Jei perkate būstą atostogoms, turėtumėte planuoti sumokėti 20% pradinį įnašą, kad sumažintumėte įmoką.

Palūkanos taip pat bus didesnės. Jei geriausia pagrindinės gyvenamosios vietos norma yra 4%, tikitės mokėti 4,5% už paskolą atostogų būstui.

Taip pat turėtumėte žinoti, kad būsto paskolos kvalifikacija bus sunkesnė su atostogų būstu. Kadangi tai laikomas prabangiu pirkiniu, skolintojai ieškos didelio pradinio įnašo, mažo skolos ir pajamų santykio bei gero ar puikaus kredito.

Dar vienas aspektas apie kvalifikaciją – Jūs negalėsite panaudoti atostogų būsto nuomos pajamų, kad galėtumėte gauti hipoteką.

Jei net nurodysite savo ketinimą išnuomoti turtą, skolintojas perklasifikuos būstą kaip investicinį turtą. Jiems reikės mokėti minimalų 20% pradinį įnašą ir taikyti dar didesnę palūkanų normą.

2. Ne visos bendruomenės laukia trumpalaikės nuomos!

Jei planuojate įsigyti namą poilsiui, kurį išsinuomosite net trumpam laikui, turėsite atlikti namų darbus. Ne visos bendruomenės laukia trumpalaikės nuomos. Jie juos draudžia pagal trumpalaikiai naudojimo apribojimai. Sužinokite, ar bendruomenė, kurioje yra jūsų planuojamas atostogų turtas, turi tokius apribojimus. Jei taip, trumpalaikės nuomos idėja bus neprasidėjusi.

Kai kurie daugiabučiai taip pat draudžia trumpalaikę nuomą. Paprastai tai nėra daugiabučiuose namuose, esančiuose kurortinėse zonose ar šalia jų. Tačiau kiekviename daugiabutyje apribojimai skiriasi. Turėsite iš anksto išsiaiškinti, ar kaimynystėje yra kokių nors apribojimų. Nors butas yra puikioje atostogų vietoje, ta konkreti kaimynystė galėjo būti pastatyta specialiai savininkams, o ne trumpalaikiams nuomininkams.

Lygiai taip pat svarbu trumpalaikės nuomos su hipotekos skolintojais apribojimas.

Jei turtas naudojamas trumpalaikei nuomai, jis gali būti klasifikuojamas kaip a condotel. Tai žodžių „kondominiumas“ ir „viešbutis“ hibridas. Tai reiškia kondominiumą, kuris iš esmės bus naudojamas kaip viešbutis.

Nors jie yra populiarūs kurortinėse vietovėse, tradiciniams hipotekos skolintojams jie netinka. Kadangi jie laikomi komercine nuosavybe, norėdami jį įsigyti, turėsite gauti komercinę hipoteką. Tai reikš dar didesnį pradinį įnašą ir didesnę palūkanų normą. Paskola taip pat gali apimti griežtesnes sąlygas, pvz., kintamų palūkanų hipoteką, kurios terminas yra tik 10 metų.

3. Nuomininkai gali sugadinti turtą

Kai nuosavybėje yra nuomininkų, visada yra žalos tikimybė. Tai dar labiau tikėtina su trumpalaike nuoma. Kaip ir viešbučio kambaryje, per metus turėsite sukamąsias duris arba nuomininkus, kurie naudosis turtu.

Ne visi nuomininkai yra visiškai atsakingi. Galite pasiimti užstatą galimai žalai padengti, tačiau gali tekti kreiptis į teismą, jei žala viršija užstatą ir nuomininkas atsisako mokėti.

Net jei nė vienas nuomininkas nepadaro realios žalos, kiekvienais metais turėdamas keliolika ar daugiau nuomininkų kelerius metus prireiks daugiau priežiūros ir remonto darbų, nei tikriausiai atliekate pagrindiniu gyvenamoji vieta.

Tai pavers jūsų pinigus iš kišenės ir laiko bei pastangų.

Tai geras laikas ugdyti būsto savininko draudimas. Norėdami sutaupyti pinigų, gali kilti pagunda savo atostogų namuose įsigyti standartinį būsto savininko draudimo polisą. Tai bloga mintis! Labai blogai!!!

Įprasta būsto savininko politika padengs tik žalą, padarytą turtui, kai jūs, jūsų šeima ir svečiai naudojatės įprastai.

Jei turtą sugadino nuomininkas, draudimo bendrovė žalos atlyginimo neapmokės. Jie netgi gali nutraukti jūsų politiką, jei klaidingai nurodoma jos paskirtis.

Turėsite gauti specialią politiką, patvirtinančią, kad turtas naudojamas trumpalaikei nuomai. Tai bus brangesnis nei įprastas būsto savininko draudimo polisas. Bet jei jo neturite, o jūsų turtą sugadino ar sunaikino nuomininkas, jūs neturėsite draudimo pagal standartinę politiką.

4. Atostogų būsto valdymas nėra pasyvi veikla!

Nesitikėkite, kad jūsų atostogų būstas yra tiesiog pramoga saulėje, jei naudojate jį trumpalaikei nuomai. Jau aprašiau reguliaraus valymo, remonto ir priežiūros reikalavimą. Bet tai tik pradžia.

Taip pat turėsite parduoti turtą, kad galėtumėte jį išnuomoti. Tai reiškia, kad bus reklamuojamas turtas, tikrinami nuomininkai ir tvarkomi kiekvienos nuomos dokumentai. Taip pat turėsite apžiūrėti turtą po kiekvieno nuomos, kad galėtumėte stebėti, kuris nuomininkas galėjo sugadinti namus.

Švelniai tariant, atostogų būsto valdymas su trumpalaike nuoma yra darbas ne visą darbo dieną. Žodis „atostogos“ gali greitai priblokšti tikrovės, kad verslą vykdote iš savo antrųjų namų. Taip, tai iš tikrųjų vyksta.

Yra valdymo įmonių, kurios tai padarys už jus. Tačiau jei pasirinksite šį kelią, tikitės sumokėti nuo 10% iki 20% nuomos pajamų mokestį.

5. Negalėsite bet kada naudotis atostogų būstu

Iškyla neatskiriamas konfliktas dėl atostogų būsto naudojimo trumpalaikei nuomai. Tikėtina, kad namu norėsite naudotis pačiu metų laiku, kuris generuos daugiausiai nuomininkų ir didžiausią nuomos kainą.

Taigi perkate namą paplūdimyje su mintimi praleisti kelias savaites jais mėgautis vasaros piko metu. Tačiau kiekvieną savaitę, kai naudositės namais, negausite didžiausios metų nuomos kainos.

Problema dar didesnė su kurorto nuosavybe. Pavyzdžiui, paplūdimio vieta bus populiariausia vasaros mėnesiais. Namas slidinėjimo kurorte žiemą bus labai paklausus. Toks turtas gali tik turi nuomos vertę piko sezono metu.

Jei mėgstate eiti į paplūdimį vasarą arba slidinėti žiemą, tokios galimybės galite ir neturėti – ne jei norite maksimaliai padidinti savo pajamas iš nekilnojamojo turto. Galite jį išsinuomoti sezono piko metu, todėl galėsite mėgautis tik ne sezono metu. Tai padidins investicijų grąžą. Tačiau tai bus daroma už tai, kad sumažės atostogų vertė.

6. Turto vertė gali nepadidėti

Turto vertinimas nėra vienodas visose rinkose. Nors tai gali būti įprasta didmiesčių rinkose, tai mažiau žinoma kurortinėse zonose. Gali būti, kad atostogų būsto vertė visai nepadidės ir netgi gali sumažėti.

Kurorto objektai dažnai yra atokiose vietose. Jie netinka gyventi ištisus metus, nes yra mažai įsidarbinimo galimybių ar kitų paslaugų, kurios patiktų nuolatiniams gyventojams.

Kurortinėse vietovėse, kurios priklauso nuo turizmo prekybos, sulėtėjus turizmui nekilnojamojo turto vertė gali kristi. Nuosmukis gali būti dar dramatiškesnis, jei teritorija taip pat bus perstatyta. Tai įprasta intensyvaus turistų srauto metais. Tačiau jei tai baigsis, statybininkai įstringa su neparduotu inventoriumi, o turto vertė krenta visoje bendruomenėje. Geriausias to pavyzdys yra kas atsitiko su nekilnojamojo turto vertėmis Majamyje per pastarąjį nuosmukį.

Tai nereiškia, kad vertybės kurortinėje zonoje pasmerktos kristi arba niekada nebegrįš. Tačiau jei perkate būstą atostogoms siekdami gauti pajamų, tai yra rizika, kurią turite žinoti nuo pat pradžių.

Apatinė eilutė

Tikiuosi, kad tai atsakys į tavo klausimą, Steve. Jei norite įsigyti atostogų būstą daugiausia asmeniniam naudojimui, finansinis kampas gali būti ne toks svarbus. Bet jei jus domina perkamas turtas atostogoms trumpalaikei nuomai, turėsite galvoti apie tai kaip apie verslą. Šiame atsakyme pateikta informacija padės jums tai padaryti.

Gerai, skaitytojai, jei turite finansinių klausimų, į kuriuos norėtumėte, kad atsakyčiau, tiesiog parašykite man Užduokite Jeffui klausimą @ GoodFinancialCents®.

Santrauka: trumpalaikės nuomos būsto atostogoms pirkimo privalumai ir trūkumai