Ar turėčiau refinansuoti savo hipoteką?

Fbendros hipotekos palūkanų normos yra dažnas namų savininkų veiksnys, galvojantis apie hipotekos refinansavimą. Galų gale, vienas iš stipriausių argumentų hipotekos refinansavimui yra pasinaudoti mažesne norma, todėl laikui bėgant mokėsite mažiau už būsto hipoteką.

Tačiau palūkanų norma nėra vienintelis veiksnys, į kurį turėsite atsižvelgti. Sprendžiant dėl ​​tinkamo laiko hipotekos refinansavimui, norėsite pasverti keletą problemų, palyginti su galimai mažesne palūkanų norma. Taip pat norėsite sumažinti skaičių, kad įsitikintumėte, jog priimate teisingą sprendimą dėl būsto paskolos ir biudžeto.

Štai viskas, ką jums reikia žinoti, kad nuspręstumėte, kada geriausia refinansuoti savo hipoteką:

Veiksniai, į kuriuos reikia atsižvelgti galvojant apie būsto hipotekos refinansavimą

Čia yra pagrindiniai refinansavimo veiksniai, kuriuos turėsite apsvarstyti, taip pat keletas klausimų, kuriuos turėtumėte užduoti apie kiekvieną.

Palūkanų norma

Kai palūkanų normos mažėja, natūralu pradėti galvoti apie refinansavimą, kad būtų užfiksuota žemesnė palūkanų norma. Tik 1% palūkanų normos pasikeitimas gali labai pakeisti jūsų mokėjimo sumą ir, svarbiausia, palūkanų sumą, kurią mokėsite už paskolos galiojimo laiką. Tačiau prieš pasirašydami punktyrine linija būtinai užduokite sau šiuos klausimus:

• Kokia jūsų dabartinė palūkanų norma?
• Kas būtų, jei refinansuotumėte?
• Ar yra pakankamai didelis skirtumas tarp šių dviejų?
• Ar tikimasi, kad palūkanos ateityje didės?

Geriausias būdas užtikrinti, kad pasirinktumėte pagrįstą pasirinkimą, yra ištirti dabartines jūsų vietovės ir paskolos rūšies hipotekos palūkanų normas.

Skaityti daugiau:Geriausios hipotekos palūkanos savarankiškai dirbantiems asmenims

Paskolos tipas

Kokia paskolos rūšis šiuo metu turite ir kokios rūšies paskolą refinansuosite, gali pakeisti jūsų palūkanų normą, išlaidas, trukmę ir kitas paskolos ypatybes. Štai kodėl gera mintis užduoti sau šiuos klausimus apie galimą refinansavimą:

• Ar pereinate nuo kintamos palūkanų hipotekos (ARM) prie fiksuotos palūkanų paskolos?
• Ar ketinate pakeisti paskolos sąlygas nuo 30 metų iki 20 ar 15 metų

Taip pat žiūrėkite:15 ir 30 metų hipotekos privalumai ir trūkumai

Uždarymo išlaidos

Jūs nenorite, kad uždarymo išlaidos būtų nemaloni staigmena. Nors galima susitarti dėl kai kurių uždarymo išlaidų ir kartais galite įtraukti uždarymo išlaidas į naują paskolos balansą, arba sumokėti už juos naudojant didesnę palūkanų normą, vis tiek turėsite pasiruošti šioms neišvengiamoms hipotekos išlaidoms. Įsitikinkite, kad apgalvojote pinigų sumą, kurią turėsite sumokėti baigdami išlaidas, kad užtikrintumėte refinansavimą šiais klausimais:

• Kiek jums kainuos refinansavimas?
• Ar turite šią sumą savo trumpalaikėms santaupoms?
• Kiek užtruksite, kad susigrąžintumėte šias išlaidas?
• Ar ilgai būsite namuose?

Jūsų kredito reitingas

Vien todėl, kad palūkanos apskritai sumažėjo, dar nereiškia, kad visi turi prieigą prie vienodų mažų palūkanų. Jūsų kredito reitingas gali būti skirtumas tarp mylimojo ir skausmingo. Būtinai atsakykite sau į šiuos klausimus:

• Ar jūsų kredito reitingas neseniai pakilo? Jei taip, dabar galite gauti geresnę refinansavimo palūkanų normą, net jei palūkanos nėra istoriškai žemos.
• Ar tikitės, kad dėl kokių nors priežasčių jūsų kredito reitingas sumažės? Jei manote, kad taip atsitiks, galbūt norėsite streikuoti, kol kredito reitingas vis dar aukštas.

Jūsų laiko juosta

Hipotekos refinansavimas paprastai yra ilgalaikė pinigų taupymo strategija. Tai reiškia, kad refinansavimas turi atitikti jūsų asmeninį tvarkaraštį, kad namai būtų finansiškai prasmingi. Kai kurie klausimai, kuriuos reikia apsvarstyti dėl savo laiko juostos, yra šie:

• Kiek laiko planuojate būti namuose ir išlaikyti hipoteką?
• Ar būsite ten pakankamai ilgai, kad susigrąžintumėte uždarymo išlaidas?
• Ar ketinate ateityje išsinuomoti būstą?
• Ar mažesnė įmoka leis lengviau išsinuomoti?

Jūsų biudžetas

Refinansavimas kartais gali sumažinti jūsų mokėjimą ir leisti atidėti daugiau pinigų santaupoms. Refinansavimas taip pat gali padidinti jūsų mokėjimą, jei norite greičiau atsikratyti paskolos ir mokėti mažiau palūkanų.

Jei ketinate refinansuoti, kad padidintumėte savo biudžetą, įsitikinkite, kad galėsite padengti uždarymo išlaidas, kad gautumėte sumažintas mėnesines įmokas.

Direktorius, kurį sumokėjote

Apsvarstykite, kiek jau sumokėjote į paskolą. Jei sumokėjote 20% savo būsto vertės, jums gali tekti gauti asmeninio hipotekos draudimo (PMI) lašą, nereikalaujant jo refinansuoti. Bet jei jūsų dabartinis skolintojas jo neatmes, apsvarstykite galimybę refinansuoti, kad atsikratytumėte.

Susijęs:Ar turėtumėte sumokėti hipoteką anksti? Taip! Čia yra 6 strategijos, kaip tai padaryti!

Ko jums reikės norint užpildyti hipotekos refinansavimo skaičiuoklę

Kai uždavėte sau aukščiau pateiktus klausimus, laikas pradėti skaičiuoti, kaip hipotekos refinansavimas gali paveikti jūsų esmę.

Internete yra daugybė nemokamų refinansavimo skaičiuotuvų, ir jie visi gali padėti jums suprasti, ko tikėtis iš refinansavimo. Man patinka Bankrate.com hipotekos refinansavimo skaičiuoklės funkcijos.

Štai elementai, kurių jums reikės norint atlikti refinansavimo skaičiavimą:

Dabartinė paskolos suma: Čia įvesite sumą, kurią pasiskolinote būstui įsigyti. Pavyzdžiui, tarkime, kad nusipirkote 200 000 USD namą su 20% mažesne suma, jūsų pradinė paskolos suma būtų 160 000 USD.

Dabartinė palūkanų norma (%): Tiesiog įveskite dabartinę būsto būsto palūkanų normą.

Terminas (metais): Įveskite metų sumą, kurią buvo pradinė hipoteka (t. Y. 30 metų ir 15 metų)

Dabartinis hipotekos likutis: Štai kiek jūs šiuo metu turite savo būsto būstui. Raskite naujausią sąskaitą ir ieškokite balanso.

Refinansavimo palūkanų norma (%): Čia nurodysite palūkanų normą, kuri buvo nurodyta naujai paskolai.

Terminas (metais): Kokia jūsų nauja kadencija? 30 metų? 15?

Išankstinio mokėjimo bauda (%): Ar turėsite sumokėti išankstinio mokėjimo baudą už tai, kad šiek tiek anksčiau sumokėjote seną paskolos sumą? Jei nežinote, paskambinkite dabartiniam skolintojui ir sužinokite. Tai reikia atsižvelgti į jūsų sprendimą.

Naujos hipotekos uždarymo išlaidos:-Uždarymo išlaidos dažnai apima paskolos suteikimo mokestį, taškus, vertinimo mokestį, nuosavybės teisės paiešką ir draudimą, apklausą, mokesčius, akto įrašymo mokestį, kredito ataskaitos mokestį ir kitas išlaidas, įvertintas atsiskaitymo metu. Uždarymo išlaidos paprastai sudaro apie 2–6% visos naujos hipotekos sumos.

Naujos paskolos taškų skaičius: Tai būtų bet kokie papildomi pinigai, kuriuos mokate, kad pasiektumėte geresnę palūkanų normą.

Ar tai buvo verta, kai refinansavau savo hipoteką?

Pavyzdžiui, kaip gali veikti refinansavimas, pažvelkime į mano hipotekos refinansavimą. Tai buvo ilgas, ilgas procesas, tačiau mums buvo suteikta geresnė 30 metų hipotekos norma (mažesnės palūkanos) ir mažesnės įmokos (daugiau lankstumo naudojant mūsų biudžetą ir turtą).

Čia yra išsami informacija (skaičiai suapvalinti ir apytiksliai):

Ankstesnė hipoteka:

• Pirktas 2007 spalio mėn
• 30 metų, fiksuota 6,375% hipotekos norma
• Pirktas už maždaug 207 000 USD
• 42 000 USD (20%) pigiau
• Bendra hipotekos suma yra 165 000 USD
• Mėnesio įmoka 1028 USD
• 0 USD uždarymo išlaidos, kai pardavėjas kredituoja 5000 USD
• Sumokėjo 39 000 USD palūkanų per 3 metus ir 10 mėnesių
• Visą paskolos laikotarpį sumokėjo 205 000 USD palūkanų.

Nauja hipoteka:

• Uždarytas 2011 m. Liepos mėn
• 30 metų, fiksuota hipotekos norma 4,875%
• Nauja bendra hipotekos suma 159 000 USD
• Nauja mėnesinė 842 USD įmoka
• Uždarymo išlaidos yra 1 000 USD po 2 000 USD skolintojo kreditų
• Pasistenkite sumokėti 144 000 USD palūkanų per visą paskolos laikotarpį.

Pastaba: Dabartinės rinkos sąlygos yra tokios, kad mes „prarastume pinigus“ pardavę savo būstą, jei bandytume parduoti dabar. Todėl, net jei kitais metais paliksime namus, išlaikysime juos kaip nuomos vienetą.

Palūkanų taupymo ir mokėjimo informacija

Refinansuodami sumažinome palūkanų sumą, kurią mokėsime per šių paskolų galiojimo laiką 22 000 USD (205 000 USD - 144 000 USD - 39 000 USD), o tai yra puiku. Kaip aš matau, remiantis šiais sutaupytais palūkanomis, mums reikia 17 mėnesių, kad susigrąžintume 1 000 USD uždarymo išlaidas iš naujo.

Štai kaip aš gavau tą numerį:

Palūkanas sutaupiau visiems likusiems mokėjimo laikotarpiams. Turėdami 30 metų paskolą, turime 360 ​​mokėjimo laikotarpių.

22 000 USD / 360 mokėjimų = 60 USD.

Tada 1000 USD uždarymo išlaidas padalinau iš 60 USD. Tai suteikia man 17, o tai reiškia, kad prireiks 17 mokėjimo laikotarpių (arba mėnesių), kad susigrąžintume 1000 USD, kuriuos sumokėjome uždarymo išlaidas. Jei būčiau pardavęs miesto namus iki 2012 m. Gruodžio mėn., Tai būtų švaistymas.

Aš žinau, kad įprasta refinansavimo „lūžio net“ taisyklė yra mokėjimų skirtumo (šiuo atveju 1028–842 USD = 186 USD) padalijimas į 1000 USD uždarymo išlaidas, o tai man suteikia 5,38 mėnesių pertraukos tašką (1000 USD/186 USD = 5,38), bet nemanau, kad tai pasako tiesą istorija. Mano ilgalaikės palūkanų santaupos yra svarbesnės santaupos, palyginti su kuklesnėmis mėnesio įmokos santaupomis.

Taip pat žiūrėkite: Kaip apskaičiuoti hipotekos įmoką už refinansavimą ar pirkimą

Kodėl džiaugiuosi už mažesnį mokėjimą

Nors tvirtai tikiu, kad palūkanų taupymas yra svarbesnis, vis tiek džiaugiuosi, kad su šiuo refinansavimu gavome mažesnę mėnesinę įmoką. Štai kodėl:

1. Mes padidinome mėnesio biudžetą 186 USD. ($1,028 – $842). Toks lankstumas yra svarbus norint savarankiškai dirbti.
2. Buvome linkę peraugti namą. Namą įsigijome su mintimi, kad ateityje jis gali tapti investiciniu turtu. Su šiuo nauju mokėjimu iš tikrųjų gali būti naudojamas terminas „investicija“. Jei išsinuomotume savo vietą, galėtume gauti mažiausiai 1500 USD per mėnesį. 842 USD hipotekos mokėjimas, 350 USD turto mokesčiai, 175 USD HOA mokesčiai ir 20 USD draudimas mums leistų išsinuomoti pinigų srautus.

Skaityti daugiau:Kaip rasti investicinio nuomos nekilnojamojo turto: nekilnojamojo turto pirkimo įvertinimas

Kur refinansuoti savo hipoteką

Nors tiek tradicinių, tiek netradicinių skolintojų refinansavimo paskolų netrūksta, viskas gali būti šiek tiek sunkiau, jei dirbate savarankiškai, kaip aš. Draudėjai mėgsta matyti dvejų metų mokesčių deklaracijas iš mūsų, neturinčių W-2. Šiomis dienomis sunku gauti patvirtinimą dėl hipotekos naudojant savarankiško darbo pajamas. Net jei nesate savarankiškai dirbantis asmuo, verta apsipirkti ir gauti jums tinkamą refinansavimo paskolą. Galiu rekomenduoti du skolintojus:

„Quicken“ paskolos

„Quicken“ paskolos buvo skolintojas, kuris pasirūpino mano refinansavimu, ir tai buvo dar tada, kai aš dar buvau gana naujas savarankiškas verslininkas, neturintis kelerių metų didelių pajamų deklaracijų. Jie kartu su manimi sudarė sąžiningą palūkanų normos ir termino įvertinimą ir man padėjo per vertinimą, pajamų ir turto tikrinimą, pasirašymą ir galiausiai mūsų uždarymas.

Skaityti daugiau:Mano refinansavimo patirtis naudojant „Quicken“ paskolas [7 paprasti žingsniai]

LendingTree

Ši svetainė yra internetinė paskolų rinka, kurioje skolininkai gali užpildyti vieną formą, kad gautų kelis individualius pasiūlymus iš skolintojų LendingTree tinklas. Paskolos gavėjas nemoka jokių mokesčių už naudojimąsi „LendingTree“. Tačiau priklausomai nuo to, kurį skolintoją pasirinksite, gali tekti sumokėti paraiškos mokestį, apdorojimo mokestį ir (arba) uždarymo išlaidas. Ši prekyvietė yra puiki galimybė užtikrinti, kad jūs gaunate geriausią įmanomą refinansavimo paskolą savo poreikiams.

Galutinės mintys

Hipotekos refinansavimas gali būti išmintingas būdas sumažinti hipotekos įmoką, sumažinti palūkanų sumą ir užfiksuoti mažesnę palūkanų normą. Tačiau tai nereiškia, kad refinansavimas visada yra teisingas pasirinkimas kiekvienam būsto savininkui, taip pat nereiškia, kad kiekvienas refinansavimas yra lygus.

Svarbu įsitikinti, kad žinote visus savo asmeninius ir finansinius veiksnius, kurie gali turėti įtakos jūsų refinansavimo sąlygoms. Ir protinga atlikti skaičiavimus, ko tikėtis iš refinansavimo, prieš pradedant susisiekti su skolintojais.

Kokia jūsų patirtis su hipotekos refinansavimu? Papasakokite mums apie tai komentaruose!

Breno Assis nuotrauka „Unsplash“

Apie Philipą Taylorą, CPA

Philipas Tayloras, dar žinomas kaip „PT“, yra CPA, tinklaraštininkas, podcast'as, vyras ir trijų vaikų tėvas. PT taip pat yra asmeninių finansų pramonės konferencijos ir parodos įkūrėjas ir generalinis direktorius, FinCon.

Jis sukūrė „Part-Time Money®“ dar 2007 m., Norėdamas pasidalyti savo patarimais dėl pinigų ir prisiimti atsakomybę sumokėti daugiau nei 75 tūkst nepriklausomybę.