2012 metais Warrenas Buffettas pasirodė laidoje CNBC „Squawk Box“ su šeimininku Becky Quick.
Warrenas Buffettas sakė „Quick“, kad jei tai būtų praktiška, jis nusipirktų porą šimtų tūkstančių vienkiemių. Tai labai patraukli turto klasė.
Nekilnojamasis turtas iš dalies yra patraukli turto klasė, nes jis nepatyrė tokio masinio padidėjimo, kokį turi kitas turtas. Akcijos patyrė didžiulį augimą, nes CAPE santykis (Cikliškai pakoreguotas PE santykis) virš 30. Obligacijos atrodo mažiau patrauklios kylančių palūkanų normų aplinkoje ir išlyginamoje pelno kreivėje.
Nekilnojamasis turtas yra patrauklus. Jis vis dar patrauklus.
Manau, kad mažiau patrauklu yra investavimo į nekilnojamąjį turtą mechanika. Jei Warrenui Buffettui atrodė nepraktiška nusipirkti porą šimtų tūkstančių individualių namų, manau, kad per daug skauda galvą pirkti vieną investicinį turtą. Aš nenoriu būti šeimininkas. Taip pat nenoriu grimzti didžiulės pinigų sumos vienas nuosavybė.
Noriu įvairovės. Noriu nekilnojamojo turto. Nenoriu įklijuoti į didžiulį REIT ir nenoriu būti šeimininkas.
Laimei, yra sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto investavimo platformos ir jie keičia tai, kaip žmonės investuoja į nekilnojamąjį turtą. Yra net variantų liaudies
Štai 8 priežastys (ir vienas įspėjimas!), Kodėl jie ketina pakeisti tai, kaip žmonės investuoja į nekilnojamąjį turtą:
Turinys
- REIT yra per dideli, per daug bendri
- Skirstykite mažas investicijų sumas į projektus
- Daug variantų neakredituotiems investuotojams
- Jokio praktinio darbo, telefono skambučių, galvos skausmo
- Platformos kuruoja nekilnojamojo turto sandorius
- Pasinaudokite geografiniu arbitražu
- Trumpalaikiai investavimo laikotarpiai, pasirinkimo sandoriai
- Maža / pagrįsta mokesčių struktūra
- Įspėjimas: jie nėra tobuli
REIT yra per dideli, per daug bendri
REIT, trumpai tariant, investicinis į nekilnojamąjį turtą, yra įmonė, kuri valdo ir kartais valdo pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą. Tai gali būti bet kas - nuo biurų parkų iki ligoninių, prekybos centrų, sandėliavimo patalpų ir visko, kas yra tarp jų. Jie yra populiarūs, nes jūs susiduriate su nekilnojamuoju turtu, galėdami pirkti ir parduoti tų bendrovių akcijas viešojoje rinkoje. REIT, kaip ir bet kuri kita įmonė, gali išmokėti dividendus, todėl ji yra puiki pajamas duodantis turtas.
Kiekvienas gali investuoti į nekilnojamojo turto investicinį fondą ir „Vanguard“ REIT ETF (VNQ) neturi minimalaus, o išlaidų santykis yra tik 0,12%.
Jei tokios galimybės egzistuoja, kodėl kas nors svarsto galimybę sutelkti lėšas į nekilnojamojo turto projektus?
Investuodami į REIT, gausite viską, į ką jie investuoja. Jūs negalite pasirinkti ir pasirinkti. REIT fondas investuoja į kitus REIT. Didžiausias „VNQ“ akcijų paketas yra įmonėse, kurias tikriausiai atpažintumėte tik tada, jei pažvelgtumėte į komercinio nekilnojamojo turto sąrašus arba žinotumėte prekybos centrų holdingo įmonių pavadinimus. Į dešimtuką patenka „Vanguard Real Estate II Index Fund“, „Simon Property Group Inc.“, „Prologis Inc.“, „Equinix Inc.“, „Public“ „Storage“, „AvalonBay Communities Inc.“, „Equity Residential“, „Digital Realty Trust Inc.“, „American Tower Corp.“ ir „Welltower“ Inc.
Naudodami sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto svetaines, turite galimybių. Galite investuoti į atskiras nuosavybes, pavyzdžiui, su RealtyMogul, arba galite pasirinkti labai griežtai sutelktus eREIT, pvz., su Lėšų kaupimas. Viešai parduodami REIT yra didžiuliai ir turi didžiulį geografinį pėdsaką, todėl negalite rasti neveiksmingumo ir juo pasinaudoti.
REIT yra tvirta ir pamiršta investavimo į nekilnojamąjį turtą strategija, tačiau prarandate savo lankstumo ir greičio pranašumą. Sutelktinio finansavimo investicijos į nekilnojamąjį turtą suteikia jums galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą, su kuriuo didesni REIT tiesiog nesusiduria, nes jie yra per maži. Šie maži projektai gali būti blogi, jei turite dislokuoti milijonus, tačiau jie gali pasiūlyti didesnę grąžą tiems, kurie turi tik kelis tūkstančius.
Skirstykite mažas investicijų sumas į projektus
Kalbant apie tuos, kurie turi tik kelis tūkstančius, tai viskas, ko jums reikia.
Jei norite apversti namą, turite sugalvoti pinigų namui nusipirkti ir sumokėti už renovaciją. Net jei tu būtum pirkti namą gyventi, todėl turite teisę į įprastą būsto hipoteką, vis tiek turite surasti lėšų pradiniam įnašui ir renovacijai. Kiekviena investicija bus gana didelė. Keli tūkstančiai dolerių nesiruošia jo sumažinti daugelyje sričių.
„Crowdfunded“ nekilnojamasis turtas leis jums investuoti net tūkstantį dolerių į įvairius projektus. Galite diversifikuoti savo riziką pagal skolininką, turto tipus, geografinę vietą ir projekto tipą. Nesvarbu, ar norite NNN (trigubo tinklo) mažmeninės nuomos, ar vienos šeimos investicijos, tai rasite sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto platformose.
Daug variantų neakredituotiems investuotojams
Jei esate akredituotas investuotojas, kurio grynoji vertė yra 1 mm USD arba per pastaruosius kelerius metus uždirbote šešis skaičius, jums yra prieinama visa visata. Galite investuoti į bet kurią sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto platformą ir pasirinkti savo nekilnojamąjį turtą.
Jei nesate akredituotas investuotojas, galimybės apsiriboja „eREIT“. Jie yra panašūs į didelius REIT, kuriuos minėjome anksčiau, išskyrus tai, kad jie paprastai yra labiau orientuoti.
Lėšų kaupimas yra vienas iš lyderių neakredituota nekilnojamojo turto investicinė erdvė ir už 1000 USD galite investuoti į jų eREIT. Jie turi penkis eREIT, kurių požiūris yra griežtesnis-yra augimo ir pajamų eREIT ir trys regionui skirti eREIT.
Jie taip pat turi „ePlan“, kurių minimali suma yra 500 USD. Jūs pasirenkate, ar norite gauti pajamų, ar įvertinimo, savo rizikos lygio, ir jie jus įtraukia į fondą, kuris randa jūsų poreikius atitinkančias savybes. Paprastai tai yra gyvenamieji namai ir skolos bei nuosavybės sandorių mišinys.
Jokio praktinio darbo, telefono skambučių, galvos skausmo
Jei apverčiate namą, turite atlikti darbus arba prižiūrėti renovaciją.
Jei esate nuomotojas, turite samdyti nekilnojamojo turto valdytoją arba tvarkyti nuomininkų paiešką, sąskaitų išrašymą, surinkimą ir potencialiai iškeldinimą.
Investuodami į sutelktinį nekilnojamojo turto finansavimą, uždirbę investicijas, nedirbate. Jūs vis dar turite išankstinį darbą analizuodami investicijas ir išsiaiškindami, ar tai gera eglė jūsų bendram planui. Po lėšų pervedimo jis valdomas kaip REIT.
Jūs tiesiog renkate čekius ir skaitote korespondenciją; nėra 02:00 telefono skambučių apie nesandarų vandens šildytuvą.
Platformos kuruoja nekilnojamojo turto sandorius
Kalbant apie išankstinius tyrimus, sutelktinio finansavimo platformos atlieka didžiulį deramo patikrinimo ir sandorių kuravimą. Daugelis jų gautų projektų niekada neperduodami investuotojams. Taip yra todėl, kad yra didžiulė kapitalo paklausa, tačiau labai mažai sandorių vertų partnerių. Daugelis platformų iš anksto finansuoja sandorius, kad palengvintų uždarymą, ir kai šie sandoriai bus skirti milijonams, jie iš anksto finansuos tik tuos sandorius, kuriuos žino, kad gaus investicijų.
Tai labai patinka sindikacijos sandorius išskyrus atvejus, kai tikrinimą atlieka specialistai. Jei esate pajėgus, galite tai padaryti patys, tačiau dauguma žmonių (įskaitant mane) NĖRA.
Platformos nėra tobulos, tačiau kai platforma kuruoja sandorius, tai užtikrina, kad praleisite tikrai blogus. Jūs tikriausiai net nematote ribinių sandorių. Jūs nešvaistote savo laiko ir tai verta pinigų.
Jie taip pat gali atlikti daugybę apmaudžių darbų, susijusių su turtu, vietine vietove, partneriu ir visa kita informacija, kurią norėtumėte sužinoti apie sandorį. Tai gali sutaupyti nepaprastai daug laiko, net jei žinotumėte, kur ieškoti!
Pavyzdžiui, „RealtyShares“ buvo sudarytas aukščiausias skolos sandoris dėl franšizės vietos vidurio vakarų valstijoje. Informacija, kurią jie surinko su milijono dolerių 12 mėnesių kupiūra, buvo plati. Jame buvo išsami informacija apie turtą (jei norėtumėte, galite aplankyti laisvą sklypą), vietinę rinką (gyventojų tankumas, namų ūkis pajamos, DOT kasdienio srauto įvertinimai, kaimyniniai mažmenininkai), valdymas (išsami informacija apie skolininką ir istorija), taip pat franšizės pardavimo duomenys pats. Aš to nežinojau, tačiau šios franšizės parduotuvės sukūrimas užtrunka tik 125 dienas!
(Aš naudoju „RealtyShares“ kaip pavyzdį, nes per juos investavau į nekilnojamąjį turtą ir todėl esu susipažinęs su jų platforma, tačiau nuo to laiko jie buvo uždaryti)
Pasinaudokite geografiniu arbitražu
Kai buvau jaunesnis, gyvendamas Merilande investavau į nekilnojamąjį turtą Kanzaso mieste, MO, nes šis turtas buvo pigesnis Misūryje. Nekilnojamasis turtas Hovardo grafystėje, MD, buvo per brangus. Nekilnojamasis turtas Kanzaso mieste buvo daug pigesnis, iš dalies dėl daug mažesnių pragyvenimo išlaidų.
Naudodami sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto platformas, galite investuoti bet kur. Dviejose pakrantėse esantis turtas yra labiau akcentuojamas, tačiau vis tiek galite rasti daug galimybių šalies viduryje.
Galite investuoti į „Manhatten“ projektus, kuriuose pragyvenimo išlaidos yra astronominės, arba galite investuoti į Alabamą, dažnai minimą kaip vieną iš labiausiai prieinamų valstijų gyventi. Jūs gaunate pajamas iš vienos pragyvenimo zonos išlaidų, investuodami į kitą, mažesnę pragyvenimo kainą, todėl jūsų doleriai eina dar toliau.
Trumpalaikiai investavimo laikotarpiai, pasirinkimo sandoriai
Galiausiai šios investicijos paprastai yra labai trumpos. Akcijų sandoriai paprastai yra 5–7 metai, o skolos sandoriai-12–36 mėnesiai.
Šio rašymo metu „RealtyShares“ yra šešios galimos investicijos - 3 akcijos, 3 skolos. Tiksliniai akcijų sandoriai yra 7 metai, 5 metai ir 5 metai. Skolos sandorių terminas yra 24 mėnesiai, 12 mėnesių ir 12 mėnesių.
Jei einate su įmone, kuri siūlo eREIT, jūsų laikymo laikotarpis gali būti toks trumpas, kokio norite. Kartais yra taisyklių, susijusių su akcijų išpirkimu / išpirkimu, nes nekilnojamasis turtas skirtas ilgesniam laikymo laikotarpiui. Pavyzdžiui, Lėšų kaupimas leidžia išpirkti akcijas, tačiau priverčia laukti 60 dienų. „RealtyMogul“ taip pat leidžia išpirkti kas ketvirtį.
Maža / pagrįsta mokesčių struktūra
Mokesčiai už naudojimąsi daugeliu platformų paprastai apmokestinami skolininkui, o ne investuotojui. Nors tai gali būti perduota panašiai kaip maklerio sandorių mokesčiai, visada galite analizuoti nuo to nepriklausomą investicijų IG.
Pavyzdžiui, „RealtyShares“ nuosavybė gali pasiūlyti 9,50% grąžą per 12 mėnesių. „RealtyShares“ iš skolininko surenka 10,50 proc., Paima 1 proc. Sau ir perveda 9,50 proc. Jums. Skolininko finansinė informacija gali parodyti, kad turtas gali paremti 10,50% išmoką, o „RealtyShares“ renkamas „mokestis“ yra 9,5% nuo kiekvieno mokėjimo, bet jei jums tikslinga investuoti į šį banknotą už 9,50%, nesvarbu, kokie kiti skaičiai yra. („RealtyShares“ taip pat renka paskolos pradžios mokestį)
Arba kai kurios eREIT platformos ims išlaidų koeficiento ekvivalentą. Aš nežinau jokios platformos, kuri imtų mokestį už prisijungimą (ir jei jie tai padarytų, aš niekada prie jos neprisijungčiau). Lėšų kaupimas ima 0,85% metinį mokestį, o „RealtyMogul“ - 1,00% metinį mokestį, tačiau jis yra skirtas REIT valdomam turtui.
Įspėjimas: jie nėra tobuli
Šios platformos išsprendžia daugybę problemų, su kuriomis susiduriu tiesiogiai investuodamas į nekilnojamąjį turtą... tačiau jos nėra tobulos. Investavimas yra rizikingas, o nekilnojamasis turtas yra labai rizikingas. Platformos kuruoja sandorius, tačiau vis tiek turite peržiūrėti skolininką ir turtą. Apsilankyti nuosavybėse bus sunku, nebent esate netoliese (tada atsisakote geografinio arbitražo), todėl sunkiais skaičiais pasikliaujate daugeliu jų atliktų tyrimų.
Jokio praktinio darbo nereiškia, kad bet kokia jūsų patirtis šioje srityje eina veltui. Nėra jokio būdo, kaip prakaito kapitalą paversti tikra nuosavybe. Jūs esate visiškai pasyvus.
Tai nelikvidžios investicijos. Negalite parduoti šių obligacijų ar savo nuosavybės. Jei pasirinksite fondą, galėsite juos išpirkti pagal jų tvarkaraštį. Likvidumo trūkumas reiškia, kad neturėtumėte su jais elgtis kaip trumpalaikė investicija. Po velnių, jūs net negalite skirti baudos, kad gautumėte pinigų.
Galų gale, jie yra nauji. Kai pirmą kartą prasidėjo tarpusavio skolinimas, pvz., „Prosper“ ir „Lending Club“, visi juos mylėjo. Tada buvo numatytieji nustatymai. Įvairūs kiti spąstai. Pats nekilnojamasis turtas nėra naujas, todėl tikėtina, kad bet kokios problemos, su kuriomis susidursime, bus palyginti naujos, tačiau šios platformos yra. Kai kurie sudarė šimtus milijonų sandorių. Kiti to nepadarė - taip pat atlikite savo deramą patikrinimą platformoje taip pat, kaip ir dėl bet kokių investicijų.
Patys platformos rizikuoja, nes jie yra pradedantys ir gali pradėti žlugti. „Realtyshares“ neseniai uždaryta nes jie negalėjo užsitikrinti rizikos finansavimo augimui skatinti. Visos mano investicijos kol kas vis dar moka, jos yra užtikrintos pagrindiniu nekilnojamuoju turtu, tačiau dabar laukiu, kas valdys tą turtą po perėjimo.
Šią riziką galite sumažinti dirbdami su platforma, kuri nėra paremta rizikos finansavimu. „EquityMultiple“ yra platformos, kurią remia nacionalinė nekilnojamojo turto kapitalo įmonė „Mission Capital“, pavyzdys. Kad jiems pasisektų, jiems nereikia kuo greičiau auginti platformos ir išeiti. Jie tiesiog mato tai kaip kitą investicinio kapitalo generavimo kanalą ir, nors norėtų, kad jis augtų, to nedaro reikia kad jis greitai augtų.
Bet aš negaliu sugalvoti geresnio būdo investuoti į nekilnojamąjį turtą. Ar gali Tu?