„DiversyFund“ apžvalga: investavimas į daugiabučius nekilnojamąjį turtą

Kalbant apie nekilnojamąjį turtą, senas posakis yra „vieta, vieta, vieta“.

Augant investavimo į nekilnojamąjį turtą platformoms, dabar lengviau diversifikuoti savo portfelį geografiškai.

Šiek tiek sunkiau tai padaryti - diversifikuoti pagal turto klasę. Naudodami viešai parduodamus REIT, dažnai gaunate nemažą komercinės nuosavybės dalį-prekybos centrus, saugyklas, medicinos parkus ir kt. „American Tower“ (NYSE: AMT), vienas didžiausių REIT, yra sutelktas komercinėse svetainėse (mobiliųjų telefonų bokštuose). „Prologis“ (NYSE: PLD) valdo logistikos įrenginius, palengvinančius pasaulinę tiekimo grandinę.

O kas, jei norėtum eiti į kitą galą? Gyvenamasis?

Štai kur tokia įmonė DiversyFund įeina. Jie nustatė nepakankamai aptarnaujamą nišą - daugiabučių namų nekilnojamąjį turtą.

Turinys

1. Kas yra „DiversyFund“?
2. Kaip veikia „DiversyFund“?
1. Kas yra pageidaujama grąža?
2. Kaip parduoti savo akcijas
3. DiversyFund mokesčiai
4. DiversyFund mokesčiai
5. „DiversyFund“ rizika
1. Pridėtinės vertės investicijų ciklas
2. Vietos nekilnojamojo turto rinkos rizika
3. Nelikvidus investavimo laikotarpis
4. Įvairinimo trūkumas
insta stories
6. „DiversyFund“ vs. Lėšų kaupimas
7. „DiversyFund“ vs. RealtyMogul 
8. Kas turėtų investuoti į „DiversyFund“?
9. Ar „DiversyFund“ skirtas jums?
1. Aukšti investicijų mokesčiai
2. Pageidaujamas grąžinimas
10. „DiversyFund“ pliusai ir minusai
1. Argumentai "už"
2. Minusai
11. Santrauka

Kas yra „DiversyFund“?

„DiversyFund“ įkūrė Craig Cecilio ir Alanas Lewisas, du patyrę nekilnojamojo turto investuotojai. specialistų, ir pradėjo siūlyti investicinį nekilnojamojo turto fondą po to, kai lapkritį gavo SEC kvalifikaciją 2018 m.

Jie siūlo vieną fondą, jų augimo REIT, ir investuoja į daugiabučius nekilnojamąjį turtą (daugiabučius namus), kurių dydis ne mažesnis kaip šimtas vienetų visoje JAV. Jais siekiama gauti vidinę 10–20% grąžos normą, o pridėtinės vertės ciklas-maždaug penkerius metus.

Strategija nėra nauja. Aš asmeniškai investavau į privatų REIT, kuris ta pačia strategija investuoja į daugiabučių kompleksus. Pasibaigus nuomos sutarčiai, operatorius jas atnaujina ir ima didesnį nuomos mokestį naujiems nuomininkams. Kai kompleksas apsiverčia, turtas pagerėja, nuomos mokesčiai didėja, o investicijų vertė auga.

Jie taip pat yra vertikaliai integruoti, o tai reiškia, kad jie viską daro savo namuose. Tai atsiras vėliau, kai kalbėsime apie mokesčius.

Kaip veikia „DiversyFund“?

„DiversyFund“ yra gana paprasta - turite vieną galimybę (augimo REIT). Nėra pasirinkimo, tik vienas fondas, gana paprasta.

„DiversyFund“ turi mažiausiai 500 USD sąskaitą ir jums nereikia būti akredituotas investuotojas investuoti, nes investuosite į fondą, o ne į individualų turtą.

Galite investuoti kaip individualus asmuo, junginys, subjektas arba per trestą. Kaip asmuo turite būti 18 metų ar vyresnis, turėti socialinio draudimo numerį, teisėtą JAV gyvenamosios vietos adresą ir būti JAV pilietis, nuolatinis gyventojas arba turėti galiojančią JAV vizą. Gana standartiniai dalykai.

Jūsų grąža pagrįsta tuo, kada nekilnojamasis turtas bus parduotas, o tai, jų manymu, bus beveik 2023 m. Kai jie parduoda nekilnojamąjį turtą, jūs atgausite pagrindines investicijas ir 7% pageidaujamos grąžos. Ši grąža sumokama prieš įmonei nieko uždirbant. Likęs pelnas (jei toks yra) mokamas pagal grafiką. Investuotojai gauna 65% pelno, kol nepasiekia 12% metinės grąžos normos, tada likęs pelnas paskirstomas 50/50 tarp investuotojų ir įmonės.

Kas yra pageidaujama grąža?

Pageidautina grąža yra susijusi su pinigų paskirstymo investuotojams tvarka.

„DiversyFund Growth REIT“ siūlo 7% investuoto kapitalo grąžą iš veiklos pinigų srautų. Tai reiškia, kad pirmieji sumokėti pinigai yra investuotojams, kol jie gauna 7% grąžą.

Po to investuotojai gali surinkti 65% visų likusių pinigų srautų, kai REIT rėmėjas surinks įnašą. Investuotojai gali uždirbti iki 12%metinės grąžos.

Nors blogais investavimo metais pageidaujama grąža nėra garantuota, investuotojai gali apskaičiuoti savo ilgalaikes investicijų pajamas.

Sužinokite daugiau apie „DiversyFund“

Kaip parduoti savo akcijas

Vienas skirtumas tarp sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto REIT ir viešai parduodamo REIT, kuris prekiauja akcijų rinkoje, yra likvidumas. Investuotojai gali prekiauti viešaisiais REIT, pirkdami šiandien, o rytoj parduodami be baudų.

Tačiau „DiversyFund“ akcijų išpirkimas gali užtrukti keletą metų. Dauguma investuotojų turės palaukti, kol REIT fondo valdytojas nuspręs uždaryti fondą ir likviduoti akcijas. Numatoma likvidavimo data yra 2023 m.

Investuotojai taip pat gali parduoti savo akciją anksčiau, tačiau pardavimas nėra garantuotas. Investuotojai privalo pranešti fondo valdytojui apie savo norą parduoti akcijas. Fondo valdytojas turi pirmąją teisę atsisakyti. Investuotojai taip pat gali perleisti akcijas kitam investuotojui.

Jei daugiabučių namų nekilnojamojo turto rinka krinta arba daugelis investuotojų nori parduoti, „DiversyFund“ gali atsisakyti išpirkti visas akcijas. Dėl neterminuoto investavimo horizonto protinga investuoti tik tuos pinigus, kurių jums nereikia po kelerių metų.

DiversyFund mokesčiai

DiversyFund sako, kad iš jūsų neimami mokesčiai, o tai tiesa, bet ne visas vaizdas. Jie neima fondo valdymo mokesčio.

Kai dalyvauja keli subjektai, mokesčiai nustatomi skirtingais etapais. Su nekilnojamuoju turtu turite įvairių subjektų, tokių kaip fondas, kūrėjas ir rėmėjas. Kaip ir tikėjotės, visiems reikia mokėti, kad fondas galėtų imti mokesčius iš kūrėjo, turto valdytojo ir kt. Kadangi „DiversyFund“ yra vertikaliai integruotas, fondas tam tikra prasme moka „pats“.

Fondas negali imti investuotojams fondo valdymo mokesčio, tačiau fondas moka mėnesinius/metinius ir su sandoriais susijusius mokesčius. Taigi netiesiogiai yra mokesčiai (visada yra mokesčiai).

Jei peržiūrėsite Augimo REIT aplinkraštispamatysite, kad mokesčių skiltis yra gana plati. Į jį įeina turto valdymo mokestis ir nemažas kūrėjo mokestis. Kiekvieną mėnesį nedidelė dalis išimama mokėjimų valdymui.

Šios rūšies mokesčiai yra įprasti. Kyla klausimas, ar manote, kad jie yra per aukšti (ar žemi) - tai turite nuspręsti patys.

DiversyFund mokesčiai

Kadangi esate investuotas į fondą, metų pabaigoje gausite 1099-DIV formą. Jei ir kada jie likviduos REIT, vis tiek gausite 1099, tačiau jis bus laikomas kapitalo prieaugiu.

Tai išryškina vieną lėšų pranašumą prieš individuali nuosavybė. Kai per „RealtyShares“ (dabar nebegaliojančią) nusipirkau nedidelę nuosavybės dalį, tapau komandiruote, kuriai priklauso šis turtas. Kasmet gaudavau formą K-1. Savaime, tai nėra didelis dalykas. Bet tai taip pat reiškė, kad man reikia pateikti mokesčius kitoje valstijoje. Kaip Merilando gyventojas, aš paprastai nepateikiu Šiaurės Karolinos mokesčių deklaracijos... kol negavau K-1 iš partnerystės, įsikūrusios Šiaurės Karolinoje. 🙂

Kita 1099-DIV forma nėra didelė problema, ji nekeičia mokesčių pateikimo būdo.

„DiversyFund“ rizika

Bet kokios galimos investicijos investavimo rizikos įvertinimas yra jūsų deramo patikrinimo dalis. Nors galite užsidirbti pinigų naudodami „DiversyFund“, ši platforma nėra visiškai mažos rizikos investicija.

Pridėtinės vertės investicijų ciklas

Investuodami su „DiversyFund“ galite uždirbti daugiau nei panašius REIT, kuriuos galite nusipirkti per savo interneto brokerį. Tačiau vertikali jų paslaugų integracija yra šiek tiek nerimą kelianti.

Yra keli investavimo etapai:

1. Kapitalo pritraukimas: Atviras finansavimo turas kapitalui surinkti ir nekilnojamam turtui įsigyti
2. Įgijimas: Įsigykite reikalavimus atitinkantį investicinį turtą
3. Renovacija: Remontuokite ir tobulinkite esamas savybes, kad pridėtumėte potencialios vertės
4. Įvertinimas: Po renovacijos palikite laiko, kad nekilnojamojo turto vertė padidėtų
5. Dispozicija: Parduokite turtą ir paskirstykite pelną investuotojams

Pasiūlymų apyrašas iš pradžių pradėjo augimo REIT kaip „aklojo fondo“ pasiūlymą be jokios esamos naudos ar nustatytų projektų. Dabar yra keletas svarbių projektų, kurie suteikia investuotojams idėją, į ką fondas investuoja.

Iš pradžių metinė investicijų grąža gali būti mažesnė nei tikėtasi dėl išankstinių įsigijimo ir remonto išlaidų. Tačiau investicijų grąža gali padidėti, jei nekilnojamojo turto valdytojai gali padidinti nuomą ir galiausiai parduoti turtą pelningai.

Pasikliauti turto vertinimu gali būti ne idealu, jei norite pastovios dividendų pajamos. Investuotojai gali juos gauti per mėnesinius nuomininkų mokėjimus iš nuomininkų. Taip pat gali būti sunku įvertinti galimą bendrą investicijų grąžą.

Kadangi minimalus investavimo laikotarpis yra penkeri metai, nekilnojamojo turto vertes gali būti šiek tiek sunku nuspėti. Per pusę dešimtmečio vietinei nekilnojamojo turto rinkai gali nutikti daug. Pelnas nėra garantija. Kartais turto tobulinimas ir laukimas, kol bus parduotas pelnas, užtrunka ilgiau nei tikėtasi arba visai neįvyksta.

Sužinokite daugiau apie „DiversyFund“

Vietos nekilnojamojo turto rinkos rizika

Kaip turto klasė, daugiabučiai nekilnojamasis turtas gali būti puiki ilgalaikė investicija turtui kurti. Tačiau yra investicijų nesėkmių. „DiversyFund“ apdovanoja investuotojus pelnu, išleisdamas dividendus iš mėnesinių nuomos pajamų ir parduodamas nekilnojamąjį turtą.

Tačiau keli veiksniai gali sumažinti nuosavybės vertę:

• Vietos ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai
• Konkurencija dėl esamų objektų ir naujos statybos
• Pakeisti zonavimo įstatymai
• Gaisras, potvyniai ir kitos aukos
• Neapdrausti nuostoliai

„DiversyFund“ siekia sušvelninti riziką investuodama į rinkas, kuriose sparčiai auga darbo vietų skaičius, auga gyventojų skaičius ir laisvų darbo vietų rodikliai yra mažesni nei vidutiniai.

Sąnaudų viršijimas, netikėtas remontas ir būsimas skolinimasis taip pat gali padidinti investicijų sąnaudų bazę. Investuotojai greičiausiai praras pinigus, jei turtas bus parduotas už nuostolius arba nepavyks.

Skirtingai nuo FDIC apdraustų taupomųjų sąskaitų ir indėlių sertifikatų, investuotojai negali susigrąžinti prarasto investicijų balanso.

Nelikvidus investavimo laikotarpis

„DiversyFund Growth REIT“ yra „viešas neprekiaujamas REIT“, neturintis antrinės rinkos. Negalite parduoti savo „DiversyFund“ akcijų, tokių kaip akcijos ir ETF, kad greitai surinktumėte pinigų.

Yra daugiametis investavimo laikotarpis ir „DiversyFund“ likviduoja akcijas, kai likviduojamas REIT. Likvidavimo data yra neribota, o investuotojai gali reinvestuoti akcijas į kitą pasiūlymą arba išgryninti pinigus.

Kai kurie pirmieji investuotojai, įsigiję akcijas 2018 m., Kai prasidėjo REIT, investuos maždaug penkerius metus. Dabartinė planuojama likvidavimo data yra 2023 m.

Investuotojai gali pasiūlyti parduoti savo akcijas valdytojui. Tačiau vadovas gali atsisakyti išpirkti akcijas. Akcijos, parduotos praėjus šešiems mėnesiams po pirkimo datos, parduodamos už 90% tikrosios rinkos vertės. Akcijas perleisti kitam pirkėjui galima tam tikromis aplinkybėmis.

Įvairinimo trūkumas

Aplinkraštyje „DiversyFund Growth REIT“ teigiama, kad dauguma investicinių objektų greičiausiai bus Pietų Kalifornijos rinkoje. Rėmėjas labiausiai pažįsta šią vietinę rinką, kuri gali sumažinti investavimo riziką.

Tačiau augimo REIT gali būti netinkamas pasirinkimas, kai nenorite, kad būtų paveiktas Kalifornijos nekilnojamasis turtas. REIT, turintys visos šalies portfelį, turi daugiau natūralios įvairovės.

Sužinokite daugiau apie „DiversyFund“

„DiversyFund“ vs. Lėšų kaupimas

Artimiausias „DiversyFund“ konkurentas yra Lėšų kaupimas, kuris siūlo tris paskyros lygius - „Starter“ (mažiausiai 10 USD), „Core“ (1 000 USD), „Advanced“ (10 000 USD) ir „Premium“ (100 000 USD).

Naudodami „Starter“ galite patekti į eREIT.

Naudodami „Core“ galite pasirinkti norimas investicijas (subalansuotas investavimas, papildomos pajamos, ilgalaikis augimas) ir įtrauktos automatinės investicijos.

Tęsdami planus, galite pradėti pridėti atskirų nuosavybių ir gauti papildomų lėšų.

„Fundrise“ ima 0,15% metinį investicinį patariamąjį mokestį (kurio galima atsisakyti tam tikromis aplinkybėmis, pavyzdžiui, kai pakviečiate kitą investuotoją) ir yra panašiai nelikvidus.

Galite perskaityti mūsų pilna „Fundrise“ apžvalga daugiau.

„DiversyFund“ vs. RealtyMogul 

RealtyMogul yra dar viena puiki alternatyva „DiversyFund“ ir gali būti geresnis pasirinkimas akredituotiems investuotojams. Didelės grynosios vertės investuotojas gali investuoti į individualius „Private Placement“ pasiūlymus ir 1031 biržą. Investuojant į pasirinktus pasiūlymus, galima labiau kontroliuoti investavimo procesą ir gali būti didesnės galimos pajamos.

Neakredituoti investuotojai gali investuoti į du skirtingus REIT. Kiekvienas REIT turi mažiausiai 5 000 USD investicijas, tačiau turi skirtingą investavimo strategiją.

„MogulREIT I“ gali labiau vengti rizikos ir daugiausia dėmesio skiria skolų siūlymui, kad kas mėnesį gautų dividendus iš komercinio nekilnojamojo turto nuomos pajamų. Metinis paskirstymo pelnas po mokesčių yra 6,0% APY.

„MogulREIT II“ yra panašus į „DiversyFund Growth REIT“, investuodamas į daugiabučius namus. Vienas skirtumas yra tas, kad „RealtyMogul“ portfelis gali turėti platesnį visos šalies pėdsaką. Dauguma nekilnojamojo turto objektų yra pietinėje ir rytinėje JAV dalyse. Šis REIT metinis pelnas yra 4,5% ir gali uždirbti daugiau, kai nekilnojamasis turtas parduodamas siekiant pelno.

Turto valdymo mokesčiai gali sudaryti iki 1,25% nuosavybės vertės. Šis nuolatinis mokestis gali būti didesnis nei reikalauja „DiversyFund“. Tačiau taip pat turėsite palyginti kitus atsitiktinius mokesčius, pvz., Nekilnojamojo turto įsigijimo ar pardavimo išlaidas.

Kas turėtų investuoti į „DiversyFund“?

Investuotojai, norintys gauti daugiabutį nekilnojamąjį turtą Pietų Kalifornijoje, turintį penkerių metų investavimo laikotarpį, turėtų apsvarstyti „DiversyFund“. Galima uždirbti metinę grąžą, kuri konkuruoja su istorine vidutine metine „S&P 500“ grąža.

„DiversyFund“ nėra nerizikinga, tačiau pajamos iš investicijų gali būti mažiau nepastovios nei investavimas į nekilnojamojo turto akcijas. Minimalus 500 USD investicijų dydis ir galimybė neakredituotiems investuotojams investuoti leidžia visiems tiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Ar „DiversyFund“ skirtas jums?

Jei norite investuoti į daugiabučius nekilnojamąjį turtą, tai yra vienas iš geresnių variantų. Kadangi jie siūlo tik vieną investavimo variantą, kyla klausimas, ar jums patinka jų mokesčių struktūra.

Aukšti investicijų mokesčiai

Palyginus jį su savo privačiomis investicijomis, „DiversyFund“ palūkanos atrodė didelės. Mano privačios investicijos ima 2% turto valdymo mokestį, tačiau jis buvo įvertintas pagal surinktus nuomos mokesčius. Tai panašu į mėnesinį mokestį, nurodytą SEC paraiškoje (nors, remiantis mano skaitymu, šis mokestis įvertinamas investuotojo kapitalo sąskaitoje). Tai Motley Fool apžvalga nebuvo „DiversyFund“ gerbėja dėl jų ribotų rezultatų, didesnių nei vidutinių mokesčių ir kelių kitų elementų.

Pageidaujamas grąžinimas

Viena, mažiau akivaizdi sritis, į kurią atkreipė dėmesį „Motley Fool“, buvo grąžinimo struktūra. „DiversyFund“ siūlo 7% pirmenybę, o paskui 65/35 pelno dalį iki 12% kasmet. Taip pat yra pasivijimas per reklamuojamus interesus. Motley Fool sakė, kad 80/20 arba 75/25 (be pasivijimo) yra labiau būdingas.

Savo privačiame sandoryje aš gavau 8% pageidaujamą grąžą su 70/30 padalijimu be jokio pasivijimo ar jokio žingsnio sumažinimo pagal grąžą.

Arba, jei tiesiog norite patekti į nekilnojamąjį turtą ir nesate parduodami daugiabučiuose kaip turto klasė, yra daug kiti būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą. Galite pasinaudoti nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformomis arba išlaikyti tai paprasta ir pasirinkti viešai parduodamą REIT.

Sužinokite daugiau apie „DiversyFund“

DiversyFund Pliusai, minusai

Santrauka

„DiversyFund“ leidžia investuotojams lengvai pradėti investuoti į daugiabučius nekilnojamąjį turtą. Turėdami mažiausiai 500 USD investiciją, daugelis investuotojų gali sau leisti atidaryti nedidelę poziciją ir diversifikuoti savo portfelį. Jei norite investuoti į alternatyvus turtas, „DiversyFund“ gali būti naudinga ilgalaikė idėja, jei jums patinka sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto REIT.