Kada mes stebime savo grynąją vertę, vienas iš eilutės elementų yra mūsų namų vertė. Mes laikome jį kaip hipotekos kompensavimą, kitaip mūsų grynoji vertė būtų apversta.
Vienas iš iššūkių, susijusių su namų vertybėmis, yra tai, kad sunku juos pažymėti rinkoje. „Žymėti į rinką“ reiškia tik vertės nustatymą pagal tai, ką rinka nustatė, yra tikroji kaina. Tai lengva, kai turite viešosios bendrovės akcijas - jomis kasdien prekiaujama viešose rinkose. Jei norite sužinoti „Apple“ akcijų kainą, ieškokite APPL.
Namų nėra. Jūs turite „palyginimus“, kuriuos, mano manymu, žmonės įvertina, nes tai geriau nei nieko, tačiau jie nėra tikrai tikslūs. Net jei gyvenate bute su vienodais vienetais, yra pakankamai skirtumų, kad jie nėra tikslūs. Ar 2 miegamieji ir 1 vonios kambarys pirmame aukšte yra tokie patys kaip ta pati lova/vonia viršutiniame aukšte? Kiek kainuoja viršutinis aukštas? Per daug dispersijos.
Mano sprendimas mūsų stebėjimui yra nustatyti namų vertę pirkimo kaina ir palikti ją visam laikui. Man tai patinka, nes tai paprasta ir man nerūpi namų vertė, kai kalbama apie mūsų grynąją vertę (deja, tai yra gana neįprasta, nes
didžioji amerikiečių grynosios vertės dalis yra įtraukta į namų nuosavybę).
Kas daro įtaką namų vertei?
Dr. Michaelas E. Karti, Rinkeris, nusipelnęs apskaitos profesorius Stetsono universitetePrieš pradėdami vertinimą ir duomenis, jums gali kilti klausimas, kokie veiksniai gali turėti įtakos jūsų namų vertybėms. Kreipiausi į daktarą Michaelą E. Bitter, Rinker Gerbiamas Stetsono universiteto apskaitos profesorius. Jis išvardijo šiuos pagrindinius veiksnius, turinčius įtakos namų vertei:
Kaimynystė/vieta,
Namų dydis (pvz., Miegamieji ir vonios kambariai),
Mokyklos zonavimas,
Hipotekos palūkanos,
Regioninės ir nacionalinės būsto rinkos
Parduodant būstą, papildomi veiksniai yra pažaboti patrauklumą ir kainas.
Jis taip pat priduria:
Daugumai jaunų specialistų namai iki šiol bus didžiausias (ir nelikvidžiausias) turtas. Jūsų būsto įvertinimas daro įtaką jūsų grynajai vertei ir jūsų galimybėms skolintis iš namų.
Vertinimas taip pat svarbus nustatant, ar jūsų namų savininko politika turi tinkamą pakeitimo vertę. Tai reiškia, kad nors ir gerai įsivaizduoti savo būsto vertę, tai nėra labai svarbu, nebent planuojate jį parduoti.
Ar svarbu žinoti namų vertę?
Jums gali kilti klausimas... kodėl svarbu žinoti mūsų namų vertę? Jei neparduodame, ar tikrai svarbu sekti tokius dalykus?
Profesorius Robertas Solomonas, klinikinis teisės profesorius UC Irvine teisės mokykloje, paaiškina, kad yra daug priežasčių, kodėl norite sužinoti.
Profesorius Robertas Saliamonas, Klinikinis teisės profesorius UC Irvine teisės mokyklojeJei parduodate, tai labai svarbu. Jei skolinatės pagal vertę, tai yra labai svarbu, tačiau bankas atliks vertinimo darbą už jus, o jūsų pagrindinis rūpestis yra galimybė grąžinti pinigus. Jei esate arti pensijos ar persikeliate, tai labai svarbu.
Jei esate jaunesnis, kuriate šeimą ir tikitės gyventi namuose ilgiau nei penkerius metus, tai bus mažiau prasminga, o būsimos vertės įvertinimas yra malonus, kai nustatote turtus, tačiau viskas yra ant popieriaus, o ne tai svarbu.
Kai paklausiau, ar per daug akcentuojamos namų vertybės, jis man atsakė:
Tai priklauso nuo to, kas esate, ir nuo jūsų bendros finansinės padėties. Namų nuosavybė ir švietimas išlieka pagrindiniais būdais kurti turtus JAV. Jei turite vaikų ir turite mažai santaupų, galite tikėtis skolintis iš namų nuosavybės, kad sumokėtumėte už koledžą.
Jei neturite vaikų arba jie yra vieni, jūs galite priklausyti nuo būsto nuosavybės pensijai, bet galite ne. Jei tikitės persikelti, galite būti patenkinti, kad sumokėsite hipoteką ir turėsite pakankamai nuosavo įnašo, tačiau nenorite būti po vandeniu.
Aplinkybės keičiasi, o namų vertė yra tik vienas veiksnys.
Jei turite konkrečią priežastį žinoti, pvz., Būsto paskolą, svarbu gauti tikslų skaičių. Gali būti verta kam nors sumokėti (ir bankas gali būti priverstas), kad gautumėte tikslų įvertinimą.
Jei norite tik žinoti savo asmeninius poreikius, nemokamas įvertinimas dažnai yra pakankamai geras.
Pažiūrėkime, kokie yra kai kurie iš šių variantų ...
Naudokite faktinį įvertinimą
Gali ateiti laikas, kai mums reikės a būsto įvertinimas, galbūt būsto paskolos ar kredito linijos. Jei tai padarysime, tai laikysiu tiksliu būsto įvertinimu ir pakoreguosime namų vertę skaičiuoklėje.
Jei vertėtų gauti „profesionalų“ įvertinimą, aš pritaikyčiau savo namų vertę prie to vertinimo rezultatų.
Naudokite mokesčių apskaičiavimą
Tai, ką mokesčių mokėtojas naudoja turto mokesčiams apskaičiuoti, atrodo pagrįsta tai panaudoti savo būstui įvertinti.
Sudėtinga šio skaičiaus dalis yra ta, kad galite pabandyti jį sumažinti, sumažinti savo mokesčių naštą, o tai gali reikšti, kad jo vertė yra mažesnė už tai, už ką jis būtų parduotas. Jei jums viskas gerai, tai atrodo kaip puikus būdas kas kelerius metus suklastoti „ženklą rinkai“.
Naudokite istorines vidutines būsto kainų augimo normas
Istoriniai JAV surašymo duomenys parodė, kad vidutinės būsto kainos ne taip greitai kyla.
1940 metais vidutinė būsto kaina buvo 2938 USD. (šie skaičiai nebuvo pakoreguoti atsižvelgiant į infliaciją)
2000 metais vidutinė būsto kaina buvo 119 600 USD.
Tai metinis augimo tempas apie 6,37%. (atsižvelgiant į infliaciją, augimo tempas yra tik 2,3%)
Galite tiksliau apibūdinti valstijos lygį - Merilando atveju tai yra 6,67%augimo tempas. (jis dar mažesnis, jei pažvelgsite tik į 1990–2000 m., augimo tempas yra tik 2,28%)
Nustatykite augimo tempą iki 6% per metus, kad turėtumėte šiek tiek buferio, tada palikite jį ramybėje.
Naudokite infliaciją
Man patinka girdėti istorijas apie žmones, kurie 1980 metais nusipirko būstą už 30 000 USD, o po 20 metų juos pardavė už tvarkingą sumą. Skaičiai tampa dideli, nes per 20 metų viskas tampa didelė. 30 000 USD 1980 m. Sausio mėn. Prilygsta 65 000 USD 2000 m. Sausio mėn. (Tikslus būdas galvoti apie tai yra tai, kad per tuos 20 metų dolerio perkamoji galia buvo sumažinta perpus)
Kokį infliacijos rodiklį turėtume naudoti? Manau, kad VKI-U (infliacija visiems miesto vartotojams, visa tai, išskyrus maistą ir energiją) yra tikriausiai geriausias pasirinkimas ir jūs galite skaičiai iš BLS.
Kiekvieno mėnesio skaičiai nėra mėnesinė infliacija, tai infliacija per pastaruosius 12 mėnesių iki to mėnesio. Taigi 2017 m. Rugsėjo mėn. Rodomas 1,7% rodo, kad įtraukus rugsėjį, infliacija per pastaruosius 12 mėnesių buvo 1,7%.
Jei tai naudočiausi, pažiūrėčiau į kiekvienų metų gruodžio infliacijos rodiklį, kartą per metus pakoreguočiau savo namų vertę ir pavadinčiau ją diena.
Norėdami patikrinti, naudokite namų kainų įrankius
Yra daugybė įrankių, kuriuos galite naudoti norėdami gauti nemokamą namų įvertinimą internetu. Kadangi jūs tai darote sekimo tikslais, aš tam nešvaistyčiau pinigų.
Kalbant apie tikslumą, sunku pasakyti. Įsitikinkite, kad informacija apie jūsų namus yra tiksli, įskaitant, bet neapsiribojant, kvadratines pėdas, miegamuosius, vonios kambarius ir namų amžių.
Namą įsigijome prieš ketverius metus, todėl „tikslumas“ paprasčiausiai bus procentinė vertė nuo mūsų namų vertės. Kaip bebūtų keista, mūsų namuose nebuvo daug šių įrankių, todėl nebus tikslaus skaičiaus.
Štai keletas populiariausių nemokamų namų vertinimo įrankių, kuriuos radau (su kai kuriais įspėjimais ir įspėjimais):
Zillow - Jie yra viena didžiausių nekilnojamojo turto svetainių ir siūlo „Zestimate“, kuris yra jūsų namų vertės įvertis. Galite prisiregistruoti gauti paskyrą, pareikšti teises į namus ir jie el. Paštu atsiųs jums naujinius, jei pasikeis „Zestimate“. (Tikslumas 2,4%)
Raudonasis pelekas - „Redfin“ yra ir nekilnojamojo turto tyrimų svetainė, ir tarpininkavimas, tačiau pareikalavę savo namų galite gauti būsto vertės įvertinimą, pagrįstą jūsų namų ypatybėmis. (Tikslumas -19,1%)
Realtor.com - Skirtingai nuo kitų svetainių, skirtų namams, realtor.com turi namų paiešką, įvertinimus ir kt. bet ir straipsnius bei vaizdo įrašus, susijusius su nekilnojamuoju turtu. Jų svetainėje yra namų įvertinimo įrankis, kuris nereikalauja prisijungti arba reikalauti namų, kad pamatytumėte būsto įvertinimą. Deja, mūsų namai nebuvo įtraukti į sąrašą (kas keista, visi mūsų kaimynai yra išvardyti).
eepraisal.com - Jie imsis duomenų iš įvairių šaltinių, įskaitant „Zillow's Zestimate“, kad nuspręstų. Jų įrankis patogiai parodo kaimyninius pardavimus. Jie neturėjo mūsų namų eppraisal.com sąmatos.
Trulia - „Trulia“ savo konstrukcija ir paskirtimi yra panaši į „Zillow“, tačiau nepateikia namų vertės.
„Chase Home“ vertės vertintojas - Įveskite savo adresą, spustelėkite Gauti vertę ir gaukite įvertinimą tiesiai iš „Chase“. Negaliu pasakyti, kokiais duomenimis šis įrankis galioja, tačiau mano adresas nebuvo įvertintas. Paėmiau mūsų ankstesnio namo sąmatą ir tai atrodė pagrįstame diapazone.
„ReMax“ - Kaip brokeris, „ReMax“ tikriausiai nori parduoti jūsų namą, bet jūs vis tiek galite naudoti jų įrankį. Deja, mūsų adresas dėl kokių nors priežasčių nenurodytas. Įrankį lengva naudoti, jame yra gražus „Google“ žemėlapis. ir jūs galite skristi aplink savo kaimynystę, žvelgdami į kaimyno finansinius langus.
„HomeGain“ (nenaudokite šio įrankio) - Aš sustabdžiau būsto vertės įvertinimo gavimo procesą, nes reikėjo nurodyti mano vardą, telefono numerį ir el. Pašto adresą išsiųstas į AgentHomeValues.com - nenorėjau, kad „ekspertas agentas“ pateiktų man „išsamią rinkos analizę“. Šiuos praleisčiau vaikinai.
Jei aš tai daryčiau, aš tiesiog pasirinkčiau Zillow ir normalizuočiau skaičių pagal pirkinio kainą pirmuosius metus ir atlikčiau koregavimus. Taigi, jei nusipirkčiau namą už 100 000 USD ir Zillow'as pasakytų, kad jis vertas 50 000 USD - nuo šiol iki amžinybės aš padvigubinčiau Zillow's Zestimate.
Yra daugybė įrankių, kuriuos galite naudoti norėdami gauti nemokamą namų įvertinimą internetu. Kadangi jūs tai darote sekimo tikslais, aš tam nešvaistyčiau pinigų.