O kas, jei aš jums pasakyčiau, kad yra investicija su vyriausybės nustatyta garantuota grąžos norma?
Tikriausiai pasakytumėte: „Ačiū Džimai, bet aš nesu manekenė ir žinau apie indėlių sertifikatus, ir jie yra labai nuobodūs“. (jie taip pat yra labai saugūs!)
Jei galėtumėte perskaityti šio įrašo pavadinimą, tikriausiai jau žinote atsakymą: mokesčių suvaržymai (ir jie yra apsaugoti nekilnojamuoju turtu).
Prieš daugelį metų sužinojau apie šiuos dalykus ir netgi dalyvavau mokesčių arešto aukcione. Nieko nepirkau, tiesiog norėjau pasisemti patirties. Prieš beveik dešimt metų dalyvavau mokesčių arešto aukcione, dar žinomame kaip mokesčių pardavimas, kuris vyko Howardo grafystės teismo rūmuose.
Aukcionas čia vyksta tik kartą per metus, gegužę ar birželį, ir tas, kuriame dalyvavau, buvo tikrai neoficialus. Nežinau, ką jie darys su 2020 m., Nes suplanuoti planai jau buvo atšaukti. Maniau, kad viskas, kas susiję su vyriausybe ir teismais, turės tam tikrų formalumų. Jį sudarė vaikinas, tiesiogine to žodžio prasme, stovintis ant laiptų, laikantis iškarpinę ir šaukiantis suvaržymu, priimantis pasiūlymus ir nurašęs įrašus.
Žmonės, besisukantys, buvo panašiai neformalūs. Jie žinojo, ko nori, laukė, kol išgirs arešto numerį, ir pateikė savo pasiūlymus. Kai kurie žmonės naudojosi telefonais, kiti - su savo iškarpinėmis, ir atrodė, kad visi vienas kitą pažįsta. Tai buvo kaip saugojimo karai, bet su žmonių namais.
Aš išėjau galvodama, kad tai yra geras būdas investuoti, bet turbūt ne man... bet išmokau daug.
Kas yra „Tax Lien Investment“?
Valstybei ir vietos valdžiai reikia jų mokesčių, o kai jie nemokami, jie turi juos susigrąžinti kitaip. Nekilnojamojo turto mokesčiai yra pagrindinis pajamų šaltinis daugumai savivaldybių. Jei savininkas nesumoka turto mokesčio sąskaitos, vietinė apskritis ar miestas įkeičia turtą ir parduoda aukcionus, kurie yra areštuojami investuotojams per mokesčių arešto aukcioną.
Tai gali skirtis, tačiau dauguma vietinių mokesčių departamentų parduoda mokesčių areštą po dvejų iki penkerių metų nesumokėtų mokesčių. Tikslus laikotarpis priklauso nuo valstybės įstatymų.
Kai kurios vietos valdžios institucijos parduoda mokesčių suvaržymo sertifikatus, kuriuose investuotojai gali sumokėti nesumokėtą mokesčio sumą. Vyriausybė gauna jų pinigus, o investuotojas gali rinkti palūkanas, kai nekilnojamojo turto savininkas grąžina jų nesumokėtus mokesčius.
Nekilnojamojo turto savininkas gali turėti iki vienerių metų trukmės areštą. Kai jie sugrąžina įkeitimo teisę, jūs išeinate iš investicijų ir jie vėl visiškai valdo turtą.
Jei savininkas atsilieka, turėsite uždaryti turtą ir visiškai jį valdyti. Tada turėsite parduoti namą arba paversti jį nuomojamu turtu, kad gautumėte pajamų iš investicijų. Tiesą sakant, tai atsitinka retai, daugumai investuotojų mokamos savivaldybės nustatytos palūkanos.
Mokesčių suvaržymas vs. Mokesčių aktas
Mokesčių aukcionas, kuriame dalyvaujate, gali būti parduodamas mokesčių suvaržymai ir mokesčių aktai. Nors šie du terminai skamba panašiai, mokesčių aktai reikalauja iš anksto nusipirkti visą turtą.
Namų pirkimas uždarymo namuose per 2008 m. Didžiąją recesiją reabilitacijai ir apvertimui siekiant pelno yra vienas iš mokesčių akto investavimo pavyzdžių. Ne kiekvienas investuotojas turi laiko ar kapitalo investuoti į mokesčių veiksmus.
Mokesčių suvaržymai reikalauja, kad investuotumėte tik į nesumokėtus mokesčius. Daugumai labiau įmanoma tik investuoti kelis tūkstančius dolerių ir neremontuoti uždaryto būsto.
Maždaug 30 valstijų Tegul miestai ir apskritys aukcione parduoda mokesčių suvaržymus.
Mokesčių suvaržymai yra panašūs į banko paskolą automobiliui ar būsto būstui, nes tai yra skolinis įsipareigojimas. Savininkas negali parduoti ar refinansuoti turto, kol nebus įkeistas turtas. Šiuo atveju jie moka jums suvaržytą sumą ir palūkanas.
Kaip galite užsidirbti pinigų investuodami į mokesčių suvaržymus
Yra du būdai užsidirbti pinigų investuojant į mokesčių suvaržymus:
- Surinkite paprastas palūkanas iš turto savininko
- Uždarykite turtą ir parduokite arba išsinuomokite
Kiekviena valstybė turi skirtingą palūkanų normos viršutinę ribą mokesčių suvaržymams. Daugelyje valstijų galite tikėtis uždirbti nuo 5% iki 18% palūkanų už turto suvaržymą. Hovardo apygarda nustato 18%palūkanų normą. Tikroji (faktinė) palūkanų norma, kurią galite surinkti, priklauso nuo to, kiek konkurencingas yra mokesčių aukcionas, nes visi varžosi dėl turto suvaržymo.
Dauguma aukcionų skiriami investuotojams, siūlantiems mažiausią palūkanų normą. Aukcionas prasideda nuo didžiausios palūkanų normos ir mažėja su kiekvienu nauju pasiūlymu. Pavyzdžiui, pradinė palūkanų norma gali būti 18%, tačiau laimėjimo norma gali būti tik 5%.
Teoriškai mažiau rizikingas turtas turės mažesnę palūkanų normą, o rizikingesnis turtas bus arčiau didesnės palūkanų normos. Tai panašu į tarpusavio skolinimą arba investuoti į komercines paskolas.
Daugeliui investicijų į turto suvaržymą nereikia uždaryti turto, tačiau tai yra galimybė. Pirmiausia turėtumėte sutelkti dėmesį į savo potencialią investicijų grąžą.
Investavimas į mokesčių lengvatas: žingsnis po žingsnio
Investuojant mokesčių suvaržymus, reikia daug tyrimų dėl dviejų priežasčių. Pirma, verčiau savininkas grąžina paskolą ir uždirba palūkanų normą. Antra, jei jie to nedaro, norite įsitikinti, kad galite parduoti ar išsinuomoti turtą, jei turite uždrausti.
Geriausia pradžios vieta gali būti jūsų vietinė nekilnojamojo turto rinka. Turite žinoti tokią informaciją kaip aukštos kokybės rajonų ir mokyklų rajonų vieta. Aukštos kokybės nekilnojamojo turto savininkai taip pat gali labiau susigrąžinti mokesčių sąskaitą.
Kiekviename mieste ir apskrityje taikomos skirtingos mokesčių suvaržymų pirkimo, palūkanų surinkimo ir rinkos uždarymo procedūros. Nors jums reikės išmokti savo investicijų rinkos subtilybių, investavimo procesas yra panašus. Studijuokite tai, nes nenorite mokytis skrisdami.
Paprašykite nesąžiningų mokesčių sąrašo
Nemokamus mokesčių sąrašus galima rasti daugelyje miesto ir apskrities mokesčių surinkėjų ar iždininkų biurų. Šie sąrašai gali parodyti, kurios nuosavybės aukcione.
Atsižvelgiant į tai, koks modernus skyrius, sąrašą galite gauti el. Paštu. Daugiau pasenusių skyrių turite asmeniškai gauti įrašą.
Turėtumėte ištirti mokesčių sąrašą, kad gautumėte šios informacijos:
- Turto gatvės adresas
- Mokėtinų mokesčių suma
- Nesumokėtų mokesčių metų skaičius
Šie trys veiksniai padeda jums sudaryti potencialių objektų sąrašą.
Kad išvengtumėte konkurencijos, galite pabandyti susisiekti su nekilnojamojo turto savininku ir išsiaiškinti, ar jis yra suinteresuotas parduoti. Ši taktika gali padėti išvengti kainų siūlymo, jei galiausiai norite nusipirkti mokestinį dokumentą.
Galbūt galėsite sumažinti išlaidas, jei neišvystytame siuntinyje yra nesumokėti mokesčiai - pagalvokite dirbamos žemės.
Išsivysčiusios nuosavybės paprastai turi didesnę turto vertę ir gali prireikti didelio remonto, jei galiausiai uždarysite.
Tyrinėkite galimas savybes
Sužinoję, kurie nekilnojamojo turto objektai parduodami aukcione, sudarykite potencialių nekilnojamojo turto objektų sąrašą savo pirkimo diapazone.
Važiuokite pagal ypatybes, kad pamatytumėte, koks yra jūsų pirmasis įspūdis. Jei jums patinka turtas ir apylinkės, apsvarstykite galimybę pateikti pasiūlymą.
Prieš aukcioną apskaičiuokite mažiausią palūkanų normą. Ne kiekvienas kainų siūlymo karas yra vertas laimėti, jei jūsų pinigai gali uždirbti didesnę grąžą kažkur kitur.
Dalyvaukite aukcione
Kai kuriuose aukcionuose reikia dalyvauti asmeniškai, kad galėtumėte siūlyti kainą. Dabar daugelyje vietų vyksta internetiniai aukcionai, leidžiantys tolimojo susisiekimo investuotojams dalyvauti.
Bet kuris aukciono metodas gali būti konkurencingas. Kad išvengtumėte perkainojimo, turėtumėte iš anksto žinoti savo kainos pasiūlymo limitus.
Laimėjęs konkurso dalyvis iš anksto sumoka šias išlaidas, norėdamas nusipirkti mokesčių suvaržymą:
- Nesumokėti mokesčiai
- Baudos
- Sukauptos palūkanos
Tai mokesčiai ir rinkliavos, kuriuos nekilnojamojo turto savininkas yra skolingas vyriausybei. Taigi, tai yra minimali pardavimo kaina.
Surinkite mokėjimą
Dauguma valstijų reikalauja, kad jūs išsiųstumėte pranešimą turto savininkui, kad jums priklauso jų mokesčių areštas. Turto savininkas jums sumokės kas mėnesį išpirkimo laikotarpiu.
Dauguma išpirkimo laikotarpių yra mažiausiai vieneri metai, tačiau gali būti ir ilgesni.
Jei savininkas negrąžina turto suvaržymo per teisėtą išpirkimo laikotarpį, galite pradėti uždarymo procesą. Yra tam tikros procedūros ir terminai, kurių turite laikytis, kad tinkamai uždarytumėte. Būtinai peržiūrėkite įstatymus, jei jūsų mokesčių areštas virsta mokesčių pardavimu.
Kas turėtų investuoti?
Mokesčių suvaržymai gali būti nuoseklus būdas uždirbti trumpalaikes pajamas neturint visų pinigų akcijų rinkoje. Akredituoti investuotojaiturintis investavimo į nekilnojamąjį turtą patirties taip pat gali tikti.
Galimas pelnas yra nuo 12% iki 18%, priklausomai nuo valstybės palūkanų normos ribos. Kiek galite uždirbti, priklauso nuo to, kurioje valstybėje investuojate ir kiek siūlote.
Kalbant apie laiką ir reikalaujamą kapitalą, mokesčių areštas, investuojantis, yra kažkur tarp nekilnojamojo turto indekso fondo pirkimo (arba sutelktinio finansavimo nekilnojamasis turtas) ir vartyti namus.
Kas neturėtų investuoti į mokesčių lengvatas?
Investavimas į mokesčių suvaržymą nėra skirtas tiems, kurie nori paprastas investavimo metodas. Turėsite praleisti valandas tikrindami galimas nuosavybes, dalyvaudami aukcione ir galbūt uždarydami turtą.
Mokesčių suvaržymai nėra vieta, kur statyti automobilį pinigų, kurių jums reikia per trejus metus. Tačiau mokesčių suvaržymai gali būti įdomus būdas diversifikuoti jūsų portfelį, jei galite sumažinti riziką turėti kapitalą vidutinės trukmės investicijų laikotarpiui.
Potenciali mokesčių suvaržymo investavimo rizika
Ši investavimo idėja nėra rizikinga, nes nekilnojamojo turto savininkas vis tiek turi sumokėti pavėluotus mokesčius. Užuot mokėję juos vyriausybei, jūs esate ant kablio. Nors investuoti į mokesčių suvaržymą gali būti mažiau rizikinga nei laiko vertybinių popierių rinka arba prekiaudami centų akcijomis, turite atlikti deramą patikrinimą.
Štai keletas rizikų, su kuriomis galite susidurti ir kurios sumažina jūsų galimas pajamas.
Mažos palūkanų normos
Kainų siūlymas reiškia, kad jūs negalite uždirbti pageidaujamos palūkanų normos. Investavimas į mokesčių suvaržymą reikalauja daug pastangų. Jūsų potenciali investicijų grąža gali būti panaši į kitas investavimo idėjas, reikalaujančias mažiau pastangų.
Jūs mokate papildomus mokesčius ir mokesčius
Jei turite turto suvaržymą, galite būti atsakingi už būsimus nesumokėtus mokesčius ir baudas, jei savininkas nesumoka. Jums netgi gali tekti sumokėti miesto paskirtas baudas už tokius incidentus, kaip vejos nepjovimas.
Nekilnojamojo turto savininkas paskelbia bankrotą
Teisėjas gali teisiškai sumažinti jūsų mokesčių arešto palūkanų normą, jei turto savininkas paskelbia bankrotą. Pagalvokite apie šią riziką kaip apie savo mėgstamo pelno sumažėjimą dividendų akcijų.
Mokesčių suvaržymai pasibaigs
Mokesčių suvaržymai, kuriuos laimėjote aukcione, gali pasibaigti pasibaigus išpirkimo laikotarpiui. Jei pasibaigus laikotarpiui nesiimsite tolesnių veiksmų, galite prarasti galimybę susigrąžinti pradines investicijas.
Būtinai susipažinkite su vietinėmis ribojimo taisyklėmis. Turėsite pradėti ribojimo procesą iki tam tikro termino. Taip pat turėsite išsiųsti pranešimus savininkui apie praleistus mokėjimus. Neteisingai atlikus procedūrą, gali būti sužlugdytos jūsų pastangos.
Turtas yra bevertis
Užstato pardavimas nėra garantuotas būdas užsidirbti pinigų. Turtą gali būti nelengva parduoti, jei konstrukcija nebuvo prižiūrima arba yra blogoje kaimynystėje.
Be to, jūs nežinote, kokią žalą turto savininkas padarys išsikraustęs.
Galbūt galėsite apžiūrėti nekilnojamojo turto išorę prieš parduodant mokesčius, tačiau galbūt negalėsite pažvelgti į namo vidų tik po to, kai uždrausite turtą. Gali praeiti kelerių metų skirtumas nuo pasiūlymo laimėjimo iki jūsų įėjimo į namus. Per tą laiką daug kas gali pasikeisti.
Venkite rajonų, kuriuose yra didelis uždarymo procentas arba nuvertėja turto vertė. Vengiant šios rizikos sumažėja tikimybė nusipirkti „povandeninį turtą“, kurio rinkos vertė yra mažesnė nei jūsų investicinės išlaidos.
Investavimas į mokesčių suvaržymą gali būti gera investicija, tačiau gali pareikalauti daug darbo. Tai viena iš priežasčių, kodėl aš to nepadariau.
Kitas dalykas yra tai, kad man labai nepatinka mintis ką nors uždaryti ir išmesti iš namų. Suprantu, kad taip nutinka retai, bet nenorėčiau to daryti net vieną kartą. Yra ir kitų, mažiau emociškai kupinų būdų užsidirbti pragyvenimui.