Kai akcijų rinkai sekasi gerai, ne per daug žmonių kalba apie investavimą į nekilnojamąjį turtą.
Tačiau tai yra prasminga - akcijų rinka yra lengvesnė.
Jūs perkate kai kurias akcijas, parduodate kai kurias akcijas ir registruojate pelną ir nuostolius. Dar lengviau, jei laikysitės a trijų fondų portfelis arba investuoti į pensijų sąskaitą - daug mažiau dokumentų!
Nekilnojamasis turtas yra šiek tiek sudėtingesnis. Norint pirkti ir parduoti turtą reikia tarpininkų ir tai užtrunka ilgiau nei kelias sekundes, kurių reikia akcijų prekybai.
Ką daryti, jei per daug investavote į akcijų rinką arba tiesiog norite kitos turto klasės? Ką daryti, jei manote, kad rinka yra pervertinta ir norite apsidrausti? O jei ne apsidraudimas, tik dar vienas variantas?
Nekilnojamasis turtas yra a puiki alternatyvi investicija, kuri nėra keista (kaip laidojimo sklypai, kurie techniškai taip pat yra nekilnojamasis turtas!).
Tačiau patekti į fizinę nuosavybę gali būti iššūkis ir labai baisu. Net jei einate į FHA maršrutą ir sumažinkite tik 3 proc.
, tai vis dar yra gana didelės kapitalo išlaidos pradžiai. Be kapitalo įsipareigojimo, taip pat yra daug triukšmo ir kojų.Tačiau yra būdų, kaip įkišti koją be didelių pinigų investicijų.
Pažiūrėkime.
Turinys
- Didmeninė prekyba nekilnojamuoju turtu
- Mokesčių suvaržymai
- Sutelktinio finansavimo nekilnojamasis turtas
- Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT)
- Sunkių pinigų paskolos
Didmeninė prekyba nekilnojamuoju turtu
Apie didmeninę prekybą nekilnojamuoju turtu pirmą kartą sužinojau Alexas Martinezas podcast'e „Opt Out Life“. Podcast'as yra įdomus jo trumpo karjeros klausymasis, tačiau Alexas Martinezas pradėjo didmeninę prekybą. Štai tada jūs gaunate turtą pagal sutartį ir tada parduodate teises kitam investuotojui, kuris perima iš ten. Investuotojas atlieka renovaciją, tada parduoda arba išnuomoja pinigų srautams. Už sutartį jums mokama. Pirmasis didmeninės prekybos sandoris jam uždirbo 22 000 USD už maždaug 8 darbo valandas.
8 valandos yra šiek tiek apgaulingos, nes ten yra daug daugiau darbo. Daug laiko praleidžiama ieškant nekilnojamojo turto, užmezgant ryšius su investuotojais, ieškant nesėkmingo turto, derantis dėl nesėkmingų sutarčių ir pan. Taigi yra šiek tiek pridėtinių išlaidų, į kurias nebūtinai atsižvelgiama, tačiau nėra daug finansinių pridėtinių išlaidų.
Finansinės išlaidos būtų bet kokios nuoširdžios lėšos, kurių reikalaujama pagal sutartį. Kai pasirašote, sutinkate įsigyti turtą ateityje. Kartais to galite išvengti, jei užtikrinsite investuotoją per kelias dienas, tačiau tai priklauso nuo valstybės. Tikriausiai norite, kad investuotojai būtų išsirikiavę ir žinotų, ko jiems reikia sandoriui.
(tai taip pat kartais vadinama nekilnojamojo turto paukščių gaudymu arba kad esate nekilnojamojo turto paukščių šuo - šis „BiggerPockets“ įrašas yra išsamesnis)
Tikrasis šito patrauklumas yra kaip atspirties taškas. Tapę didmenininku ar paukščių šunimi, galite daug sužinoti apie nekilnojamojo turto verslą. Jūs pašalinate daug darbo, susijusio su pirkimo sandoriais, todėl investuotojai greičiausiai bandys padėti jums sužinoti daugiau apie verslą. Kuo geriau įvertinsite renovacijos išlaidas, tuo geriau būsite investuotojui. Jei norite tai padaryti, aš tikrai siūlau jums investuoti valandą, kad galėtumėte klausytis tos podcast'o, nes Nate ir Dana (šeimininkai) taip pat yra nekilnojamojo turto investuotojai (tam tikru mastu) ir jie prašo gero klausimus.
Mokesčių suvaržymai
Kaip kartą sakė Benas Franklinas: „... bet šiame pasaulyje niekas negali būti tikras, išskyrus mirtį ir mokesčius“.
Nekilnojamojo turto atveju yra vienas tikrumas - nekilnojamojo turto mokesčiai. Kai kurios valstybės neturi pajamų mokesčio, kai kurios - pardavimo mokesčio, bet aš nežinau nė vienos valstybės be turto mokesčių.
Ir kai žmonės nesumoka turto mokesčio sąskaitos, valstijos ar apskrities vyriausybė taiko turto areštą. Tada, kaip paprastai daro vyriausybės, aukcionas nutraukia tą turto suvaržymą, nes jam reikia mokesčių pajamų. Asmeniui, kuris perka turto suvaržymą, garantuojamos palūkanos už šią investiciją, remiantis vietiniais ir valstybės įstatymais.
Jei turto savininkas nesumoka per nustatytą laiką, mokesčių suvaržymo savininkas gali uždrausti turtą ir yra eilėje prieš visus, įskaitant hipotekas. Daugeliu atvejų bankai užstatą sumokės, nes nenori prarasti namų.
Nuėjau į a mokesčių areštas aukcione vieną kartą ir tai buvo gana atsitiktinis reikalas. Tik krūva žmonių, besisukančių aplink priekinius apskrities teismo rūmų laiptus. Dauguma su savo investuotojais naudojosi telefonais, tačiau tai buvo gana atsitiktinis kainų siūlymo procesas, mažiau jaudinantis nei vienas iš tų etapinių saugojimo įrenginių aukcionų, kuriuos matote per televizorių.
Aš padengiau investuoti į mokesčių suvaržymus anksčiau, kai kalbame apie mažos rizikos trumpalaikes investicijas, jei norite daugiau skaityti.
Sutelktinio finansavimo nekilnojamasis turtas
Sutelktinio finansavimo nekilnojamasis turtas yra palyginti nauja galimybė, kurią suteikia JOBS įstatymas. JOBS įstatymas, reiškiantis „Jumpstart Our Business Startups Act“, leidžia įmonėms pritraukti lėšų naudojant sutelktinį finansavimą. Nekilnojamojo turto atveju tai reiškia, kad įmonė gali pritraukti lėšų sandoriui per sutelktinio finansavimo platformas ir pavienius investuotojus, tokius kaip jūs ir aš. Vis dar reikia laikytis kai kurių taisyklių, pavyzdžiui, akcininkų skaičiaus, tačiau tai padidina, kiek žmonių gali dalyvauti ir kaip jie gali būti paprašyti.
Jei esate akredituotas investuotojas, galite investuoti į individualias patalpas. Paprastai jų minimali suma yra didesnė nei 1 000 USD, tačiau daugelis jų yra prieinami, jei galite sudaryti bent 5 000 USD už sandorį. Dalinuosi a geriausių sutelktinio finansavimo NT platformų sąrašas.
Jei nesate akredituotas investuotojas, galite investuoti į „eREIT“, kuris pasirenka atskirus objektus, į kuriuos investuoti. Čia yra a geriausių akredituotų investuotojų CRE platformų sąrašas, iš kurių mano mėgstamiausi yra „Fundrise“ ir „stREITwise“ (pilna apžvalga čia). Daugiau apie tuos du toliau, kai aptariu REIT.
Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT)
Tai turbūt nuobodžiausias būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą. 🙂
Tai yra investuoti į REIT arba REIT fondą, pvz., „Vanguard REIT“ (VGSLX). Jūs investuojate į įmones, kurios investuoja į nekilnojamąjį turtą. Daugelis REIT investuoja į viešąją saugyklą ar komercinį nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, įmonių parkus, todėl jūsų investicijos yra labai sutelktos į konkrečią nekilnojamojo turto turto klasę.
Taip pat galite kreiptis į kai kuriuos privačius REIT, esančius tokiose platformose kaip Lėšų kaupimas ir STREITwise. Jie siūlo šiek tiek daugiau įvairovės nekilnojamojo turto turto klasėje.
Pavyzdžiui, į STREITwise galite investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą, turėdami minimalią 5000 USD sumą. Jie turi skaidrią mokesčių struktūrą ir nuo pat pradžių moka 8–9% dividendų. Jų pasiūlymai yra labai sutelkti ir jūs tiksliai žinote, į ką įsitraukiate. Tai prieinama visiems investuotojams.
Sunkių pinigų paskolos
Paskola sunkiais pinigais yra paskola, kurią suteikiate nekilnojamojo turto investuotojui, užstatą gaudamas nekilnojamąjį turtą. Jis sudarytas kaip pastaba, o tai reiškia, kad investuotojas iš tikrųjų yra skolininkas, o jūs pats „neinvestuojate“ į turtą. Jūs ir paskolos gavėjas sutinkate su paskolos sąlygomis (palūkanų norma, obligacijos trukmė, mokėjimai ir kt.).
Aš tai dariau tik vieną kartą, su žmogumi, kurį pažinojau ir kuriuo pasitikėjau, ir kol kas tai pavyko gerai. Paprastai palūkanų normos yra 11–12% (didesnės, jei rizikingesnės, mažesnės yra saugesnės), tačiau nesu geriausias žmogus, kurio galima paklausti, kai reikia tikrinti pasiūlymus ir juos rasti. Noriu įtraukti šią parinktį, nes ji yra prieinama.
Atminkite, kad neinvestuojate į turtą, skolinate pinigus investuotojui, kuris jums sumokės fiksuotą grąžos normą. Tačiau tai yra tam tikras nekilnojamojo turto poveikis.
Kai gausite kelis iš šių pasiūlymų, jums gali pakakti, kad pradėtumėte kištis nekilnojamojo turto sindikacijos sandorius. Tai vieta, kur esate grupės, kuri investuoja, dalis. Yra didesni kapitalo reikalavimai, ne tokie maži kaip sutelktinio finansavimo svetainės, tačiau yra patrauklesnių pasiūlymų.