Kai pirmą kartą pasirodė tarpusavio skolinimo platformos, tokios kaip „Prosper“ ir „Lending Club“, žmonės dėl jų pamišo. Tai buvo naujas turtas, į kurį investuoti, ir žmonės juos analizavo, kad surastų pranašumą.
„Investuoti“ į neužtikrintas asmenines paskolas skamba rizikingai, tačiau kadangi tai buvo tokia nauja, niekas tiksliai nežinojo, kaip rizikinga. Tik vėliau daugelis šių investicijų bus prieinamos tik didelės grynosios vertės akredituoti investuotojai.
Platformų analitikai ir aktuariai bandė numatyti įsipareigojimų neįvykdymo procentus ir atitinkamai įkainoti paskolas... bet niekas nežino.
Mažos minimalios investicijos, dažnai 5 ar 10 USD, reiškė, kad galite paskirstyti savo investicijas kelioms paskoloms ir paskirstyti riziką. 100 USD viena paskola vienam skolininkui yra nepastovesnė nei 5 USD paskolos 20 skolininkų.
Problema buvo ta, kad tų paskolų įsipareigojimų neįvykdymo lygis buvo tik spėjimas. Asmeninės paskolos yra žinomos nepastovios. Pagalvokite - jei viskas vyksta į pietus, ar mokėsite
sąskaitą už komunalines paslaugas, kredito kortelės sąskaita, neužtikrinta paskola iš jūsų banko ar neužtikrinta paskola tarpusavio skolinimo platformoje? Atsakymas yra gana aiškus.Ir kai tie numatytosios normos spėjimai nėra tikslūs ir viskas klostosi taip, kaip matėme 2007 ir 2008 m. (Didžioji recesija), atsitinka blogų dalykų. Vietoj 5% numatytųjų nustatymų matėte 10%+ numatytuosius.
Laimei, man, kaip Merilando gyventojui, nebuvo leista investuoti į tuos banknotus ir praleidau linksmybes, kylančias dėl kylančių įsipareigojimų neįvykdymo. Šiuo metu galiu investuoti į sutelktinio finansavimo nekilnojamąjį turtą ir tikiuosi, kad suprasdamas įsipareigojimų neįvykdymo rodiklius galėsiu išvengti galimų nuostolių.
Deja, investuojant į nekilnojamąjį turtą, įsipareigojimų neįvykdymo rizika (pažodžiui) yra lygties dalis. Tačiau tai ne visada yra pati linksmiausia pokalbio tema. Suprantama; galų gale, kas nori kalbėti niūriai ir pražūtingai, kai uždirba pinigus - tikrasis tikslas?
Mano patirtis su sutelktinio finansavimo nekilnojamuoju turtu
Norėdami įtraukti šį straipsnį į kontekstą ir padėti jums pranešti, kaip aš galvojau apie numatytąją riziką (tai, ką laikau didžiausia šių sandorių rizika), norėjau trumpai papasakoti, kaip man sekasi dalyvauja.
Kalbant apie šį rašymą, aš įsipareigojau 15 000 USD dviem sandoriams dėl „RealtyShares“ (kuris nuo to laiko nustojo priimti naujus investuotojus ir sudaryti naujus sandorius). Naudodamiesi „RealtyShares“, jūs investuojate į atskiras nuosavybes, o ne lėšos perka turtą. Aš negaliu kalbėti apie kiekvieno sandorio specifiką, tai prieštarauja paslaugų teikimo sąlygoms ir nėra labai aktuali, tačiau pirmasis buvo bendras akcijų sandoris su 5 metų trukmės terminu. Antrasis vis dar atviras, nors aš įsipareigojau sudaryti sandorį.
Pirmojo sandorio ketvirčio grynųjų pinigų pajamingumas atitiko prognozes, todėl likau juo patenkinta, o ketvirčio atnaujinimai buvo pateikti laiku ir išsamiai. Tai beveik 160 000 kv. mažmeninės prekybos plotas (striptizo prekybos centras yra tai, ką mes galėtume pavadinti augantį Niujorke) ir jie teikia visą specifiką, apie kurią galėčiau pagalvoti, įskaitant visas finansines ataskaitas, balansą ir pinigų srautus pareiškimus. Jaučiuosi informuotas.
Ką reikia žinoti apie numatytąją riziką
Neturėdami tinkamai pakoreguotų rizikos profilių, galite labiau susipažinti su įsipareigojimų neįvykdymo sąvoka, nei norėtumėte. Pasinaudokite šia galimybe ir sužinokite daugiau apie numatytuosius nustatymus ir kaip to išvengti.
Pirma, koks yra įsipareigojimų neįvykdymo procentas? Kartais vadinamas „kohortos įsipareigojimų neįvykdymo procentu“, tai yra procentas paskolų, kurias skolintojai nurašo kaip nuostolius po kelių praleistų mokėjimų. Po to, kai paskolos buvo nurašytos, jos paprastai perduodamos agentūrai išieškoti. Kai kuriais atvejais gali būti taikoma delspinigių norma, o tai yra didesnė palūkanų norma, taikoma skolininkui, praleidusiam tam tikrą mokėjimų sumą.
Nors atskiros įmonės ir fondai paprastai neskelbia savo įsipareigojimų neįvykdymo normų, Federalinis rezervų bankas praneša, kad 2017 m Komercinio nekilnojamojo turto paskolų palūkanų norma yra 0,74 proc užsakytas JAV bankuose. Kitaip tariant: viena iš 135 JAV bankų apdorotų CRE paskolų pernai turėjo bent vieną praleistą mokėjimą.
Kodėl skolininkai nevykdo įsipareigojimų? Yra daugybė priežasčių. Tai gali būti taip paprasta, kaip asmeninės finansinės bėdos-pavyzdžiui, jūs esate per galvą ar per daug sverti. Turėdami komercinį nekilnojamąjį turtą, dauguma skolininkų gali būti tikri, kad turi išteklių tokiems įvykiams padengti pinigų trūkumą (tai patvirtina 0,74 proc. Nusikalstamumo lygis).
Tai reiškia, kad nenorite turėti daugiau nei jūsų teisinga šių 0,74% sandorių dalis. 🙂
Kad to išvengtumėte, prieš pasirašydami punktyrine linija turite kruopščiai ištirti nekilnojamojo turto rėmėją, kuris kontroliuos skolinantį subjektą ir projekto biudžetą.
Kaip įvertinti numatytąją riziką?
Nors nėra patikimo būdo apsaugoti savo portfelį nuo investicijų į paskolas, kurios pasibaigs, yra keli žingsniai, kurių protingi investuotojai imasi, kad apsisaugotų. Pirmasis ir svarbiausias žingsnis yra kruopštus deramas patikrinimas.
Pradžiai reikia apsvarstyti keletą svarbių dalykų:
- Rėmimas. Ar tikiu šiuo verslo planu ir rėmėjo gebėjimu jį sumaniai įgyvendinti? Ar rėmėjas anksčiau vykdė šią strategiją šiam turto tipui? Arba šioje rinkoje? Kiek metų rėmėjų grupė turi patirties?
- Fizinis turtas. Kada turtas buvo pastatytas? Kada paskutinį kartą buvo atnaujintas? Kada paskutinį kartą buvo pakeistas stogas, automobilių stovėjimo aikštelė, liftas ar mechaninė sistema? Kokia tikimybė, kad turtui prireiks trumpalaikių ar ilgalaikių kapitalo išlaidų?
- Svertas. Svertas gali svyruoti nuo 50% paskolos iki stabilizuotos vertės (LTV) iki 80% ar daugiau. Kai kuriais atvejais netgi gali būti prasminga viršyti 80 proc. Tačiau bendrai tariant, daugiabučiai projektai turėtų būti 80% ar mažesni už vyresniąją paskolą, o kitas stabilizuotas komercinis turtas turėtų būti 70% ar mažesnis. Dėl per didelio finansinio sverto gali atsirasti nusikalstamų veikų, o tai gali lemti įsipareigojimų neįvykdymą, o tai gali lemti rinkos uždarymą.
- Skolos sąlygos. Ar rėmėjas naudojasi savo pinigine dėl šio projekto? Ar skolos sąlygos atspindi pagrindines projekto ir skolininko stipriąsias ir silpnąsias puses? Ir ar tinkamas paskolos terminas? Refinansavimo rizika labai išauga, jei skola subręsta minkštėjančioje rinkoje, o turto vertė sumažėjo.
- Nuomininkai. Ar ketinate baigti laikyti maišą, jei jūsų nuomininkai persikelia į kitą vietą arba atsisako mokėti nuomą dėl konkurencinių jėgų ar kitų nenumatytų tendencijų?
- Viršutinė norma. Kokia konkurencija dabartinėje rinkoje? Ar viršutinės ribos (nekilnojamojo turto vertės, palyginti su veiklos pajamomis) turi spaudimą didėti, t. Y. Ar nekilnojamojo turto vertės mažėja? Ar palūkanos kyla? Kiek pagrįsta prievolė išeiti iš viršutinės ribos, ty pardavimo kainos tikslas? Ar ši išėjimo kainos prielaida yra prasminga?
- Rinka ir vieta. Ar rinkos ciklas yra palankus jūsų turtui? Be to, ar jis yra submarketoje, kurioje yra teigiamų nuomos, užimtumo, gyventojų, demografinių rodiklių ir darbo vietų augimo tendencijų?
- Statyba. Ar statybos, nesvarbu, ar tai būtų nauja plėtra, ar esamos nuosavybės pridėtinės vertės patobulinimai, gali sukelti išlaidų viršijimą ar vėlavimą? Jei taip, kaip galima sumažinti šią riziką?
- Lizingas. Ar rėmėjas pakankamai skyrė rinkodaros, nuomininkų gerinimo ir (arba) nuomos komisinių rezervams, kad išnuomotų turtą?
Sąrašas skirtas įžangai, žodynėliui, ko ieškoti, tačiau nėra išsamus. Bet kuri iš šių temų nusipelno atskiro įrašo!
Rizikos profiliai pagal investicijų tipą
Atsižvelgiant į tai, ką žinome apie įsipareigojimų neįvykdymą ir įsipareigojimų neįvykdymo rodiklius, kokią struktūrinę riziką kelia jūsų investicija?
Šiuo metu yra trys pagrindiniai būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą:
- Sutelktinis finansavimas - Kur perkate nedidelę sandorio dalį, pvz., Per „RealtyShares“ ir kitus sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto svetaines.
- Fondo investavimas -Kai investuojate į REIT (ETF ar investicinius fondus) arba per mažesnes į REIT panašias bendroves (daugelis neakredituotos sutelktinio finansavimo svetainės yra sudaryta taip)
- Tiesioginė nuosavybė - Kur perkate turtą tiesiogiai arba per sindikatus
Sutelktinis privačių akcijų finansavimas nekilnojamojo turto projektuose leidžia individualiems investuotojams investuoti pinigus į juridinį asmenį (LLC), kuris investuoja į nekilnojamojo turto projektą arba skolina tam projektui pinigus. Apskritai, sutelktinio finansavimo svetainės siūlo mažesnius mokesčius nei dauguma REIT. Be to, kadangi jie yra privatūs investicijų, investicijų rezultatai palyginti mažiau koreliuoja su „S&P 500“ ir kita likvidžia rinka rodikliai. Taigi tai gali būti patrauklus būdas diversifikuoti savo portfelį pagal geografinę rinką, turtą ir investicijų tipą.
Tai, kad prie tam tikros investicijos yra priskirtas tik vienas turtas, reiškia, kad jei projektas bus prastas, jis turės mažai ką atgauti. Tačiau įsipareigojimų neįvykdymo rizika čia yra mažesnė, nes turtas užtikrina paskolą ir taip veikia kaip draudimas. Be to, varžytynių aukcionai yra galimybė, jei rėmėjas ar turto savininkas neįvykdo įsipareigojimų.
Viešai parduodami nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) yra profesionaliai valdomi įvairios paskirties objektų portfeliai; dauguma fondų investuoja į komercinį, įmonių ar nuomos turtą. Nors viešai parduodami REIT yra gana lengvai parduodami ir iš jų parduodami, jie gali būti susiję su padidėjusia trumpalaikio nepastovumo rizika, nes jų rezultatai yra palyginti labiau susiję su akcijų rinka. Jei pasitrauksite per nuosmukį (kaip ir daugelis bus linkę tai padaryti), jūsų grąža gali būti pažeista.
Investavimas į fondus siūlo kitokį rizikos profilį nei tiesioginis investavimas. Kadangi fondas yra nekilnojamojo turto ir projektų krepšelis, jis dažnai labiau atsižvelgia į kohortos įsipareigojimų neįvykdymo rodiklius ir bendrą rinkos veiklą. Tačiau tai siūlo mažiau kontrolės ir pritaikymo, nes investuotojai negali pasirinkti, į kuriuos atskirus projektus jie norėtų investuoti. Be to, šios investicijų rūšys taip pat siūlo likvidumą, o tai reiškia, kad jūs galite prekiauti savo akcijomis po to, kai nusipirkote.
Tiesioginė nuosavybė yra tada, kai jūs pats turite individualią nuosavybę. Jei jus domina šios rūšies investicijos, galite tikėtis, kad daug laiko skirsite investicijoms į nekilnojamąjį turtą ir būsite labai praktiški bei dalyvausite visose šių nekilnojamojo turto detalių srityse. Jūs visiškai kontroliuojate ir galite būti toks konservatyvus ar rizikingas, koks jums patinka.
Tokia atsakomybė gali būti patraukli, tačiau svarbu būti realistiškai nusiteikusiam dėl to, kad kalbant apie tiesioginį nuosavybės valdymą, pagrindinė rizika esate jūs. Ar teisingai perskaitėte rinką? Sukūrėte įgyvendinamą verslo planą? Ar pavyks tai pamatyti?
Kasdieninio nekilnojamojo turto valdymo vargai yra didelė priežastis, kodėl daugelis investuotojų nori panaudoti kitų laiką ir patirtį. Profesionalūs nekilnojamojo turto investuotojai kuruojamose prekyvietėse dažnai visą savo karjerą skiria tam tikros rinkos įžvalgoms. Pasyvus investavimas į nekilnojamąjį turtą suteikia jums galimybę pasinaudoti šia profesine patirtimi, netrukdomas kasdieniam gyvenimui.
Kaip elgtis pagal nutylėjimą pagal investicijų tipą
Kas atsitinka, kai yra numatytos skirtingų tipų turto vertės?
Turėdami sutelktinio finansavimo nekilnojamąjį turtą, investuojate į obligacijų ar akcijų sandorį su rėmėju. Jei viskas vyksta pagal planą, jūs pasikliaujate platforma, kad viskas būtų gerai (arba taip, kaip teisinga) įmanoma), todėl dalis jūsų deramo kruopštumo turi būti susijusi su tuo, kaip įmonė planuoja su tuo susidoroti situacijas.
Naudodamas REIT, fondas valdys įvairius numatytuosius nustatymus ir stengsis suteikti jums mišrią grąžą, atitinkančią jūsų poreikius. Jie gali pažadėti 10% (kaip pavyzdys), tačiau gali apimti sandorius, kai jie gauna 15%, kad padėtų atsiriboti nuo sandorių, kurių įsipareigojimai gali būti neįvykdyti (arba vėluoja mokėti ir tt). Jums tai yra nematoma investicijos dalis ir atsispindi tik paties fondo pelne.
Turėdami tiesioginę nuosavybės nuosavybę, jūs esate „rėmėjas“ (norėdami naudoti sutelktinio finansavimo sąlygas), taigi, kai nutylite, tai tikrai priklauso nuo jūsų, todėl tai tikrai nepatenka į šį įrašą. 🙂
Galų gale, nesvarbu, ar esate tolerantiškas rizikai, ar vengiate rizikos, ar kažkur kitur, jūsų portfelio diversifikavimas gali padidinti jūsų grąžą, o nekilnojamasis turtas yra galingas būdas tai padaryti.
Su šiomis naujomis sutelktinio finansavimo platformomis vis dar svarbu suprasti, kad įsipareigojimų neįvykdymo rizika kelia rimtą susirūpinimą. Neapsigaukite pažadais duženklį grąžą, nes ne kiekvienas sandoris pasiteisins. Žinokite, kaip bus tvarkomos numatytosios nuostatos, nes jos įvyks, ir jūs norite žinoti, kokia platforma, į kurią investuojate, turės nugarą ir neslėps nuo šios retos neišvengiamybės.