놀라운 일이 아닙니다. 지금 부동산 시장에는 많은 차압이 있습니다.
또한 이러한 주택을 대폭 할인된 가격에 구입할 수 있다는 것도 놀라운 일이 아닙니다.
사실, 압류는 부동산 투자에서 가장 인기 있는 것입니다.
시장은 그들로 가득 차 있고, 은행들은 시장을 더 이상 범람시키지 않기 위해 수천 명을 보류하고 있습니다. 아시다시피 은행은 부동산 사업을 하지 않습니다. 그들은 돈을 빌려주는 사업을 하고 있습니다.
은행이 차압을 받으면 은행 장부에 유해한 자산이 됩니다. 지금은 역사상 그 어느 때보다 은행들이 이러한 유독성 자산을 달러당 1페니로 버리고 있습니다.
하루 일과를 그만두고 차압을 사고 팔고 부자가 되기로 결정하기 전에 다음을 알아두십시오.
차압이라는 단어는 여러 가지를 의미하며 여러 단계가 있습니다. 차압의 단계에 따라 집이 감수할 위험의 정도에 따라 달라집니다. 차압의 여러 단계와 각 단계에서 구매에 대한 긍정적인 부분과 부정적인 부분을 살펴보겠습니다.
더 읽기 전에 각 주에서 차압을 다르게 처리한다는 점을 이해하십시오. 내가 아래에 제시하는 일정과 예가 반드시 귀하가 살고 있는 곳의 기준이 될 필요는 없습니다.
사전 압류
차압 프로세스의 첫 번째 단계는 사전 차압으로 알려져 있습니다. 이것은 모기지를 소유한 개인이 지불금을 연체했음을 의미합니다. 은행에 따라 지급이 3~12개월 지연될 수 있습니다. 예, 일부 은행은 12개월 동안 사전 압류 기간을 시작하지 않습니다!
이 단계에서 소유자는 여전히 집에 살고 있습니다. 대출에 대한 이자와 벌금이 발생하지만 실제로 일어나는 일은 그들의 신용 점수가 (급속히) 떨어지고 있고 그들은 많은 편지를 우편으로 받고 있습니다. 은행. 은행은 집주인과 함께 문제를 해결하고 매우 높은 차압 절차 비용을 절약하기 위해 아직 전면적인 압류를 결정하지 않았습니다.
압류 과정의 이 단계에서 구매의 긍정적인 점은 분명히 동기 부여된 판매자가 있다는 것입니다. 상황에 따라 그들은 압류를 피하고 신용을 최대한 절약하기 위해 기꺼이 집을 매우 싸게 팔 수 있습니다.
부정적인 점은 집에 자산이 많지 않을 수 있으므로 동기가 요인이 되지 않을 수 있다는 것입니다. 판매자에게 빚진 금액만큼 가치가 있을 때 집을 사는 것은 투자자에게 아무 소용이 없습니다(또는 이 시장의 많은 부동산의 경우처럼 집은 판매자에게 빚진 금액만큼 가치가 없습니다).
동기를 찾고 있지만 주식을 구매합니다.
투자 전략에 대해 너무 깊이 파고들지 않고 경우에 따라 연체금을 만회하고 창의적인 금융으로 집을 구입하는 것이 가치가 있을 수 있음을 알아두십시오. 우리는 이 포스트에서 그것에 대해 논의하지 않을 것이지만 이것이 실행 가능한 옵션이라는 것을 알고 있으며 향후 포스트에서 논의할 것입니다.
공매도
차압 절차의 다음 단계는 공매도(Short Sale)로 집을 살 수 있는 때입니다. 공매도(Short Sale)는 은행이 현재 부동산에 빚진 금액보다 더 적은 금액을 집에 가져가려고 하는 경우입니다. 주택이 사전 압류 상태에서 은행이 해당 주택에 대해 공매도를 할 의향이 있는 시점까지 정해진 기간은 없습니다.
은행이 공매도를 결정하면 기본적으로 결론에 도달한 것입니다. 현재 집주인은 체납금을 갚지 못하고 계속 저당. 은행이 공매도를 수락하는 유일한 이유는 연체 모기지를 압류하는 데 드는 긴 과정과 높은 비용을 피하기 위함입니다.
차압의 이 단계에서 구매하는 데에는 몇 가지 긍정적인 요소와 많은 부정적인 요소가 있습니다. 일부 투자자들은 이 단계에서 매수하는 것을 좋아하지만, 보시다시피 많은 작업이 필요하고 매우 많은 시간이 걸리며 거래가 거의 발생하지 않습니다.
공매도로 주택을 사는 것의 장점은 바로 이것이다. 엄청난 할인을 받을 수 있다... 그것은 그것에 관한 것입니다!
부정적인 점은 다음과 같습니다. 현재 집주인은 공매도를 신청해야 하며 많은 금액을 보내야 합니다. 금융 정보는 기본적으로 은행이 더 이상 지불할 수 있는 위치에 있지 않다고 확신합니다. 저당.
이것은 영원히 걸립니다!
집이 공매도 승인을 받으면 현재 소유자가 가격에 동의한 다음 승인을 위해 은행에 보내야 합니다. 이 프로세스도 영원히(몇 개월) 걸립니다. 공매도는 쉽게 6~9개월이 걸리고 1년 넘게 걸린 경우도 봤습니다.
여기 공매도의 무서운 현실이 있습니다., 그것이 마지막일 수 있고 당신은 당신이 몇 달 동안 작업해 온 거래가 곧 성사될 것이라고 생각하고 BOOM, 은행은 그것을 거부합니다. 공매도에서 돈을 벌 수는 있지만 투자 비즈니스를 기반으로 하는 방법은 아닙니다.
경매장에 가다
차압 절차의 세 번째 단계는 법원 단계에서 부동산이 경매될 때입니다. 지금이 가장 위험한 매수 시기이며 노련한 투자자만이 법원 경매에서 매수를 시도해야 합니다!
이 단계에서 은행은 압류 절차의 적법성을 거쳤고 집은 경매에 올라갑니다. 은행은 부동산에 대해 빚진 금액 이상을 입찰하기 위해 대리인을 보낼 것이며, 그 이상을 지불할 의사가 있는 사람은 누구나 집을 구입할 수 있습니다.
이것의 장점은 집에 많은 자산이 있다면 좋은 거래를 할 기회가 있다는 것입니다. 여기 네거티브가 있습니다. 개인은 종종 이 단계에서 여전히 집에 있을 수 있습니다! 구매를 하시더라도 퇴실 시 쓰레기를 버리실 수 있습니다. 따라서 집에서 수리할 금액을 계산할 방법이 없습니다.
또한 이 단계에서 은행은 부동산에서 모든 유치권을 반드시 제거하지는 않습니다. 당신은 집을 구입하고 당신이 지금 상속받은 메카닉 유치권, 도시의 유치권 또는 기타 다양한 유치권이 있음을 발견할 수 있습니다.
또한 모든 주에는 경매 판매 후 이전 주택 소유자가 모기지와 모든 수수료를 따라 잡을 수 있는 상환 기간이 있습니다.
물론 이것은 가능성이 매우 낮지만 고려해야 할 사항입니다. 또한 법원 단계에서 구매자는 보증금으로 많은 금액을 예치해야 하며 나머지 잔액을 확인할 수 있는 창은 매우 작습니다.
현금 구매자가 아닌 경우 이러한 부동산을 구매하는 데 매우 어려움을 겪을 것입니다. 다시 한 번, 법원 경매에서 집을 사서 벌어야 할 돈이 있지만 그것은 매우 위험하고 거기에 귀하가 부동산을 구입한 후 발견할 수 있는 몇 가지 사항은 부동산의 재정적 전망을 완전히 바꾸는 것입니다. 거래.
"구매자 주의"라는 문구가 적절했다면 법원 계단에서 구매할 때입니다!
REO…스피드왜건? 좀 빠지는
차압 프로세스의 마지막 단계는 내가 가장 좋아하는 단계입니다. 집이 "REO"가 되는 지점입니다. 법원 단계에 대한 경매가 진행되면 아무도 은행의 입찰가보다 더 많이 입찰하지 않으면 부동산은 은행으로 돌아가 REO가 됩니다. 또는 "소유 부동산" 재산.
이 시점에서 은행은 꽤 오랫동안 이 유독성 자산을 처리해 왔으며 돈은 들어오지 않고 돈만 나가는 것입니다! 은행의 비용을 이해하고 이러한 부동산을 판매하려는 동기를 이해해야 합니다.
이전에 언급했듯이 은행은 오랫동안 이 부실 자산을 장부에 기록해 왔습니다. 그들은 변호사 비용, 재산 보존, 보험 등에 돈을 썼습니다. 대부분의 대형 은행에는 수천 개의 이러한 부실 자산이 있으며 장부에서 그것들이 절실히 필요합니다.
이 단계에서 구매의 장점은 많습니다. 첫째, 부동산이 REO이면 은행이 부동산을 매각할 때 깨끗한 소유권을 전달하고 모든 유치권을 제거해야 합니다. 따라서 집을 구입하면 놀라움이 없을 것입니다.
또한 이 시점에서 집에 아무도 살지 않을 것입니다. 은행은 이전 소유자가 대출을 상환할 기회가 없는 부동산을 비웠음을 확인했습니다. 이 단계에서 구매에 대한 부정적인 점은 이전 소유자가 종종 집을 열악한 상태로 두는 것입니다. 어떻게 보느냐에 따라 전혀 부정적이지 않을 수 있습니다. 부동산의 상태가 나쁠수록 할인이 더 좋습니다. 수리 견적에 능숙해지면 이것은 단순히 귀하의 제안에 포함될 요소입니다.
이것은 당신을 놀라게 할 수 있지만 투자자로서 수표를 받는 데 있어 집은 거의 중요하지 않습니다.
투자를 결정할 때 부동산의 상태가 중요한 역할을 하지 않는다는 말은 아니지만 집의 상태가 주요 요인은 아닙니다.
내 요점은 고양이 오줌 냄새가 나거나 상태가 좋지 않은 집에서 벗어나지 마십시오. 거기에 돈이 있습니다! 현재 시장에 나와 있는 많은 주택은 상태 때문에 은행을 통해 융자를 받을 수 없습니다. 이것은 투자자에게만 보너스로 작용합니다!
이 글을 쓰는 시점에서 Fannie Mae, Freddie Mac 및 FHA(Federal Housing Administration)만 해도 거의 250,000 REO 주택을 보유하고 있습니다. 투자자로서 압류 시장은 분명히 주의를 기울여야 하는 부분입니다.
압류에는 다양한 단계가 있고 각 단계마다 다른 양의 위험이 따르지만 각 단계에서는 엄청난 부를 창출할 수 있는 기회도 제공합니다. 부동산에서 돈을 벌려고 할 때 집중해야 할 몇 가지 방법이 있지만 이 시장에서는 은행의 부실한 REO에서 자본을 활용하는 힘에 거의 도달하지 못합니다.
교육에 집중하고 압류 절차를 배우고 돈을 벌러 가십시오!
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