다음은 동료 블로거가 제출한 실화입니다.
부동산 투자에서 장기적인 부를 창출하는 것은 규칙을 이해하고 파산하지 않는 것입니다.
내가 24살이 되었을 때 나는 일곱 채의 집을 소유했다. 나는 부동산 부자의 꿈과 Porsche Boxster를 운전하는 꿈에 올인했습니다. 나는 임대료와 정규직으로 1년에 거의 6자릿수를 벌어들였습니다.
2년 후, 나는 파산.
그래서 나는 제프의 이야기에 공감할 수 있다. 그가 부동산 투자에서 배운 교훈. 그는 부동산의 재산이 너무 좋아서 사실이 아님을 아주 빨리 배웠습니다.
나는 여전히 부동산의 장기적인 부의 창출의 힘을 진심으로 믿습니다.
저는 부동산 제국을 예전의 영광으로 되돌리진 못했지만 시간이 지남에 따라 성장할 일관된 현금 흐름의 원천을 만들었습니다.
부동산 투자를 시작하는 꿈을 꾸고 재산으로 수백만 달러를 번 꿈을 꾼 적이 있다면 정보 판매원에서 판매하는 사기와 신화를 피해야 합니다.
장기적인 부를 창출할 7가지 부동산 규칙을 이해해야 합니다.
부동산을 시작하게 된 계기
저는 대학 3학년 때 상업용 부동산 중개인으로 시작했습니다.
나는 항상 Sam Zell과 Donald Trump와 같은 개발자의 부동산 부자 이야기에 끌렸습니다. 나는 원시 땅이나 건물을 가져와 금전 등록기로 바꾸는 아이디어를 좋아했습니다.
상업용 부동산 판매는 시작에 불과했습니다. 저는 개발자, 투자자, 소유자가 되고 싶었습니다.
상업용 부동산 시장은 2002년에 아직 반등하지 않았지만 주거 시장은 호황을 누리고 있었습니다. 빠른 감사와 쉬운 돈의 약속을 통해 자금 조달 그리고 전환을 결정했습니다.
단독주택을 구입하기 시작했습니다 10% 다운 해병대에서 복무하면서 그리고 처음 기업 금융에 취직했을 때 저축한 돈으로. 집중했는데… '저렴한 동네' 낡아빠진 부동산을 도시의 더 좋은 곳에서 지불해야 하는 가격의 절반에 살 수 있는 곳입니다.
나는 10,000,000,000 또는 20,000,000보다 적은 비용이 드는 주택에 대해 여전히 적절한 시장 임대료를 받을 수 있으므로 수익이 더 클 것이라고 생각했습니다.
그것은 결국 내 것이 될 것입니다. 첫 번째 실수.
하지만 배가 고파서 재산 정리를 하다가 엉덩이를 터트렸고, 현금화를 위한 재융자 개선된 가치에 대해 돈을 다른 부동산에 투자하는 것입니다.
나는 부자가 될 예정이었다.
내 부동산 제국이 무너지기 시작합니다
3년이라는 시간 동안 나는 내 집과 함께 최대 6개의 부동산을 지었습니다. 한때 나는 재산의 약 5분의 1을 자기 자본으로 포함하여 50만 달러가 넘는 것으로 추정했습니다.
제가 정의에 따라 부자는 아니었지만, 대학을 갓 졸업한 24살의 나이에 나쁘지는 않았습니다.
그러자 모든 것이 무너지기 시작했습니다.
6개의 임대 부동산에서 일관된 현금 흐름이 발생했지만 대부분의 작업을 직접 수행했기 때문입니다. 나는 내 자신의 전기 기술자이자 화가이자 자산 관리자였습니다. 당신은 아이디어를 얻을.
Des Moines 시장은 상당히 작으며 단독 주택 자산을 처리할 자산 관리자를 찾기가 어렵습니다.
몇 개의 회사를 찾았지만 모두 총 임대 소득의 15%. 이것은 모기지 지불이 임대료의 대부분을 차지했기 때문에 부동산에서 거의 모든 현금 흐름을 지불하는 것을 의미했을 것입니다.
부동산 관리가 밖이어서 나는 석사 학위를 위해 정규직과 야간 수업을 병행하면서 혼자 해야만 했습니다.
선로 반대편에 있는 저렴한 부동산의 단점은 지속적인 세입자의 골칫거리였습니다. 부동산이 남용되었을 때 시 주택 조사관이 불만을 제기하고 작업이 누락되면 세입자가 퇴거됩니다. 법원.
나는 나의 재산을 소홀히 하기 시작했다.
약세장의 주식 투자자처럼 나는 집에 대해 생각조차 하지 않았다. 세입자가 이사를 가거나 퇴거를 당했을 때, 내가 그것을 리모델링하고 시장에 다시 내놓는 데 필요한 일주일을 보내기 전까지 그 부동산은 한 달 동안 비어 있을 수 있습니다.
빈 집은 모기지 지불금을 충당하기 위해 본인이 직접 지불해야 하는 비용을 의미했으며 지속되지 않았습니다.
나는 대출 상환금을 놓치기 시작했고 신용 점수. 그것은 더 이상 재융자를 하지 않고 더 이상 쉽게 돈을 벌지 못한다는 것을 의미했습니다. 은행.
불타고 완전히 환멸을 느낀 나는 얻을 수 있는 모든 것을 위해 부동산을 팔기 시작했습니다.
2006년이었고 시장은 부동산 거품에서 빠져 나오기 시작했기 때문에 때로는 모기지론을 갚기 위해 집을 파는 것을 의미했습니다.
어렵게 배운 부동산 투자 신화
나는 여전히 몇 개의 임대 부동산을 소유하고 있으며 부동산 투자의 장기적인 가치를 믿습니다. 불행히도, 많은 신화가 있습니다. 너무 많은 새벽 3시 정보 광고가 빨리 부자가 되기 위한 뜨거운 전략을 판매합니다.
먼저 부동산은 빨리 부자가 되는 투자가 아니다.
부동산 부자의 실제 이야기는 수십 년, 심지어 몇 세대에 걸쳐 만들어졌습니다. 도널드 트럼프의 아버지는 이미 성공적인 부동산 개발업자였으며 샘 젤 1960년대 초반부터 부동산을 관리해 왔습니다.
그건 견고한 수익하지만 하룻밤 사이에 당신을 백만장자로 만들 수 있는 것은 아닙니다.
부동산 투자로 빠르게 부자가 되는 유일한 사람들은 순진한 투자자들에게 전략을 파는 사람들입니다.
부동산 투자의 또 다른 신화는 그것이 금전 등록기라는 것입니다. 벨을 누르고 현금 흐름을 보기만 하면 됩니다.
실제로 대부분의 수익은 세금 혜택 그리고 부동산에 대한 장기적인 평가. 부채로 부동산을 활용하는 경우 대부분의 임대료가 모기지 지불 및 자산 관리에 소모됩니다.
자산 관리자를 고용하여 자산을 수동 소득으로 전환할 수 있지만 이는 많은 개인 투자자에게 문제가 되지 않습니다. 부동산 제국을 성장시키는 초기 몇 년 동안 전문 관리를 감당할 만큼 현금 흐름이 충분하지 않습니다.
부동산 투자의 7가지 원칙(올바른 방법)
부동산만큼 가계의 부를 창출한 투자는 거의 없지만 신화와 사기에 빠지기 쉽습니다. 돈을 벌다 임대 부동산을 통해 장기적으로 부자가 될 실제 자산을 만드는 것은 이러한 신화를 피하는 것을 의미합니다.
부동산 규칙 #1 – 가장 먼저 해야 할 일은 부동산을 구입하기 전에 부동산의 공정 가치를 찾는 방법을 배우는 것입니다. 모든 투자는 적절한 가격에 좋은 거래가 될 수 있지만 부동산에 대해 그 가격을 찾는 것이 항상 쉬운 것은 아닙니다.
- 같은 동네에서 지난 1년 동안 판매된 유사한 주택을 5개 이상 찾습니다. 일반적으로 카운티 평가 사무소 또는 다음과 같은 사이트를 통해 찾을 수 있습니다. 질로.
- 판매된 주택의 판매 가격을 평방 피트로 나눈 다음 평균을 냅니다.
- 평방 피트당 평균 가격에 구매하려는 부동산의 거주 공간을 곱하면 해당 부동산의 가치를 공정 가치로 추정할 수 있습니다.
부동산 규칙 #2 – 재산 관리 비용이 모든 세부 사항까지 얼마나 들 것인지 추정하십시오.
이는 해당 지역의 시장 임대료를 평균화하고 공실 및 자산 관리를 공제하는 것을 의미합니다. 유틸리티 및 유지 관리와 같은 기타 비용에 대한 좋은 아이디어를 얻을 때까지 추정치를 보수적으로 유지하십시오.
- 각 부동산에 대한 현금 흐름에 대한 세 가지 추정치를 준비하십시오. 한 가지 추정치는 최악의 시나리오에서 모든 비용을 계산해야 합니다.
- 자신의 자산을 관리하는 데 투자할 수 있는 시간에 대해 현실적이 되십시오. 유지 보수 또는 관리에 대해 최소한 시간제 지원을 구축하는 것을 고려하십시오.
부동산 규칙 #3 – 편안하게 살 수 있는 양질의 부동산만 구입하십시오. 당신은 더 나은 세입자를 얻을 것이고 더 적은 공실을 갖게 될 것입니다. 계획한 대로 일이 진행되지 않으면 임대한 곳에서 살게 될 수도 있습니다.
부동산 규칙 #4 – 새벽 3시 정보 광고가 부동산 부자의 비결은 최대한 많은 빚을 지고 최대한 빨리 집을 많이 사는 것이라고 알려줍니다.
이 전략은 흥미진진한 PowerPoint 프레젠테이션을 만들지만 소진과 파산으로 이어질 뿐입니다.
부동산 규칙 #5 – 천천히, 첫해에 몇 채의 집을 사고 부동산을 관리하는 데 얼마나 드는지 느끼십시오. 당신은 장기적인 비즈니스를 구축하고 머리를 넘기는 것을 피할 것입니다.
부동산 규칙 #6 – 가입을 고려하거나 부동산 투자 동아리를 시작하다 다른 부동산 소유자와 함께. 이것은 내 신생 제국을 재건하는 동안 엄청난 도움이 되었습니다.
- 부동산 중개인, 계약자 및 온라인을 통해 다른 부동산 투자자를 찾으십시오.
- 에이전트에서 계약자, 변호사 및 자산 관리자에 이르기까지 부동산의 다양한 측면에서 기술을 가진 사람들을 찾으십시오. 기술을 결합한다는 것은 모든 사람이 모든 분야에서 전문가가 될 필요는 없다는 것을 의미합니다.
- 투자를 위해 돈을 모으는 공식 협회에서 단순히 아이디어를 교환하고 서비스로 서로를 돕는 비공식 그룹에 이르기까지 그룹을 설정하는 다양한 방법이 있습니다.
부동산 규칙 #7 - 마지막으로 부동산 투자를 최대한 다각화한다.
단일 자산의 비용은 많은 개인 투자자가 하나의 시장에서 하나의 자산 유형을 소유하는 데 어려움을 겪고 있음을 의미합니다. 이는 부동산 유형 또는 지역 시장 내에서 모든 침체의 위험을 의미합니다.
- 주거, 사무실, 창고, 레저 및 창고를 포함한 다양한 유형의 부동산을 구입하십시오.
- 가능하면 미국 전역의 다른 시장에서 구입하십시오.
- 직접 부동산 포트폴리오를 다양화하는 한 가지 방법은 리츠 또는 부동산 크라우드 펀딩을 통해 수만 명이 아닌 수천 명의 주식 포지션을 구매할 수 있습니다.
모든 투자와 마찬가지로 부동산은 가장 큰 함정을 피하는 방법을 안다면 부자가 될 수 있습니다.
되는 장기 투자자 재산에 관한 것은 나처럼 돈을 잃지 않도록 하는 규칙을 이해하는 것입니다. 이야기가 당신의 부동산 꿈을 쫓지 못하게 하지 마십시오. 나는 여전히 임대 부동산에 투자하고 있으며 언젠가는 다시 부자가 될 것입니다.