집을 소유하고 이웃과 많은 시간을 보낸다면 결국 재산 가치와 재산세에 대해 이야기하게 될 것입니다.
사람들은 집값이 어떻게 올랐는지에 대해 이야기하는 것을 좋아하지만 재산세가 너무 높은 것도 싫어합니다. 미안 친구, 당신은 그것을 두 가지 방법으로 가질 수 없습니다! 😂
재산가치가 오르면 재산세도 오른다!
하워드 카운티의 재산세는 ~1.442%입니다(카운티, 주, 소방 및 종가). 누구에 비하면 무겁고 누구에 비하면 가볍다.
글쎄, 우리는 최근에 우리주의 평가 및 세무부로부터 재산세 평가 통지를 받았습니다. 전국의 많은 부동산과 마찬가지로 평가가 증가했습니다.
부동산 가치가 크게 오른 것은 이번이 처음이다. 팬데믹 기간 동안 약간의 수리를 하고 집이 조금 더 커졌기 때문에 이것을 예상했습니다.
공정한 평가인지 아닌지는 모르겠지만 항소할 기회가 있을 때 한 번 해보는 것도 나쁘지 않을 것 같았죠?
우리는 메릴랜드 주 하워드 카운티에 거주하므로 귀하의 카운티와 주마다 프로세스와 마감일이 다를 수 있지만 많은 지역에서 유사한 절차를 따릅니다.
목차
- 평가 항소 절차 시작
- 재평가 워크시트 검토
- 부동산 중개인에게 전화하기
- 항소해야 합니까?
- 품질 요인이란 무엇입니까?
- 서면, 구두 또는 비디오 항소?
- 우리의 항소가 승인되었습니다! (다소)
- 무엇 향후 계획?
평가 항소 절차 시작
항소 절차는 간단하며 45일 이내에 정식 항소를 제기할 수 있습니다.
내 통지 날짜는 2022년 12월 29일입니다(비록 며칠 후까지 받지 못했지만). 2월 12일까지 내가 하고 싶은 일을 결정해야 했습니다.
다행히도 다음을 통해 온라인으로 모든 작업을 수행할 수 있습니다. 이 양식 하지만 평가 통지서를 가지고 있어야 합니다. 통지서와 관리 번호를 묻습니다. (오른쪽 상단 상자에 있음)
먼저 부동산에 대한 평가 워크시트와 지역 판매 분석을 요청할 수 있습니다. 이것이 귀하가 항소할 내용이므로 항소할 근거를 결정하려면 워크시트가 필요합니다.
처음에는 이의신청을 하고 싶은지 확신이 서지 않았지만 이의신청을 하지 않고도 서류를 요청할 수 있습니다. 그들이 당신의 집의 가치를 어떻게 결정했는지 볼 수 있어서 좋습니다.
2023년 1월 3일에 워크시트와 분석을 요청했고 2023년 1월 21일에 이메일을 통해 받았습니다.
재평가 워크시트 검토
메릴랜드에서 재평가를 위한 주거 워크시트는 메릴랜드 주 평가 및 세무부가 평가에 도달한 방법을 설명하는 간단한 문서입니다.
처음 세 페이지는 우리 집을 다뤘습니다. 그것은 우리 집의 모든 측면을 포함하고 그것이 평가되는 비율을 포함합니다. (이것 PDF는 워크시트를 설명합니다. 및 각 값의 의미)
마지막 두 페이지에는 지난 몇 년간의 비슷한 판매량이 포함되어 있습니다.
꽤 상세하고 우리의 경우 정확합니다. 오류가 없었습니다. 우우.
부동산 중개인에게 전화하기
약간 압도당하는 느낌이 들거나 다른 의견을 듣고 싶다면 부동산 중개인에게 전화하십시오. 그 또는 그녀는 항상 이 과정을 거치기 때문에 당신을 도울 수 있을 것입니다. 그들은 모든 것이 어떻게 작동하는지 알고 있으며 귀하의 사례를 검토할 감독자와 좋은 관계를 가질 수도 있습니다.
그리고 그들의 시간을 사용하여 죄책감을 느끼지 마십시오. 집을 팔 때 누구에게 전화할 것 같습니까?
일부 웹사이트에서는 절약된 비용의 일정 비율에 대한 대가로 이를 처리할 제3자를 고용할 수 있다고 제안합니다. 이것이 필요하다고 생각하지 않습니다. 에이전트가 도움이 되지 않으면 다음에 새 에이전트를 받는 것을 고려하십시오. 하지만 제가 직접 그 과정을 했고 과정의 첫 번째 단계는 어렵지 않았습니다.
항소해야 합니까?
이의를 제기해야 하는지 여부를 고려할 때 고려해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.
오류가 있습니까? 이것은 아마도 가장 쉽게 고칠 수 있는 것입니다.
우리의 특정 상황에서 부동산 데이터베이스에서 본 내용에 따라 한 가지 부정확성이 있다고 생각했습니다. 데이터베이스에는 완비된 욕실 6개(비품 3개 이상)와 욕조 1개(2개 이하)가 있는 것으로 나와 있습니다. 실제로는 완비된 욕실 4개와 욕조 반개만 있습니다. 그것은 두 개의 추가 욕실입니다.
메릴랜드에서는 욕실이 완비된 경우 각각 $5,000의 가치가 있습니다.
그러나 재평가 양식에는 올바른 수의 욕실이 있었습니다. 그리고 각 욕실의 가치는 5,000달러에 불과합니다.
오류가 발생하면 비교 대상을 기준으로 이의를 제기할 수 있습니다. 여기에서 귀하의 지역에 있는 주택의 공정한 시장 가치 또는 귀하의 재평가 워크시트에 포함된 카운티의 주택 평가 가치를 비교합니다. 지난 1년 정도 동안 금리가 인상되면서 많은 지역에서 경험한 시장의 최근 변화가 있었다면 귀하의 가치도 낮아졌다고 주장할 수 있습니다.
이를 위해서는 비교 가능한 판매 수치를 얻고 약간의 조사가 필요합니다. 카운티의 지역 판매 목록에는 최근 2022년 12월까지만 판매가 포함되었습니다(그리고 12월에는 한 번만 판매되었으며 12월 내내 판매된 집은 단 한 채뿐일 것입니다). 이 경로를 사용하려면 더 많은 데이터가 필요하며 부동산 중개인이 이를 도와줄 수 있습니다.
승수에 이의를 제기할 수 있습니까? 총 주거 기준 가치가 합산되면 세 가지 "주거 가치 조정"이 있습니다.
- 카운티 승수 – 카운티의 모든 주택에 적용됩니다.
- 품질 요인 – 평가자가 결정하는 항목(1-9점)
- 이웃 조정 – "동네"에 있는 모든 집에 적용됩니다.
나는 당신이 1차 및 3차 승수에 대해 이의를 제기할 수 있을지 의심스럽지만 품질 요소는 어떻습니까?
품질 요인이란 무엇입니까?
우리는 6으로 주거 가치의 배수가 1.37배임을 의미했습니다. A 5는 1.17x의 승수이므로 20%의 차이가 있습니다!
품질 수치가 어떻게 결정되는지 더 잘 이해하기 위해 세무부에 이메일을 보냈습니다. 이것이 아마도 최선의 접근 방식일 것입니다.
같은 날(Braxton에게 감사합니다!) 평가 부감독관이 CAMA 주거 비용 등급(우리 주에서 품질 요소로 사용함)을 설명하는 문서를 저에게 보냈습니다. CAMA는 Computer Assisted Mass Appraisal의 약자이며 전국의 정부 기관에서 감정의 이러한 측면을 결정하는 데 사용됩니다.
다음은 5학년과 6학년에 대한 목록입니다.
- 5학년 – 이 등급의 주택에는 일반적으로 더 나은 세분화로 개별 설계된 대량 생산 주택이 포함됩니다. 이 주택은 숙련된 장인과 표준을 사용하여 전체적으로 좋은 재료를 사용하여 디자이너 계획으로 지어졌습니다. 외부 장식이 있고 내부 마감이 잘 되어 있습니다(좋음).
- 6학년 – 이 등급의 주택에는 일반적으로 좋은 품질의 자재를 사용하여 개인 주택 소유자를 위해 설계된 주택이 포함됩니다. 공사는 유능한 건축업자가 감독합니다. 이러한 주택은 평균 개발보다 더 잘 지어질 수 있습니다. 이 등급의 주택을 건축할 때 외부 및 내부 개선의 세부 사항에 더 중점을 둡니다(Very Good).
마지막 두 페이지의 판매 목록에서 품질 요소 6으로 평가된 주택 중 일부를 살펴보기 시작했고 그들은 훈련되지 않은 내 눈과 비슷해 보였습니다. 외부는 벽돌로, 내부는 비슷한 마감 처리를 하고 비슷한 시기에 지어진 더 큰 집이었습니다.
6 또는 7의 품질 요소로 평가된 것들은 훨씬 더 새롭고 훨씬 더 웅장했으며 일부 내부 기능이 Zillow에서 완전히 캡처되지 않았을 가능성이 있습니다.
우리 집에 적용될 수 있는 유일한 차별화 요소는 Toll Brothers 주택 근처가 대량 생산된다는 의미에서 우리 집이 "대량 생산 주택"이 아니라는 것입니다. 우리 집은 1980년대에 주택 건설업자가 구입한 계획으로 지어졌습니다.
저는 평가 감독관에게 이메일을 보내 그러한 근거로 항소할 수 있는지 물었고 그는 할 수 있다고 말했습니다!
안녕하세요. 천만에요. 예, 그러한 근거에 대해 이의를 제기할 수 있으며 등급 분류에 대한 귀하의 주장은 평가원이 고려할 것입니다. 감정사는 전체 지역사회에서 평가 데이터를 가져와 귀하의 주택이 다른 주택과 비교하여 공정하게 등급이 매겨졌는지 판단할 수 있는 능력을 갖게 됩니다. 혹시 모르실까봐 전체적으로 이의신청 절차에 대한 문서를 첨부했습니다.
서면, 구두 또는 비디오 항소?
항소에는 서면 항소, 전화 심리 또는 비디오 심리의 세 가지 옵션이 있습니다.
가장 간단한 접근 방식은 서면이지만 전화 또는 화상 항소를 요청할 수 있습니다.
나는 기본적으로 위에서 쓴 내용을 진술하는 서면 항소(가장 쉬워 보임)를 제출했습니다.
우리 집은 더 정확하게 5로 간주되어야 한다고 생각할 때 품질 요소를 6으로 결정했습니다. 그것은 Avril Shull의 널리 사용 가능한 청사진을 기반으로 1980년에 지어졌기 때문에 해당 지역에서 개별적이지만(우리가 아는 한) 개인 주택 소유자를 위해 맞춤 설계된 것은 아닙니다. 양산형 디자인을 기반으로 제작되었습니다. 최근에 이웃에서 팔린 집을 포함하여 우리 근처에 있는 비슷한 주택 목록을 보면 우리 집의 내부와 외부가 5등급 주택에 더 가깝다고 생각합니다.
나는 이것을 1월 26일에 제출했고 8-12주 백로그가 있습니다.
4월 10일에 답장을 받았습니다! 약 74일 후였고 예상 대기 시간 8-12주 중간이었으므로 전혀 나쁘지 않았습니다.
우리의 항소가 승인되었습니다! (다소)
카운티는 조사 결과를 설명하는 2페이지 분량의 편지를 돌려보냈는데, 그 중 첫 번째 편지는 아마도 항소한 모든 사람에게 보낸 형식 편지일 것입니다. 그것은 최종 통지이며 평가는 2페이지에 있다고 설명했습니다.
최종 평가 통지서는 우리에게 항소 가치, 또는 우리가 항소하지 않았다면 카운티에서 우리의 시장 가치로 간주했을 것입니다.
그런 다음 그들은 우리를 보여주었습니다 최종 시장 가치, 이것이 우리가 과세할 것입니다.
항소 가격에서 10.86% 할인을 받았습니다!
아까 기억나시면 저는 Quality Factor를 기준으로 항소를 했고 그것은 주거에만 대한 계산입니다. 항소 가치와 최종 시장 가치에서 우리 토지 가치는 변경되지 않았습니다. "건물, 기타"는 13.98% 감소했습니다.
Quality Factor 승수를 기억한다면 QF 6의 경우 1.37x, QF 5의 경우 1.17x였습니다.
1.37의 0.20은 약 14.5%입니다. 거의 비슷하지만 우리가 감소한 것과 정확히 일치하지는 않습니다.
그들이 내 항소 메모를 읽지 않는 것 같습니다. 충분히 우리가 낮은 품질 요소라는 데 동의하고 그에 따라 낮췄습니다. 그들은 또한 무엇이 변경되었는지에 대한 설명을 하지 않았지만 최종 시장 가치가 이전보다 낮아져서 좋습니다.
무엇 향후 계획?
새로운 평가를 통해 원하는 경우 다시 이의를 제기할 수 있습니다.
항소에는 세 가지 "수준"이 있습니다.
- 감독자 수준 – 방금 진행한 레벨인데 10% 정도의 감소를 확보했습니다.
- 재산세 평가 항소 위원회 – 당신은 지역 주민 위원회 앞에 가서 당신의 주장을 합니다.
- 메릴랜드 세무 법원 – 이것은 마지막 단계이며 귀하가 귀하의 사례를 직접 제시하는 비공식 행정 심리입니다(서면 심리 없음).
각 레벨에는 수수료가 없으며 대리인이 필요하지 않습니다.
이 시점에서 저는 훌륭하지만 공정한 최종 시장 가치 감소를 통해 수천 달러를 절약할 수 있는 꽤 확실한 승리를 거두었다고 생각합니다. 오류가 없었고 Quality Factor 감소 정도는 받아들이는 것 같았기 때문에 원하는 것의 99%를 얻었습니다.
비용이 들지 않았고 친구와 이웃을 도울 수 있는 중요한 과정을 배웠습니다… 그것에 아주 적은 시간을 소비하면서. 또한 블로그 게시물의 사료가 되었습니다!
나는 이것을 승리 칼럼에 넣고 추가 호소를 추구하지 않을 것입니다.
💡이 경험에서 얻은 교훈은 항상 부동산 평가에 이의를 제기하는 것입니다. 특히 큰 도약이 있는 경우 프로세스에 대해 배우고 시도해 보는 것은 나쁘지 않습니다. 그 과정에서 많은 돈을 절약할 수 있습니다.
재산세 평가에 이의를 제기한 적이 있습니까? 무슨 일이에요?