모기지에 대한 논의는 일반적으로 단일 유형의 대출에 중점을 둡니다. 그러나 진실에서 멀어질 수는 없습니다. 모기지론에는 다양한 유형의 모기지론이 있을 뿐만 아니라 다양한 모기지 프로그램이 있습니다. 모기지 대출 기관.
다양한 유형의 모기지론과 이를 제공하는 다양한 프로그램에 대해 논의할 것입니다. 그러나 이것은 덜 인기 있는 대출 유형과 발행자가 있기 때문에 가장 인기 있는 유형에 대한 일반적인 논의입니다.
다양한 유형의 모기지 프로그램
4가지 기본 모기지 프로그램을 사용할 수 있습니다.
전통적인
일반적으로 말해서, 기존 모기지는 Federal National Mortgage Association(Fannie Mae)과 Federal Home Loan Mortgage Corporation(Freddie Mac)이 자금을 지원하는 대출을 말합니다. 일반적으로 은행, 신용 조합, 모기지 은행, 모기지 회사 및 기타 대출 기관에서 발행한 다음 두 개의 주요 모기지 기관 중 하나에 판매합니다.
이러한 대출은 또한 대출 한도 준수. 즉, 기존 프로그램에서 대출할 수 있는 금액에 제한이 있습니다. 그 한계는 일반적으로 2021년 $548,250. 그러나 기존 대출은 2-4가구 주택과 고비용으로 지정된 지역에 위치한 부동산의 경우 더 높을 수 있습니다. (이들은 일반적으로 뉴욕시, 보스턴, 워싱턴 DC, 샌프란시스코 및 로스앤젤레스를 포함하여 동부 및 서부 해안에 위치한 고가 주택 시장입니다.)
기존 모기지는 모기지 보험 요건에 따라 FHA 및 VA 대출과 구별됩니다. 일반적으로 개인 모기지 보험, 또는 PMI는 대출을 불이행하는 경우 모기지 대출 기관에 대출 잔액의 일부를 지불하는 일종의 보험 적용 범위입니다.
기존 모기지론의 주요 특징 중 일부는 다음과 같습니다.
- 최저 다운 페이먼트는 5%이지만, 저소득 및 중산층 가구뿐만 아니라 첫 주택 구입자에게도 3% 이하의 다운으로 대출을 제공합니다.
- FHA 및 VA 모기지와 달리 PMI는 대출 지불의 일부로 월 단위로만 지불됩니다. 필요한 선불 모기지 보험 비용은 없습니다.
- 기존 대출의 최소 신용 점수는 620점이지만 신용 점수가 높을수록 더 좋은 이자를 받을 수 있습니다.
- 재래식 대출은 기본 거주지 외에 두 번째 주택 및 투자 부동산 구매에 사용할 수 있습니다.
- 대출은 고정 금리와 ARM 모두에서 사용할 수 있습니다.
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FHA 대출은 기존 대출과 거의 동일한 방식으로 작동하지만 매개변수가 더 기본적입니다. 예를 들어, 최소 계약금 요구 사항은 3.50%입니다. 생애 첫 주택 구입자.
그러나 FHA 대출의 두 가지 주요 기능, 즉 기존 모기지와 가장 차별화되는 기능은 다음과 같습니다.
모기지 보험. FHA 대출에 대한 PMI는 일반적으로 모기지 보험료 또는 간단히 MIP라고 합니다. 모기지 보험은 연방 주택청(Federal Housing Administration)을 통해 미국 정부에서 제공하기 때문에 개인이라는 단어는 적용되지 않습니다.
모기지 보험은 두 가지 방법으로 수집됩니다. 일반 대출과 마찬가지로 주택 지불에 월 보험료가 추가됩니다. 그러나 대출 잔액에 추가되는 선불 모기지 보험료(UFMIP)도 있지만 대출 마감 시 현금으로 지불할 수 있습니다.
신용 고려 사항. FHA 모기지가 인기를 얻는 데는 신용 기준이 더 완화된다는 사실보다 더 큰 이유는 없을 것입니다. 예를 들어, 기존 대출의 최소 신용 점수는 620점이지만 FHA 대출은 최저 580점을 받습니다. 그러나 그들은 최소 10%의 계약금으로 500만큼 낮아질 것입니다.. 이것은 확실히 당신의 신용이 공정하거나 불량한지 고려해야 할 대출 프로그램입니다.
알아야 할 FHA 대출의 다른 기능은 다음과 같습니다.
- 최저 계약금이 3.5%이지만 FHA 대출은 일반적으로 구매자가 계약금 없이 주택을 구입할 수 있도록 하는 계약금 지원 프로그램과 함께 사용됩니다.
- FHA는 낮은 신용 점수에 더 잘 적응하지만 프로그램을 서브프라임 모기지로 간주해서는 안 됩니다. 파산 상태에서 6개월이 지났거나 최근 상당한 연체 패턴이 있는 경우 대출을 받을 수 없습니다.
- FHA 대출은 소유자가 점유하는 1차 거주자에게만 제공됩니다. 그들은 투자 부동산이나 두 번째 주택에 자금을 조달하는 데 사용할 수 없습니다.
- 대출은 고정 금리와 ARM 모두에서 사용할 수 있습니다.
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요금 보기VA 대출
VA 대출 기존 대출보다 FHA 대출과 공통점이 훨씬 많습니다. FHA 대출과 마찬가지로 VA 대출에는 정부 기관(재향군인 관리국)에서 제공하는 모기지 보험이 있기 때문입니다. 모기지 보험은 일회성 선결제 요금으로 청구되며 월 보험료는 주택 지불에 추가되지 않습니다.
대출은 은행, 신용 조합 및 기타 모기지 대출 기관을 포함할 수 있는 참여 대출 기관에서 제공합니다. 자격을 갖춘 재향 군인 및 현재 미군 구성원에게만 제공됩니다.
그러나 VA론의 가장 큰 장점은 100% 융자를 제공한다는 것입니다. 이는 자격을 갖춘 재향 군인이 다운 없이 주택을 구입할 수 있음을 의미합니다. 그리고 모기지 보험료는 선불로 청구되지만 대출 금액에 합산되어 선결제 비용이 발생하지 않습니다.
100% 대출 조항은 준수 대출 한도에 적용됩니다. 그러나 필요한 경우 VA 대출도 더 높은 가격의 부동산에 사용할 수 있습니다. 그러나 차용인은 융자가 적합한 융자 한도를 초과하는 금액의 25%에 해당하는 계약금을 제시해야 합니다.
예를 들어, 대출이 한도를 $100,000 초과하는 경우 차용인은 최대 $548,250까지 100% 융자를 받을 수 있지만 초과 금액에 대해 $25,000(25%)을 먼저 지불해야 합니다.
VA 대출의 기본 기능은 다음과 같습니다.
- 대출은 자격을 갖춘 현재 및 전 미군 구성원과 그 가족에게만 제공됩니다.
- 대출에 대한 선불 모기지 보험료가 있지만 월 보험료를 지불할 필요는 없습니다.
- 대출은 소유자가 거주하는 1차 주택에 대해서만 융자를 받을 수 있습니다. FHA 대출과 마찬가지로 투자 부동산이나 두 번째 주택에는 사용할 수 없습니다.
- VA에는 설정된 최소 신용 점수가 없지만 차용인은 책임감 있는 신용 관리를 보여야 합니다.
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시작하다점보론
이름에서 알 수 있듯이 점보 대출은 대출 한도를 초과하는 더 큰 대출입니다. 따라서 일반적으로 더 높은 가격의 부동산을 구매하거나 재융자하는 데 사용됩니다. 대출 금액은 수백만 달러에 이를 수 있습니다.
점보 대출은 FHA 및 VA 대출보다 기존 대출과 공통점이 더 많습니다. 그러나 Fannie Mae와 Freddie Mac이 자금을 지원하는 기존 대출과 달리 점보 대출은 은행과 같은 독립 대출 기관에서 제공합니다. 그들이 있기 때문에 대출 지침은 다른 대출 프로그램보다 덜 표준화되어 있습니다. 일반적으로 대출 요건이 더 까다롭습니다.
점보론의 기본 기능은 다음과 같습니다.
- 대출 금액은 일치하는 대출 한도 바로 위부터 수백만 달러까지 다양할 수 있습니다.
- 대출은 두 번째 주택 및 투자 부동산에 사용할 수 있지만 대출 기관은 소유자가 거주하는 기본 주택에만 대출을 제한할 수도 있습니다.
- 자격을 갖추려면 일반적으로 우수하거나 우수한 신용이 필요합니다. 최소 신용 점수는 650에서 700 이상일 수 있습니다.
- 일반적인 계약금 요구 사항은 최소 20%입니다. 그리고 대출 금액이 높을수록 그 비율이 증가할 것으로 예상할 수 있습니다.
- 대출 금액이 더 많기 때문에 점보 모기지론에 부과되는 이자율은 일반적으로 다른 대출 유형보다 높습니다.
고정금리 대 조정 금리 모기지(ARM)
고정 이자율과 ARM은 4가지 주요 모기지 프로그램(기존, FHA, VA 및 점보)에 따라 제공되는 두 가지 주요 모기지 대출 유형입니다. FHA와 VA에서 모두 제공하지만 이러한 대출 프로그램 중 하나를 선택하는 대부분의 차용인은 고정 이자율 대출을 선택합니다.
그러나 일반 대출과 점보 대출 모두 마찬가지입니다. ARM 대출은 이러한 각 대출 유형에서 다소 인기가 있습니다. 이것은 가능한 가장 낮은 이자율을 얻는 데 종종 관심이 있는 고소득 차용인을 대상으로 하는 점보 대출의 경우 특히 그렇습니다.
그러나 전반적으로 ARM 대출은 요즘 상당히 드문 경향이 있습니다. 2020년 Bankrate가 발표한 정보에 따르면 ARM은 2020년 모기지론의 3% 미만을 차지합니다. 이는 ARM 대출이 고정금리보다 약간 낮은 수준에 불과한 최근 현상 때문이다. 또한 고정 이자율이 기록적으로 낮기 때문에 대부분의 차용인이 ARM으로 더 낮은 이자율을 선택하는 것보다 이 이자율을 고정하는 것이 합리적입니다.
고정 이자율 대출은 그 이름이 의미하는 바입니다. 대출 기간 동안 이자율과 월 상환액이 모두 고정되어 있습니다. 대출 기간은 10년에서 30년 사이입니다.
대출 기간이 끝나면 대출 원금을 전액 상환합니다. 고정 이자율 대출과 ARM의 경우 모두 그렇습니다.
무기
ARM은 특정 기간 동안 고정 이자율을 제공합니다. 일반적인 초기 기간은 3년, 5년, 7년 및 10년입니다. 초기 고정 이자율 기간이 지나면 대출은 1년 조정 가능하게 되며 이율은 거의 매년 변경됩니다.
ARM의 이자율은 1년 만기 미 재무부 채권 또는 6개월 LIBOR와 같은 공통 지수를 기반으로 합니다. 그런 다음 대출 기관은 지수에 마진(백분율 포인트)을 추가하여 미래 이자율 변경의 기준이 되는 이자율을 생성합니다.
예를 들어 조정 시점에 1년 만기 미 국채 수익률이 1.00%이고 마진이 1.50%인 경우 금리는 2.5%로 재설정됩니다. 이 비율은 1년 동안 유효하며 다음 조정 날짜와 동일한 공식을 사용하여 재조정됩니다.
ARM 금리 상한선
다행스럽게도 ARM에는 단일 조정 또는 심지어 대출 기간 동안 이자율이 얼마나 높을 수 있는지를 제한하는 이자율 상한선이 있습니다.
일반적인 캡 구조는 5/2/5입니다. 각 숫자는 조정 시 완전히 연동된 비율(지수 + 마진)이 조정할 수 있는 최대 백분율을 나타냅니다.
첫 번째 숫자는 이율이 최초 이율 변경에 대해 원래 이율보다 5% 이상 증가할 수 없음을 의미합니다. 원래 이자율이 2.50%인 경우 대출 기관이 인상할 수 있는 최대 금액은 7.50%입니다.
두 번째 숫자(2 또는 2%)는 후속 조정 시 가장 많이 변경될 수 있는 비율입니다. 초기 세율이 2.50%이고 첫 번째 조정에서 3.50%로 증가하지만 두 번째 조정에서 7.5%로 점프하는 경우 지불할 최고 세율은 5.50%입니다. 3.50%에 2%를 더한 것입니다.
순서의 세 번째 숫자는 대출 기간 동안 최대 이자율을 인상할 수 있음을 나타냅니다. 위의 예에서는 5%입니다. 즉, 초기 이율이 2.50%인 경우 대출 기간 동안 청구할 수 있는 최고 이율은 높은 이율에 관계없이 7.50%입니다.
ARM을 받는 데 관심이 있다면 대출과 관련된 이자율 상한선을 숙지하십시오. 대출 기관은 신청 시 이를 공개해야 하지만 마감 문서에도 포함됩니다. 서류에 서명하기 전에 ARM의 캡 배열을 구체적으로 나타내는 문서를 요청하는 것이 중요합니다. 대출이 종료되면 캡 구조를 변경할 수 없습니다.
언제 다른 유형보다 고정 금리 모기지를 사용해야 합니까?
고정 이자율 대출은 일반적으로 몇 년 동안 집에 머물 계획이라면 더 나은 선택입니다. 현재 주택이 “영원한 집”이 될 것으로 예상하거나 최소 10년 동안 거주할 것으로 예상되는 경우 일반적으로 고정 이자율 모기지가 최선의 선택입니다. 이자율과 관계없이 이자율 및 지불 보호를 제공합니다. 대출을 받은 후 금리가 하락하면 언제든지 재융자하여 더 낮은 금리의 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 소유 위험을 최소화하려면 고정 금리 모기지론도 적극 권장합니다. ARM의 고유한 단점은 집에 머물 수 있는 능력을 위협하기에 충분할 정도로 요금이 인상될 수 있다는 것입니다. 이것이 걱정된다면 고정 금리 모기지를 선택하십시오.
같은 맥락에서 고정 이자율 모기지는 일반적으로 처음 주택을 구입하는 사람들에게 더 나은 선택입니다. 예측 가능성을 높이고 ARM과 함께 제공되는 잠재적인 금리 충격을 제거합니다.
그러나 현재 금리가 역사적 최저 수준이라는 점을 감안할 때 고정 금리를 고정하는 것이 현명합니다. 미래에는 금리가 더 낮아질 가능성이 항상 있지만 보장되지는 않습니다. 그리고 무엇이든 역사적 최저점에 도달할 때마다 추가 하락 가능성은 훨씬 적습니다.
언제 ARM을 사용해야 합니까?
ARM은 고정 이자율 대출 기간보다 더 이상 집에 머물지 않을 것으로 예상할 때 가장 잘 사용됩니다. 예를 들어, 향후 5년 동안 집에서 살 예정이라면 5년 ARM이 편안할 수 있습니다. 첫 번째 금리 조정이 시작되기 전에 집을 나설 가능성이 높습니다.
물론 ARM을 선택하는 가장 큰 이유는 금리 우위 때문입니다. 예를 들어, ARM이 고정 이자율 대출보다 2% 낮은 이자율을 적용했다면 초기 몇 년 동안의 저축은 이자율 조정의 위험을 정당화할 수 있습니다.
불행히도 ARM과 고정 금리 모기지 사이의 금리 스프레드는 그렇게 높지 않습니다. 이는 ARM이 현재 대출된 모든 모기지 중 아주 작은 비율을 차지하는 이유를 크게 설명합니다.
적합한 모기지 유형을 얻을 수 있는 곳
재래식, FHA, VA, 점보 등 모기지를 받을 수 있는 기관이 많이 있습니다. 그러나 선호하는 은행이나 신용 조합이 없다면 대형 모기지 대출 기관이 탁월한 선택입니다.
로켓 모기지 미국 최대의 소매 모기지 대출 기관인 Quicken Loans의 온라인 얼굴입니다. 그들은 모든 유형의 모기지론을 제공하지만 완전히 온라인으로 운영되어 신청 절차를 간소화하고 속도를 높입니다.
대출창고 또한 일반 대출, 점보 대출, FHA 대출 및 VA 대출을 제공하는 전국 대출 기관입니다. Rocket Mortgage와 유사하게, 대출 신청 절차를 가속화하기 위해 모든 온라인 신청을 제공합니다.
재향 군인 연합 VA 모기지를 찾고 있는 재향 군인 및 현역 군인을 위한 선택입니다. 미국에서 가장 큰 VA 모기지 대금업자로서 대출 유형을 전문으로 하며 VA 친화적인 부동산 중개인 네트워크를 제공하여 주택을 찾고 폐쇄 절차를 진행하는 데 도움을 줍니다.
신뢰할 수 있는 는 여러 대출 기관으로부터 금리 견적을 받을 수 있는 기회를 제공하는 온라인 모기지 시장입니다. 몇 분 안에 간단한 온라인 지원을 완료하고 선택할 수 있는 여러 견적을 받게 됩니다. 그러면 개별 대출 기관으로부터 한 번에 하나씩 견적을 받을 필요가 없습니다.
모기지 유형 FAQ
일반 대출이 FHA 대출보다 낫습니까?
당신이 원하는 모기지가 주택 가치에 대한 구매 가격의 80% 이하인 경우 일반 대출도 더 나은 선택입니다. 그 이유는 기존 대출은 부동산 가치의 80% 이하 모기지에 대해서는 모기지 보험이 필요하지 않지만 FHA 대출은 필요하기 때문입니다.
점보론이란?
점보론의 또 다른 특징은 개별 은행 및 기타 대출 기관에서 발행한다는 것입니다. 대조적으로, 기존 대출은 Fannie Mae 및 Freddie Mac에서 자금을 지원하는 반면 FHA 및 VA 대출은 Ginnie Mae(정부 전국 모기지 협회)에서 자금을 지원합니다.
FHA론 좋은가요?
FHA 대출은 신용이 공정하거나 심지어 좋지 않은 경우에 좋은 선택입니다. 기존 대출은 최소 신용 점수를 620점으로 설정한 반면 점보 대출은 더 높은 점수를 부과합니다. FHA론은 신용 점수가 580점 이하인 차용인이 이용할 수 있으며 10% 이상의 계약금으로 최저 500점까지 갈 수 있습니다.
은행에서 가장 인기 있는 모기지는 어떤 종류의 모기지입니까?
일부 은행은 FHA 대출을 제공하고 일부는 VA도 처리하지만 거의 모든 은행이 기존 대출을 제공합니다. 그래서 은행에서 가장 인기 있는 모기지론은 일반 대출입니다. 즉, 많은 사람들이 점보론을 발행하기도 합니다. 이러한 대출은 은행 자체에서 직접 제공하거나 제3자 자금 출처를 통해 제공될 수 있습니다.