부동산 또는 인덱스 펀드를 주요 투자로 선택하든, 각각은 부를 축적한 뛰어난 실적을 가지고 있습니다. 그러나 조금이라도 더 좋다면 어느 쪽이 다른 쪽보다 낫습니까?
이 주제는 독자의 다음 질문에서 영감을 받았습니다.
"내 질문: 부동산 또는 장기 인덱스 펀드 투자?
답은 아마도 둘 다일 것입니다. 하지만 저는 주식(주로 ETF와 인덱스 펀드)에 투자하는 사람이었습니다. 그러나 내 소셜 피드에서 점점 더 많은 사람들이 주식보다 부를 얻는 더 좋은 방법으로 임대 부동산 투자를 추진하고 있습니다. 임대가 되기 전에 이전의 주요 주택이었기 때문에 임대가 있습니다. 그래서 렌트비를 알면서도 가치보다 더 비싸게 사는 실수를 하지 않을까 걱정이 됩니다. 장기간 임차인이 없거나 나중에 발생할 수 있는 대규모 자본 지출 도로.
하지만 너무 많은 사람들이 거기에 빠져있어 내가 소외된 것처럼 느껴집니다. 나는 지금 연단을 하고 있고 연말에 렌탈을 위해 45,000달러를 마련할 수 있을 것이라고 생각하기 때문에 렌탈을 생각하고 있습니다. 그러나 내 수치가 맞고 시장이 9%의 수익률을 올리도록 할 수 있다면 예, 은퇴할 계획이 있는 30년 후에 그 45,000달러는 597,000달러가 됩니다. 집을 사면 $400,000의 가치가 있고 현금 흐름이 상당한 금액이 될 수 있다고 주장할 수 있을 것 같습니다. 통찰력이 있습니까?”
– 패트릭
이것은 오래된 질문이며 아마도 아무도 대답하지 못할 것입니다. 스포일러 주의로 투자자마다 답변이 다를 거라 생각합니다.
이것이 왜 그렇게 어려운 선택인지 이유를 분석해 보겠습니다. 하지만 그 전에 제가 경험이 풍부한 부동산 투자자가 아님을 알려드리고 싶습니다. 내 대답은 내 자신의 제한된 경험을 기반으로 하며 재정적 관점에서 주제에 대해 설명하겠습니다.
왜 부동산에 투자하는가?
부동산은 역사상 가장 큰 부를 창출하는 것 중 하나로 입증되었습니다. 까지로 추정된다. 백만장자의 90%는 주로 부동산 투자를 통해 부를 얻습니다..
부동산이 특별한 투자가 되는 이유는 무엇입니까?
1. 장기 자본이득
1970년 주택의 중간 가격은 약 23,000달러였습니다. 그러나 2021년 말, 그 수치는 $408,000로 증가했습니다.. 50년 동안 무려 1,770%나 증가한 수치입니다. 그 성과에 필적할 수 있는 투자는 거의 없습니다.
2.임대 소득
적절하게 구조화된 부동산 투자는 장기간의 시세차익 외에도 정기적인 수입을 창출할 수 있습니다. 소득은 구입 후 부동산의 월별 지불금만 충당할 수 있지만 임대료가 인상됨에 따라 수익은 점점 더 긍정적이 될 것입니다. 그리고 일단 부동산에 대한 모기지가 지불되면 임대 수입의 대부분은 소유자에게 이익이 될 것입니다.
3.관대한 세금 혜택
적어도 투자부동산으로는 감가상각비 세금 부담을 줄이기 위해 청구할 수 있습니다. 감가상각의 이점은 "종이 비용"이라는 것입니다. 본인 부담 비용이 없더라도 이를 사용하여 소득을 낮출 수 있습니다.
그러나 부동산을 팔 때 더 큰 세금 감면이 있을 수 있습니다. 1년 이상 투자하면 장기 양도소득세율이 낮아집니다. 예를 들어, 경상 소득과 단기 자본 이득은 10%에서 37% 사이의 세율로 과세되지만 장기 자본 이득 세율은 0%에서 20% 사이로 제한됩니다.
4.영향력
부동산은 소액투자자가 소액투자로 큰 수익을 낼 수 있는 투자처다. 20% 다운으로 투자 부동산을 구입하고 나머지는 은행에서 자금을 조달할 수 있습니다. 소유주가 소유한 부동산의 경우 계약금이 3%를 넘지 않을 수 있습니다. 높은 수준의 레버리지로 인해 부동산에 대한 전체 가격을 현금으로 지불하는 경우보다 부동산에 대한 장기 수익이 훨씬 더 높을 것입니다.
5.부동산은 유형자산이다
일부 투자자는 주식 및 채권과 같은 종이 및 전자 투자보다 물리적 자산을 보유하는 것을 선호합니다. 부동산은 토지 자체의 소유권을 나타내기 때문에 궁극적인 유형 자산입니다.
6.직접 관리가 가능합니다
인덱스 펀드에 투자하거나 주식과 채권에 투자할 때 자금 관리를 펀드 매니저나 회사 경영진에게 넘기는 것입니다. 그러나 개별 자산에 투자하면 전체 프로세스를 제어할 수 있습니다.
부동산 투자의 위험
쉽고 고통스럽지 않은 방법으로 빠르게 부동산에 부자가 되는 군중이 주장하지만 부동산에는 실제 위험이 있으며 사소한 것이 아닙니다.
여기 예시들이 있습니다 :
재산에 대한 초과 지불. 이것은 여러 제안이 부동산 가치를 높이는 인기있는 시장 동안 더 가능성이 높습니다. 그러나 시장의 상단 또는 그 부근에서 매수하면 오랫동안 투자를 회수하지 못할 수 있습니다. 이것은 레버리지로 인해 악화됩니다. 부동산 구매에 사용되는 대부분의 자금은 차입금이고 고정된 의무가 발생하기 때문에 실제로 문제가 되는 것은 귀하의 자산입니다. 부동산 가치가 10% 감소하면 20%의 투자가 절반으로 줄어들 수 있습니다.
예상치 못한 구조적 문제. 건물이 화려한 색상으로 홈 인스펙션을 통과하더라도 여전히 구조적 문제가 있을 수 있습니다. 구입 후 2~3년이 지나면 용광로가 녹아내리거나 지붕을 교체해야 할 수도 있고 건물에 흰개미 피해가 심각하다는 것을 알게 될 수도 있습니다.
금리 인상. 이는 주식을 포함한 모든 투자에 영향을 미칩니다. 금리 인상은 레버리지 요인 때문에 부동산에 더 큰 영향을 미칩니다. 요금이 크게 오르면 자산 가치가 그대로 유지되거나 심지어 하락할 수도 있습니다.
악화되고 있는 임대 시장. 이것은 해당 지역의 주요 고용주가 대규모 시설을 폐쇄하거나 거대한 새 아파트 단지가 근처에 들어서기 때문에 발생할 수 있습니다. 어떤 상황이든 세입자가 부족하게 되어 임대료를 낮출 수 있습니다.
법적 문제. 누군가가 귀하의 투자 부동산을 점유할 것이기 때문에 법적 문제가 발생할 가능성이 항상 있습니다. 물론 소송에 대비할 수 있는 보험에 가입할 수 있습니다. 그러나 여전히 시간과 악화에 비용이 듭니다. 또한 나쁜 세입자가 퇴거를 방지하기 위해 법률 시스템을 사용할 가능성도 있습니다.
내 자신의 경험 부동산 투자
이 기사의 시작 부분에서 나는 경험이 많은 부동산 투자자는 아니지만 관련 에피소드가 하나 있다고 썼습니다. 임대 부동산을 한 번 사려고 했지만 잘 되지 않았습니다. 내 기사에서 그 경험에 대한 모든 것을 읽을 수 있습니다. 부동산 투자 실패에서 배운 7가지 교훈.
Joseph Hogue는 이 사이트에 게스트 포스트를 썼습니다. 부동산 투자에서 파산한 후 배운 7가지 규칙, 그래서 나는 나쁜 경험을 한 유일한 사람이 아니라는 것을 압니다. Joseph은 여전히 부동산에 투자하고 있지만, 이 기사에는 제대로 하기 위해 알아야 할 몇 가지 규칙이 나열되어 있습니다.
동시에, 나는 부동산 투자를 방해하기 위해 내 자신의 경험을 사용하지 않습니다. 돈을 벌 수 있고 많은 사람들이 하고 있습니다. 그러나 그것이 어떻게 작동하고 잠재적인 함정이 무엇인지 정확히 알아야 합니다.
개인적으로 조언하고 싶은 것이 하나 더 있습니다. 부동산 투자에는 물리적 자산이 필요하지 않습니다. 부동산에 투자하는 방법에는 여러 가지가 있으며 부동산을 완전히 소유하는 대신 한 가지 방법을 고려할 수 있습니다.
모금
한 가지 인기 있는 대안은 부동산 크라우드펀딩입니다. 부동산 크라우드펀딩에 대한 나의 선택은 Fundrise, 부동산을 직접 소유하지 않고도 확실한 수익을 얻은 곳. 의 장점 중 하나는 모금 누구나 아주 적은 현금으로 플랫폼에 투자할 수 있습니다. 그것은 당신이 편안하게 할 수 있는 것보다 더 많은 투자를 하지 않고, 당신의 포트폴리오를 부동산으로 다각화할 수 있는 기회입니다.
나는 지금 4년 동안 투자해 왔으며 수익에 만족하고 있습니다. 그러나 기본적으로 아무 것도 아닌 시간이 걸린다는 점에서 더 행복합니다.
다음은 Fundrise에서 3년 간의 수익을 요약한 동영상입니다.
개인 부동산 메모
다른 방향으로 나도 투자한다. 개인 부동산 메모. 더 고급 전략이며 모든 사람에게 권장하지 않습니다. 그것은 부실 모기지 구매와 관련이 있기 때문입니다. 불량 대출.
기본 아이디어는 부실 모기지를 대폭 할인된 가격에 구입하는 것입니다. 모기지는 부동산으로 완전히 담보되어 있기 때문에 궁극적으로 대출 전액을 회수할 수 있는 좋은 기회가 있습니다.
그러나 집에 자본이 부족하면 손실을 입을 수 있습니다. 그렇기 때문에 모든 사람에게 전략을 권장하지 않습니다.
그러나 높은 위험에 대한 내성과 큰 이익에 대한 욕구가 있다면 그것은 가치가 있는 도박일 수 있습니다.
인덱스 펀드에 투자하는 이유
주식, 더 나아가 인덱스 펀드가 채권, 부동산과 함께 3대 투자 대상인 데에는 여러 가지 이유가 있습니다.
1. 다양한 펀드 투자 가능
미국 및 해외 시장은 물론 기술, 의료 또는 에너지와 같은 개별 산업 분야에도 투자할 수 있습니다. 채권이나 부동산과 같은 다른 투자를 보유하고 있는 인덱스 펀드에도 투자할 수 있습니다.
2. 소득, 성장 또는 둘 다를 위한 투자
일부 펀드는 성장주를 전문으로 하는 반면 다른 펀드는 배당금에 중점을 둡니다. 예를 들어, 인베스코 QQQ 나스닥 100 지수에 투자하고 S&P 500 지수를 능가하는 오랜 역사를 가지고 있습니다. 하지만 배당소득을 선호한다면 Schwab 미국 배당금 ETF(SCHD) 배당수익률은 3%다.
3. 투자 다각화
인덱스 펀드에 투자하면 수백 또는 수천 개의 회사 주식에 간접적으로 투자하는 것입니다. 그 중 하나라도 실패하면 그 영향을 거의 느끼지 못합니다. 이것은 부동산의 상황과 정반대입니다. 단일 부동산 투자가 실패하면 사업이 중단될 수 있습니다.
4. 귀하의 포트폴리오는 매우 유동적입니다.
정기적으로 투자 포지션을 거래해서는 안 되지만, 필요한 경우 포지션 한두 개를 청산할 수 있다는 점을 아는 것이 좋습니다. 인덱스 펀드는 매일 거래할 수 있습니다.
5. 법적 책임은 없습니다
당신이 공기업에 투자하고 있기 때문에 당신이 가질 수 있는 모든 책임은 당신의 투자로 제한됩니다. 원고 또는 원고 그룹은 귀하를 개인적으로 뒤쫓을 수 없습니다.
6.인덱스 펀드는 진정한 패시브 투자입니다.
돈을 투자한 다음 수익이 나올 때까지 기다립니다. 그 동안에는 유지해야 할 재산도 없고 처리해야 할 세입자도 없고 정기적인 수리가 필요하지 않습니다.
7. 인덱스 펀드는 은퇴 계획에 딱 맞습니다.
인덱스 펀드는 아마도 은퇴 계획에서 가장 흔히 볼 수 있는 투자일 것입니다. 이것은 위에 나열된 모든 이유 때문입니다. 인덱스 펀드는 부동산과 달리 깨끗한 투자입니다. 그들은 중개 계좌에 보관할 수 있고, 다양한 포트폴리오를 구축하는 데 사용되며, 필요에 따라 사고 팔 수 있으며 직접 관리가 필요하지 않습니다.
IRA 계정에 물리적 부동산을 보유하는 것은 가능하지만 특별한 처리가 필요합니다. 여기에는 복잡할 뿐만 아니라 IRS가 귀하의 계획을 완전히 무효화할 수 있는 규정 준수 문제 매트릭스.
인덱스 펀드 투자의 위험
주식과 이에 투자하는 인덱스 펀드는 지난 수십 년 동안 주요 투자 수단이 되었습니다. 그러나 부동산과 마찬가지로 위험이 없는 것은 아닙니다.
몇 가지 예는 다음과 같습니다.
시장이 무너질 수 있습니다. 이것은 아마도 주식 시장에 투자하는 사람의 가장 큰 두려움일 것입니다. 완전히 정당화되지도 않습니다. 우리는 지난 몇 년 동안 몇 가지 충돌을 경험했습니다. 짧았지만 닷컴 붕괴는 깊었고 특히 약 80% 하락한 나스닥 주식.
2008년 금융 위기도 짧았지만 시장에서 많은 사람들을 놀라게 할 정도로 하락했습니다. 그리고 위기를 견뎌낸 사람들조차도 원래 위치로 돌아가기 위해 몇 년을 기다려야 했습니다. 이러한 주요 차질을 기다릴 수 있는 일종의 위험 감수성이 필요합니다.
시장은 장기 약세장에 들어갈 수 있습니다. 시장 붕괴가 표면적으로는 더 무섭지만 장기 약세장은 더 큰 피해를 줄 가능성이 있습니다. 문제를 더 악화시키는 것은 오늘날의 많은 투자자들이 그런 유형의 시장을 경험한 적이 없고 그것이 얼마나 큰 피해를 줄 수 있다는 것입니다.
인플레이션은 장기적 수익을 저해할 수 있습니다. 이 부분에는 정말 좋은 소식과 나쁜 소식이 있습니다. 좋은 소식은 주식은 장기적으로 인플레이션을 능가했습니다.. 인플레이션은 지난 수십 년 동안 평균 약 3%였지만 주식 수익률은 10%에 가깝습니다.
그러나 나쁜 소식은 인플레이션이 단기적으로 주가를 하락시킬 수 있다는 것입니다. 인플레이션은 물가를 상승시켜 기업의 수익성을 떨어뜨립니다. 이는 또한 금리에 대한 상승 압력을 가해 주가에 부정적인 영향을 가중시킵니다. 인플레이션의 장기적인 영향은 몇 년 동안 주식 수익률을 저해할 수 있습니다.
부동산 수익률 대 인덱스 펀드 수익률
위의 모든 장점과 단점을 제외하고 투자 수익은 자산의 적합성을 결정하는 가장 큰 단일 요소입니다. 그리고 밝혀진 바와 같이 부동산과 인덱스 펀드의 수익은 모두 매우 긍정적입니다.
두 가지 다른 예를 보면 부동산 수익에 대한 아이디어를 얻을 수 있습니다.
먼저 SP 500 지수와 미국 부동산 지수의 10년 수익률을 살펴보겠습니다(차트 제공: Koyfin.com).
이 차트를 보면 S&P 500은 112.67%의 누적 수익률로 확실한 승자이며 미국 부동산은 83.44%입니다.
우리가 볼 수 있는 또 다른 비교는 두 지수의 ETF입니다. 먼저 뱅가드 부동산 ETF(VNQ). 해당 펀드의 결과는 다음과 같습니다.
이제 주식형 인덱스 펀드의 평균 수익률을 살펴보겠습니다. 우리는 사용할 것입니다 뱅가드 S&P 500 ETF(VOO):
위의 두 스크린샷 각각에서 첫 번째 열(1년)의 "세전 수익률"을 보면 부동산이 확실한 승자로 떠오릅니다. 2021년에는 40.33%에서 20.60%로 쉽게 주식을 초과했습니다.
2021년에는 확실히 부동산 투자를 선택했지만 장기적 추세는 어떻습니까?
이는 분명히 주식에 유리합니다. 그들은 3년과 5년, 그리고 가장 중요한 10년 동안 부동산을 쉽게 능가했습니다. 실제로 주식은 10년 동안 매년 5%포인트씩 부동산보다 16.51%에서 11.50% 더 높은 성과를 보였습니다.
불행히도 부동산과 인덱스 펀드 간의 수익률 비교는 순전히 옳지 않습니다. 첫째, 부동산을 소유하는 다양한 방법이 있습니다. 소유자가 거주하는 주택이 가장 눈에 띄지만 주거용 또는 상업용 부동산 임대 부동산도 있습니다.
자금 조달 비율이 높은 부동산은 현금으로 지불한 부동산보다 장기적으로 더 높은 수익을 제공할 가능성이 높기 때문에 레버리지도 역할을 합니다.
인덱스 펀드도 마찬가지다. 선택의 폭이 넓기 때문에 반품도 다양합니다. 예를 들어, 성장 펀드의 장기 수익률은 일반적으로 인컴 펀드보다 높습니다.
부동산 또는 인덱스 펀드 - 장기 부를 구축하는 더 나은 방법은 무엇입니까?
이제 Patrick의 질문에 더 직접적으로 답하겠습니다. 부동산이나 인덱스 펀드가 더 나은 투자입니까?
위의 분석에 따르면 지난 10년 동안의 더 높은 수익률의 조합, 더 큰 유동성, 다각화 능력 및 퇴직 계획에 대한 적합성은 분명히 인덱스 펀드를 선호합니다. 부동산.
그러나 투자에 관해서는 결코 간단하지 않습니다. Patrick 또는 그의 고객 중 한 명(그는 CPA임)이 부동산이 제공하는 통제 및 직접 소유권을 선호하고 수십 년 동안 투자할 의향이 있다면 부동산이 더 나은 투자가 될 수 있습니다.
그러나 투자로 손을 더럽히고 싶지 않은 사람에게는 인덱스 펀드가 더 나은 선택입니다.
저는 개인적으로 인덱스 펀드를 선호합니다. 하지만 동시에 다각화의 중요성을 잘 알고 있습니다. 최고의 시나리오에서는 인덱스 펀드와 부동산을 모두 갖고 싶어합니다. 결국 주식이 더 나은 성과를 내는 특정 시장 조건이 있고 부동산이 더 나은 성과를 내는 시장 조건이 있습니다. 둘 다 보유하면 둘 중 하나의 결과에서 혜택을 볼 수 있습니다.
그러나 두 투자 유형 모두 매우 인기 있고 많은 명백한 이유 때문에 미국 부의 축적 장면의 일반적인 부분이기 때문에 어느 쪽도 잘못 될 수 없습니다.
똑같이 수익성이 있는 두 가지 투자 중 하나를 선택할 수 있는 드문 기회 중 하나로 생각하십시오.
패트릭, 귀하의 질문에 답변했거나 최소한 한 투자를 다른 투자와 판단하는 데 사용할 구체적인 기준을 제시했길 바랍니다.
제출하고 싶은 질문이 있는 경우 무료로 당사의 연락처 제출 페이지. 질문을 제출하는 경우 제공한 정보가 다음 게시물에 포함될 것임을 이해하십시오. 그러나 귀하가 허락하지 않는 한 귀하의 이름을 사용하지 않습니다. 고마워, 제프.