리버스 모기지는 지난 몇 년 동안 여러 요인으로 인해 인기가 높아졌습니다. 부동산 가치 상승과 생활비 상승 외에도 고정 수입이 있는 수백만 명의 노인들은 집에 머물기를 원합니다.
수십 개의 대출 기관이 역 모기지 프로그램에 참여하고 있으며, 이 프로그램은 종종 TV, 라디오 및 온라인에 광고됩니다. 그러나 역 모기지란 무엇이며 역 모기지는 어떻게 작동하며 역 모기지가 귀하에게 적합합니까?
목차
- 역 모기지 란 무엇이며 어떻게 작동합니까?
- 차용인 요건
- 재산 요구 사항
- 연령 요건
- 수익금 분배
- 역 모기지 장점
- 역 모기지는 월간 원금 및 이자 지불을 없애줍니다.
- 역 모기지는 추가 현금 또는 추가 수입을 제공할 수 있습니다
- 역 모기지 출자에 대한 세금 결과는 없습니다
- 집에 머무르는 가장 좋은 방법일 수 있습니다.
- 가치가 떨어지면 집을 잃지 않을 것입니다
- 역 모기지 단점
- 주택 자산 감소
- 대출 금액은 주택 자산에 의해 제한됩니다
- 역 모기지에는 높은 마감 비용이 있습니다
- 여전히 재산세, 보험 수리 및 유지 보수를 지불해야 합니다.
- 리버스 모기지에는 연령 요건이 있습니다.
- 역 모기지를 받아야합니까?
역 모기지 란 무엇이며 어떻게 작동합니까?
리버스 모기지는 FHA(Federal Housing Administration)를 통해 제공되는 특별 프로그램입니다. 리버스 모기지의 기술 용어는 주택 자산 전환 모기지 또는 줄여서 HECM. 그들은 노인 주택 소유자가 해당 월별 지불을 생성하지 않고도 주택의 자산에 접근할 수 있도록 돕도록 설계되었습니다.
"역"이라는 용어는 지불 자체와 관련이 있습니다. 대출에 대해 매월 지불하는 대신 차용인은 대출 기관으로부터 매월 지불을 받을 수 있습니다. 이를 통해 고령 주택 소유자는 전통적인 모기지 및 상환 조건 없이 주택의 자산에 접근할 수 있습니다.
차용인 요건
리버스 모기지 자격을 얻으려면 다음을 충족해야 합니다. 매우 구체적인 프로그램 요구 사항:
62세 이상이어야 합니다.
리버스 모기지가 담보될 주택은 소유자가 귀하의 주요 거주지로 사용하게 됩니다.
집에 상당한 자산이 있어야 합니다. 자산이 많을수록 더 많은 현금에 접근할 수 있습니다.
연방 정부에 빚진 채무를 연체할 수 없습니다.
대출을 받으면 재산세, 보험, 유틸리티, 수리 및 유지 보수에 대한 지불을 완전히 관리할 수 있어야 합니다.
FHA 승인 카운슬러의 소비자 정보 세션에 참여해야 합니다.
재산 요구 사항
부동산은 1-4 가족 단독 주택 또는 FHA 승인 콘도미니엄 또는 제조 주택이어야 합니다. 최대 대출 금액은 다음에서 설정하고 업데이트합니다. 연방 주택 금융 기관(FHFA). 2021년의 경우 최대 금액 범위는 $548,250~$822,375입니다. 정확한 금액은 주택이 위치한 카운티와 주택에 포함된 생활 단위의 수에 따라 다릅니다.
그러나 정확히 얼마를 빌릴 수 있는지는 집에 있는 자산과 신청 당시 나이의 조합에 따라 달라집니다.
귀하의 자산은 주택의 평가 가치에서 기존 부채를 뺀 값으로 결정됩니다.
연령 요건
FHA는 대출 금액에 대한 특정 연령 관련 자기자본 비율을 공개하지 않습니다. 그러나 나이가 들수록 집에서 접근할 수 있는 자산의 비율이 높아집니다. 예를 들어, 62세에 주택 자산의 50%를 확보할 수 있고 80세 이상인 경우 최대 80%를 확보할 수 있습니다.
수익금 분배
리버스 모기지 승인을 받으면 필요에 따라 액세스할 수 있는 신용 한도를 설정하거나 월별 정기 결제를 받을 수 있습니다.
월별 지불은 특정 기간 동안 또는 동일한 월별 지불일 수 있습니다. 적어도 한 명의 차용인이 계속해서 해당 주택에 주요 거주지로 거주해야 합니다.
역 모기지 장점
역 모기지는 월간 원금 및 이자 지불을 없애줍니다.
다시 한 번, 이것이 역모기지의 기본 개념입니다. 대출 기관에 매월 지불하는 대신 차용인은 특정 기간 동안 매월 지불(또는 주택에 대한 신용 한도에 대한 액세스)을 받습니다.
당신은 여전히 집의 유지 관리와 관련된 기타 비용을 지불할 책임이 있습니다. 그러나 전통적인 재융자를 했을 때와 같이 대출 기관에 매월 원금과 이자를 지불할 책임은 없습니다.
현재 첫 번째 모기지론에 대한 원금과 이자 상환액이 있는 경우 반대로 역 모기지 금액이 귀하의 현재 잔액을 초과하는 경우 모기지가 이 지불금을 없앨 수 있습니다. 저당.
역 모기지는 추가 현금 또는 추가 수입을 제공할 수 있습니다
고령 주택 소유자가 리버스 모기지를 선택하는 주요 이유 중 하나는 부동산 자산에 접근하기 위함입니다. 전통적인 모기지 재융자는 새롭고 더 높은 월 페이먼트를 생성한다는 단점이 있습니다. 이것은 역 모기지의 경우가 아닙니다.
신용 한도를 통해 대출 수익에 접근할 수 있으며 필요할 때마다 자금을 준비하고 사용할 수 있습니다.
또는 수익금을 월별 지불 형태로 선택할 수 있습니다. 이런 식으로 집에서 추가 수입원을 만들 수 있습니다.
이 추가 수입원은 월 수입이 생활비를 완전히 충당하지 못하는 경우에도 노인들이 집에서 계속 생활할 수 있도록 합니다.
역 모기지 출자에 대한 세금 결과는 없습니다
리버스 모기지 현금은 면세 소득원이 될 수 있습니다. 대출 수익은 주택 자산의 선지급이므로 소득으로 간주되지 않으므로 과세 대상이 아닙니다.
이것은 소득을 창출하거나 현금을 확보하기 위한 다른 전략과 다릅니다. 예를 들어 과세 대상 계정에 보유된 주식을 판매하는 경우 양도소득에 대해 세금을 납부해야 합니다.
마찬가지로 비과세 퇴직 플랜에서 배당금을 받는 경우 해당 배당금은 일반 소득으로 과세될 수 있습니다. 큰 금액을 인출하면 더 높은 세금 범위에 들어갈 수도 있습니다.
리버스 모기지는 세금으로 인해 수익이 감소하지 않고 동일한 현금을 제공합니다.
집에 머무르는 가장 좋은 방법일 수 있습니다.
많은 노인들처럼 고정 수입이 있는 경우 생활비를 따라가지 못할 수 있습니다. 리버스 모기지(reverse 모기지)로 인한 추가 수입으로 고정 수입이 있어도 집에 머물 수 있습니다.
가치가 떨어지면 집을 잃지 않을 것입니다
리버스 모기지를 사용하면 부동산 가치가 모기지 잔액 아래로 떨어질 경우 집을 잃을 위험이 없습니다. 평생 집에서 계속 살 수 있습니다.
대출 기관도 대출을 조기 상환하도록 강요할 수 없습니다.
기존 역 모기지를 재융자하는 것도 가능합니다. 부동산의 가치가 크게 증가하면 주택에서 더 높은 비율의 자산을 확보할 수 있습니다.
역 모기지 재융자를 받을 수 있는 다른 시나리오: 이자율이 크게 하락했습니다. 최대 허용 모기지 금액이 증가했습니다. 변동금리 모기지를 고정금리로 전환하려고 합니다. 대출에서 차용인을 변경해야 하는 경우.
역 모기지 단점
주택 자산 감소
리버스 모기지는 전통적인 모기지 재융자처럼 집에 있는 자산에 접근할 수 있게 해줍니다. 단점은 다른 용도로 필요할 경우 향후 자산이 줄어들 것이라는 점입니다.
예를 들어 나중에 다른 집으로 이사하기로 결정했다고 가정해 보겠습니다. 주택 자산의 감소는 새 주택이나 다른 위치로 이사할 수 있는 옵션이 더 적다는 것을 의미합니다.
대출 금액은 주택 자산에 의해 제한됩니다
집에 있는 자산은 얼마를 빌릴 수 있는지를 결정하는 중요한 요소입니다. 자본이 충분하지 않으면 수익이 줄어들거나 대출이 거절될 수도 있습니다.
예를 들어, 귀하가 62세이고 집의 가치가 $400,000이고 현재 모기지 금액이 $250,000라고 가정해 보겠습니다. 최대 대출 금액이 $200,000이면 재융자를 완료할 수 없습니다. 이 상황에서 현재 모기지 잔액은 62세에 허용되는 최대 역 모기지 금액을 초과합니다.
다음 예에서는 귀하가 자격이 있더라도 역 모기지 수익이 충분하지 않을 수 있습니다.
$400,000 주택에 $150,000 빚을 졌다고 가정해 봅시다. 50% 또는 $200,000를 빌릴 수 있습니다. 그러나 순수익은 $50,000(기존 모기지 상환을 위해 $200,000에서 $150,000를 뺀 금액)에 불과합니다.
리버스 모기지의 목적에 따라 $50,000로는 충분하지 않을 수 있습니다.
역 모기지에는 높은 마감 비용이 있습니다
주택에 대해 새로운 첫 번째 모기지를 받을 때마다 마감 비용이 발생합니다. 이러한 마감 비용으로 인해 새 대출에서 받게 될 수익이 줄어듭니다. 그러나 리버스 모기지의 고유한 특성 때문에 이러한 마감 비용은 전통적인 재융자보다 높습니다.
전통적인 모기지 재융자에 대한 마감 비용은 대출 금액의 2%에서 3% 사이입니다. 역 모기지 마감 비용은 FHA 모기지 보험료 또는 MIP부터 시작하여 쉽게 4%를 초과합니다. MIP는 대출을 위해 대출 기관에 보험을 제공하기 위해 FHA에 지불하는 수수료입니다.
비용을 지불해야 합니다. 신규 모기지 금액의 2% 선결제 수수료. 또한 대출 잔액의 0.50%에 해당하는 연간 MIP도 있습니다. 대출 금액이 $200,000인 경우 연간 보험료는 $1,000($200,000 X 0.50%)입니다. 이 시나리오에서는 대출 비용에 월 $83가 추가되어 월 대출 수입이 줄어듭니다.
발기인 수수료도 있습니다. 대출 기관은 $2,500 또는 주택 가치의 처음 $200,000의 2%에 $200,000 이상 가치의 1%를 더한 금액 중 큰 금액을 청구할 수 있습니다. 즉, 대출 기관은 대출 금액 $200,000 중 최대 $4,000(2%)까지 청구할 수 있습니다.
추가 수수료는 대출을 시작하는 당사자에게 지급됩니다. 여기에는 소유권 비용, 감정, 녹음 및 설문 조사 비용이 포함됩니다.
여전히 재산세, 보험 수리 및 유지 보수를 지불해야 합니다.
리버스 모기지에는 월별 지불액이 없지만 다른 주택 소유 비용은 여전히 부담해야 합니다. 여기에는 재산세, 주택 소유자 보험, 공과금, 재산 수리 및 유지 비용이 포함됩니다.
리버스 모기지가 있어도 부동산 세금을 내지 않아 집을 잃을 수 있습니다.
리버스 모기지에는 연령 요건이 있습니다.
리버스 모기지는 62세 이상의 자격을 갖춘 주택 소유자에게만 제공됩니다. 아직 해당 연령에 도달하지 않은 경우 리버스 모기지는 옵션이 아닙니다.
자격이 있더라도 대출할 수 있는 금액은 신청 당시의 나이를 기준으로 합니다. 젊을수록 주택에 대해 빌릴 수 있는 자산 비율이 낮아집니다.
이러한 이유로 역 모기지는 70대 또는 80대 차용인에게 가장 잘 작동하는 경향이 있습니다. 그 나이에 더 많은 자산에 접근할 수 있으므로 대출이 재정적 필요를 충족할 가능성이 더 높아집니다.
역 모기지를 받아야합니까?
리버스 모기지는 신청하기 전에 알아야 할 여러 조항으로 인해 복잡합니다.
역 모기지가 당신을 위해 무엇을 할 것으로 기대하는지 평가하는 것으로 시작해야 합니다. 주로 집에 있는 현금에 접근하기 위한 것입니까, 아니면 지속적인 수입원을 제공하기 위한 것입니까? 두 경우 모두, 그 필요를 충족시키기에 충분한 자산이 집에 있습니까?
장기적인 영향도 고려해야 합니다. 예를 들어, 장래에 이사를 하거나 자녀와 더 가까이 살기를 원할 수 있습니다. 이 경우 리버스 모기지는 이사를 비실용적으로 만들 정도로 주택 자산을 감소시킬 수 있습니다.
리버스 모기지를 받기 전에 관련된 모든 것을 알고 있어야 합니다. 그리고 일단 변호사, CPA 또는 재무 설계사와 제안에 대해 논의하는 것을 진지하게 고려해야 합니다. 그들은 역 모기지를 다루기 때문에 최선의 행동 방침에 대해 조언할 수 있습니다.