내 모기지를 재융자해야 합니까?

NS모든 모기지 이자율은 모기지 재융자를 고려하는 주택 소유자에게 일반적인 방아쇠입니다. 결국, 모기지 재융자에 대한 가장 강력한 주장 중 하나는 시간이 지남에 따라 주택 모기지론에 대해 더 적은 비용을 지불할 수 있도록 더 낮은 이율을 이용하는 것입니다.

그러나 이자율이 고려해야 할 유일한 요소는 아닙니다. 모기지를 재융자할 적절한 시기를 결정할 때 잠재적인 더 낮은 이자율에 대해 저울질하고 싶은 여러 가지 문제가 있습니다. 당신은 또한 당신이 당신의 모기지와 예산에 대해 올바른 결정을 내리고 있는지 확인하기 위해 숫자를 분석하고 싶을 것입니다.

다음은 모기지 재융자를 하기 가장 좋은 시기를 결정하기 위해 알아야 할 모든 것입니다.

주택 모기지 재융자를 고려할 때 고려해야 할 요소

다음은 고려해야 할 주요 재융자 요소와 각 요소에 대해 물어봐야 하는 몇 가지 질문입니다.

이자율

금리가 하락하면 더 낮은 금리를 유지하기 위해 재융자에 대해 생각하기 시작하는 것이 당연합니다. 단 1%의 이율 변경으로 지불 금액, 더 중요한 것은 대출 기간 동안 지불하게 될 이자 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 그러나 점선에 서명하기 전에 다음 질문을 스스로에게 물어보십시오.

• 현재 금리는 얼마입니까?
• 재융자하면 어떻게 될까요?
• 둘 사이에 충분히 큰 차이가 있습니까?
• 앞으로 요금이 오를 것으로 예상됩니까?

정보에 입각한 선택을 하고 있는지 확인하는 가장 좋은 방법은 해당 지역과 대출 유형에 대한 현재 모기지 이자율을 조사하는 것입니다.

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대출 유형

현재 가지고 있는 대출 유형과 재융자할 유형에 따라 이자율, 비용, 기간 및 기타 대출 기능이 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 잠재적인 재융자에 대해 다음과 같은 질문을 스스로에게 하는 것이 좋습니다.

• 변동금리 모기지(ARM)에서 고정금리 대출로 전환하고 있습니까?
• 대출 기간을 30년에서 20년 또는 15년으로 옮기는 것을 고려하고 있습니까?

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마감 비용

마감 비용이 불쾌한 놀라움이 되는 것을 원하지 않습니다. 일부 마감 비용을 협상할 수 있고 때로는 새 대출 잔액에 마감 비용을 포함할 수 있지만, 또는 더 높은 이자율을 사용하여 비용을 지불하는 경우에도 피할 수 없는 이 모기지 비용에 대비해야 합니다. 다음 질문을 통해 귀하의 재융자를 확보하기 위해 마감 비용으로 지불해야 하는 금액을 생각해 보십시오.

• 재융자하는 데 비용이 얼마나 듭니까?
• 이 금액을 단기 저축으로 사용할 수 있습니까?
• 이 비용을 회수하는 데 얼마나 걸립니까?
• 그렇게 오래 집에 있을거야?

귀하의 신용 등급

일반적으로 금리가 인하되었다고 해서 모든 사람이 동일한 저금리에 접근할 수 있는 것은 아닙니다. 귀하의 신용 등급은 연인 비율과 고통스러운 비율의 차이가 될 수 있습니다. 다음 질문에 스스로 답하십시오.

• 최근에 신용등급이 올랐습니까? 만약 그렇다면, 이자율이 역사적으로 낮지 않더라도 지금 더 나은 재융자 이자율을 받을 자격이 있을 수 있습니다.
• 어떤 이유로든 신용등급이 하락할 것으로 예상하십니까? 이런 일이 일어날 것이라고 생각한다면 신용 등급이 여전히 높을 때 파업을 하고 싶을 수도 있습니다.

당신의 타임라인

모기지 재융자는 일반적으로 장기적으로 돈을 절약하는 전략입니다. 이는 재융자가 재정적으로 타당하기 위해 주택의 개인 일정에 맞아야 함을 의미합니다. 타임라인에 대해 고려해야 할 몇 가지 질문은 다음과 같습니다.

• 언제까지 집에 있고 모기지를 유지할 계획입니까?
• 마감 비용을 회수할 수 있을 만큼 충분히 오래 거기에 있을 것입니까?
• 미래에 집을 임대할 의향이 있습니까?
• 낮은 비용으로 더 쉽게 임대할 수 있습니까?

예산

재융자는 때때로 지불금을 낮추고 저축을 위해 더 많은 돈을 따로 마련할 수 있습니다. 재융자는 또한 대출을 더 빨리 없애고 이자를 적게 지불하려는 경우 지불액을 늘릴 수 있습니다.

예산에서 여유 공간을 늘리기 위해 재융자를 고려하고 있다면, 낮은 월 지불액에 도달하기 위해 폐쇄 비용을 유동시킬 수 있는지 확인하십시오.

지불한 교장

당신이 이미 대출에 얼마를 지불했는지 고려하십시오. 집 가치의 20%를 지불했다면 재융자 없이 개인 모기지 보험(PMI)을 할인받을 수 있습니다. 그러나 현재 대출 기관이 그것을 중단하지 않으면 재융자를 고려하여 제거하십시오.

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모기지 재융자 계산기를 작성하는 데 필요한 것

위의 질문을 스스로에게 했다면 이제 모기지 재융자가 수익에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 계산할 때입니다.

웹에는 수많은 무료 재융자 계산기가 있으며, 모두 재융자에서 무엇을 기대할 수 있는지에 대한 아이디어를 얻는 데 도움이 될 수 있습니다. Bankrate.com의 모기지 재융자 계산기 기능이 마음에 듭니다.

다음은 재융자 계산을 완료하는 데 필요한 항목입니다.

현재 대출 금액: 여기에 집을 사기 위해 빌린 금액을 입력합니다. 예를 들어 20% 다운된 상태로 $200,000 주택을 구입했다고 가정하면 원래 대출 금액은 $160,000입니다.

현재 금리(%): 주택 담보 대출의 현재 이자율을 입력하기만 하면 됩니다.

기간(년): 귀하의 원래 모기지 기간(예: 30년 대 15년)을 입력하십시오.

현재 모기지 잔액: 이것은 현재 귀하가 주택 모기지에서 소유하고 있는 금액입니다. 최신 청구서를 찾고 잔액을 찾으십시오.

재융자 금리(%): 여기에 새 대출에 대해 인용된 이자율을 입력합니다.

기간(년): 당신의 새 용어는 무엇입니까? 30 년? 15?

선불 위약금(%): 이전 대출 금액을 조금 일찍 갚으면 선불 벌금이 부과됩니까? 모르는 경우 현재 대출 기관에 전화하여 알아보십시오. 이것은 당신의 결정에 고려되어야 합니다.

신규 모기지 마감 비용:- 클로징 비용에는 종종 대출 개시 수수료, 포인트, 감정 수수료, 소유권 검색 및 보험, 설문 조사, 세금, 증서 기록 수수료, 신용 보고 수수료 및 결제 시 평가되는 기타 비용이 포함됩니다. 마감 비용은 일반적으로 새 모기지 총액의 약 2~6%입니다.

신규 대출 포인트 수: 이것은 더 나은 이자율을 달성하기 위해 지불하는 추가 돈입니다.

내 모기지를 재융자할 때 가치가 있었습니까?

재융자가 어떻게 작동하는지 예를 들어, 모기지 재융자를 살펴보겠습니다. 길고 긴 과정이었지만 30년 모기지 이자율(이자가 적음)과 지불액(예산 및 부동산에 대한 유연성 향상)에 대해 더 나은 결과를 얻었습니다.

자세한 내용은 다음과 같습니다(숫자는 반올림 및 근사치).

이전 모기지:

• 2007년 10월 구입
• 30년 고정 모기지 이자율 6.375%
• 약 $207,000에 구입
• $42,000(20%) 감소
• 총 모기지 $165,000
• 월 결제 $1,028
• 판매자 크레딧 $5,000 후 마감 비용 $0
• 3년 10개월 동안 39,000달러의 이자를 지불했습니다.
• 대출 기간 동안 $205,000의 이자를 지불해야 했습니다.

새로운 모기지:

• 2011년 7월 폐쇄
• 30년 고정 모기지 이자율 4.875%
• 새로운 총 모기지 $159,000
• $842의 새로운 월별 지불
• $2,000의 대출자 크레딧 후 $1,000의 클로징 비용
• 대출 기간 동안 $144,000의 이자를 지불해야 합니다.

참고: 현재 시장 상황은 우리가 지금 당장 팔려고 하면 집을 팔 때 "돈을 잃는" 것과 같습니다. 따라서 내년에 집을 나가더라도 임대 단위로 유지합니다.

이자 저축 및 지불 정보

재융자를 통해 이 대출 기간 동안 지불해야 하는 이자 금액을 $22,000($205,000 – $144,000 – $39,000) 줄였습니다. 내가 보기에는 이 이자 절감액을 기반으로 하여 re-fi에 대한 1,000달러의 마감 비용을 회수하려면 17개월이 필요합니다.

그 번호를 얻은 방법은 다음과 같습니다.

나는 남은 모든 지불 기간에 이자 저축을 분산합니다. 30년 대출의 경우 360번의 지불 기간이 있습니다.

$22,000 / 360 지불 = $60.

그런 다음 1,000달러의 마감 비용을 60달러로 나눴습니다. 그것은 나에게 17을 제공합니다. 이는 우리가 마감 비용으로 지불한 $1,000를 회수하는 데 17 지불 기간(또는 몇 달)이 걸린다는 것을 의미합니다. 내가 2012년 12월 이전에 타운 하우스를 팔았다면 이것은 낭비였을 것입니다.

재융자에 대한 일반적인 "손익분기점" 경험 법칙은 지불 차액(이 경우 $1028 – $842 = $186)을 나누는 것입니다. 1,000달러의 마감 비용으로 5.38개월($1,000/$186=5.38)의 손익분기점을 제공하지만 그것이 사실을 말해주지는 않습니다. 이야기. 내 장기 이자 저축은 월 지불액의 적은 금액의 저축에 비해 더 중요한 저축입니다.

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낮은 지불금에 만족하는 이유

이자 저축이 더 중요하다고 굳게 믿고 있지만, 이 재융자를 통해 월 납입금이 더 저렴해져서 기쁩니다. 이유는 다음과 같습니다.

1. 월예산을 $186 늘렸습니다. ($1,028 – $842). 이러한 종류의 유연성은 자영업을 탐색하는 데 중요합니다.
2. 우리는 집보다 더 성장하기 시작했습니다. 우리는 그것이 미래에 투자 부동산이 될 수 있다는 생각으로 집을 샀습니다. 이 새로운 지불을 통해 "투자"라는 용어를 실제로 사용할 수 있습니다. 집을 빌리면 최소 한 달에 1,500달러를 받을 수 있습니다. $842의 모기지 지불, $350의 재산세, $175의 HOA 회비, $20의 보험은 현금이 흐르는 임대 유닛을 남길 것입니다.

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모기지를 재융자할 수 있는 곳

전통적인 대출 기관과 비전통적인 대출 기관 모두에서 이용할 수 있는 재융자 대출이 부족하지는 않지만 저처럼 자영업을 하는 경우 상황이 조금 더 어려워질 수 있습니다. 보험업자는 W-2가 없는 우리의 세금 보고서를 2년 전으로 보고 싶어합니다. 요즘 자영업 소득으로 모기지 승인을 받기가 어렵습니다. 자영업자가 아니더라도 자신에게 적합한 재융자 대출을 찾는 것이 좋습니다. 제가 강력하게 추천할 수 있는 두 개의 대출 기관이 있습니다.

빠른 대출

빠른 대출 제 재융자를 처리해 준 대부업체였습니다. 제가 여러 해 동안 고소득 세금 신고서를 제출하지 않은 아주 신참 개인사업자였을 때였습니다. 그들은 저와 협력하여 제 이자율과 기간에 대한 선의의 추정치를 제공했으며 저를 도왔습니다. 감정, 소득 및 자산 검증, 인수, 최종적으로 당사의 프로세스를 통해 폐쇄.

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렌딩트리

이 사이트는 온라인 대출 시장으로, 차용인이 단일 양식을 작성하여 대출 기관으로부터 여러 맞춤형 제안을 받을 수 있습니다. 렌딩트리 회로망. 차용인은 LendingTree를 사용하기 위해 어떠한 수수료도 지불하지 않습니다. 그러나 어떤 대출 기관을 선택하느냐에 따라 신청 수수료, 처리 수수료 및/또는 마감 비용을 지불해야 할 수도 있습니다. 이 마켓플레이스는 귀하의 필요에 가장 적합한 재융자 대출을 받을 수 있는 훌륭한 옵션입니다.

마지막 생각들

모기지 재융자는 모기지 상환액을 낮추고, 이자를 줄이며, 더 낮은 이자율을 유지하는 현명한 방법이 될 수 있습니다. 그러나 이것이 재융자가 항상 모든 주택 소유자에게 올바른 선택임을 의미하지는 않으며 모든 재융자가 평등하게 이루어진다는 의미도 아닙니다.

재융자 조건에 영향을 미칠 수 있는 모든 개인 및 재정적 요인을 알고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 대출 기관에 연락하기 전에 재융자에서 무엇을 기대할 수 있는지 계산하는 것이 현명합니다.

모기지 재융자에 대한 귀하의 경험은 무엇입니까? 의견에 대해 알려주십시오!

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필립 테일러 CPA 소개

Philip Taylor(일명 "PT")는 CPA, 블로거, 팟캐스터, 남편, 세 아이의 아버지입니다. PT는 개인 금융 산업 컨퍼런스 및 무역 박람회의 창립자이자 CEO이기도 합니다. 핀콘.

그는 2007년에 Part-Time Money®를 만들어 돈에 대한 조언을 공유하고 스스로 책임을 지도록 했습니다. $75,000가 넘는 부채를 갚고 있음), 재정적인 방향으로 나아가는 데 열정적인 사람들을 만나기 위해 독립.