정부가 정한 수익률 보장 투자가 있다고 하면 어떻게 될까요?
당신은 아마도 이렇게 말할 것입니다. “Jim에게 감사합니다. 하지만 저는 더미가 아니며 예금 증명서에 대해 알고 있는데 그것들은 매우 지루합니다.” (그들은 또한 매우 안전합니다!)
이 게시물의 제목을 읽을 수 있다면 이미 답을 알고 있을 것입니다. 세금 유치권(그리고 부동산으로 담보로 제공됨)입니다.
나는 몇 년 전에 이러한 사실을 알게 되었고 심지어 세금 유치권 경매에 참석하기도 했습니다. 나는 아무것도 사지 않았다, 나는 단지 경험을 흡수하고 싶었다. 거의 10년 전에 저는 하워드 카운티 법원 계단에서 열린 세금 유치 경매(세금 판매라고도 함)에 참석했습니다.
경매는 이곳에서 일년에 한 번, 즉 5월이나 6월에 한 번만 열리는데 제가 참석한 경매는 정말 비공식적이었습니다. 예정된 일정이 이미 취소되어 2020년에 무엇을 할지 모르겠습니다. 나는 정부와 법원이 관련된 모든 일에는 일종의 형식이 있을 것이라고 생각했습니다. 말 그대로 계단 위에 서서 클립보드를 들고 유치권을 외치고, 입찰을 하고, 기록을 긁어모으는 남자로 구성되었습니다.
돌아다니는 사람들도 비슷하게 비공식적이었습니다. 그들은 원하는 것을 알고 선취특권 번호를 듣고 입찰을 했습니다. 어떤 사람들은 전화를 하고 있었고, 다른 사람들은 자신의 클립보드를 들고 그곳에 있었고, 모두가 서로를 아는 것처럼 느껴졌습니다. 그것은 Storage Wars와 같았지만 사람들의 집이었습니다.
나는 이것이 좋은 투자 방법이라고 생각하고 떠났지만 아마도 나에게는 아닐 것입니다. 그러나 나는 많은 것을 배웠습니다.
조세 유치권 투자란 무엇입니까?
주정부와 지방정부는 세금이 필요하며, 세금을 내지 않으면 다른 방법으로 회수해야 합니다. 재산세는 대부분의 지방 정부의 주요 수입원입니다. 소유자가 재산세 고지서를 지불하지 않으면 지역 카운티 또는 시는 세금 유치권 경매를 통해 투자자에게 유치된 부동산과 경매에 유치권을 설정합니다.
다를 수 있지만 대부분의 지방 세무 부서는 2~5년 동안 세금을 미납한 후 세금 유치권을 경매합니다. 정확한 기간은 주법에 따라 다릅니다.
일부 지방 자치 단체에서는 투자자가 체납된 세액을 납부할 수 있는 유치권 증명서를 판매합니다. 정부는 돈을 받고 투자자는 부동산 소유자가 체납된 세금을 갚으면서 이자를 징수할 수 있습니다.
부동산 소유자는 유치권을 상환하는 데 최대 1년이 걸릴 수 있습니다. 그들이 유치권을 상환하면 귀하는 투자를 종료하고 부동산을 다시 완전히 소유하게 됩니다.
소유자가 뒤처지면 해당 부동산을 압류하고 전체 점유를 해야 합니다. 그런 다음 집을 팔거나 임대 부동산으로 전환하여 투자 수입을 얻어야 합니다. 실제로 이것은 거의 발생하지 않으며 대부분의 투자자는 지방 자치 단체에서 요구하는 이자율을 받습니다.
세금 유치권 대 세금 증서
귀하가 참석하는 세금 경매가 판매 중일 수 있습니다. 세금 유치권 그리고 세금 증서. 이 두 용어는 비슷하게 들리지만 세금 증서는 전체 재산을 선불로 구매해야 합니다.
2008년 대공황 기간 동안 압류된 주택을 구입하여 재건하고 이익을 위해 뒤집는 것은 세금 증서 투자의 한 예입니다. 모든 투자자가 세금 증서에 투자할 시간이나 자본이 있는 것은 아닙니다.
세금 유치권은 체납된 세금에 투자하기만 하면 됩니다. 몇 천 달러만 투자하고 압류된 집을 수리하지 않는 것이 대부분의 사람들에게 더 실현 가능합니다.
약 30개 주 시와 카운티가 세금 유치권을 경매하게 하십시오.
조세 유치권은 부채 의무라는 점에서 자동차 대출 또는 주택 모기지에 대한 은행 대출과 유사합니다. 소유자는 유치권이 해제될 때까지 부동산을 판매하거나 재융자할 수 없습니다. 이 경우 유치권 금액에 이자를 더한 금액을 지불합니다.
세금 유치권에 투자하여 돈을 버는 방법
세금 유치권에 투자하여 돈을 버는 방법에는 두 가지가 있습니다.
- 부동산 소유자로부터 단순이자 지급금을 징수하십시오.
- 부동산을 압류하고 팔거나 임대하십시오.
각 주마다 세금 유치권에 대한 이자율 상한선이 다릅니다. 대부분의 주에서 유치권 금액에 대해 5%에서 18% 사이의 이자를 받을 것으로 기대할 수 있습니다. 하워드 카운티는 이자율을 18%로 설정합니다. 모든 사람이 유치권에 입찰하기 때문에 귀하가 징수할 수 있는 실제(실제) 이자율은 세금 경매의 경쟁력에 따라 달라집니다.
대부분의 경매는 가장 낮은 이자율로 입찰한 투자자에게 낙찰됩니다. 경매는 최대 이자율로 시작하여 새로운 입찰가가 있을 때마다 감소합니다. 예를 들어, 개시 이자율은 18%일 수 있지만 승률은 5%만 될 수 있습니다.
이론적으로 덜 위험한 자산은 더 낮은 이자율을 가지며 더 위험한 자산은 더 높은 이자율에 더 가까울 것입니다. 이는 P2P 대출 또는 상업 대출에 투자.
대부분의 세금 유치권 투자는 부동산에 대한 압류를 요구하지 않지만 가능성은 있습니다. 잠재적인 투자 수익에 주로 초점을 맞춰야 합니다.
조세 유치권 투자: 단계별
조세 유치권 투자는 두 가지 이유로 많은 연구가 필요합니다. 첫째, 소유자가 대출금을 상환하고 이자율을 얻는 것이 좋습니다. 둘째, 그렇지 않은 경우 압류해야 하는 경우 해당 부동산을 판매하거나 임대할 수 있는지 확인하고 싶습니다.
가장 좋은 출발점은 지역 부동산 시장이 될 수 있습니다. 양질의 이웃 및 학군 위치와 같은 정보를 알아야 합니다. 고급 부동산의 소유자는 세금을 상환할 가능성이 더 높습니다.
각 시와 카운티에는 세금 유치권 구매, 이자 지불 및 압류 개시에 대한 절차가 다릅니다. 투자 시장의 복잡성을 배워야 하지만 투자 프로세스는 비슷합니다. 즉석에서 배우고 싶지 않기 때문에 이것을 공부하십시오.
체납 세금 목록 요청
체납 세금 목록은 대부분의 시 및 카운티 세금 징수원 또는 재무 사무소에서 구할 수 있습니다. 이 목록은 경매에 나온 부동산을 알려줄 수 있습니다.
부서의 최신 상태에 따라 이메일로 목록을 받을 수도 있습니다. 더 오래된 부서에서는 목록을 직접 검색합니다.
다음 세부 정보에 대한 세금 목록을 조사해야 합니다.
- 부동산 주소
- 납부해야 할 세금 액수
- 세금 체납 연수
이 세 가지 요소는 잠재적 속성의 후보 목록을 만드는 데 도움이 됩니다.
경쟁을 피하기 위해 부동산 소유자에게 연락하여 판매에 관심이 있는지 확인할 수 있습니다. 이 전술은 궁극적으로 세금 증서를 구매하려는 경우 입찰 전쟁을 피하는 데 도움이 될 수 있습니다.
미개발 소포에 미납 세금이 있는 경우 비용을 절감할 수 있습니다. 농토.
개발된 부동산은 자산 가치가 더 높은 경향이 있으며 압류로 끝날 경우 광범위한 수리가 필요할 수 있습니다.
연구 잠재적 속성
어떤 부동산이 경매에 부쳐졌는지 확인한 후, 구매 범위 내에서 잠재적 부동산의 후보 목록을 만드십시오.
당신의 첫인상이 어떤지 확인하기 위해 속성으로 운전하십시오. 부동산과 주변 지역이 마음에 들면 입찰을 고려하십시오.
경매 전에 최저 금리 입찰가를 계산하십시오. 현금이 다른 곳에서 더 높은 수익을 올릴 수 있다면 모든 입찰 전쟁이 승리할 가치가 있는 것은 아닙니다.
경매 참가
일부 경매에서는 입찰에 직접 참석해야 합니다. 많은 곳이 이제 장거리 투자자들이 행동에 참여할 수 있도록 하는 온라인 경매로 가고 있습니다.
두 경매 방법 모두 경쟁적일 수 있습니다. 초과 입찰을 피하기 위해 미리 입찰 한도를 알아야 합니다.
낙찰자는 세금 유치권을 구매하기 위해 다음 비용을 선불로 지불합니다.
- 미납 세금
- 페널티
- 발생이자
부동산 소유자가 정부에 지불해야 하는 세금과 수수료입니다. 따라서 이것은 최소 판매 가격입니다.
지불 수집
대부분의 주에서는 세금 유치권을 소유하고 있음을 부동산 소유자에게 통지해야 합니다. 부동산 소유자는 상환 기간 동안 매월 지불합니다.
대부분의 상환 기간은 최소 1년이지만 더 길 수도 있습니다.
소유자가 법적 상환 기간 내에 유치권을 상환하지 않으면 압류 절차를 시작할 수 있습니다. 적절한 압류를 위해 따라야 하는 특정 절차와 일정이 있습니다. 세금 유치권이 세금 판매로 전환되는 경우 법률을 검토하십시오.
누가 투자해야 할까요?
세금 유치권은 주식 시장에 모든 돈을 보유하지 않고도 단기 소득을 얻을 수 있는 일관된 방법이 될 수 있습니다. 공인 투자자부동산 투자 경험이 있는 사람도 적합할 수 있습니다.
잠재적 수익률은 주의 이자율 상한선에 따라 12%에서 18% 사이입니다. 얼마를 벌 수 있는지는 투자하는 주와 입찰가에 따라 다릅니다.
시간 및 요구 자본과 관련하여 세금 유치권 투자는 부동산 인덱스 펀드(또는 크라우드 펀드 부동산) 및 주택 뒤집기.
조세 유치권에 투자하지 말아야 할 사람은 누구입니까?
세금 유치권 투자는 원하는 사람들을 위한 것이 아닙니다. 손을 떼지 않는 단순 투자 접근 방식. 잠재적인 부동산을 심사하고, 경매에 참석하고, 잠재적으로 부동산을 압류하는 데 몇 시간을 보내야 합니다.
세금 유치권은 주차 공간이 아닙니다. 3년 안에 필요한 현금. 그러나 세금 유치권은 중기 투자 기간 동안 자본을 보유할 위험을 감수할 수 있다면 포트폴리오를 다양화하는 흥미로운 방법이 될 수 있습니다.
조세 유치권 투자의 잠재적 위험
이 투자 아이디어는 부동산 소유자가 연체 세금을 납부해야 하기 때문에 위험하지 않습니다. 정부에 돈을 지불하는 대신에 당신은 곤경에 처해 있습니다. 조세 유치권 투자는 다음보다 덜 위험할 수 있지만 주식 시장 타이밍 또는 페니 주식을 거래하는 경우 실사를 수행해야 합니다.
다음은 잠재적인 수입을 감소시킬 수 있는 몇 가지 위험입니다.
저금리
입찰 전쟁은 원하는 이자율을 얻지 못할 수 있음을 의미합니다. 조세 유치권 투자에는 많은 노력이 필요합니다. 잠재적인 투자 수익은 노력이 덜 필요한 다른 투자 아이디어와 유사할 수 있습니다.
추가 세금 및 수수료 지불
세금 유치권을 소유한다는 것은 소유주가 지불하지 않을 경우 향후 미납 세금 및 벌금에 대해 책임을 질 수 있음을 의미합니다. 잔디를 깎지 않는 것과 같은 사건에 대해 시에서 부과하는 벌금을 지불해야 할 수도 있습니다.
부동산 소유자 파산 선언
판사는 부동산 소유자가 파산을 선언하는 경우 세금 유치권에 대한 이자율을 법적으로 낮출 수 있습니다. 이 위험을 좋아하는 것에 대한 수익률 인하로 생각하십시오. 배당주.
세금 유치권이 만료됩니다
경매에서 획득한 세금 유치권은 상환 기간이 종료된 후 만료될 수 있습니다. 기간이 끝난 후 후속 조치를 취하지 않으면 원래 투자를 회수할 기회를 잃을 수 있습니다.
현지 차압 규칙을 숙지하십시오. 특정 마감일까지 압류 절차를 시작해야 합니다. 또한 누락된 지불에 대해 소유자에게 알림을 보내야 합니다. 절차를 부적절하게 따르면 노력이 실패할 수 있습니다.
재산은 무가치하다
압류를 판매하는 것은 돈을 버는 보장된 방법이 아닙니다. 건물이 관리되지 않거나 열악한 이웃에 있는 경우 해당 부동산을 매각하기가 쉽지 않을 수 있습니다.
게다가 이사할 때 집주인이 어떤 피해를 입힐지 모릅니다.
세금 매각 경매 전에 부동산의 외부를 조사할 수 있지만 부동산을 압류할 때까지 집 내부를 볼 수 없을 수도 있습니다. 낙찰에서 집에 들어갈 때까지 몇 년의 차이가 있을 수 있습니다. 그 시간에 많은 것이 바뀔 수 있습니다.
압류율이 높거나 부동산 가치가 하락하는 지역은 피하십시오. 이러한 위험을 피하면 투자 비용보다 시장 가치가 낮은 "수중 부동산"을 구입할 기회가 줄어듭니다.
조세 유치권 투자는 좋은 투자가 될 수 있지만 많은 작업이 필요할 수 있습니다. 그것이 내가 그것을 끝내지 못한 이유 중 하나입니다.
또 다른 것은 내가 누군가를 압류하고 집에서 쫓아내는 생각을 정말로 좋아하지 않는다는 것입니다. 이런 일이 거의 일어나지 않는다는 것을 알고 있지만 한 번도 하고 싶지 않습니다. 정서적으로 덜 부담스러운 다른 방법으로 생계를 꾸릴 수 있습니다.