RealtyMogul 검토: 모든 투자자를 위한 부동산 투자

부동산 투자는 종종 부를 성장시키고 축적하는 가장 신뢰할 수 있는 방법 중 하나로 간주되지만 개별 부동산에 대한 투자는 결코 매력적이지 않았습니다.

개별 속성을 조사하고 검증하는 데 많은 시간이 걸립니다. 집의 다양한 부분을 평가하는 방법과 같이 내가 가지고 있지 않은 많은 도메인 전문 지식이 필요하고 배우고 내면화할 대역폭이 없습니다. 또한 상업용 부동산은 제가 가장 관심을 갖고 있는 분야이며 많은 최고의 프로젝트는 배치할 자본이 많지 않은 한 개인이 사용할 수 없습니다...

… 까지 크라우드 펀딩 부동산 투자. 🙂

내가 생각하기에 부동산 투자의 미래는 크라우드펀딩 경로에 있습니다 이 분야에서 가장 주목할만한 회사 중 하나는 RealtyMogul입니다.

목차

1. RealtyMogul은 누구입니까?
2. 투자 기회의 유형
3. MogulREIT는 무엇입니까?
4. 빠른 가입 절차
5. 공개, 자금 지원 및 비공개 기회 검토
6. RealtyMogul 수수료 구조
7. RealtyMogul의 장점과 단점

RealtyMogul은 누구입니까?

RealtyMogul 2012년 CEO 질리엔 헬만(Jilliene Helman)이 로스엔젤레스 유니온뱅크(Union Bank)의 부사장으로 있을 때 CA, RealtyMogul의 CTO Justin Hughes를 영입하고 작은 씨앗을 키운 후 2013년에 시작했습니다. 둥근. 그 이후로 그들은 Canaan Partners 및 Sorenson Capital과 같은 주요 투자자를 포함하여 총 4660만 달러를 위해 5번 더 자금을 모았습니다.

그들은 150,000명 이상의 회원을 등록하고 20억 달러 이상의 부동산 가치에 투자했으며 8,200만 달러 이상을 투자자에게 지출했습니다. 그들은 한동안 이 일을 해왔고 성사된 거래로 좋은 성공을 거두었습니다. 그들은 자신의 기준에 맞는 거래를 승인하기 전에 수천 건의 거래를 본다고 자랑합니다.

이름이 친숙하게 들린다면 아마도 가장 유명한 거래인 캘리포니아 팜스프링스에 있는 Hard Rock Hotel의 150만 달러에 대해 들어보셨을 것입니다. 인상은 2014년에 이루어졌으며 국내 최초의 크라우드 펀딩 호텔 거래였습니다. Hard Rock Hotel은 이전 Hotel Zoso를 개조하는 데 수백만 달러를 투자했으며 2013년 10월에 위치를 다시 열었습니다. 주식 투자자라면 객실 요금 25% 할인, $50 상당의 식음료 크레딧, 고급 오너스 카바나 이용, 업그레이드 및 기타 VIP 특전과 같은 특별 특전을 누릴 수 있습니다. (플랫폼에 있다면 여기

보관된 제안 페이지)

투자 기회의 유형

RealtyMogul MogulREIT라는 REIT 스타일 투자뿐만 아니라 공인 투자자를 위한 주식 및 부채/대출 거래를 모두 제공합니다.

그들은 다른 많은 크라우드 펀딩 부동산 투자 사이트와 마찬가지로 주식 거래를 제공하는 것으로 시작했지만 빠르게 부채 및 대출 상품을 추가했습니다. 상업, 산업, 사무실, 호텔, 소매는 물론 아파트와 같은 다가구 부동산 등 상업 거래만 제공합니다. 그들은 주거 거래를 제공했지만 더 이상은 제공하지 않습니다.

이전에 크라우드 펀딩 부동산 투자를 한 적이 있다면 거래 구조가 익숙할 것입니다.

MogulREIT는 무엇입니까?

MogulREIT는 RealtyMogul의 REIT 상품입니다. MogulREIT I은 2016년 8월에 출시되었으며 미국 내 상업용 부동산 공간에서 부채와 지분 자산(55% 부채, 45% 지분)을 혼합하여 보유하고 있습니다. 배당은 월 단위로 이루어지지만 연간 8.00%의 배당을 목표로 합니다.

공인 투자자일 필요는 없습니다. 펀드에 대한 투자가 연간 소득 또는 순자산(둘 중 더 큰 것)의 10%를 초과하지 않는 한 MogulREIT에 투자하십시오.

최소 투자 금액은 $1,000이며 오푸스 펀드 서비스, 일리노이에 기반을 둔 펀드 관리자. 자기 주도 IRA를 통해 MogulREIT I에 투자할 수 있지만 최소 초기 투자가 $5,000로 증가합니다.

MogulREIT II는 두 번째 MogulREIT 펀드이며 차이점은 상업용 부동산이 아닌 다가구 아파트를 대상으로 분기별로 분배한다는 것입니다.

빠른 가입 절차

가입 절차는 빨랐습니다. 올해와 이전 2년 동안의 순자산과 소득을 묻는 것으로 시작하는 간단한 투자자 프로필을 작성해야 합니다. 이것은 귀하가 공인 투자자인지 확인하기 위한 것입니다(주 거주지 또는 올해 최소 $200,000 및 이전 2개의 소득을 제외한 $1mm 이상의 순자산, 결혼한 경우 $300,000).

그런 다음 위험 허용 범위, 보유 기간 및 투자 경험과 같은 위험에 대한 6가지 질문으로 이동합니다. 모두 꽤 표준입니다. 가입 절차가 끝나면 귀하에게 전화를 걸 것입니다(또는 전화를 걸면 전화번호가 포함된 이메일을 보내어 귀하의 정보를 확인합니다.

이 작업을 수행할 때까지 볼 수 있는 유일한 기회는 MogulREITs뿐입니다.

공개, 자금 지원 및 비공개 기회 검토

내 인증 상태를 확인하는 빠른 전화 통화 후 내 계정은 모든 제안을 볼 수 있었습니다.

나는 그들의 과거 제물을 먼저 둘러보았다. 그들의 "과거 투자" 페이지에 대한 좋은 점은 그들이 완료되고 자금이 조달되었다는 것입니다. 완료됨은 100% 완료됨을 의미하고 자금 지원됨은 자금이 지원되고 지불되었음을 의미합니다. 좋은 구분입니다.

과거 제공물에는 모든 유형의 부동산(사무실, 다가구, 자가 저장, 산업, 등) 주식과 주식의 투자 유형으로 전국(IL, GA, AZ, CA, NC, TX)에 흩어져 있습니다. 빚. 그들은 또한 완료되었기 때문에 알고 있는 실제 IRR(내부 수익률)을 보여줄 만큼 용감합니다. 종종 IRR 목표보다 높았으며 이는 좋은 보너스였습니다.

이 글을 쓰는 시점에 5개의 공개 투자 기회가 있었고 그 중 3개는 1031 적격이었습니다.

1031 적격은 무슨 뜻인가요? 섹션 1031은 동종 자산을 교환할 경우 양도차익을 연기할 수 있다는 세금 코드의 일부입니다. RealtyMogul을 사용하면 이러한 부동산이 (수동적으로) Delaware Statutory Trusts에 보관되며 1031 자격이 있는 기존 부동산을 판매한 경우 이 DST는 1031 거래소에서 완전히 사용할 수 있습니다. 기존 1031 투자자는 현금 투자자보다 최소값이 더 높을 수 있습니다.

RealtyMogul 수수료 구조

수수료 구조는 거래 유형에 따라 다르며 각 거래의 재무 탭에 있는 수수료 아래에 명확하게 설명되어 있습니다.

직접 지분 투자의 경우 관련된 모든 기업에 지불된 모든 수수료를 나열합니다.

아파트를 사는 거래를 검토했을 때 부동산 회사에 2%, 중개업자에게 4%의 일회성 수수료가 있었습니다. 그런 다음 자산 관리 회사에 총 수입의 4%, 관리 및 관리 수수료로 RealtyMogul에 1%의 반복 수수료가 있습니다. 모든 거래 유형이 동일한 방식으로 구성되지 않고 일부는 더 많은 수수료가 있고 일부는 더 적기 때문에 수수료 목록을 확인해야 합니다.

REITs의 경우 수수료가 제안서에 나와 있으며 약간의 파고가 필요합니다. 운용사에게 1%의 자산 운용 수수료가 지급됩니다.

RealtyMogul의 장점과 단점

RealtyMogul의 가장 큰 장점은 공인 및 비공인 투자자 모두를 위한 옵션이 있다는 것입니다. MogulREITs는 명확한 차별화(상업용 부동산 또는 다가구)와 적절한 배포 비율 및 빈도를 갖춘 견고한 제품입니다. 수수료는 다른 리츠보다 비싸지만 다른 상품(뱅가드의 REIT 상장 부동산 회사에 투자할 뿐 개별 프로젝트의 자금을 조달, 심사 및 조정하지 않습니다.

직접 투자는 매우 다양하며 섹션 1031을 활용할 수 있다는 것은 투자에 있어 세금 효율성을 높일 수 있음을 의미합니다. 이러한 직접 거래의 최소값은 일부 다른 플랫폼보다 높습니다(사용 가능한 5개 거래 중 최소 $25,000) 그러나 거래의 다른 모든 측면은 유사했습니다(보류 시간, 예상 IRR 및 현금 수익, 등).

이것은 플랫폼의 단점이 아니라 투자 유형의 단점입니다. 유동성이 없습니다. 부동산에 투자할 때 2차 시장에서 해당 부분을 판매할 수 없습니다. MogulREITs를 사용하면 주식을 상환할 수 있지만 제한적입니다. 이것이 실제 부동산 투자의 방식이므로 놀라운 일이 아니며 대부분의 REIT는 거래에 제한이 있습니다(거래를 위한 것이 아니므로 구매 및 상환).

나는 그들이 이전 거래에 대한 실제 IRR을 공유하는 방식을 좋아하지만 제안 문서를 표시하지 않습니다. 자금 조달된 거래 문서를 검토할 수 있습니다. 뉴스에서 관련 문서를 읽고 어떻게 제안되었는지 궁금하면 재미있을 수 있지만 일단 닫히면 닫힙니다. Hard Rock Hotel에 대한 제안을 읽고 얼마 전에 문을 닫았음에도 불구하고 그들이 제공하는 모든 특전을 볼 수 있을 때 속임수를 쓰는 것처럼 느껴졌습니다.

즉, 우리 모두는 부동산 투자에 위험이 없다는 것을 알고 있습니다. 2018년 4월 중순에 Hard Rock Hotel은 종료 팜스프링스의 하드록 호텔. 그래서... 특전은 좋지만 호텔이 문을 닫으면 그렇지 않습니다. 🙂

어쨌든 관심이 있다면 살펴보고 무료로 등록하십시오.

RealtyMogul에 무료로 가입하세요