경제적인 어려움이 있는 가족에게는 살기에 적합한 장소를 찾는 것이 종종 어렵습니다. 많은 저소득 가정은 월 소득의 절반을 임대료로 지불하면서도 여전히 수준 이하, 심지어는 안전하지 않은 조건에서 살고 있습니다.
대공황 이후로 미국에는 주택 지원 프로그램이 있었습니다. 가장 인기 있는 것 중 하나는 지역 공공 주택 당국이 관리하는 "섹션 8"로 알려진 연방 프로그램입니다. 그리고 섹션 8은 또한 적극적인 참여를 원하는 투자자에게 제공할 수 있습니다. 부동산 투자 몇 가지 좋은 기회와 함께.
작동 원리
1974년에 만들어진 섹션 8은 많은 변경과 수정을 거쳤습니다. 오늘의 버전은 "주택 선택 바우처" 프로그램입니다. 다음과 같이 작동합니다.
적격 가족은 월 임대료와 공과금의 최대 70%를 지불하는 바우처를 받은 후 원하는 임대 유닛을 찾을 수 있습니다. 나머지 30%는 가족이 부담해야 합니다. 섹션 8에는 일반적으로 저소득 가정뿐만 아니라 장애인과 노인에 대한 주택 지원이 포함됩니다.
주택 선택 바우처는 지역 공공 주택 기관(PHA)에서 관리합니다. PHA는 바우처 프로그램을 관리하기 위해 미국 주택 및 도시 개발부(HUD)로부터 연방 기금을 받습니다. 대부분의 지역사회에는 신청자가 자격을 갖추면 지원을 받기 위해 대기자 명단이 있습니다.
적임
신청자는 다음을 포함한 특정 자격 기준을 충족해야 합니다.
- 신청자가 거주하는 카운티의 중위 소득의 50%를 초과할 수 없는 총 가족 소득.
- 유닛에 거주할 가족 구성원의 총 수.
- 수령인은 미국 시민이거나 합법적인 이민 신분을 증명하는 서류를 소지한 이민자여야 합니다.
이 프로그램은 총 주택 바우처 수의 최대 75%를 가족 또는 전체 가족 소득이 선택한 지역의 중위 소득의 30% 이하인 개인 살다.
당신이 도시 또는 시골 임대 부동산에 투자, 주택 바우처가 있는 섹션 8 세입자와 마주칠 가능성이 높습니다. 집주인은 법적으로 참여하도록 선택하고 섹션 8 세입자를 수락하거나 수락하지 않을 수 있습니다. 제 임대 부동산에 섹션 8 세입자가 몇 명 있는데 인생의 대부분이 그렇듯 장단점이 있습니다.
섹션 8 바우처를 수락하는 집주인의 이점
정시 보장된 월세 수입 — 섹션 8 세입자를 수락할 때의 가장 큰 장점은 정부로부터 매달 정기적으로 받는 수표입니다. 정부는 일반적으로 세입자 임대료의 50%에서 65%를 지불합니다. 금액은 특정 부동산에 대한 세입자 소득 및 예상 유틸리티 비용에 따라 다릅니다.
임대 계약이 체결되고 모든 서류 작업이 완료되면(많은 세입자에게 패킷이 있음) 임대료의 상당 부분에 대해 정부로부터 정시에 확인을 받을 수 있습니다. PHA가 집주인에게 직접 지불하는 임대료의 일부를 보내기 때문입니다. 세입자는 자신의 부분에 대해 별도의 수표를 보내고 제공자에게 직접 공과금을 지불합니다.
낮은 공석 — 공석을 줄이는 것이 중요합니다. 임대 부동산 투자자. 부동산이 비어 있으면 세금, 보험, HOA 수수료 및 기타 월별 보유 비용을 충당할 소득이 없습니다. 많은 섹션 8 세입자는 장기간 거주하는 경향이 있으며 기꺼이 1년 임대를 계속해서 갱신합니다.
선택할 수 있는 더 큰 임차인 풀 — 섹션 8 세입자에게 임대를 공개하면 선택할 세입자 수를 크게 늘릴 수 있습니다. 잠재 세입자의 선택 폭이 넓다는 것은 더 고르고 귀하의 부동산에 정말 잘 맞는 것을 찾을 수 있다는 것을 의미합니다.
임대 부동산을 게시할 때, 나는 그것에 대한 전화를 많이 받습니다. 종종 제가 가장 먼저 받는 질문은 바우처를 받을 수 있느냐는 것입니다. "아니오"라고 대답하면 자격을 갖춘 세입자 풀을 제한할 것입니다. 섹션 8 세입자는 소득이 낮지만 반드시 그 외에 많은 다른 문제가 있는 것은 아닙니다. 세입자를 잘 선별하기만 하면 바우처가 없는 세입자와 다를 바가 없습니다.
유리한 임대료 — 유사한 부동산에 대한 시장 임대 가격의 허용 범위가 항상 있습니다. 침실 2개, 욕실 2개 콘도는 내가 사는 지역에서 1,200달러에서 1,500달러 사이에 임대할 수 있습니다. 섹션 8 고객의 이점 중 하나는 청구할 수 있는 월 임대료가 시장 요율 범위의 더 높은 끝에 있다는 것입니다. PHA는 모든 집주인이 바우처를 받는 것은 아니기 때문에 섹션 8 바우처 보유자가 주택을 찾는 것이 더 어렵다는 것을 알고 있습니다. 따라서 그들은 지원 수혜자들이 주택을 확보할 수 있도록 더 높은 범위를 수용할 것입니다. 과충전을 할 수 있다는 말은 아닙니다! 귀하의 임대료가 경쟁력이 없다면 섹션 8 프로그램에 승인되기 위해 임대료를 낮추어야 할 것입니다.
임대 부동산 목록에 대한 추가 노출 — 귀하와 귀하의 자산이 승인되면 바우처 보유자가 볼 수 있는 PHA 웹사이트에 귀하의 자산을 나열할 수 있습니다. 귀하의 목록에 대한 추가 광고 기회입니다.
보람이 있을 수 있습니다 — 저는 개인적으로 주거 지원을 받은 적이 없지만 20대를 통해 경력을 쌓고 혼자 살아남았습니다. 나는 저소득으로 생활하고 청구서를 따라가려고 노력하는 것이 어떤 것인지 압니다. 나는 절실히 필요한 주택 지원을 받고 있는 정말 훌륭한 사람들을 만났습니다. 그들에게 집이라고 부를 수 있는 안전하고 좋은 장소를 제공하는 것이 기분이 좋습니다. 그리고 그들이 개방적이라면, 나는 그들을 도울 개인적인 재정적 조언을 제공할 기회를 얻습니다. 고등학교에서 가르쳐야 하지만 그렇지 않은 기본적인 것들입니다.
주택바우처 프로그램 참여의 단점
더 많은 관련 프로세스 — 섹션 8 바우처를 수락한다는 것은 집주인으로서 넘어야 할 몇 가지 골이 있다는 것을 의미합니다. 처음 하는 일이라 어리둥절하기도 하고 조금 당황스럽기도 하다. 카운티가 한 달에 한 번 집주인을 위한 무료 45분 정보 세미나를 제공한다는 사실을 알게 된 것은 과정을 더듬어 본 후에였습니다!
시작하려면 섹션 8 임대인으로 간주되는 신청서를 작성해야 합니다. 귀하는 귀하의 재산에 대한 개인 정보 및 자세한 정보를 제공할 것입니다. 그 다음은 재산조사입니다. 세입자를 승인하고 나면 더 많은 서류 작업이 필요합니다. 마지막으로 자금이 귀하에게 승인되기 전에 임대차 계약서 사본을 PHA에 보내야 합니다.
추가 검사 — 귀하의 재산은 PHA의 검사를 받아야 합니다. 이것은 다른 필수 검사에 추가되는 별도의 섹션 8 검사입니다. 예를 들어 볼티모어 카운티에서는 임대인이 부동산 임대 허가증을 확보해야 하며 임대 허가증이 승인되기 전에 특별 검사가 필요합니다. 그리고 건물이 1978년 이전에 지어진 경우 무연 또는 인증된 무연으로 간주되어야 합니다.
PHA 검사는 매우 간단합니다. 임대 부동산은 구조적으로 코드를 준수해야 합니다. 모든 것이 적절하게 수리되고 안전하게 작동해야 합니다. 섹션 8 검사에 대해 집주인은 비용을 부담하지 않습니다. 세입자는 일반적으로 이사한 직후에 검사를 위해 해당 부동산을 사용할 수 있도록 할 책임이 있습니다.
세입자 심사 및 선택은 여전히 매우 중요합니다. — 세입자가 바우처를 받으려면 PHA의 승인을 받아야 하지만 적절하게 심사를 받았다고 가정하지 마십시오. 다른 세입자를 심사하는 것처럼 모든 섹션 8 세입자를 신중하게 심사해야 합니다. 귀하는 배경 및 신용 조사를 포함하여 공정 주택법 또는 주 및 지역 법률을 위반하지 않는 모든 실사를 수행할 수 있고 수행해야 합니다.
새 세입자 설정에 최대 60일이 소요됨 — PHA의 처리 시간은 60일입니다. 즉, 정부의 첫 번째 수표를 받기까지 두 달을 기다려야 합니다. 예를 들어, 1월 1일에 섹션 8 가족이 침실 3개짜리 타운하우스로 이사했습니다. 나는 필요에 따라 1월 1일과 2월 1일에 세입자의 집세 부분을 받았습니다. 그러나 나는 3월 1일까지 정부의 수표를 받지 못했다. 당시 3개월치 집세(1월, 2월, 3월)를 한꺼번에 받았습니다.
특별 퇴거 규칙 — 세입자 퇴거는 모든 부동산 투자자가 피하고 싶어하는 것입니다. 비용이 많이 들고 시간과 비용이 많이 듭니다. 배치하기 전에 세입자를 신중하게 선별하여 이를 수행해야 할 기회를 줄이십시오. 다행히도 내 자산에 대해 이 과정을 거칠 필요가 없었습니다. 그러나 섹션 8 세입자를 퇴거시키는 것은 일반 퇴거보다 약간 더 복잡합니다. 섹션 8 세입자가 수락된 후 퇴거하려면 법적 조치가 필요합니다. 이것은 다른 퇴거 방법을 제공하는 주에서도 마찬가지입니다.
요약
섹션 8은 저소득 가정이 더 안전한 지역 사회에서 생활하고 가족을 적절하게 부양하기에 충분한 월 수입을 유지할 수 있도록 하는 매우 필요한 지원 프로그램입니다.
섹션 8을 두 개의 렌탈을 수락하는 집주인으로서 저는 이 프로그램을 통해 훌륭한 사람들을 알게 되었습니다. 슬프게도, 나는 주변에 있는 것이 편하지 않은 몇몇 바우처 소지자를 만났습니다. 내 임대 부동산은 단순한 재정적 투자 그 이상입니다. 나는 개인적으로 시간, 에너지 및 돈을 투자했습니다. 사랑하지 않는 재산을 가지고 그것을 집으로 바꾸는 것. 나는 세입자가 내 재산을 존중하고 돌봐줄 것이라고 믿을 수 있기를 원합니다. 그리고 나는 성공적인 장기적 관계를 발전시킬 수 있는 정직한 사람들에게 임대하고 싶습니다. 적절한 검진은 중요한 요소입니다. 성공적인 임대 자산 관리 세입자에게 주택 바우처를 허용하는지 여부.
추가 서류 작업을 기꺼이 처리하고 집주인의 요청에 따라 약간의 추가 작업을 수행하려는 집주인을 위해 안정적인 세입자를 찾는 것이 가능하며 정기적인 임대료 확인을 받을 수 있습니다. 매달.