Prosper 및 Lending Club과 같은 P2P 대출 플랫폼이 처음 등장했을 때 사람들은 이에 열광했습니다. 그것은 투자할 새로운 자산이었고 사람들은 이를 분석하여 우위를 찾았습니다.
무담보 개인 대출에 대한 "투자"는 위험하게 들리지만 너무 새롭기 때문에 아무도 정확히 얼마나 위험한지 알지 못했습니다. 이러한 투자 중 많은 부분이 높은 순 가치 공인 투자자.
플랫폼은 분석가와 보험계리사에게 부도율을 예상하고 그에 따라 대출 가격을 책정하도록 했으나 실제로는 아무도 모릅니다.
최소 투자 최소 금액(종종 $5 또는 $10)은 여러 대출에 투자를 분산하고 위험을 분산할 수 있음을 의미했습니다. 1명의 차용자에 대한 100달러의 대출은 20명의 차용인에게 5달러의 대출보다 변동성이 높습니다.
문제는 이러한 대출의 부도율이 추측에 불과했다는 점입니다. 개인 대출은 변덕스럽기로 악명이 높다. 그것에 대해 생각하십시오 – 상황이 남쪽으로 가고 있다면 당신은 당신의 공과금, 신용 카드 청구서, 은행의 무담보 대출 또는 피어 대출 플랫폼의 무담보 대출? 대답은 꽤 명확합니다.
그리고 이러한 기본 금리 추측이 정확하지 않고 2007년과 2008년(대공황)에서 보았듯이 상황이 빗나가면 나쁜 일이 발생합니다. 5%의 기본값 대신 10% 이상의 기본값을 보았습니다.
다행히 저는 메릴랜드 거주자로서 그 어음에 투자할 수 없었고 부도율이 상승하는 재미를 놓쳤습니다. 요즘에는 크라우드 펀딩 부동산 투자에 투자할 수 있으며 부도율을 이해함으로써 잠재적 손실을 피할 수 있기를 바랍니다.
슬프게도 부동산 투자와 관련하여 부도 위험은 (말 그대로) 방정식의 일부입니다. 그러나 항상 가장 재미있는 대화 주제는 아닙니다. 그것은 의미가 있습니다. 결국, 돈을 버는 것이 진정한 목표일 때 누가 우울함과 운명을 이야기하고 싶습니까?
크라우드 펀딩 부동산에 대한 나의 경험
이 문서의 맥락을 파악하고 기본 위험에 대해 어떻게 생각했는지 알려주기 위해 (이 거래의 가장 중요한 위험이라고 생각하는 것), 관련된.
이 글을 쓰는 동안 저는 RealtyShares(
그 이후로 새로운 투자자를 유치하고 새로운 거래를 하는 것을 중단한 사람). RealtyShares를 사용하면 개별 자산에 투자하는 것이지 자산을 구입하는 자금이 아닙니다. 각 거래의 세부 사항에 대해 말할 수는 없습니다. 서비스 약관에 위배되며 그다지 관련이 없지만 첫 번째 거래는 5년 동안 보류된 보통주 거래였습니다. 두 번째는 아직 열려 있지만 거래에 전념했습니다.첫 번째 거래는 예상과 일치하는 분기별 현금 수익률을 보여 만족했고 분기별 업데이트는 시기 적절하고 포괄적이었습니다. 거의 160,000 평방 피트입니다. 소매 공간(스트립 몰은 우리가 뉴욕에서 자라는 곳이라고 부를 수 있음)을 제공합니다. 전체 재무 제표, 대차 대조표 및 현금 흐름을 포함하여 내가 원한다고 생각할 수있는 세부 사항 진술. 나는 정보를 느낀다.
기본 위험에 대해 알아야 할 사항
적절하게 조정된 위험 프로필이 없으면 원하는 것보다 기본 개념에 더 익숙해질 수 있습니다. 이 기회를 통해 기본 불이행에 대해 자세히 알아보고 이를 피하는 방법을 알아보십시오.
먼저 기본율이란 무엇입니까? 때때로 "코호트 부도율"이라고도 하는 이는 대출 기관이 여러 차례 지불을 놓친 후 손실로 상각하는 대출 비율입니다. 대출이 상각된 후에는 일반적으로 징수를 위해 대행사에 이관됩니다. 경우에 따라 기본 이자율이 적용될 수 있으며 이는 특정 금액을 지불하지 못한 차용인에게 부과되는 더 높은 이자율입니다.
개별 기업과 펀드는 일반적으로 부도율을 공개하지 않지만, 연준은 2017년에 상업용 부동산 대출 연체율 0.74% 미국 은행에서 예약. 다시 말해, 작년에 미국 은행에서 처리한 CRE 대출 135건 중 1건이 최소 1건의 미납금이 발생했습니다.
차용인이 채무 불이행을 하는 이유는 무엇입니까? 많은 이유가 있습니다. 그것은 개인의 재정적 문제처럼 단순할 수 있습니다. 상업용 부동산의 경우, 대부분의 차용인은 그러한 상황에서 현금 부족을 충당할 수 있는 자원을 보유하고 있다고 신뢰할 수 있습니다(0.74% 연체율로 입증됨).
즉, 해당 0.74% 거래의 공정한 몫 이상을 보유하고 싶지 않습니다. 🙂
이를 방지하려면 점선에 서명하기 전에 차입 주체와 프로젝트 예산을 통제할 부동산 스폰서에 대해 철저한 실사를 수행해야 합니다.
기본 위험을 어떻게 평가합니까?
하는 동안 채무 불이행으로 끝나는 대출에 대한 투자로부터 포트폴리오를 보호하는 확실한 방법은 없습니다., 신중한 투자자가 자신을 보호하기 위해 취하는 몇 가지 단계가 있습니다. 첫 번째이자 가장 중요한 단계는 철저한 실사입니다.
시작점으로 고려해야 할 몇 가지 중요한 사항은 다음과 같습니다.
- 후원. 나는 이 사업 계획과 그것을 능숙하게 실행하는 후원자의 능력을 믿습니까? 후원자가 이 자산 유형에 대해 이 전략을 이전에 실행했습니까? 아니면 이 시장에서? 후원 그룹의 경력은 몇 년입니까?
- 물리적 자산. 부동산은 언제 지어졌습니까? 언제 마지막으로 개조되었습니까? 지붕, 주차장, 엘리베이터 또는 기계 시스템을 마지막으로 교체한 시기는 언제입니까? 부동산에 단기 또는 장기 자본 지출이 필요할 가능성은 얼마입니까?
- 영향력. 레버리지는 최저 50%의 대출에서 최대 80% 이상의 안정화 가치(LTV)까지 다양할 수 있습니다. 어떤 경우에는 80% 이상을 넘기는 것이 합리적일 수도 있습니다. 그러나 일반적으로 다가구 프로젝트는 선순위 대출에 대해 80% 이하여야 하고 기타 안정화된 상업 자산은 70% 이하여야 합니다. 과도한 레버리지는 연체로 이어질 수 있으며, 이는 채무 불이행으로 이어질 수 있으며 이는 압류로 이어질 수 있습니다.
- 부채 조건. 스폰서가 이 프로젝트에서 지갑을 두드리고 있습니까? 부채 조건은 프로젝트와 차용인의 주요 강점과 약점을 반영합니까? 그리고 대출기간은 적당한가요? 부채가 완화된 시장에서 만기가 되고 자산 가치가 하락하면 재융자 위험이 크게 증가합니다.
- 세입자. 세입자가 이사를 가거나 경쟁 요인이나 기타 예상치 못한 추세로 인해 임대료를 지불하지 않을 경우 가방을 들고 가겠습니까?
- 캡 레이트. 현재 시장의 경쟁력은 어느 정도입니까? 캡 레이트(영업 소득 대비 부동산 가치)가 상승 압력을 받고 있습니까? 즉, 부동산 가치가 하락하는 것처럼 보입니까? 금리가 오르고 있습니까? 출구 캡 비율 가정, 즉 판매 가격 목표가 얼마나 입증되었습니까? 이 출구 가격 가정이 의미가 있습니까?
- 시장과 위치. 시장 사이클이 자산에 유리한가요? 또한 임대, 점유, 인구, 인구 통계 및 일자리 증가 추세가 긍정적인 하위 시장에 위치하고 있습니까?
- 건설. 신규 개발이든 기존 부동산의 부가가치 개선이든 건설이 비용 초과나 지연을 유발할 가능성이 있습니까? 그렇다면 이 위험은 어떻게 완화됩니까?
- 임대. 스폰서가 부동산 임대를 위해 마케팅, 세입자 개선 및/또는 임대 수수료 준비금에 충분히 할당했습니까?
이 목록은 검색 대상에 대한 용어집인 소개용이지만 포괄적인 것은 아닙니다. 이러한 주제 중 하나라도 자체 게시물을 올릴 가치가 있습니다!
투자 유형별 위험 프로필
부도율과 부도율에 대해 우리가 알고 있는 것을 감안할 때 귀하의 투자에는 어떤 종류의 구조적 위험이 있습니까?
오늘날 부동산에 투자하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다.
- 크라우드펀딩 – RealtyShares 및 기타를 통해 거래의 작은 부분을 구매하는 곳 크라우드펀딩 부동산 사이트.
- 펀드 투자 – REIT(ETF 또는 뮤추얼 펀드)에 투자하거나 REIT와 유사한 소규모 회사(많은 인증되지 않은 크라우드 펀딩 사이트 이렇게 구성되어 있습니다)
- 직접 재산 소유권 – 부동산을 직접 또는 신디케이트를 통해 구입하는 경우
부동산 프로젝트에서 개인 주식 크라우드 펀딩 개인 투자자가 부동산 프로젝트에 투자하거나 해당 프로젝트에 돈을 빌려주는 법인(LLC)에 돈을 투자할 수 있습니다. 일반적으로 말해서 크라우드 펀딩 사이트는 대부분의 REIT보다 낮은 수수료를 제공합니다. 또한 이것들은 사적인 것이기 때문에 투자 성과는 S&P 500 및 기타 유동성 시장과 상대적으로 덜 상관관계가 있습니다. 지표. 따라서 지리적 시장, 자산 및 투자 유형별로 포트폴리오를 다양화하는 매력적인 방법이 될 수 있습니다.
주어진 투자에 하나의 자산만 첨부되어 있다는 사실은 프로젝트가 저조한 성과를 냈을 때 의지할 것이 거의 없다는 것을 의미합니다. 즉, 채무 불이행은 자산이 대출을 확보하여 보험 역할을 하므로 여기에서 더 낮은 위험 프로필을 나타냅니다. 또한, 압류 경매는 후원자나 부동산 소유자가 불이행할 경우 선택할 수 있는 옵션입니다.
공개적으로 거래되는 부동산 투자 신탁(REITs) 전문적으로 관리되는 다양한 자산 포트폴리오입니다. 대부분의 펀드는 상업, 기업 또는 임대 자산에 투자합니다. 비교적 쉽게 거래가 이루어지지만 공개적으로 거래되는 REIT는 성과가 주식 시장과 상대적으로 더 밀접한 관련이 있기 때문에 단기 변동성 위험이 증가할 수 있습니다. 침체기에 빠져나간다면(많은 사람들이 그렇게 하고 싶어할 것입니다) 수익이 손상될 수 있습니다.
펀드 투자는 직접 투자와 다른 위험 프로필을 제공합니다. 펀드는 자산과 프로젝트의 바구니이기 때문에 집단 부도율 및 전반적인 시장 성과에 더 밀접하게 관련되는 경우가 많습니다. 그러나 투자자가 투자하고 싶은 개별 프로젝트를 선택할 수 없기 때문에 제어 및 사용자 정의가 덜 제공됩니다. 즉, 이러한 투자 유형은 유동성도 제공하므로 주식을 매수한 후 거래할 수 있습니다.
직접 재산 소유권 개별 자산을 직접 소유할 때입니다. 이 투자 유형에 관심이 있는 경우 부동산 투자에 상당한 시간을 할애하고 해당 부동산의 모든 세부 사항에 대해 매우 실무적이고 관여할 것으로 예상할 수 있습니다. 당신은 완전히 통제할 수 있으며 원하는 만큼 보수적이거나 위험할 수 있습니다.
그런 종류의 책임은 매력적일 수 있지만 재산을 완전히 소유할 때 가장 큰 위험은 당신이라는 사실에 대해 현실적이어야 합니다. 시장을 제대로 읽었습니까? 달성 가능한 사업 계획을 세웠습니까? 당신은 그것을 통해 볼 수 있습니까?
일상적인 자산 관리의 번거로움은 많은 투자자들이 다른 사람의 시간과 전문 지식을 활용하는 것을 선호하는 큰 이유입니다. 선별된 시장의 전문 부동산 투자자는 종종 주어진 시장의 내용을 배우는 데 전체 경력을 바칩니다. 수동 부동산 투자는 일상 생활을 방해받지 않고 진행하면서 전문적인 전문 지식을 활용할 수 있는 기회를 제공합니다.
투자 유형별 채무 불이행 처리 방법
다른 자산 유형에 기본값이 있으면 어떻게 됩니까?
크라우드 펀딩 부동산을 사용하면 후원자와의 어음 또는 주식 거래에 투자하고 있습니다. 일이 계획대로 진행되면 플랫폼에 의존하여 일을 올바르게(또는 가능) 따라서 귀하의 실사의 일부는 회사가 이러한 불가피한 문제를 어떻게 처리할지 계획해야 합니다. 상황.
REITs를 통해 펀드는 다양한 채무 불이행을 관리하고 귀하의 요구를 충족시키는 혼합 수익을 제공할 것입니다. 예를 들어 10%를 약속할 수 있지만 여기에는 불이행(또는 지불 연체 등)될 수 있는 거래에 대응하기 위해 15%를 받는 거래가 포함될 수 있습니다. 당신에게 그것은 투자의 보이지 않는 부분이며 펀드 자체의 수익에만 반영됩니다.
직접 재산 소유권의 경우 귀하는 "스폰서"(크라우드 펀딩 용어 사용)이므로 기본 불이행은 실제로 귀하에게 달려 있으므로 실제로 이 게시물의 범위에 속하지 않습니다. 🙂
결국, 당신이 위험을 감수하는 사람이든, 위험을 회피하는 사람이든, 아니면 스펙트럼의 어딘가에 있든 간에 포트폴리오를 다양화하면 수익을 높일 수 있는 잠재력이 있어야 하며 부동산은 이를 수행하는 강력한 방법입니다.
이러한 새로운 크라우드 펀딩 플랫폼에서 기본 위험이 심각한 문제임을 이해하는 것이 여전히 중요합니다. 모든 거래가 성공하는 것은 아니기 때문에 두 자릿수 수익의 약속에 현혹되지 마십시오. 불이행이 발생할 것이기 때문에 어떻게 처리될 것인지 알고 투자하고 있는 플랫폼이 이 희귀한 불가피성을 피하지 않고 뒤를 이을 것이라는 점을 알고 싶으십시오.