부동산은 부자가 되는 지름길이라는 말을 많이 들어왔습니다. 당신도 아마 그랬을 것입니다.
많은 미국인들에게 그것은 귀하의 주 거주지를 의미합니다. 당신은 그것을 사고, 모기지 지불을 하고, 그 "강제 저축"과 자산 가치 상승은 종종 자본을 구성하는 자본으로 귀결됩니다. 순자산의 큰 비율.
다른 사람들에게는 집 밖의 부동산에 투자하는 것을 의미합니다. 어떤 경우에는 ~에 관여하게 됨을 의미합니다. 부동산 신디케이션 거래.
부동산 신디케이션은 저와 같은 일반 투자자들이 수백만 달러의 부동산 거래에 참여할 수 있는 방법입니다.
사실, 이것이 제가 부동산 신디케이션에서 14-18%의 내부 수익률(IRR)로 예상되는 아리조나의 815만 달러 98가구 아파트 커뮤니티 구매에 참여하게 된 방법입니다.
핵심은 부동산 신디케이션이 작동하는 방식, 가입할 수 있는 신디케이트를 찾는 방법, 확실한 수익을 얻을 수 있도록 이들을 심사하는 방법을 이해하는 것입니다.
목차
- 부동산 신디케이션이란?
- 부동산 신디케이트는 어떻게 구성되어 있습니까?
- 신디케이션은 REIT와 어떻게 다릅니까?
- 부동산 신디케이션은 수동적입니까?
- 부동산 신디케이트를 찾는 방법?
- 크라우드펀딩은 어떻게 그림에 들어맞습니까?
부동산 신디케이션이란?
부동산 신디케이트는 그룹이 투자자 부동산 거래에 돈을 넣다 스폰서.
가장 쉬운 비유는 당신과 몇몇 친구가 세탁소를 운영하기를 원하는 경우입니다. 세탁소는 건물을 구하고 모든 청소 장비를 가져와야 하기 때문에 시작하는 데 비용이 많이 듭니다. 그러나 그들은 다른 사업에 비해 상대적으로 운영하기 쉽습니다.
그래서 당신과 소수의 친구(투자자)가 약간의 돈을 모아 다른 친구(후원자)가 제안한 장소를 운영합니다. 스폰서는 다른 운영자와 마찬가지로 세탁소 운영에 대한 급여를 받고 모든 사람이 수익의 일부를 받습니다.
부동산 거래에서는 거의 동일합니다. 투자자는 거래에 돈을 기부하고 후원자는 땀 에퀴티와 종종 자신의 돈 약간을 투자합니다. 투자자는 종종 전체 자본의 80-95%를 기부하고 나머지는 후원사가 부담합니다.
부동산 신디케이트는 어떻게 구성되어 있습니까?
그들은 대부분의 다른 부동산 거래처럼 구조화되어 있습니다. 일반적으로 유한 책임 회사(LLC)이지만 때로는 합자회사(LP)로 구성됩니다. LP의 경우 후원사는 업무집행사원/관리자인 반면 투자자는 유한책임사원 또는 수동적 투자자입니다.
이는 조직에 운영 계약(LLC) 또는 파트너십 계약(LP)이 있음을 의미합니다. 이 내용을 주의 깊게 읽어야 합니다. 배당금 지급 방법, 의결권 설정 방법, 후원자가 이전에 받는 수수료에 대해 설명하기 때문입니다. 배포판. 중요한 모든 것은 해당 문서 중 하나에 캡처됩니다.
부동산 신디케이션 거래는 다양한 구조를 가지고 있습니다. 예를 들어, "배포 폭포"가 다음과 같은 신디케이션 거래에 참여하고 있습니다.
- 첫째, 클래스 A 회원(투자자)은 기부금에 대해 8%(우선 수익)를 받습니다.
- 그런 다음 나머지 분배 가능한 현금의 70%를 분배합니다.
- 그런 다음 클래스 B 회원(스폰서)은 분배 가능한 현금의 30%를 받습니다.
분배 가능한 현금 중 투자자는 자본 투자의 8%를 받은 후 후원자가 나머지 지분을 받습니다. 이것과 훨씬 더 많은 것은 운영 계약에 요약되어 있습니다.
분포에서 조사해야 할 4가지 기본 요소가 있습니다.
- 투자자 자본의 반환 – 당신의 돈은 당신에게 어떻게 되돌려질 것인가. 종종 투자자는 후원자보다 먼저 상환을 받습니다.
- 우선 반환 – 분배에서 우선 수익은 투자자에게 먼저 지불되는 금액입니다. 위의 경우 선호수익률은 8%입니다.
- 따라잡기 조항 – 후원자가 있을 경우 이자가 붙기 전의 캐치업 조항까지 100% 배당금을 받습니다. 위의 경우에는 catch-up 조항이 없습니다.
- "이자가 붙었다" – 결국 이것이 투자자와 후원자 사이에서 이익이 분할되는 방식입니다. 위의 경우 분할은 70/30입니다.
수수료도 있습니다. 다음은 주의해야 할 사항입니다(전체 목록은 아님).
- 취득 수수료 – 이것은 기금 마련을 마감하기 위해 지불하는 수수료이며 거래, 조직 및 부동산 구매를 포함합니다.
- 금융 수수료 – 자금조달이 있는 경우 취득자금 조달 수수료입니다.
- 관리비 – 스폰서가 회사의 자산을 관리하기 위해 지불하는 금액입니다.
- 재산관리비 – 스폰서가 자산을 관리하기 위해 지불하는 금액입니다.
- 처분 수수료 – 부동산 매각 시 후원자에게 지급되는 금액입니다.
이는 각 거래의 광범위한 스트로크 중 일부를 캡처한 것입니다. 전체 그림을 보려면 구독 문서 및 기타 법적 문서를 검토해야 합니다. 특히 수백만 달러의 부동산 거래에 필요한 금액에 대해 이야기할 때 이러한 모든 수수료가 합산되기 때문에 중요합니다.
신디케이션은 REIT와 어떻게 다릅니까?
REIT(부동산투자신탁)는 부동산에 투자하는 펀드입니다. 일부 REITs는 공개적으로 거래되고 다른 REITs(예: 모금) 그렇지 않습니다.
뱅가드 부동산 인덱스 펀드의 상위 10개 보유 종목을 보면(VGSLX), 상장 기업 목록입니다(자신의 펀드인 #1 제외):
- 뱅가드 부동산 II 인덱스 펀드(VRTPX) – 유사한 회사 집합을 보유하고 있는 Vanguard의 기관 REIT
- 아메리칸 타워 주식회사
- 프롤로지스
- 크라운 캐슬 인터내셔널 주식회사
- 주식회사 에퀴닉스
- 공용 저장소
- 디지탈부동산신탁
- 사이먼 속성 그룹 Inc.
- (주)에스바커뮤니케이션즈
- (주)웰타워
해당 회사를 조사하면 부동산 유형이 매우 다양합니다. American Tower Corp은 무선 및 방송 통신 인프라를 소유하고 있습니다. Simon Property Group은 상업용 부동산과 최대 쇼핑몰 운영업체를 소유하고 있습니다. Public Storage는 주황색의 공공 스토리지 회사입니다.
한 번의 거래로 부동산 다각화입니다.
그리고 부동산 유형별 비율을 보면 거의 비슷합니다.
보다? 모든 것의 약간. 부동산 투자자로서 단순함을 이길 수 없습니다.
다음은 신디케이션이 REIT와 다른 몇 가지 주요 방법입니다.
당신은 단일 부동산을 구입하고 있습니다. REIT를 사용하면 다양한 부동산에 투자할 수 있습니다. 부동산 신디케이션을 사용하면 일반적으로 하나만 구매합니다. 아파트처럼 큰 건물일 수도 있지만 여전히 단일 자산입니다.
부동산 신디케이션을 위한 공인 투자자여야 합니다. 부동산 신디케이션은 실제로 사모(부동산을 보유할 LLC/LP의 주식 비공개 판매)이며, 이는 귀하가 공인 투자자 참여. REIT는 공개적으로 거래되며 그러한 제한이 없습니다.
훨씬 더 높은 최소 투자 금액. 후원자는 많은 투자자를 원하지 않습니다. 사실 규정을 준수하려면 숫자를 작게 유지해야 합니다. 이것은 최소 투자가 종종 $25,000 이상이 될 것임을 의미합니다. 250만 달러를 모으려면 25,000달러라도 100명의 투자자가 필요합니다. 너무 많습니다. Vanguard의 부동산 ETF(VNQ) 백 달러 미만.
비공개 비공개 거래입니다. 투자할 때 끝까지 보유해야 하는 경우가 많습니다. 포지션을 청산하고 싶다면 운영 계약을 확인하여 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다. REIT의 주식에 대해 "판매/상환"을 누르는 것만큼 간단하지 않습니다. 이와 관련하여 귀하의 자본은 펀드보다 잠겨 있고 더 비유동적입니다.
상황이 남쪽으로 가면 당신은 혼자입니다. 모든 거래와 마찬가지로 신디케이션은 신뢰를 기반으로 합니다. 귀하의 후원자가 비용을 부풀려 귀하와 다른 투자자를 속이려고 하는 경우 일을 게을리하거나, 일상에 있지 않는 한 할 수 있는 일이 많지 않습니다. 기초. REIT의 상장 회사에서는 발생할 가능성이 적습니다.
더 나은 수익을 얻을 수 있지만 확실히 더 높은 수수료가 부과됩니다. 뱅가드의 REIT ETF(VNQ)는 0.12%의 수수료를 부과하는데, 이는 매우 큰 펀드이기 때문입니다. 규모의 경제가 없기 때문에 모든 신디케이션에서 더 많은 비용을 지불하게 될 것입니다. 즉, Vanguard의 REIT ETF는 2004년 이후 ~8.5%의 수익률을 기록했습니다.
부동산 신디케이션은 수동적입니까?
수동 소득 멋진.
불행히도 부동산 신디케이션은 수동적인 것처럼 보이지만 실제로는 그렇지 않습니다. 투자자로서 부동산을 운영할 필요는 없지만 REIT와 같이 편히 앉을 수는 없습니다. 기회를 분석하고 실사를 수행하고 결정을 내려야 합니다.
많은 계란이 한 바구니에 포함될 것이므로 재무 제표도 검토해야 합니다. 손익 계산서 및 대차 대조표와 같은 모든 것이 예상. 다른 사람이 있는지 확신할 수 없기 때문에 이 작업을 수행해야 합니다.
따라서 임차인을 찾고, 임대료를 징수하고, 미지급 임차인을 퇴거시킬 필요가 없다는 점에서 수동적이지만 완전히 수동적이지는 않습니다.
부동산 신디케이트를 찾는 방법?
부동산 거래를 하기 위해 자금이 필요한 사람을 찾는 것은 어렵지 않습니다. 자금이 필요하지만 거래를 수행할 수 없는 부동산 거래와 운영자는 항상 있을 것입니다. 제한된 실적이 있거나 담보가 없거나 거래가 은행에 비해 너무 작거나 기타 위험 요소가 있을 수 있습니다.
가장 쉬운 방법은 아래에서 자세히 설명하는 크라우드 펀딩 플랫폼과 함께 작업하는 것이지만, 이를 피하려면... 다른 부동산 투자자나 운영자를 만나면 됩니다. 입소문을 통해 제가 참여하고 있는 두 개의 신디케이션에 대해 알게 되었습니다. 투자를 시작하면 거래가 어떻게 구성되는지, 일반적으로 무엇이고, 조건을 확인하는 방법에 대해 동료 투자자와 이야기하기 시작합니다. 그들은 또한 두 번째 의견을 얻기 위해 거래를 시작하고 그것이 당신이 그들에 대해 배우는 방법입니다.
이 두 부동산 신디케이션에 손을 넣기 전에는 부동산 투자에 대한 직접적인 경험이 없었지만 투자를 이해했습니다. 나는 (주식 시장과 비교하여) 상대적으로 비유동적인 더 위험한 거래에 유인되어야 하는 내부 수익률을 알고 있었습니다.
크라우드펀딩은 어떻게 그림에 들어맞습니까?
크라우드펀딩 플랫폼을 사용하면 신디케이션 거래를 쉽게 찾을 수 있습니다. 플랫폼이 개별 자산에 대한 투자를 제공하는 경우 실제로 신디케이션 거래를 보고 있는 것입니다.
모든 민간 투자의 경우와 마찬가지로 가장 큰 문제는 거래 흐름입니다. 좋은 거래를 찾으려면 많은 거래를 보고 분석하고 기준에 맞는 거래에만 투자해야 합니다. 거래가 많지 않은 경우 하위 거래, 약한 운영자 및 기타 부정적인 문제에 대한 유혹을 받을 수 있습니다.
크라우드 펀딩 부동산 사이트 거래의 자석 역할을 합니다. 후원자이고 준비된 투자자 풀이 없는 경우 투자자를 찾기가 어려울 수 있습니다. 따라서 사이트는 후원자와 투자자를 끌어들이는 자석 역할을 하여 모든 사람의 삶을 더 쉽게 만드는 동시에 약간의 삭감(거래가 완료될 때의 백분율에 분배의 백분율)을 더합니다.
크라우드펀딩 전에는 신디케이션 거래를 찾기가 더 어려웠습니다. 당신은 이미 부동산 투자자를 알고 있어야 했고, 온라인 포럼이나 다른 그룹을 뒤져야 했고, 필터 없이 스스로 실사를 해야 했습니다.
주식 시장 밖에서 투자하기로 결정했다면 매우 빨리 배울 수 있는 한 가지는 나쁜 투자를 많이 걸러내야 한다는 것입니다. 크라우드 펀딩을 사용하면 최소한 실제로 나쁜 거래를 보기도 전에 제거하는 거친 필터가 있습니다. (그리고 나는 주장할 것이다. RealtyShares의 실패 대규모로 이 작업을 수행하는 것이 어렵다는 것을 보여줍니다)
개별 부동산을 찾고자 하는 공인 투자자라면 RealtyMogul 그리고 EquityMultiple.
그렇지 않거나 선호하는 경우 크라우드 펀딩 부동산 펀드, 보세요 부동산 거물 또는 모금. 펀드를 사용하면 공인 투자자가 될 필요가 없습니다. 자금이 있으면 개별 거래에 대해 실사를 할 필요조차 없습니다. 종종 매우 구체적인 투자 기준이 있는 펀드에 투자하고 단순히 분배금을 수집할 수 있습니다. 펀드의 장점은 단일 자산에 종속되지 않고 여러 자산에 걸쳐 분산 투자를 할 수 있다는 것입니다.
부동산 신디케이션을 고려하셨습니까?