저는 항상 우리의 주요 거주지 외부에 부동산을 소유한다는 아이디어에 매료되었습니다. 대부분의 사람들은 한 집에서 다른 집으로 이사할 때 우연히 발견하여 부수입을 창출하기 위해 첫 집을 임대합니다.
이사할 때 조사를 좀 해보니 집에서 약간의 현금 흐름이 가능하긴 했지만 집주인이 되고 싶지 않아 첫 집을 팔았습니다.
부동산은 항상 내 마음 한구석에 남아 있었고 부동산 투자 사이트 크라우드 펀딩 (P2P 대출 사이트와 비슷하지만 부동산 투자를 위해) 완벽한 수단이 될 수 있다고 생각했습니다.
내가 먼저 체크 아웃하기로 선택한 회사는 RealtyShares라는 회사입니다.
RealtyShares란 무엇입니까?
RealtyShares는 2013년 4월 CEO Nav Athwal이 설립한 크라우드 펀딩 부동산 투자 플랫폼입니다. 6차례의 주식 자금 조달을 거쳐 총 3,570만 달러의 벤처 자금을 조달했으며 가장 최근 라운드는 2016년 9월 부채 자금 조달 거래였습니다. 크런치베이스.
Athwal은 샌프란시스코에서 부동산 변호사였으며 REIT 및 개발자와 같은 기관 고객을 대리했습니다. 그는 부동산 투자에 대한 아이디어를 개인에게 소개하고 싶었기 때문에 RealtyShares를 만들기 위해 그 분야에서의 경험을 사용했습니다.
RealtyShares를 사용하면 투자당 최소 $1,000, 최대 연간 수수료 2%로 상업용 및 주거용 부동산 기회에 투자할 수 있습니다. 주식 및 우선주 투자의 경우 수수료는 1%에 가깝습니다. 부채 투자에서 RealtyShares는 이자율 스프레드의 형태로 서비스 수수료를 받습니다. 차용인이 지불하는 금액). 거래 수수료가 없습니다.
RealtyShares 가입하기
가입하는 데 몇 분 밖에 걸리지 않습니다. 이 프로세스에는 로그인 생성 및 선택적으로 은행 계좌 연결이 포함됩니다. 처음에는 은행 계좌 연결을 건너뛸 수 있습니다(은행 세부 정보를 파헤치기 전에 내부 내용을 보고 싶었기 때문에 수행한 작업입니다).
가입 후 SEC(Securities and Exchange Commission)에서 권장하는 30일의 "쿨링 오프 기간"이 있습니다. 투자자 프로필을 작성하고 해당 팀과 통화를 예약하면 통과할 수 있습니다.
투자자 프로필은 순자산, 소득, 금융 서비스 분야에서 일하는지 여부와 같은 꽤 표준적인 투자자 설문 질문을 합니다. 귀하 또는 귀하의 가족 중 누군가가 현재 또는 이전에 고위 군인, 정부 또는 정치인인지 여부와 같은 몇 가지 기타 산업 공식적인. 10분 정도 걸립니다.
완료되면 통화(20분 블록)를 예약하여 냉각 기간을 종료할 수 있습니다.
다양한 부동산 투자 옵션
냉각 전화는 대부분 정보였습니다. 내가 이야기한 사람은 나에게 그들이 하는 일에 대한 개요를 알려 주었습니다. 그것은 매혹적이었고 여기에 내가 비록 광범위하게 분류된 투자 유형에 대해 배웠던 것이 있습니다.
단기 선순위 부채: 이들은 최소 $1,000 ~ $5,000의 12개월 만기 선순위 채권에 대해 8-10%의 목표 수익률을 제공하는 거래입니다.
다음 두 가지 유형 중 하나로 분류됩니다.
- 부동산 뒤집기와 같은 단독 주택 – 귀하는 이러한 주택에 대한 첫 번째 담보권자이며 채무 불이행에 대한 귀하의 소구는 압류입니다.
- 프랜차이즈 위치 건설 자금을 조달하는 상업 부채 – 그들은 3-4 동안만 이 일을 해왔습니다. 몇 달 동안(그리고 그들은 소수에 불과했습니다) 단일 독립 프랜차이즈 구축에 자금을 지원합니다. 위치. 이러한 위치에는 이미 트리플 네트 임대에 서명한 가맹점이 있습니다.
중기 우선주 거래: 이 기간은 2~3년이며 일반적으로 12~14%의 목표 수익률로 2위(부채 대비)에 있습니다. 그들은 일반적으로 다가구 주거 프로젝트로 이동하며 때로는 확장을 원하는 부동산 투자자에게 더 큰 대출($1-$3mm)을 제공합니다. 이들에 대한 최소 금액은 $10,000 - $15,000에 가깝습니다.
장기 합작 투자 지분 거래: 이것은 개발자와 소유권을 갖고 16-20% IRR을 목표로 하는 3-5년 거래입니다. 이에 대해 분기별 지불금(때로는 영업 이익을 기준으로 함)을 받고 자산이 판매될 때 감사에 참여하게 됩니다.
이들은 플랫폼에서 본 거래 유형일 뿐입니다(2017년 1월 기준). 재미있는 부분은 그들이 한 모든 투자를 볼 수 있다는 것입니다(이 중 500개 이상).
실제 투자 기회 검토
가입하고 쿨링오프 기간이 지난 후, 주위를 둘러보니 소수의 공개 투자가 있었습니다. 냉각 기간을 종료하기 전에 열린 거래에는 투자할 수 없지만(각 목록 아래에 있는 참고 사항) 주변을 둘러볼 수는 있습니다. 또한 마감된 거래도 볼 수 있어 항상 재미있습니다.
나는 나열된 첫 번째 부채 거래, 즉 최소 $10,000에 10%의 이자를 지급하는 $1.65mm 12개월 지폐를 살펴보았습니다. "사전 자금 조달" 레이블은 RealtyShares가 이미 자금을 조달했으므로 이제 투자자 자금으로 채우고 있음을 나타냅니다.
이 투자에 포함된 정보는 비교적 가볍습니다. 나는 이것이 상당히 간단한 부채 거래이기 때문이라고 생각합니다. 다른 거래는 부분적으로 더 많은 위험을 수반하기 때문에 (우선주 거래와 같은) 더 많은 정보를 가질 수 있습니다. 합작 투자를 하고 있다면 누구와 잠자리를 하고 있는지 알아야 합니다.
이 거래로 돌아가서, 그들은 당신에게 목적에 대한 통찰력, 차용인의 실적 및 신용 점수, 얼마나 많은 레버리지가 관련되어 있는지와 같은 몇 가지 기본적인 정보를 제공합니다. 또한 추가 "문서"가 있습니다. 이 경우 부동산에 대한 평가와 차용인의 RealtyShares 실적이 있습니다.
부동산과 같은 세부 사항은 다르지만 P2P 대출 사이트에서 볼 수 있는 것과 크게 다르지 않습니다.
제공된 정보는 시작에 불과합니다. 당신은 당신의 숙제를해야합니다. RealtyShares는 이러한 거래를 조사하고 제안된 거래의 일부만 필요하다고 보고하지만 돈을 일할 때 더 많은 조사를 하지 않고는 투자자가 될 수 없습니다.
주소에서 엄격하게 작업하는 엄청난 양의 정보를 온라인에서 찾을 수 있으며 모든 거래에서 해당 정보를 파헤치기 시작하는 것이 좋습니다.
수수료: 이 특정 거래에서 투자자는 수수료를 지불하지 않는 것으로 보입니다. 차용인은 모금된 $1,000당 $25를 지불합니다(투자자 패키지에 표시됨). 또한 대출 금리는 차용인에게 11%이고 투자자에게 10%가 지급됩니다(어음 목록에 표시됨).
이것을 사모발행으로 본다면 수수료 면에서 구조화되는 방식과 매우 유사합니다. 나는 이들 중 몇 가지를 수행했으며 이 수치는 관련된 위험과 일치합니다.
세금이 투자에 적용되는 방식
각 투자에 대해 연말에 Form 1065 Schedule K-1을 받게 됩니다. K-1은 소득, 공제, 크레딧 및 기타 파트너십의 중요한 세부 사항을 보고하는 데 사용되는 양식으로, 이는 투자할 때 입력하는 것입니다.
이것은 이해하기 어려운 진술이 아니며 귀하의 세무 대리인이나 세금 소프트웨어 어려움 없이 처리할 수 있을 것입니다.
좋은 투자인가?
소규모 단독 주택에 투자하고 REIT에 투자하고 부동산 거래를 위해 내가 신뢰할 수 있는 사람들에게 돈을 대출해 왔습니다(하드 머니 대출). 직접 소유권에 대한 나의 경험(비록 내가 신뢰하는 사람들과의 신디케이트에 있음에도 불구하고)은 혼합되어 있습니다. 한 지역에서 부동산을 소유하는 데 있어 변동성이 매우 클 뿐... 게다가 임대는 피크닉.
내 하드 자금 대출 경험은 훌륭했지만 다시 당신은 개인에게 돈을 대출하고 있습니다. 나는 이 중 하나만 해봤고, 내가 돈을 빌려준 사람을 신뢰하지만(그는 제때 지불하는 것 외에는 아무 것도 하지 않았습니다!), 전체 "한 바구니에 계란"은 사업을 하는 위험한 방법일 뿐입니다. (그리고 나는 운이 좋았다!)
그것은 REITs를 떠난다. 당신이 구매 할 수있을 때 뱅가드 REIT 인덱스 펀드 (VGSLX) 최소 $3,000이면 다른 곳으로 갈 충분한 이유가 있어야 합니다.
그러나 많은 REIT가 부동산 회사에 투자하는 것만큼 부동산에 투자하지 않습니다. VGSLX의 최고 보유 자산은 상업용 부동산 그룹 및 보관 회사의 지분입니다. 부동산 보유량이 많은 회사를 매입하지만 부동산에 직접 투자하는 것은 아니라는 점에서 부동산입니다.
$100 RealtyShares 프로모션 코드
제한된 시간 동안 가입하고 프로모션 코드를 사용하십시오 파트너100 첫 투자를 할 때 $100 보너스를 받으십시오.
$100는 투자 처리 후 30일 이내에 연결된 은행 계좌에 표시됩니다.
결론
나는 창 쇼핑을 하는 것이 정말 멋진 일이라고 생각하고 나는 그것이 어떤지 보기 위해 조금 손을 댈 수도 있다(그것은 나의 배당 투자 가려움).
관심이 있는 경우 등록하여 이에 대해 자세히 알아볼 수 있습니다.