아내와 나는 몇 년 전에 디즈니 월드에 휴가를 갔다. 가족은 즐거운 시간을 보냈고 저는 개인적으로 사업을 접하게 되어 기뻤습니다. 우리는 공원 바로 밖에 있는 부모님의 Orange Lake Resort timeshare에 머물렀습니다.
그들은 10년 이상 시분할을 소유하고 있지만, 나는 처음으로 그곳에 갔습니다. 리조트 자체는 매우 훌륭하고 모든 편의 시설을 갖추고 있으며 훌륭한 위치에 있습니다. 하지만 저는 항상 부모님의 구매가 잘못된 결정이라고 생각했습니다. 결국, 그들은 그것에 대해 $10,000를 지불했으며 오늘날 유지 보수는 연간 $750입니다.
내 질문은: 그냥 호텔에 묵거나 그 주 동안 리조트에서 유닛을 임대하는 것이 더 저렴하지 않을까요? 대답은 불행히도 예입니다.
시분할의 작동 방식
시분할은 1969년부터 미국에서 사용되어 온 휴가 계획입니다. 오늘날 92억 달러 규모의 산업입니다. 미국 리조트 개발 협회(ARDA). 이는 거의 80억 달러에 달하는 음악 산업이나 메이저 리그 베이스볼의 연간 매출 90억 달러와 비교할 때 실제로 상당히 큰 금액입니다. 2016년에는 미국에만 1,558개의 타임셰어 리조트가 있었고 리조트당 평균 132개의 유닛이 있었습니다.
시분할은 휴가용 부동산에 대한 부분 소유권을 제공합니다. 휴가 렌탈의 주식을 소유하는 것으로 생각할 수도 있습니다. 장치를 구입하기 위해 선불 가격을 지불한 다음 연간 유지 관리 비용을 지불합니다. 이렇게 하면 일반적으로 매년 같은 시간대인 특정 기간 동안 속성에 액세스할 수 있습니다. 시분할을 사용하지 않을 때는 비슷한 관심사를 가진 다른 사람들이 사용합니다.
ARDA에 따르면 현재 1주 시분할의 평균 판매 가격은 약 $20,940이며 평균 연간 유지 보수 비용은 $880입니다. 대부분의 시분할 계약은 무기한 계약입니다. 즉, 유지 보수 비용을 무기한으로 지불해야 하므로 큰 재정적 부담입니다.
다른 주에 장치를 사용하려면 해당 주를 "은행"하고 다른 시간이나 장소로 교환해야 합니다. 세일즈 피치에서 리조트는 더 이상 주 단위의 타임쉐어를 하지 않는다고 언급했습니다. 이제 포인트 기반 시스템입니다. 유닛을 구매할 때 연간 X개의 포인트를 받고 원하는 방식으로 사용할 수 있습니다.
포인트는 다른 많은 용도로 사용할 수 있습니다. 항공권 구매, 다른 장소로 이동 또는 더 큰 단위로 업그레이드합니다. 젠장, 그것은 항공사 마일리지와 신용 카드 포인트와 같습니다. Best Buy 및 Bed Bath & Beyond와 같은 매장에서 포인트를 사용할 수 있습니다. 좋습니다. 휴가를 가는 대신 변기 커버를 살 수 있습니다. 신용 카드 포인트와 마찬가지로 포인트를 달러로 공정하게 교환하고 있다고 확신합니다.
알 수 없다는 듯이 비꼬고 있어.
수치를 측정하지는 않았지만 전환율은 끔찍하다고 확신합니다. 그래서 결국 그들은 단단한 자산보다 소유하기에 훨씬 더 추상적인 시분할의 1주일을 만들고 있습니다. 고압적인 판매원, 다시 한 번 상기시켜 주십시오. 시분할 소유의 목적은 무엇입니까?
누락된 투자 요소
포커에서 패티를 발견하지 못하면 바로 당신이라는 말이 있습니다. 이것은 타임쉐어 구매에 적용됩니다. 거래의 수혜자는 영업사원과 리조트 소유주입니다. 불행히도, 당신은 재판매 가치가 거의 또는 전혀 없는 작은 단위 조각에 갇혀 있습니다.
다음은 시분할 소유와 관련된 문제입니다.
- 이있다 거대한 재판매 시장. 종종 원래 지불한 금액의 절반 미만으로 유닛을 픽업할 수 있습니다.
- 자동차와 마찬가지로 시분할은 일단 "차를 몰고 나가면"(소유권을 가져감) 감가상각됩니다.
- 시분할 가치가 증가하는 경우는 드뭅니다. 사실, 총 소유 비용이 판매 프레젠테이션, 인센티브 및 경품을 포함하기 때문에 가치가 떨어질 것으로 예상하십시오.
- 시분할은 일반적으로 휴가 중이고 방어력이 저하되었을 때 판매됩니다.
- 대부분 높은 연간 유지 보수 비용이 있습니다. 부모님의 경우 물가상승률보다 빠른 속도로 매년 등록금이 인상됩니다. 유지비만으로 지불하는 금액(초기 "투자"는 잊어라)으로 일주일 동안 괜찮은 품질의 호텔에 머물 수 있습니다.
이러한 단점에도 불구하고 업계는 계속해서 새로운 소유자를 유치하고 있습니다. 2015년에는 시분할 판매의 46%가 신규 소유자에게 이루어졌으며, 이는 기존 소유자에 대한 의존도가 증가하는 이전 추세를 뒤집었습니다. 정말로 들어가고 싶다면 부동산 투자, 여기를 클릭하여 가이드를 읽으십시오. 다음 크라우드 펀딩 제공업체로 시작할 수도 있습니다.
| 하이라이트 |  |
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| 평가 | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| 최소 투자 | $500 | $10,000 | $5,000 |
| 계좌 수수료 | 일년 | 보통주 투자: 연간 0.5-1.5%, 종료 시 전체 이익의 10% | 1-1.25%/년 자산 관리 수수료 |
| 프라이빗 리츠 | |||
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시분할은 소득을 창출하지 않습니다
이론적으로 시분할을 구매할 때 임대가 위치한 부동산에 대한 일부 지분을 갖게 됩니다. 그러나 이것이 모든 이점을 제공하지 않는다는 것을 이해하는 것이 중요합니다. 부동산 소유 일반적으로 있습니다.
우선, 당신은 시분할에 참여하는 다른 사람들과 같은 유닛에 관심이 있습니다. 따라서 귀하의 이익은 단독 소유권이 아닙니다. 당신은 당신이 원하는대로 단위를 할 자유가 없습니다.
예를 들어, 장치에 물리적으로 점유하는 시간에 대한 엄격한 제한이 있습니다. 진정한 휴가용 주택과 달리 개인 용도로 사용하지 않는 한 나머지 기간에는 임대할 수 없습니다.
우리는 시분할을 단일 휴가용 부동산이나 단위에 대한 부분 소유권 지분을 갖는 것으로 생각할 수 있습니다. 별거 아니야 휴가용 부동산 소유 그것을 가지고 있는 결과로 오는 이점과 함께.
ARDA에 따르면 타임쉐어 소유자는 업계가 시작되어 노인층을 대상으로 했을 때보다 더 젊고 인종적으로 더 다양한 경향이 있습니다. 최근 구매자의 중간 연령은 39세이며 소유자의 34%는 아시아계 미국인 또는 아프리카계 미국인입니다. 거의 3분의 2가 대학 학위를 가지고 있습니다. 그들의 중위 소득은 $81,311입니다.
하지만 시분할 시장은 재정적으로 미숙한 사람들을 대상으로 하는 것 같습니다. 슬프게도, 시분할은 휴가용 부동산을 살 여유가 없는 사람들을 위한 휴가용 부동산이 되는 경향이 있습니다. 투자 수익보다는 블링과 '좋은 삶'에 대해 더 많이 보이도록 판매 자료를 제작했습니다. 거기 때문이야 ~이다 반환 없음.
미래를 위해 돈을 쓴다면 투자로 간주해야 합니다. 수입이 발생하지 않는다면 비용일 뿐입니다. 간단명료합니다. 너 5 월 그것에서 즐거움을 얻으십시오. 그러나 그것은 여전히 투자가 아닙니다. 여기를 클릭하여 배우십시오 투자하는 방법
시분할은 유동적이지 않습니다.
일반적으로 타임쉐어를 구매한 후에야 구매보다 판매를 원하는 사람들이 더 많다는 것을 알게 됩니다. 초기 투자를 회수할 가능성은 매우 낮습니다. 몇 년 동안의 유지 보수 비용 회수는 말할 것도 없습니다.
RedWeek과 같이 시분할 소유자가 자신의 재산을 팔기 위해 사용할 수 있는 웹사이트가 있지만 사이트를 사용하기 위해 등록비와 연회비를 청구합니다. 그리고 시분할이 팔다.
그리고 재판매 업계에는 상당한 양의 사기가 있습니다. 사기꾼은 선불 비용으로 부동산을 판매하겠다고 약속하여 시분할 소유자를 잡아먹습니다. 일단 수수료를 지불하면 다시는 소식을 들을 수 없습니다.
시분할을 판매할 수 있다면(절대 확실하지 않음) 지불한 금액의 일부만 받게 될 것입니다. 판매와 관련하여 두 가지 근본적인 문제가 있습니다.
- 더 많은 것이 항상 구축/제공되고 있으며 시장이 범람하고 있습니다.
- 기존 소유자는 부채를 갚기 위해 판매하거나 구매했을 때 생각했던 거래가 아니라는 것을 알게되면 판매합니다.
여전히 시분할을 사는 것이 좋은 생각이라고 생각하고 매도할 때보다 더 많이 지불하지 않으려면 중고 시장에서 구입하십시오. 중고 타임쉐어를 구입할 수 있는 웹사이트가 많이 있습니다.
Timeshare 회사는 Timeshare Users Group 및 RedWeek과 같은 웹사이트에서 기존 구매자로부터 더 저렴한 옵션을 찾을 수 있다는 것을 알고 있습니다. 따라서 회사는 일반적으로 마감 인센티브 및 기타 특전을 제공합니다. 그러나 이러한 특혜는 일반적으로 기존 소유자로부터 구매하여 절약할 수 있는 돈을 회수하지 않습니다.
시분할에 대한 더 나은 대안
제 생각에, 당신은 타임쉐어를 사는 것보다 현지 호텔에 머무르는 것이 더 좋습니다. 부모님의 시분할을 예로 들어 보겠습니다. 그들은 초기 구매에 대해 $10,000를 지불했으며, 10년 기간 동안 지불한 연간 $750의 유지 관리 비용을 추가하면 해당 시분할에 총 $17,500가 투자됩니다.
지난 10년 동안 그들의 시분할은 매년 7일 6일의 1주일 체류를 제공했습니다. nights — 총 60박, 동일한 단위로 휴가를 보내기 위해 1박당 평균 $291 년도. 1박당 약 $175에 괜찮은 품질의 호텔 방을 빌린다면, 시간 공유에 대해 지불한 총 가격은 100박의 호텔 숙박을 사는 것입니다. 호텔에 숙박하는 것이 1박에 더 저렴할 뿐만 아니라 다른 목적지에 위치한 호텔에 머물면서 휴가에 다양성을 더할 수도 있습니다.
또한 빈번한 사용자 보상 프로그램 및 호텔에서 제공하는 기타 할인 가격을 활용할 수도 있습니다.
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무엇보다도, 당신은 시분할에 자본을 투자하지 않았을 것이고, 시분할에 대해 지불할 돈은 투자 수익을 얻기 위해 투자될 수 있다는 것입니다. 보수적인 5%의 연간 복리 수익률($10,000에서 시작하여 연간 $750 추가)에서 현재 $26,000 이상에 앉아 있을 것입니다. 내가 앉은 자리에서 훨씬 더 나은 거래입니다.