투자를 위해 집에 현금으로 재융자하는 것에 대해 생각해 본 적이 있습니까?
많은 사람들이 가지고 있습니다.
독자로부터 정확히 이 질문을 받았습니다.
독자 질문
안녕하세요 제프
비디오와 교육 웹사이트에 감사드립니다!
바쁘시겠지만 간단한 답변일 수 있으니 시간을 내어 답변해주시면 감사하겠습니다!
누군가가 자신의 집에 있는 자산을 현금화하여 투자하도록 승인하는 것을 고려해 본 적이 있습니까?
나는 4%에서 VA 100% LTV 현금 인출 승인을 받았고 100k를 가지고 놀 것입니다.
P2P, Betterment, Fundrise 및 S&P 500 인덱스 펀드의 평균 ROI가 6-8%이므로 이러한 유형의 레버리지가 효과가 있는 것 같습니다. 하지만, 이것은 내 기본 거주지입니다 명백한 위험이 있습니다. 나는 또한 100k를 사용하여 여기 라스베가스에서 다른 부동산을 사는 데 도움을 줄 수 있습니다. 100k 중 일부를 다운에 사용하고 부동산을 임대할 수 있습니다.
BTW, 나는 모기지 이외의 부채가 없을 것이며 비상 사태에 필요한 경우 401k 대출에서 50k를 사용할 수 있지만 저축은 없습니다. 나는 이것이 미쳤다는 말을 들었지만, 낮은 금리의 모기지론이 인플레이션과 싸우는 데 능숙하기 때문에 레버리지에 대한 일부 기사는 그렇지 않은 것처럼 보이기 때문에 이것이 실제로 얼마나 미친 것인지 잘 모르겠습니다.
나는 같은 질문을 할 수 있는 다른 사람들이 있을 것이라고 확신하기 때문에 답변과 이 주제를 다루는 기사 또는 비디오에 대단히 감사할 것입니다.
내 생각
하지만 질문에 답하기 보다는 곧장, 전략의 장단점을 제시하겠습니다.
마지막으로 제 의견을 말씀드리겠습니다.
투자 목적으로 주택에 대한 현금 상환 재융자의 장점
독자는 아이디어가 미쳤다고 들었다고 보고합니다.
그러나 몇 가지가 없으면 확실한 장점.
초저금리에 고정
4%의 금리는 확실히 매력적입니다.
독자가 거의 모든 다른 출처에서 그렇게 낮은 이율로 돈을 빌리는 것은 매우 어려울 것입니다. 그리고 요금이 조금씩 오르면서 그는 최고의 요금을 매우 장기.
그가 둘 다 가지고 있는 한 소득 그리고 직업 안정성 지불을 수행하는 데 필요한 대출 자체는 위험이 상당히 낮습니다.
여태까지는 그런대로 잘됐다!
레버리지 팩터
여기에서 S&P 500 인덱스 펀드를 예로 들어보겠습니다.
지수의 연평균 수익률은 약 10%.
지금은 매년 돌아오는 것이 아닙니다. 그러나 이것은 거의 100년을 기준으로 한 평균입니다.
독자가 $100,000를 4%로 빌릴 수 있고 그것을 투자하고 평균 수익률이 10%라면 연간 순수익률은 6%가 됩니다.
(실제로, 대출이 상각됨에 따라 지불되는 이자가 사라지기 때문에 스프레드는 그보다 낫습니다.)
독자가 S&P 500 인덱스 펀드에 향후 30년 동안 연평균 10%씩 10만 달러를 투자하면 $1,744,937.그것은 독자가 빌린 투자에 대해 17 대 1보다 나은 수익을 제공합니다.
모든 것이 계획대로 진행된다면 그는 백만 장자 현금 인출 주식 전략을 사용합니다.
그것은 이의를 제기하기 어렵습니다.
투자 증가, 부채 감소
이것은 전략에 전체 차원을 추가합니다. 독자는 투자를 위해 현금으로 재융자를 함으로써 백만장자 지위에 투자할 수 있을 뿐만 아니라 하지만 30년이 지나면 모기지론이 전액 상환되어 다시 부채가 없는 집이 되었습니다.
그의 투자는 100만 달러 이상으로 증가할 뿐만 아니라 30년 모기지 기간 동안 대출은 0까지 자동 상각됩니다.
무엇이 잘못될 수 있습니까?
그것이 우리가 다음에 이야기할 내용입니다.
귀하의 가정에 대한 현금 상환 재융자의 단점
할 가능성이 있는 곳입니다. 현금 인출 재융자 투자 목적으로 집에 관심을 갖게 됩니다.
또는 더 요점으로, 완전히 위험해지는 곳.
전략이 만드는 몇 가지 위험 요소가 있습니다.
마감 비용 및 VA 펀딩 수수료
새로운 첫 모기지를 받을 때의 가장 큰 단점 중 하나는 마감 비용 관련된.
재융자를 할 때마다 일반적으로 대출 금액의 2~4%를 클로징 비용으로 지불합니다.
여기에는 다음이 포함됩니다.
- 수수료
- 신청비
- 변호사 비용
- 값 매김
- 제목 검색
- 소유권 보험
- 모기지 세금
그리고 약 12가지 비용.
독자가 $100,000에 대해 재융자를 하면 $96,000에서 $98,000 사이의 현금만 받게 됩니다.
그런 다음 VA 펀딩 수수료가 있습니다.
이것은 대부분의 주택에 부과되는 모기지 보험료입니다. VA 대출 닫을 때. 일반적으로 새 대출 금액에 추가됩니다.
VA 펀딩 수수료는 신규 모기지 금액의 2.15% ~ 3.30%.
독자가 $100,000 모기지를 받고 VA 펀딩 수수료를 2.5%로 설정했다면 그는 $102,500의 빚을 지게 됩니다.
이제... VA 펀딩 수수료에서 마감 비용의 효과를 결합해 보겠습니다. 마감 비용이 3%라고 가정해 보겠습니다.
차용인은 현금으로 $97,000의 순액을 받게 됩니다. 그러나 그는 $102,500의 빚을 지게 됩니다. 즉, $97,000를 빌릴 수 있는 특권에 대해 $102,500를 지불하게 됩니다. 현금 수익의 거의 5.7%에 해당하는 $5,500입니다!
독자가 새로운 모기지론에 대해 매우 낮은 이자율을 얻더라도 그는 여전히 대출에 대해 비싼 대가를 지불해야 합니다.
투자 관점에서 그는 거의 6%의 손실을 보고 시작했습니다!
불확실한 수익을 추구할 목적으로 보장된 손실을 선불로 취하는 것은 추천할 수 없습니다.
그것은 당신이 처음부터 지는 위치에 있다는 것을 의미합니다.
모기지 이자는 더 이상 세금 공제 대상이 아닙니다.
NS 세금 감면 및 고용법 2017년 12월에 통과되었으며 2018년 1월 1일 이후의 모든 활동에 적용됩니다.
세법에 일부 변경사항이 있습니다. 호의적이지 않다 부동산 대출까지.
이전 세법에 따라 주택 소유자는 주택을 건축, 취득 또는 개조하는 데 사용된 경우 모기지론에 대해 지불한 이자를 최대 100만 달러까지 공제할 수 있습니다. 또한 주택과 관련이 없는 목적으로 사용된 현금 인출 수익금 중 최대 $100,000에 대한 이자를 공제할 수 있습니다.
여기에는 다음이 포함될 수 있습니다. 고금리 신용카드 빚 갚기, 지불 자녀의 대학 교육, 투자 또는 심지어 새 차 구입.
하지만 새 세법에 따라 변경된 것 같습니다.
귀하의 집과 관련이 없는 목적으로 $100,000를 차입하고 이자를 공제하는 것은 구체적으로 새로운 법에 의해 제거.
이제 널리 추측됩니다. 새로운 첫 모기지에 대한 현금 출자금도 더 이상 공제되지 않습니다..
이제 이 법은 여전히 새롭고 해석과 개정의 대상이 됩니다. 그러나 그것이 바로 지금의 위치입니다.
어쨌든 현금 이자 공제를 무의미하게 만드는 더 큰 장애물이있을 수 있습니다.
새로운 세법에 따라 표준 공제액은 $12,000(이전 법률의 $6,350에서)로 인상됩니다. 미혼 납세자 및 기혼 부부 신고의 경우 $24,000(이전 법에 따라 $12,700에서 증가) 공동으로. (너무 흥분하지 마십시오. 개인 면제가 제거되고 표준 공제와 결합하여 더 높은 한도가 생성됩니다.)
길고 짧은 것은 표준 공제 수준이 높기 때문에 모기지 이자가 공제될 가능성이 훨씬 적습니다. 특히 대출 금액이 $100,000 이하이고 이자가 $4,000 이하인 경우.
자금을 사용하여 Robo-advisors, S&P 500 또는 P2P(Peer-to-Peer) 투자에 투자
독자는 이러한 투자가 현금 재융자에 대해 지불할 4%를 훨씬 초과하는 안정적인 수익을 제공하고 있다는 것이 맞습니다.
이론적으로 그가 4%로 빌릴 수 있고 10%에 투자할 수 있다면 그것은 쉬운 일이 아닙니다. 그는 거의 아무것도 하지 않은 대가로 연간 6%의 수익을 얻게 될 것입니다. 그것은 절대적으로 완벽하게 들립니다.
그러나 속담에 따르면, 그것이 사실이기에는 너무 좋아 보인다면 아마도 그럴 것입니다.
나는 종종 이러한 모든 투자를 추천합니다. 그러나 부채를 취득하는 데 사용되는 경우에는 그렇지 않습니다.
그것은 게임 전체를 바꿉니다.
투자에 대해 생각할 때마다 항상 관련된 위험을 고려해야 합니다.
지난 9년은 위험에 대한 전통적인 관점을 다소 왜곡했습니다.
예를 들어, 주식 시장은 10% 이상의 조정 없이 9년 연속 상승했습니다. 사람들이 반환이 자동이라고 생각하는 이유를 쉽게 알 수 있습니다.
하지만 그렇지 않습니다.
예, 지난 9년 동안 그랬을 수도 있습니다. 그러나 더 멀리 되돌아보면, 그것은 확실히 사실이 아니었습니다.
시장은 오르락 내리락했고, 장기적으로 버티면 앞서 나가는 것이 사실이지만 부채 상황은 그림을 바꿉니다.
불확실한 투자 수익과 특정 부채 매칭
100% 차입금으로 시장에 투자할 것이기 때문에 손실이 커질 것이다.
Dot.com의 붕괴와 금융 붕괴 동안 일어난 것과 같이 주가가 50% 폭락할 정도의 무언가는 독자가 비슷한 폭락으로 50,000달러를 잃을 수도 있습니다.
그러나 그는 여전히 집에 $100,000 빚을 지고 있을 것입니다.
여기에서 인간의 감정이 그림에 들어옵니다. 빌린 돈을 가지고 노는 것이기 때문에 그만큼 손실을 보고 투자를 패닉에 매도할 가능성이 높다.
그렇게 하면 손실이 영구적이 되며 부채도 마찬가지입니다.
에 투자하는 경우에도 마찬가지입니다. 로보어드바이저, 또는 P2P 대출.
Robo-advisor 수익은 S&P 500 인덱스 펀드와 마찬가지로 주식 시장과 관련이 있습니다. 그리고 P2P 대출 투자는 위험이 없습니다.
사실, 대부분의 P2P 투자와 대출은 금융위기 이후에 이루어졌기 때문에 유사한 위기가 발생했을 때 어떤 성과를 낼지 확실하지 않습니다.
이 중 어느 것도 저축된 자본에 기반한 스트레이트-업 투자만큼 문제가 되지 않습니다.
그러나 투자 자본이 부채에서 비롯된 경우(특히 100%) 이를 무시할 수 없습니다.
불확실한 투자 이익과 특정 부채를 일치시키는 것은 이치에 맞지 않습니다.
자금을 사용하여 라스베가스에서 투자 부동산 구입
많은 면에서 이것은 독자가 제공하는 가장 위험한 투자 놀이처럼 보입니다.
표면적으로는 거의 논리적으로 들립니다. 독자는 더 많은 부동산을 사기 위해 부동산에 대해 대출을 받을 것입니다. 저것 보인다 많은 의미를 만들기 위해.
그러나 조금 더 깊이 파고들면 특히 라스베가스 시장은 지난 경기 침체에서 가장 큰 타격을 입은 곳 중 하나였습니다.
2012년에 2008년 사이에 최고점에서 최저점까지 부동산 가치는 50% 정도 하락했습니다. 라스베가스는 흔히 “미국의 압류 수도”.
나는 라스베가스 시장이 이 결과를 다시 보게 될 운명임을 암시하는 것이 아닙니다.
하지만 아래 차트에서 질로우닷컴 잠재적으로 무서운 발전을 보여줍니다:
차트의 거꾸로 된 U자 형태는 현재 부동산 가치가 다시 한 번 정점에 도달했음을 보여줍니다.
그것은 우리가 대답할 수 없는 질문을 가져옵니다. 이번에는 무엇이 다른가? 마지막 고점 이후에 가격이 폭락했다면 다시는 그런 일이 일어나지 않는다는 보장이 없습니다.
다시 말하지만 나는 그 결과를 예측하지 않습니다.
하지만 100% 부채로 라스베가스 시장에 투자할 계획이라면 역시 무시할 수 없다. 지난 시장 붕괴에서 부동산 가치는 단순히 하락한 것이 아니라 많은 부동산이 어떤 가격으로도 완전히 팔 수 없게 되었습니다.
여기서 악몽 시나리오는 2009-2012년 침체가 반복되어 독자가 투자금의 100%를 잃는 것입니다. 동시에 그는 여전히 집에 대한 100% 대출을 받을 것입니다. 그 시점에서 집의 가치보다 더 많을 수 있으며 이중 위험 함정을 만듭니다.
다시 한 번, 이 아이디어는 이론적으로 훌륭하게 들리며 최근의 가격 급등에 대해 확실히 의미가 있습니다.
그러나 특히 많은 레버리지로 투자하는 경우 "최후의 시나리오"를 고려해야 합니다.
집을 위험에 빠뜨리기
나는 일반적으로 투자 목적으로 부채를 사용하지 말 것을 권장하지만 부채의 출처가 가족 주택일 때 더 큰 문제가 있습니다.
투자 목적으로 돈을 빌리는 것은 항상 위험합니다.
그러나 집이 대출의 담보인 경우 위험은 두 배입니다. 당신이 하고 있는 투자가 실패할 위험이 있을 뿐만 아니라, 당신의 집을 위험에 빠뜨릴 수도 있습니다.
그가 전체 $100,000를 투자했다고 가정해 보겠습니다. 그러나 레버리지로 인해 해당 투자의 순 가치는 5년 만에 $25,000로 감소했습니다. 충분히 나쁘다. 그러나 그는 여전히 집에 $100,000 빚을 지고 있을 것입니다.
100% 대출이기 때문에 그의 집은 100% 위험에 처해 있습니다. 투자 전략은 성공하지 못했지만 그는 여전히 책임을 지고 있습니다.
돈을 물건을 사는 데 사용하면 두 배의 손해를 입는다. 투자 부동산 당신의 가정 시장에서.
예를 들어, 라스베가스 시장이 금융 붕괴 당시와 비슷한 타격을 입는다면 그는 투자 부동산뿐만 아니라 집에서도 자산을 잃을 것입니다.
그는 투자 부동산과 집 모두에 마이너스 자본이 있는 상황에 처할 수 있습니다. 그것은 단지 나쁜 투자가 아닙니다. 그것은 인증된 악몽입니다!
파산 법원에 가게 되거나 기본 거주지와 투자 부동산이라는 두 가지 부동산에 대한 압류를 당할 수도 있습니다. 독자의 신용은 향후 10년 동안 거의 축배가 될 것입니다.
현재 그는 집에 대한 위험이 전혀 없습니다.
하지만 그가 100% 현금화를 한다면, 그는 제로 리스크를 100% 리스크로 전환할 것입니다. 집이 살 곳으로 필요하다는 점을 감안할 때 이것은 감수할 가치가 있는 위험이 아닙니다.
마지막 생각
전략에 대한 훈훈하고 흐릿한 느낌이 없다고 말할 수 있습니까? 나는 당신이 이 질문에 대해 내린 찬성보다 반대에 더 중점을 두어 이해했다고 생각합니다.
좋은 아이디어라고 생각합니다 이론에 의하면, 하지만 잘못될 수 있는 부분이 너무 많습니다.
이것이 아마도 좋은 생각이 아니라고 믿게 만드는 세 가지 다른 요소가 있습니다.
1. 다른 저축의 부족
준비된 현금의 출처 없이 이러한 종류의 고위험 투자 계획을 수행하는 것은 모든 위험을 과장합니다.
물론, 그는 자신의 401(k)에 대해 대출을 받을 수 있지만 또 다른 책임이 발생합니다.
그것은 상환해야 하며 그의 유일한 잔여 자산(401k)에 대한 유치권이 됩니다.
위기 상황에서 유동성을 유지하기 위해 돈을 빌려야 한다면 전략이 무너지는 것은 시간 문제일 뿐입니다.
2. 독자의 위험 감수성
우리는 독자가 무엇을 위험 감수 이다.
이는 특히 복잡한 투자 전략을 수립할 때 중요합니다.
그가 이것을 고려하고 있다는 바로 그 사실이 그가 높은 위험 내성을 가지고 있다는 표시인 것처럼 보일 수 있지만, 우리는 확신할 수 없습니다. 그는 자신이 빌린 돈으로 투자하는 것이 긍정적인 수익을 낼 것이라는 낙관적인 결과에 대한 예측을 기반으로 합니다.
우리가 알지 못하는 것과 독자에게 고려하기를 요청하는 것은 그가 큰 반전을 처리하는 방법입니다.
예를 들어, 그가 대출을 진행하고 돈을 투자하고 처음 몇 년 안에 자신이 20% 또는 30% 하락한 것을 발견하면 밤에 잠을 잘 수 있습니까? 아니면 그 대신 영구적으로 약화되는 재정 상태에 빠지게 하는 조기 출구 전략을 고려할 것입니까?
이것은 투자자들이 현실 세계에서 직면하는 실제 위험입니다. 때때로, 당신은 돈을 잃을 것입니다. 그리고 그 결과에 어떻게 반응하느냐에 따라 전략의 성패가 결정될 수 있습니다.
이것은 확실히 높은 위험/높은 보상 계획. 그가 그것을 처리할 위험을 감수하지 않는 한, 시작조차 하지 않는 것이 가장 좋습니다.
한편, 위험을 감수한다고 해서 성공이 보장되는 것은 아닙니다.
3. 시장 피크에서 구매
누가 그런 말을 했는지는 모르겠지만 시장이 어디로 가는지 물었을 때 그의 대답은 이랬다. “시장이 오를 것입니다. 그리고 시장은 하락할 것입니다."
그것은 사실이며 모든 투자자가 받아들여야 하는 것입니다.
이것은 시장 타이밍 전략이 아니라 현실 인식에 관한 것입니다.
문제는 다음과 같습니다. 금융 시장과 부동산 모두 지난 9년 동안 꾸준히 상승해 왔습니다(그러나 부동산의 경우 조금 더 낮을 수 있음).
조만간 모든 시장이 역전됩니다. 이러한 시장도 마찬가지일 것입니다.
나는 독자들이 최악의 시기에 투자를 활용하기 위해 돈을 빌리지 않을까 걱정한다.
아이러니하게도 차입 투자 전략은 시장 붕괴 후 훨씬 덜 위험합니다.
그러나 그 시점에서는 모두가 너무 두려워서 아무도 하고 싶어하지 않습니다. 시장이 최고조에 달했을 때만 믿다 투자 시장에는 100% 주택 담보 대출 같은 것을 진지하게 생각하는 위험이 없습니다.
결국 독자의 전략은 매우 좋은 아이디어일 수 있지만 타이밍이 매우 좋지 않습니다.
최악의 시나리오: 압류로 독자가 집을 잃음
이것은 나를 위해 거래를 봉인하는 사람입니다. 투자를 위해 주택을 현금으로 재융자하는 것은 확실히 고위험 전략입니다.
머리는 백만장자, 꼬리는 노숙자입니다.
단순히 위험부담이 아니라, 심각한 위험입니다. 독자에게도 가족이 있는지는 모릅니다.
보수가 그렇게 높다고 해도 가족이 그런 입장에 있는 사람은 누구에게도 추천할 수 없습니다.
독자가 제공한 사실을 기반으로 우리는 100% 이상의 레버리지를 보고 있습니다. 그의 집에 대한 100% 대출, 그리고 현금 흐름 문제가 발생할 경우 추가 부채(401k)입니다. 그것은 당신을 부자로 만들거나 가난한 집으로 이끌 부채의 종류입니다.
독자가 부채가 없는 집이 있고 비주택 부채가 없으며 그의 401(k)에서 최소 $100,000를 추측할 수 있다는 점을 감안할 때 그는 현재 매우 견고한 상황에 있습니다. 그의 집에 대해 100% 대출을 받고 비상시 401(k) 대출에 의존하면 1~2년 이내에 상황을 바꿀 수 있습니다.
현금 인출 재융자에 반대합니다.
당신의 의견은 무엇입니까?