სრული გზამკვლევი ყიდულობენ სახლებს და გამოიმუშავებენ ფულს

გასაკვირი არ არის; ამჟამად უძრავი ქონების ბაზარზე ბევრი ყადაღის დადებაა.

ასევე გასაკვირი არ არის, რომ ამ სახლების შეძენა შესაძლებელია დიდი ფასდაკლებით.

სინამდვილეში, ყადაღის დადება, ჩემი აზრით, არის ყველაზე მნიშვნელოვანი რამ უძრავი ქონების ინვესტიციაში.

ბაზარი სავსეა მათთან, ხოლო ბანკები ათასობით აჩერებენ, რათა ბაზარი კიდევ უფრო არ დატბორილიყო. როგორც თქვენმა უმეტესობამ იცის, ბანკები არ არიან უძრავი ქონების ბიზნესში. ისინი ფულის სესხების ბიზნესში არიან.

როდესაც ბანკი იღებს ანგარიშსწორებას, ეს არის ტოქსიკური აქტივი ბანკების წიგნებში. ახლა, ისტორიის ნებისმიერ სხვა დროს, ბანკები ამ ტოქსიკურ აქტივებს დოლარში ასხურებენ.

სანამ დატოვებთ თქვენს ყოველდღიურ სამუშაოს და გადაწყვეტთ, რომ გამდიდრდებით გაყიდვების ყიდვისა და გაყიდვის შესახებ, იცოდეთ ეს:

წინასწარი აღკვეთა

Foreclosure პროცესის პირველი ეტაპი ცნობილია როგორც წინასწარი Foreclosure. ეს ნიშნავს, რომ იპოთეკის მფლობელი ინდივიდი ჩამორჩება მათ გადახდას. ბანკიდან გამომდინარე, გადახდები შეიძლება იყოს 3-12 თვის ჩამორჩენით. დიახ, ზოგიერთი ბანკი არ იწყებს წინასწარი განაღდების პერიოდს 12 თვის განმავლობაში!

ამ ეტაპზე მეპატრონე კვლავ ცხოვრობს სახლში. პროცენტი და ჯარიმები გროვდება მათ სესხზე, მაგრამ ერთადერთი რაც რეალურად ხდება არის მათი საკრედიტო ანგარიში მცირდება (სწრაფად) და ისინი იღებენ უამრავ წერილს ფოსტადან ბანკი. ბანკს ჯერ არ გადაუწყვეტია სრულფასოვანი ყადაღის დადება, რადგან ისინი სახლის მფლობელთან ერთად რაღაცის შემუშავებას ცდილობენ და გადარჩენის პროცესის ძალიან მაღალ ფასს დაზოგავენ.

ყიდვის პროცესის ამ ეტაპზე ყიდვის დადებითი მხარე ის არის, რომ თქვენ აშკარად გყავთ მოტივირებული გამყიდველი. მათი მდგომარეობიდან გამომდინარე, მათ შეიძლება ჰქონდეთ სურვილი გაყიდონ თავიანთი სახლი ძალიან იაფად, რათა თავიდან აიცილონ ყადაღა და დაზოგონ თავიანთი კრედიტი.

უარყოფითი ის არის, რომ მათ შეიძლება არ ჰქონდეთ ბევრი კაპიტალი სახლში და, შესაბამისად, მათი მოტივაცია შეიძლება არ იყოს ფაქტორი. ინვესტორს არავითარი სარგებლობა არ მოაქვს სახლის ყიდვისას, როდესაც ღირს ის, რაც გამყიდველს ევალება მასზე (ან როგორც ამ ბაზარზე არსებული მრავალი ქონების შემთხვევაში, სახლი არ ღირს იმას, რაც გამყიდველს ევალება).

თქვენ ეძებთ მოტივაციას, მაგრამ ყიდულობთ კაპიტალზე.

საინვესტიციო სტრატეგიაში ძალიან ღრმად ჩაღრმავების გარეშე, იცოდეთ, რომ ზოგიერთ შემთხვევაში შეიძლება ღირს გადაიხადოთ გადასახადები და შეიძინოთ სახლი შემოქმედებითი დაფინანსებით. ჩვენ არ განვიხილავთ ამას ამ პოსტში, მაგრამ იცოდეთ, რომ ეს არის სიცოცხლისუნარიანი ვარიანტი და ჩვენ განვიხილავთ მომავალ პოსტებში.

მოკლე გაყიდვა

ყადაღის დადების პროცესის შემდეგი ეტაპია, როდესაც თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ სახლი მოკლე გაყიდვით. მოკლე გაყიდვა ხდება მაშინ, როდესაც ბანკი მზადაა მიიღოს იმაზე ნაკლები სახლი, ვიდრე ამჟამად ქონებულია. არ არის განსაზღვრული პერიოდი, როდესაც სახლი გადადის წინასწარი განკარგვის სტატუსიდან იმ ბანკამდე, რომელსაც სურს მოკლე გაყიდვა განახორციელოს.

როდესაც ბანკმა გადაწყვიტა მიიღოს მოკლე გაყიდვა, ის ძირითადად მივიდა დასკვნამდე სახლის ამჟამინდელი მფლობელი ვერ შეძლებს ანაზღაურების გადახდას და განაგრძოს იპოთეკა ერთადერთი მიზეზი, რის გამოც ბანკი მიიღებს მოკლე გაყიდვას, არის უარი თქვას გრძელვადიან პროცესზე და მაღალი ღირებულების გადახდაზე დავალიანების შეწყვეტისას.

ყადაღის ამ ეტაპზე ყიდვის რამდენიმე დადებითი და ბევრი უარყოფითი მხარეა. ზოგიერთ ინვესტორს უყვარს ყიდვა ამ ეტაპზე, მაგრამ როგორც ხედავთ ეს ბევრი სამუშაოა, იღებს ძალიან დიდ დროს და იშვიათად აწარმოებს გარიგებას.

მოკლე ყიდვისას სახლის ყიდვის დადებითი მხარეა ეს, თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ძალიან დიდი ფასდაკლება…. ეს არის ამის შესახებ!

უარყოფითი მხარეები შემდეგია: სახლის ამჟამინდელ მფლობელს უნდა მიმართოს მოკლე გაყიდვაზე, გაგზავნის ბევრი ფინანსური ინფორმაცია ძირითადად არწმუნებს ბანკს, რომ მათ აღარ აქვთ შესაძლებლობა გადაიხადონ თავიანთი იპოთეკა

ამას სამუდამოდ სჭირდება!

მას შემდეგ, რაც სახლი დამტკიცდება მოკლე გაყიდვაში, ამჟამინდელი მფლობელი უნდა დათანხმდეს თქვენს ფასს და შემდეგ გაუგზავნოს ბანკს დასამტკიცებლად. ეს პროცესი ასევე გრძელდება სამუდამოდ (რამდენიმე თვე). მოკლე გაყიდვას ადვილად შეუძლია 6-9 თვე გაიაროს და მე მინახავს შემთხვევები, როდესაც ამას ერთი წელი დასჭირდა.

აქ არის მოკლე გაყიდვების საშინელი რეალობა, ეს შეიძლება იყოს ბოლომდე და თქვენ ფიქრობთ, რომ გარიგება, რომელზეც მუშაობდით თვეების განმავლობაში, დასრულდება და BOOM, ბანკი უარყოფს მას. მოკლევადიანი გაყიდვებისთვის ფული უნდა გამოიმუშაოს, მაგრამ ეს ნამდვილად არ არის მეთოდი, რომ დააფუძნოთ თქვენი საინვესტიციო ბიზნესი.

მიდის აუქციონზე

ყადაღის დადების პროცესის მესამე ეტაპია, როდესაც ქონება აუქციონზე გადის სასამართლოს საფეხურზე. ეს არის ყველაზე სახიფათო დრო ყიდვისთვის და მხოლოდ გამოცდილი ინვესტორები უნდა ცდილობენ ყიდვას სასამართლოს აუქციონზე!

ამ ეტაპზე ბანკმა გაიარა ყადაღის დადების პროცესი და სახლი აუქციონზე გადის. ბანკი გამოაგზავნის წარმომადგენელს, რომ შესთავაზოს მინიმუმ ის, რაც ქონებას ეკისრება, და ვისაც სურვილი აქვს გადაიხადოს ზემოთ, შეუძლია შეიძინოს სახლი.

ამის დადებითი მხარე ის არის, რომ თუ სახლში არის ერთი ტონა კაპიტალი, შეიძლება გქონდეთ კარგი გარიგების მისაღწევად. აქ არის უარყოფითი მხარეები. ხშირად ადამიანი ამ ეტაპზე შეიძლება კვლავ იყოს სახლში! რომ იყიდოთ კიდეც, შეიძლება წასვლისას გაანადგურონ. აქედან გამომდინარე, თქვენ არ გაქვთ საშუალება გამოთვალოთ როგორი იქნება თქვენი რემონტი სახლში.

ასევე, ამ ეტაპზე, ბანკი სულაც არ აშორებს ყველა გირავნობას ქონებიდან. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ სახლი და აღმოაჩინოთ, რომ არის მექანიკის გირავნობა, გირავნობა ქალაქიდან ან სხვა სახის გირავნობა, რომელიც თქვენ ახლა მემკვიდრეობით მიიღეთ.

ასევე, ყველა სახელმწიფოს აქვს გამოსყიდვის პერიოდი წინა სახლის მფლობელისთვის, რომ დაეწიოს იპოთეკას და ყველა საფასურს, აუქციონის გაყიდვის შემდეგ.

მართალია, ეს ძალიან ნაკლებად სავარაუდოა, მაგრამ გასათვალისწინებელია. ასევე, სასამართლოს შენობის საფეხურზე, მყიდველს მოეთხოვება ჩადოს დიდი თანხა დეპოზიტის სახით, ხოლო ძალიან მცირე ფანჯარასთან ერთად დარჩენილი ბალანსი.

თუ თქვენ არ ხართ ნაღდი მყიდველი, ამ ქონების ყიდვა ძალიან გაგიჭირდებათ. კიდევ ერთხელ, სასამართლოს შენობის აუქციონზე სახლების შეძენით ფული უნდა გამოიმუშაოს, მაგრამ ეს ძალიან საშიშია და იქ არის რამოდენიმე რამ, რაც შეიძლება აღმოაჩინოთ ქონების შეძენისთანავე, რაც მთლიანად ცვლის ფინანსურ მსოფლმხედველობას გარიგება.

თუ ფრაზა "იყავი ფრთხილად მყიდველი" ოდესმე იყო შესაბამისი, ეს არის სასამართლოს საფეხურზე ყიდვისას!

REO… Speedwagon? Მთლად ასე არა

Foreclosure პროცესის ბოლო ეტაპი ჩემი ფავორიტია. ეს არის წერტილი, სადაც სახლი ხდება "REO". ერთხელ სასამართლო აუქციონზე დგება ნაბიჯები ადგილი და არავინ შესთავაზებს ბანკის შეთავაზებაზე მეტს, ქონება ბრუნდება ბანკში და ხდება REO ან "უძრავი ქონების მფლობელი”ქონება.

ამ დროს, ბანკი საკმაოდ დიდი ხანია საქმე აქვს ამ ტოქსიკურ აქტივთან, თანხა არ შემოდის და მხოლოდ ფული იშლება! თქვენ უნდა გესმოდეთ ბანკის ხარჯები, იმის გასაგებად, თუ რატომ არიან ისინი უკიდურესად მოტივირებულნი გაყიდონ ეს ქონება.

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ბანკს დიდი ხანია აქვს ეს არასამუშაო აქტივი მათ წიგნებში. მათ დახარჯეს ფული ადვოკატის საფასურზე, ქონების დაცვაზე, დაზღვევაზე და ა. უმსხვილეს ბანკებს აქვთ ათასობით ასეთი არასრულფასოვანი აქტივი და მათ ეს სჭირდებათ ცუდად.

ამ ეტაპზე ყიდვის დადებითი მხარე ბევრია. პირველი, როდესაც ქონება არის REO, როდესაც ბანკი ყიდის ქონებას, მათ მოეთხოვებათ წარმოადგინონ სუფთა სათაური და წაშალონ ყველა გირავნობა. აქედან გამომდინარე, თქვენ არ გექნებათ რაიმე სიურპრიზი სახლის შეძენისთანავე.

ასევე, ამ ეტაპზე სახლში არავინ იცხოვრებს. ბანკმა დაინახა, რომ წინა მფლობელებმა დატოვეს ქონება, მათი სესხის გამოსყიდვის შანსი არ ჰქონდათ. ამ ეტაპზე ყიდვის უარყოფითი მხარეა ის, რომ წინა მფლობელები ხშირად სახლს ცუდ მდგომარეობაში ტოვებენ. დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ უყურებთ მას, ეს შეიძლება საერთოდ არ იყოს უარყოფითი. რაც უფრო უარესი მდგომარეობაა ქონება, მით უკეთესი ფასდაკლება. როდესაც თქვენ გახდებით კარგი რემონტის შეფასებისას, ეს არის უბრალოდ ფაქტორი, რომელიც შევა თქვენს შეთავაზებაში.

ეს შეიძლება გაგაოცოთ, მაგრამ როგორც ინვესტორებს, სახლს ძალიან მცირე მნიშვნელობა აქვს ჩეკის მიღებასთან დაკავშირებით.

მე არ ვამბობ, რომ ქონების მდგომარეობა არანაირ როლს არ თამაშობს ინვესტიციის განხორციელების გადაწყვეტილების მიღებისას, მაგრამ სახლის მდგომარეობა არ არის მთავარი ფაქტორი.

ჩემი სათქმელია, ნუ მოშორდებით იმ სახლებს, რომლებსაც კატის პიესის სუნი აქვთ ან ცუდ მდგომარეობაში არიან, იქ არის ფული! ბაზარზე არსებული ბევრი სახლი არ იქნება დაფინანსებული ბანკის საშუალებით, მათი მდგომარეობის გამო. ეს მხოლოდ ბონუსს მოგცემთ თქვენ, ინვესტორს!

ამ წერილის თანახმად, ფანი მეი, ფრედი მაკი და FHA (ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია) მხოლოდ 250,000 REO სახლს ფლობენ. როგორც ინვესტორი, ყადაღის დადების ბაზარი არის ის, რასაც თქვენ ასევე უნდა მიაქციოთ ყურადღება.

მიუხედავად იმისა, რომ არსებობს ჩამორთმევის სხვადასხვა ეტაპი და თითოეული ეტაპი შეიცავს სხვადასხვა რისკს, თითოეული ეტაპი ასევე იძლევა შესაძლებლობას შექმნას უზარმაზარი სიმდიდრე. მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონებით ფულის გამომუშავების მცდელობისას არსებობს რამდენიმე გზა, რომელზეც უნდა გაამახვილოთ ყურადღება, ამ ბაზარზე, სულ ცოტათი უახლოვდება ბანკის დაზარალებული REO– ს კაპიტალის ამოღების ძალას.

ყურადღება გაამახვილეთ თქვენს განათლებაზე და ისწავლეთ ყადაღის დადების პროცესი და შემდეგ იშოვეთ ფული!

გსურთ იცოდეთ მეტი როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავი ქონებით?

დარეგისტრირდით ჩვენს უფასო საინფორმაციო ბიულეტენზე, რათა მიიღოთ ინფორმაცია გამოქვეყნებისთანავე.