როგორ გადავარჩინე ათასობით ადამიანი მერილენდის ქონების გადასახადის შეფასების გასაჩივრებით 2023 წელს

თუ თქვენ ფლობთ სახლს და ოდესმე ატარებთ დიდ დროს თქვენს მეზობლებთან, უცვლელად დამთავრდება საუბარი ქონების ღირებულებებზე და ქონების გადასახადებზე.

ადამიანებს უყვართ საუბარი იმაზე, თუ როგორ გაძვირდა მათი სახლი, მაგრამ ასევე სძულთ მათი ქონების გადასახადების ასე მაღალი. ბოდიში მეგობარო, ორივენაირად არ შეგიძლია! 😂

თუ ქონების ღირებულება იზრდება, ქონების გადასახადი იზრდება!

ჰოვარდის ოლქში ჩვენი ქონების გადასახადი არის ~ 1,442% (ოლქი, შტატი, ხანძარი და ad valorem). ზოგიერთთან შედარებით მძიმე, სხვებთან შედარებით მსუბუქი.

ჩვენ ახლახან მივიღეთ ქონების გადასახადის შეფასების შეტყობინება ჩვენი სახელმწიფოს შეფასებისა და დაბეგვრის დეპარტამენტისგან. ბევრი ქონების მსგავსად ქვეყნის მასშტაბით, ჩვენ ვნახეთ ჩვენი შეფასებების ზრდა.

ეს იყო პირველი შემთხვევა, როდესაც ქონების ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზარდა. ჩვენ ამას ველოდით, რადგან პანდემიის დროს ჩავატარეთ რემონტი და ჩვენი სახლი ოდნავ გაიზარდა.

არ ვიცი, რა არის სამართლიანი შეფასება თუ არა, მაგრამ როცა გასაჩივრების შესაძლებლობა იყო, მივხვდი, რომ არ იქნებოდა ზიანის მიყენება?

შენიშვნა, ჩვენ ვცხოვრობთ ჰოვარდის ოლქში, მერილენდში, ასე რომ, თქვენს ქვეყანას და შტატს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული პროცესი და ვადები, მაგრამ ბევრ რეგიონს მიჰყვება მსგავსი პროცედურები.

Სარჩევი

1. შეფასების გასაჩივრების პროცესის დაწყება
2. ხელახალი შეფასების სამუშაო ფურცლის განხილვა
3. დაურეკეთ თქვენს უძრავი ქონების აგენტს
4. უნდა გავასაჩივრო?
1. რა არის ხარისხის ფაქტორი?
5. წერილობითი, სიტყვიერი ან ვიდეო მიმართვა?
6. ჩვენი მიმართვა დამტკიცდა! (ერთგვარი)
7. Რა არის შემდეგი?

შეფასების გასაჩივრების პროცესის დაწყება

გასაჩივრების პროცესი მარტივია და თქვენ გაქვთ 45 დღე ოფიციალური გასაჩივრებისთვის.

ჩემი შეტყობინება დათარიღებულია 12/29/2022 (თუმცა რამდენიმე დღის შემდეგ ვერ მივიღე). 12 თებერვლამდე მქონდა გადაწყვეტილი, რისი გაკეთება მინდა.

საბედნიეროდ, ამის გაკეთება შეგიძლიათ ონლაინ რეჟიმში ამ ფორმას მაგრამ თქვენ უნდა გქონდეთ თქვენი შეფასების შეტყობინება. ისინი ითხოვენ თქვენს შეტყობინებას და საკონტროლო ნომერს. (მდებარეობს ყუთში ზედა მარჯვენა კუთხეში)

პირველ რიგში, შეგიძლიათ მოითხოვოთ თქვენი ქონების შეფასების სამუშაო ფურცელი, ასევე ფართობის გაყიდვების ანალიზი. ეს არის ის, რასაც თქვენ მიმართავთ, ასე რომ თქვენ გჭირდებათ სამუშაო ფურცელი, რათა გადაწყვიტოთ რა საფუძვლებით გაასაჩივროთ იგი.

თავიდანვე არ ვიყავი დარწმუნებული, მსურდა თუ არა საჩივრის შეტანა, მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ დოკუმენტები აპელაციის გარეშე. სასიამოვნოა იმის დანახვა, თუ როგორ განსაზღვრეს ისინი შენი სახლის ღირებულებას.

მე მოვითხოვე სამუშაო ფურცელი და ანალიზი 1/3/2023 და მივიღე ისინი ელექტრონული ფოსტით 1/21/2023.

ხელახალი შეფასების სამუშაო ფურცლის განხილვა

მერილენდში, საცხოვრებელი სამუშაო ფურცელი ხელახალი შეფასებისთვის არის მარტივი დოკუმენტი, რომელიც განმარტავს, თუ როგორ მივიდა მერილენდის შტატის შეფასებისა და დაბეგვრის დეპარტამენტი მის შეფასებამდე.

პირველმა სამმა გვერდმა მოიცვა ჩვენი სახლი. ის მოიცავს ჩვენი სახლის ყველა ასპექტს და მოიცავს მის შეფასებას. (ეს PDF განმარტავს სამუშაო ფურცელს და რას ნიშნავს თითოეული მნიშვნელობა)

ბოლო ორი გვერდი მოიცავდა შესადარებელ გაყიდვებს ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში.

ეს საკმაოდ დეტალური და, ჩვენს შემთხვევაში, სწორია. მასში შეცდომები არ ყოფილა. ბუ.

დაურეკეთ თქვენს უძრავი ქონების აგენტს

თუ თქვენ იწყებთ ცოტათი გადატვირთულობის გრძნობას, ან უბრალოდ მეორე აზრის მისაღებად, დაურეკეთ თქვენს უძრავი ქონების აგენტს. ის შეძლებს დაგეხმაროთ, რადგან ისინი მუდმივად გადიან ამ პროცესს. მათ იციან, როგორ მუშაობს ეს ყველაფერი და შეიძლება კარგი ურთიერთობაც კი ჰქონდეთ ხელმძღვანელთან, რომელიც განიხილავს თქვენს საქმეს.

და ნუ იგრძნობთ თავს დამნაშავედ იმ დროს, როდესაც მათი დრო გამოიყენებთ - როგორ ფიქრობთ, ვის დაურეკავთ, როცა თქვენი სახლის გაყიდვის დრო დადგება?

ზოგიერთი ვებსაიტი ვარაუდობს, რომ შეგიძლიათ დაიქირაოთ მესამე მხარე, რომ გაუმკლავდეს მას დაზოგილი თანხის პროცენტის სანაცვლოდ. არა მგონია, რომ ეს აუცილებელი იყოს - თუ თქვენი აგენტი არ დაგვეხმარება, იფიქრეთ შემდეგ ჯერზე ახალი აგენტის მიღებაზე. მაგრამ მე თვითონ გავაკეთე პროცესი და პროცესის პირველი ეტაპი არ იყო რთული.

უნდა გავასაჩივრო?

როდესაც ფიქრობთ, უნდა გაასაჩივროთ თუ არა, არსებობს რამდენიმე მოსაზრება.

არის რაიმე შეცდომები? ეს, ალბათ, ყველაზე მარტივი გამოსასწორებელია.

ჩვენი კონკრეტული სიტუაციისთვის, მე ვფიქრობდი, რომ იყო ერთი უზუსტობა იმის საფუძველზე, რაც ვნახე უძრავი ქონების მონაცემთა ბაზაში. მონაცემთა ბაზაში მითითებულია, რომ ჩვენ გვქონდა 6 ​​სრული აბაზანა (3 მოწყობილობა ან მეტი) და ნახევარი აბაზანა (2 ან ნაკლები). სინამდვილეში, ჩვენ გვაქვს მხოლოდ 4 სრული აბაზანა და ნახევარი აბაზანა. ეს არის ორი დამატებითი აბაზანა.

ყოველი სრული აბაზანა მერილენდში $5000 ღირს.

მაგრამ ხელახალი შეფასების ფორმას ჰქონდა სველი წერტილების სწორი რაოდენობა. და თითოეული აბაზანა მხოლოდ $5000 ღირს, რაც არც ისე ბევრია.

შეცდომების შემდეგ, თქვენ შეგეძლოთ მისი შედარება შესადარებლების საფუძველზე. ეს არის ადგილი, სადაც თქვენ ადარებთ თქვენს შეფასებულ ღირებულებას თქვენს რეგიონში არსებული სახლების სამართლიან საბაზრო ღირებულებასთან – ან ის, რაც ქვეყანამ შეიტანა თქვენს ხელახალი შეფასების სამუშაო ფურცელში. თუ მოხდა ბაზარზე ბოლოდროინდელი ცვლილება, რომელიც ბევრ სფეროს განიცადა, რადგან საპროცენტო განაკვეთები გაიზარდა გასული წლის განმავლობაში, თქვენ შეგიძლიათ დაადასტუროთ, რომ თქვენი ღირებულებაც დაბალია.

ამისათვის თქვენ მოგიწევთ გაყიდვების შესადარებელი მაჩვენებლების მიღება და ცოტა კვლევა. ქვეყნის ტერიტორიის გაყიდვების ჩამონათვალი მოიცავდა გაყიდვებს მხოლოდ 2022 წლის დეკემბერში (და მხოლოდ ერთი გაყიდვა დეკემბერში და მეეჭვება მხოლოდ ერთი სახლი გაიყიდა მთელ დეკემბერში). თუ გსურთ ამ მარშრუტის გავლა, დაგჭირდებათ მეტი მონაცემები და თქვენი უძრავი ქონების აგენტი დაგეხმარებათ ამაში.

შეგიძლიათ რომელიმე მულტიპლიკატორის წინააღმდეგობა? საცხოვრებლის მთლიანი საბაზისო ღირებულების დამატების შემდეგ, არსებობს სამი „საცხოვრებლის ღირებულების კორექტირება:“

1. ქვეყნის მულტიპლიკატორი – რომელიც გამოიყენება ქვეყნის ყველა სახლზე
2. ხარისხის ფაქტორი – რომელსაც განსაზღვრავს შემფასებელი (1-9 ქულა)
3. სამეზობლო რეგულირება - რომელიც გამოიყენება "მეზობლის" ყველა სახლზე

მეეჭვება, რომ შეგეძლოთ 1-ლი და მე-3 მულტიპლიკატორების კონკურენცია, მაგრამ რაც შეეხება ხარისხის ფაქტორს?

რა არის ხარისხის ფაქტორი?

ჩვენი იყო 6, რაც იმას ნიშნავდა, რომ მულტიპლიკატორი ჩვენს საცხოვრებელ ღირებულებაზე იყო 1.37x. 5 არის მხოლოდ 1.17x-ის მულტიპლიკატორი - ანუ 20% განსხვავება!

მე მივწერე ელფოსტა საგადასახადო დეპარტამენტს, რომ უკეთ გავიგო, როგორ განისაზღვრება ხარისხის მაჩვენებელი, რადგან ეს, ალბათ, ჩემი საუკეთესო მიდგომაა.

იმავე დღეს (გმადლობთ ბრექსტონ!), შეფასებების ასისტენტმა ზედამხედველმა გამომიგზავნა დოკუმენტი, რომელშიც ახსნილი იყო CAMA საცხოვრებლის ღირებულების შეფასება (რომელსაც ჩვენი სახელმწიფო იყენებს ხარისხის ფაქტორებად). CAMA ნიშნავს კომპიუტერის დახმარებით მასობრივ შეფასებას და ეს არის ის, რასაც იყენებენ სამთავრობო უწყებები მთელი ქვეყნის მასშტაბით შეფასების ამ ასპექტის დასადგენად.

აი რა არის ჩამოთვლილი მე-5 და მე-6 კლასებისთვის:

• მე-5 კლასი – ამ კლასის საცხოვრებლები, როგორც წესი, მოიცავს ინდივიდუალურ დაპროექტებულ მასობრივი წარმოების სახლებს უკეთეს ქვედანაყოფებში. ეს სახლები აშენებულია დიზაინერის გეგმებიდან, გამოცდილი ხელოსნისა და სტანდარტული და კარგი მასალების გამოყენებით. არის გარე ორნამენტი და ინტერიერი კარგად არის მორთული (კარგი).
• მე-6 კლასი – ამ კლასის საცხოვრებლები, როგორც წესი, მოიცავს საცხოვრებელ სახლებს, რომლებიც განკუთვნილია ინდივიდუალური სახლის მფლობელებისთვის, რომლებიც იყენებენ კარგი ხარისხის მასალებს. მშენებლობას ზედამხედველობს კომპეტენტური მშენებელი. ეს სახლები შეიძლება აშენდეს საშუალოზე უკეთესად. ამ კლასის სახლების მშენებლობაში მეტი აქცენტი კეთდება როგორც ექსტერიერის, ასევე ინტერიერის დახვეწის დეტალებზე (ძალიან კარგი).

ბოლო ორ გვერდზე გაყიდვების ჩამონათვალში დავიწყე 6-იანი ხარისხის ფაქტორით შეფასებული ზოგიერთი სახლის ყურება და ისინი შედარებული ჩანდა ჩემს გამოუცდელ თვალთან. ეს იყო უფრო დიდი სახლები აგურის ექსტერიერით, შიგნიდან მსგავსი მოპირკეთებით და აშენებული ანალოგიურ დროში.

ისინი, რომლებიც შეფასდა, როგორც ხარისხის ფაქტორი 6 ან 7, იყო ბევრად უფრო ახალი, ბევრად უფრო გრანდიოზული და, სავარაუდოდ, ჰქონდათ ინტერიერის ზოგიერთი მახასიათებელი, რომელიც სრულად არ იყო აღბეჭდილი Zillow-ზე.

ერთადერთი განმასხვავებელი ფაქტორი, რომელიც შეიძლება ეხებოდეს ჩვენს სახლს, არის ის, რომ ჩვენი სახლი არ არის „მასობრივი წარმოების სახლი“ იმ გაგებით, რომ Toll Brothers-ის სახლების უბანი მასობრივად არის წარმოებული. ჩვენი აშენდა 1980-იან წლებში იმ გეგმის მიხედვით, რომელიც სახლის მშენებელმა შეიძინა.

მე მივწერე ელფოსტა შეფასებების ხელმძღვანელს, რომ მეკითხა, შემეძლო თუ არა გასაჩივრება ამ საფუძვლებით და მან თქვა, რომ შემეძლო!

შუადღე მშვიდობისა და კეთილი იყოს თქვენი მობრძანება. დიახ, თქვენ შეგიძლიათ გაასაჩივროთ ამ საფუძვლებით და თქვენი არგუმენტი კლასების კლასიფიკაციის შესახებ განიხილება შემფასებლის მიერ. შემფასებელს ექნება შესაძლებლობა მიიღოს შეფასების მონაცემები ფართო საზოგადოებისგან და დაადგინოს, იყო თუ არა თქვენი სახლი სამართლიანად შეფასებული სხვებთან შედარებით. მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ არ იცით, მე დავურთე დოკუმენტი აპელაციის პროცესის შესახებ.

წერილობითი, სიტყვიერი ან ვიდეო მიმართვა?

გასაჩივრების სამი ვარიანტი არსებობს - წერილობითი მიმართვა, სატელეფონო მოსმენა ან ვიდეო მოსმენა.

უმარტივესი მიდგომა დაწერილია, მაგრამ შეგიძლიათ მოითხოვოთ სატელეფონო ან ვიდეო მიმართვა.

მე შევიტანე წერილობითი მიმართვა (რომელიც ყველაზე მარტივი ჩანდა) სადაც ძირითადად ვწერდი იმას, რაც ზემოთ დავწერე:

ჩვენს სახლს გადაწყვეტილი ჰქონდა, რომ ჰქონდეს ხარისხის ფაქტორი 6, როდესაც ვფიქრობ, რომ ის უფრო ზუსტად უნდა ჩაითვალოს 5-ად. იგი აშენდა 1980 წელს Avril Shull-ის ფართოდ ხელმისაწვდომი გეგმის საფუძველზე, ასე რომ, მიუხედავად იმისა, რომ იგი ინდივიდუალურია ამ მხარეში (რამდენადაც ჩვენ ვიცით), ის არ არის შექმნილი ინდივიდუალური სახლის მფლობელისთვის. იგი ეფუძნებოდა მასობრივი წარმოების დიზაინს. ჩვენს მახლობლად შესადარებელი სახლების სიის გათვალისწინებით, მათ შორის, რომელიც ახლახან გაიყიდა მეზობლად, მე მჯერა, რომ ჩვენი ინტერიერი და ექსტერიერი უფრო მჭიდროდ შეესაბამება მე-5 კლასის სახლებს.

ეს შევიტანე 26 იანვარს და არის 8-12 კვირა ჩამორჩენილი.

პასუხი 10 აპრილს მივიღე! ეს იყო დაახლოებით 74 დღის შემდეგ და ზუსტად 8-12 კვირის ლოდინის დროის შუა რიცხვებში, ასე რომ სულაც არ არის ცუდი.

ჩვენი მიმართვა დამტკიცდა! (ერთგვარი)

ქვეყანამ უკან გაუგზავნა ორგვერდიანი წერილი, სადაც განმარტა მათი დასკვნები, რომელთაგან პირველი, ალბათ, მხოლოდ ფორმაა, რომელიც გაგზავნილია ყველასთვის, ვინც გაასაჩივრა. მან განმარტა, რომ ეს იყო საბოლოო შეტყობინება და რომ შეფასება იყო მეორე გვერდზე.

შეფასების საბოლოო ცნობამ გვიჩვენა გასაჩივრებული ღირებულება, ან რას ჩათვლიდა ქვეყანა ჩვენს საბაზრო ღირებულებაზე, რომ არ გაგვესაჩივრებინა.

შემდეგ მათ აჩვენეს ჩვენი საბოლოო საბაზრო ღირებულება, რაზეც ჩვენ დავიბეგრებით.

ჩვენ გვქონდა 10.86%-იანი ფასდაკლება გასაჩივრებულ ღირებულებაზე!

თუ გახსოვთ ადრე, მე მივმართე ხარისხის ფაქტორზე დაყრდნობით და ეს არის გაანგარიშება მხოლოდ საცხოვრებელზე. გასაჩივრებულ ღირებულებასა და საბოლოო საბაზრო ღირებულებაში ჩვენი მიწის ღირებულება არ შეცვლილა. ჩვენი „შენობები, სხვა“ 13,98%-ით დაეცა.

თუ გახსოვთ ხარისხის ფაქტორის მულტიპლიკატორი, ეს იყო 1.37x QF 6-ისთვის და 1.17x QF 5-ისთვის.

1.37-დან 0.20 არის დაახლოებით 14.5% - საკმაოდ ახლოს, მაგრამ არა ზუსტად ისეთი, როგორიც იყო ჩვენი შემცირება.

არ ჩანს, რომ მათ წაიკითხეს ჩემი მიმართვის შენიშვნები, სრულად შევთანხმდით, რომ ჩვენ ვიყავით დაბალი ხარისხის ფაქტორი და შესაბამისად შევამცირეთ. მათ ასევე არ მისცეს რაიმე ახსნა იმის შესახებ, თუ რა შეიცვალა, მაგრამ საბოლოო საბაზრო ღირებულება უფრო დაბალია, ვიდრე ადრე, რაც კარგია.

Რა არის შემდეგი?

ახალი შეფასებით, ახლა შეგიძლიათ ხელახლა გაასაჩივროთ, თუ გსურთ.

გასაჩივრების სამი "დონეა":

1. ზედამხედველის დონე - ეს ის დონეა, რაც მე ახლახან გავიარე და მივიღე 10%-იანი შემცირება.
2. ქონების გადასახადის შეფასების სააპელაციო საბჭო - მიდიხარ ადგილობრივი მაცხოვრებლების გამგეობის წინ და ამტკიცებ შენს საქმეს.
3. მერილენდის საგადასახადო სასამართლო – ეს არის საბოლოო ნაბიჯი და ჯერ კიდევ არაფორმალური ადმინისტრაციული განხილვაა, სადაც თქვენს საქმეს პირადად წარადგენთ (წერილობითი მოსმენები არ არის).

თითოეულ დონეზე არ არის გადასახადი და არ არის მოსალოდნელი, რომ დაგჭირდეთ წარმომადგენლობა.

ამ ეტაპზე, ვგრძნობ, რომ საკმაოდ სოლიდური გამარჯვება მოვიპოვე საბოლოო საბაზრო ღირებულების სასიამოვნო, მაგრამ სამართლიანი შემცირებით, რომელიც დაგვიზოგავს ათასობით დოლარს. იმის გამო, რომ შეცდომები არ იყო და როგორც ჩანს, მივიღე ის, რაც შეადგენდა ხარისხის ფაქტორების შემცირებას, მე მივიღე 99% რაც მინდოდა.

ეს არ დამიჯდა ფული, ვისწავლე მნიშვნელოვანი პროცესი, რომელიც შეიძლება დაეხმაროს მეგობრებს და მეზობლებს…. ეს ყველაფერი მაშინაც კი, როცა ძალიან ცოტა დროს ატარებს მასზე. გარდა ამისა, ის გახდა ბლოგის პოსტის საკვები!

მე ვაპირებ ამს ჩასვას მოგების სვეტში და არ გავაგრძელო დამატებითი აპელაციები.

💡ჩემი ნაწყვეტი ამ გამოცდილებიდან - ყოველთვის აპროტესტებ შენი ქონების შეფასებას. პროცესის გაცნობა და მისი ცდა არ ავნებს, განსაკუთრებით თუ დიდი ნახტომია. თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ ბევრი ფული ამ პროცესში.

ოდესმე გაასაჩივრეთ ქონების გადასახადის შეფასება? Რა მოხდა?