ექსპერტებმა ცოტა ხნის წინ დაადგინეს, რომ ერთოჯახიანი სახლები კარგი ინვესტიციაა და ეს იქნება მომდევნო წლებში. იჯარაში ინვესტიციის სარგებელი მოიცავს ყოველთვიურ პასიურ შემოსავალს, კაპიტალის გაზრდის პოტენციალს და უნიკალურ საგადასახადო შეღავათებს, როგორიცაა ამორტიზაცია.
დაინტერესებული ხართ უძრავი ქონების გაქირავებაში ინვესტიციებით, მაგრამ არ იცით სად იპოვოთ ქონება? აქ არის რვა ადგილი, სადაც შეგიძლიათ იპოვოთ და შეიძინოთ ერთი ოჯახის გასაქირავებელი ქონება.
სად ვიპოვოთ მარტოხელა საოჯახო ქირავნობა
1. Crowdfunding პლატფორმა Roofstock
თქვენ ალბათ იცნობთ crowdfunding-ს. ბევრია ონლაინ უძრავი ქონების crowdfunding პლატფორმები, სადაც შეგიძლიათ მონაწილეობა მიიღოთ უძრავ ქონებაში რეაბილიტაციისთვის ან უძრავი ქონების დეველოპერისთვის ფულის დაკრედიტებით კონკრეტული პროექტისთვის ფიქსირებული ან ცვლადი ფინანსური ანაზღაურების სანაცვლოდ.
მაგრამ Roofstock-ით თქვენ რეალურად ყიდულობთ კონკრეტულ ქონებას, ყველაზე ხშირად ერთ ოჯახურ სახლს, პირდაპირ, სრულად. ანაზრაურების მსგავსად, Roofstock-ის საკუთრება მზად არის ფულადი სახსრების გამომუშავებისთვის მფლობელისთვის პირველ დღეს. დარეგისტრირება უფასოა და არ არის წევრობის ან წვდომის საფასური ქონების სანახავად სახურავი.
პლატფორმაზე ჩამოსათვლელად, თითოეულმა ქონებამ უნდა გაიაროს შემოწმებისა და განხილვის პროცესი, რომელიც დამოწმებულია Roofstock-ის მიერ. როგორც ნებისმიერი სხვა გაქირავებული ქონების შემთხვევაში, ინვესტორი იღებს ანაზღაურებას გაქირავების ფულადი ნაკადიდან და ქონების ღირებულების ნებისმიერი მადლიერებიდან, როდესაც ის იყიდება.
თქვენ უნდა იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი, რომ მიიღოთ კვალიფიკაცია Roofstock-ის მეშვეობით ინვესტიციისთვის. საიტი გთავაზობთ გამჭვირვალობას და წვდომას დოკუმენტებზე, რომლებიც გჭირდებათ გონივრული საინვესტიციო გადაწყვეტილების მისაღებად.
2. მრავალჯერადი ჩამონათვალის სერვისი (MLS)
ერთ-ერთი საუკეთესო ადგილია ნებისმიერი საინვესტიციო ქონების საპოვნელად, მათ შორის მარტოხელა სახლების ჩათვლით მრავალჯერადი ჩამონათვალის სერვისი (MLS). თანამშრომლობით უძრავი ქონების ბროკერებმა შექმნეს ეს მონაცემთა ბაზა, რათა გაუზიარონ მონაცემები გასაყიდი ქონების შესახებ სხვა ბროკერებს, რომლებიც წარმოადგენენ სახლის მყიდველებს.
ეს არის აუცილებელი და ძალიან ძლიერი ინსტრუმენტი, რომელსაც იყენებენ ლიცენზირებული უძრავი ქონების აგენტები. აგენტები იხდიან ყოველთვიურ სააბონენტო გადასახადს გასაყიდი სიების წვდომის, გამოქვეყნებისა და სანახავად. MLS არის დახვეწილი პლატფორმა. ის საშუალებას აძლევს აგენტებს მოძებნონ ისეთი თვისებები, რომლებიც აკმაყოფილებენ მათ კრიტერიუმებს, მათ შორის მდებარეობას, კეთილმოწყობას და ქონების მდგომარეობას. ის ასევე შეიცავს ინფორმაციას, რომელიც ეხმარება მომხმარებლებს სწრაფად გაადიდონ ის, რასაც ეძებენ. მათ შეუძლიათ მოიძიონ ქონების გაყიდვების ისტორია, საგადასახადო შეფასების მონაცემები და სკოლის რაიონის ინფორმაცია, სხვა საკითხებთან ერთად.
როგორც ინვესტორი, MLS არის საუკეთესო ინსტრუმენტი, რომელიც ხელმისაწვდომია თვისებების წვდომისა და შედარებისთვის. თითოეულ ჩამონათვალს მოყვება ისტორიული გაყიდვები და ქონების დეტალები, რაც საშუალებას გაძლევთ შეადაროთ და შეადაროთ პოტენციური შესაძლებლობები. და თქვენ შეგიძლიათ მარტივად შეხვიდეთ ბაზრის ყველა აქტივობაზე კონკრეტულ ტერიტორიაზე და ნახოთ მსგავსი საკუთრება, რომელიც გაიყიდა ბოლო ექვსი თვის განმავლობაში.
MLS შეიცავს ყველაზე განახლებულ ინფორმაციას. ბევრი სხვა სერვისი, როგორიცაა Zillow და Realtor.com, აგროვებს ინფორმაციას მისგან. MLS არის ერთადერთი რესურსი, სადაც შეგიძლიათ ნახოთ „მალე“ აქტივობები. ეს გაძლევთ შანსს იყიდოთ სახლები, სანამ ისინი ბაზარზე გამოვა. მაგრამ მხოლოდ უძრავი ქონების აგენტებს აქვთ წვდომა MLS-ზე. ასე რომ, თქვენ უნდა აიღოთ თქვენი ლიცენზია ან იპოვნეთ ინვესტორისთვის შესაფერისი აგენტი თქვენთვის ძიების დასაყენებლად. კიდევ ერთი ვარიანტია უძრავი ქონების აგენტის გამოყენება. თუ გსურთ იყიდოთ გასაქირავებელი ქონება და გჭირდებათ დახმარება ბაზრის გასარკვევად, შეგიძლიათ გამოიყენოთ უფასო სერვისი, როგორიცაა HomeLightიპოვოთ უძრავი ქონების აგენტი თქვენს მხარეში, რომელიც დაგეხმარებათ იპოვოთ თქვენთვის საუკეთესო გარიგება.
3. საიდუმლო
სანამ უძრავი ქონების აგენტი გავხდებოდი, MLS-ზე პირდაპირი წვდომა არ მქონდა. ამიტომ გამოვიყენე Privy, სააბონენტო სერვისი, რომელიც სპეციალურად შეიქმნა ინვესტორებისთვის. ის იღებს შესაბამის ინფორმაციას MLS-დან. სერვისი აძლიერებს ინფორმაციას სხვა საჯაროდ ხელმისაწვდომი მონაცემებით და აწყობს ყველა ინფორმაციას მონაცემთა ბაზაში.
სალიცენზიო ხელშეკრულების მეშვეობით, Privy ჩამოტვირთავს MLS ინფორმაციას რეალურ დროში, შემდეგ კი ამატებს დამატებით ინფორმაციას და ჭრის ალგორითმებს. იგი წარმოადგენს პროგნოზებს, როგორიცაა ქონების შემდგომი შეკეთების ღირებულება და ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანი სხვა მონაცემები. და ის ხელმისაწვდომია $97 წელიწადში ძირითადი გამოწერისთვის.
მიუხედავად იმისა, რომ ქვეყნის მასშტაბით, Privy-ს შეიძლება არ ჰქონდეს ჩამონათვალი, სადაც გსურთ ინვესტირება. ის ფოკუსირებულია ყველაზე პოპულარულ საინვესტიციო ადგილებზე. Privy არის ძალიან ძლიერი და ყოვლისმომცველი ინსტრუმენტი, სადაც ის ხელმისაწვდომია.
4. ზილოუ
Zillow არის წამყვანი ონლაინ უძრავი ქონების პლატფორმა. ის მომხმარებლებს აწვდის დეტალებს გასაყიდად ან გასაქირავებლად ხელმისაწვდომი სახლების შესახებ. ეს არის ძლიერი პლატფორმა, რომლის გამოყენება უფასოა და ხელმისაწვდომია ყველასთვის, ვისაც აქვს ინტერნეტი. Privy-ის მსგავსად, ის აგროვებს განცხადებებს MLS-დან. ისევე, როგორც უძრავი ქონების აგენტი იყენებს MLS-ს ძიების პარამეტრების დასაყენებლად, რომლებიც იპოვიან მარტოხელა სახლებს, თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ Zillow-ზე თქვენი ძებნა.
Zillow საშუალებას აძლევს ინვესტორებს და მყიდველებს უფასოდ დაათვალიერონ განცხადებები. Zillow შოულობს ფულს რეკლამის გაყიდვით უძრავი ქონების მართვის კომპანიებში, რომლებსაც აქვთ ვაკანსიები, უძრავი ქონების აგენტები ეძებენ მყიდველებს და გამყიდველებს და იპოთეკური კრედიტორები ეძებენ მსესხებლებს. და ის ასევე ყიდის ზოგად რეკლამის განმთავსებლებს, განსაკუთრებით მათ უძრავი ქონების ინდუსტრიაში.
ყველა ჩამონათვალი არ არის Zillow-ზე. ეს იმიტომ ხდება, რომ, როგორც წესი, შუალედია, როდის გამოდის სახლები ბაზარზე და როდის გამოჩნდება ეს ინფორმაცია Zillow-ის არხში. მიუხედავად იმისა, რომ Zillow არის მომგებიანი ინსტრუმენტი თქვენი თავდაპირველი ძიების ფოკუსირებისთვის, თქვენ მაინც დაგჭირდებათ აგენტი, რომ დაათვალიეროთ უმეტესი ქონება. გამყიდველების უმეტესობა საკუთარ სახლს აჩვენებს მხოლოდ კლიენტებს, რომლებსაც წარმოადგენენ აგენტი, რომელიც მათ წინასწარ კვალიფიცირდება როგორც „სურვილი და უნარიანი“ მყიდველები.
5. აუქციონები
უძრავი ქონების აუქციონები ყიდის საკუთრებას ონლაინ რეჟიმში, ისევე, როგორც eBay ყიდის სამომხმარებლო პროდუქტებს. ზოგს ურჩევნია აუქციონი, ვიდრე გაიაროს ტრადიციული გაყიდვების პროცესი.
როგორც წესი, სახლები აუქციონზე მიდიან, რადგან სახლის მფლობელს სურს ნაღდი ფულით სწრაფად გაყიდოს. ან ბანკმა დახურა სახლი და სურს მიიღოს მაქსიმალური ფასი, რათა შეამციროს მათი ზარალი. Hubzu.com და Auctions.com არის აშშ-ს უდიდესი საიტები.
აუქციონზე ყიდვა შეიძლება სარისკო იყოს.
- ხშირად აუქციონამდე სახლში ვერ შეხვალთ, ამიტომ წარმოდგენა არ გაქვთ რა მდგომარეობაშია. ეს თითქმის შეუძლებელს ხდის სარემონტო ხარჯების შეფასებას.
- მიუხედავად იმისა, რომ ჩვეულებრივ არ იხდით უძრავი ქონების საბროკერო გადასახადს, არსებობს უნიკალური ხარჯები, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია ონლაინ აუქციონებთან.
- არსებობს გადარიცხვის საფასური, აუქციონის მომსახურების საფასური, ტექნოლოგიების საფასური და ხშირად მყიდველის პრემია.
შეთავაზებისთვის, თქვენ უნდა შეიტანოთ სერიოზული თანხა, რომელიც დაბრუნდება, თუ აუქციონში არ გაიმარჯვებთ. ან ის გამოიყენება თქვენი შესყიდვის ფასზე, როდესაც ამას აკეთებთ. დარწმუნდით, რომ გესმით, რომელი გადასახადი ვრცელდება კონკრეტულ ქონებაზე, რომელზეც აცხადებთ ტენდერს.
6. FSBO (იყიდება მფლობელის მიერ)
ზოგჯერ მფლობელები ურჩევნიათ გაყიდონ თავიანთი სახლები აგენტის დაქირავების გარეშე. მათ შეუძლიათ განათავსონ რეკლამა Craigslist-ზე, განათავსონ ნიშანი ეზოში და გაავრცელონ ინფორმაცია სოციალურ მედიაში. ხშირად ამ სახლის მფლობელებს არ აქვთ ინფორმირებული წარმოდგენა ამის შესახებ მათი სახლის საბაზრო ღირებულება. როგორც წესი, ისინი აფასებენ სახლს, მაგრამ ზოგჯერ აფასებენ მას. ზოგიერთი ვებსაიტი, როგორიცაა FSBO.com, გთავაზობთ ბაზარს, სადაც შესაძლებელია მფლობელების მიერ გასაყიდი სახლების განთავსება და შეძენა.
თქვენ ასევე შეგიძლიათ იპოვოთ FSBO-ები, კონფიდენციალურობის და საბანკო ქონების განცხადებებთან ერთად, ონლაინ ბაზრებზე, როგორიცაა HudHomesUSA.org. ეს საიტები, როგორც წესი, იხდიან ყოველთვიურ ან წლიურ სააბონენტო გადასახადს ანგარიშის დასაყენებლად და თვისებების საძიებლად. და სხვა ონლაინ ქონების მონაცემთა ბაზების მსგავსად, თქვენ აწარმოებთ ფოკუსირებულ ძიებას მარტოხელა სახლებისთვის, რომლებიც კარგ ინვესტიციებს განახორციელებენ.
7. საბითუმო მოვაჭრეები
Უძრავი ქონება "საბითუმო მოვაჭრეებიისინი არიან იმ გზისპირა ნიშნების მიღმა, რომლებზეც ნათქვამია: „ჩვენ ვყიდულობთ სახლებს ნაღდი ფულით“. საბითუმო მოვაჭრე მოქმედებს როგორც შუამავალი სახლის მფლობელს შორის, რომელსაც სურს სწრაფი გაყიდვა და ინვესტორს, რომელსაც სურს გარიგება.
საბითუმო მოვაჭრეები იღებენ ფულს იმ სპრედზე, რასაც ჰპირდებიან, რომ გადაუხდიან სახლის მფლობელს და ფასს, რომელსაც ისინი ყიდიან სახლს რეაბილიტაციისთვის ან ინვესტორისთვის. მთავარი მიზეზი, რის გამოც გამყიდველი ირჩევს გაყიდვას საბითუმო ვაჭრობის საშუალებით, არის ის, რომ მათ სურთ გაყიდონ სწრაფად და არ აინტერესებთ, თუ მიიღებენ უფრო დაბალ ფასს თავიანთი სახლისთვის, სანამ ის ნაღდი ფულით იქნება.
ამ სახლებიდან ბევრს სჭირდება გარკვეული ოფლიანობა (რემონტი). მაგრამ საბითუმო მოვაჭრეები ხშირად იღებენ მარტოხელა სახლებს, რომლებიც მოძველებულია, მაგრამ არა ცუდ მდგომარეობაში. სახლის მფლობელს უბრალოდ სურს კერძო გაყიდვა, ვიდრე საკუთარი სახლის ჩამოთვლა MLS-ში და საქმე ჩვენებებთან. ასე რომ, თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ ისეთი ქონება, რომელიც კარგ ქირაობას იძლევა.
საბითუმო ყიდვას მაღალი დონის ექსპერტიზა სჭირდება, მაგრამ ამ გზით ხშირად შეგიძლიათ მიიღოთ კარგი გარიგება. თქვენ უნდა იცოდეთ ადგილობრივი ბაზარი, რომ გადაწყვიტოთ კარგი გარიგებაა თუ არა. თქვენ უნდა შეაფასოთ რეაბილიტაციისა და შენახვის ხარჯები მჭიდროდ. და თქვენ უნდა იცოდეთ ქონების შემდგომი სარემონტო ღირებულება (ARV), თუ თქვენ აპირებთ შეკეთებას და გადაბრუნებას, ან ყოველთვიური ქირის შეგროვებას, თუ თქვენი საინვესტიციო სტრატეგია არის ყიდვა და შენარჩუნება.
შემდგომი კითხვა: უძრავი ქონების სტრატეგიები ყველა უძრავი ქონების ინვესტორმა უნდა იცოდეს.
8. ანაზრაურების პროვაიდერები
ანაზრაურების ეხება გაქირავებულ საკუთრებებს, სადაც ქონება იჯარით არის გაცემული, სადაც არის გადამხდელი მოიჯარე. ანაზრაურების თვისებების სასიამოვნო ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოთ ფულის გამომუშავება მათ შეძენისთანავე. ეს ნიშნავს, რომ ინვესტორს მეტი არაფრის გაკეთება არ სჭირდება და შეუძლია დაუყოვნებლივ დაიწყოს საიჯარო ჩეკების შეგროვება.
ანაზრაურების ინვესტირებას კიდევ რამდენიმე უპირატესობა აქვს. ეს მოიცავს გრძელ დისტანციებზე ინვესტიციის უნარს. უძრავი ქონების ინვესტორები ძვირადღირებული ზღვისპირა ქალაქებიდან, სადაც უძრავი ქონება ძალიან ძვირია, იბრუნებენ შიგნიდან უფრო მაღალი ანაზღაურებისთვის. და ქირავნობის ყიდვა, რომელსაც უკვე მოაქვს ნაღდი ფული, აშორებს გაჭირვებულ სახლში შეძენისა და რეაბილიტაციის ხარჯების გადახდის რისკს.
ანაზრაურების საკუთრებაში ინვესტიციის კიდევ ერთი უპირატესობა ის არის, რომ მათი დაფინანსება ადვილია ისინი არ საჭიროებენ რემონტს. იმის ნაცვლად, რომ მიიღოთ მოკლევადიანი სარემონტო სესხი, შემდეგ რეფინანსირება რემონტის დასრულების შემდეგ, შეგიძლიათ შეიძინოთ ქონება მუდმივი გრძელვადიანი იპოთეკით.
Norada Real Estate Investments არის ერთ-ერთი უდიდესი ქვეყნის მასშტაბით უძრავი ქონების საინვესტიციო ფირმა. ის ინვესტორებს უზრუნველჰყოფს ახალ და გარემონტებულ ერთ-ერთი ოჯახის ანაზრაურების საკუთრებას მზარდ ბაზრებზე შეერთებული შტატების მასშტაბით.
კიდევ ერთი ვარიანტია Homeunion. ის უზრუნველყოფს ყველა მომსახურებას, რომელიც საჭიროა დისტანციურად მზარდ ბაზრებზე საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფლობისთვის. ის ახორციელებს ყიდვას, დაქირავებას, მართვას და გაყიდვას.
არსებობს მრავალი ვარიანტი, როდესაც საქმე ეხება მარტოხელა სახლების ყიდვას
მარტოხელა სახლებს შეუძლიათ ფულადი სახსრების გაქირავება. Ერთ - ერთი ჩემი პირველი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში იყო 1280 კვადრატული ფუტის ფართობის ერთოჯახიანი სახლი ბალტიმორის ოლქში. მე აღმოვაჩინე, რომ იგი MLS-ზე ყადაღა იყო. მე ვიყიდე იგი 2016 წელს 80,000 დოლარად, ჩავდე 32,000 აშშ დოლარი ძირითადი რეაბილიტაციისთვის, რაც ამჟამინდელი საბაზრო ღირებულებას 168,000-დან 180,000 დოლარამდე აღწევს. გაქირავების წლიური შემოსავალი, წლიური ხარჯების გამოკლებით, შეადგენს $12,250. ეს არის საპენსიო ფულადი ნაკადების მცველი.
მიუხედავად იმისა, რომ გადამწყვეტია თქვენი სათანადო გულმოდგინება, ძალიან ბევრი ინვესტორი ჩერდება ანალიზის პარალიზებაში და ხელიდან უშვებს შესაძლებლობებს. ის, რაც ჩემთვის კარგად მუშაობდა, არის ის, რომ გავაკეთო თითო ქონება, ვიყო აქტიურად ჩართული და მჭიდროდ ვმართო პროცესი, ეკრანიზაცია და კარგი მოიჯარეების მიღება და შემდეგ მათი ბედნიერების შენარჩუნება. Შეგიძლია წაიკითხო როგორ ჩადოთ ინვესტიცია უძრავი ქონების სახელმძღვანელოში სწორედ აქ. დასკვნა ის არის, რომ თქვენ არასოდეს არ იცით ყველაფერი, მაგრამ მნიშვნელოვანია, რომ გადახვიდეთ და ისწავლოთ, თუ სერიოზულად აპირებთ ინვესტირებას. გასაქირავებელი სახლები.