უძრავი ქონების შესახებ თითქმის ყველა სტატია აფრთხილებს ინვესტორებს, რომ სათანადო ყურადღება გაამახვილონ. მაგრამ რას ნიშნავს ეს ზუსტად?
ფართო გაგებით, სათანადო გულმოდგინება არის მონაცემთა შეგროვებისა და ანალიზის პროცესი ყველა ფაქტორზე, რომელიც გავლენას ახდენს ROI-ზე. სათანადო დილიგიის პროცესი აუცილებელია იმის უზრუნველსაყოფად, რომ პირველადი და შემდგომი ინვესტიციები შესაძლებლობაში აზრიანი იყოს.
თქვენ ალბათ გსმენიათ გამონათქვამი "გაზომე ორჯერ და გაჭრა ერთხელ". ეს განსაკუთრებით ეხება უძრავ ქონებას: თქვენ საფუძვლიანად უნდა შეაფასოთ ნებისმიერი შესაძლებლობა ინვესტიციის ჩადებამდე.
სათანადო გულმოდგინება აუცილებელია ძვირადღირებული შეცდომების თავიდან ასაცილებლად, როგორიცაა:
1) ინვესტიცია პროექტში, რომელიც არ აკმაყოფილებს სტრატეგიულ მიზნებს და
2) ინვესტიციის დროს მოსალოდნელი რისკების შერბილება და მართვა უკეთესი და უფრო პროგნოზირებადი შედეგისთვის.
თქვენ მიერ შესრულებული სათანადო ექსპერტიზის სიღრმე და სიგანე განსხვავდება უძრავი ქონების აქტივების კლასის მიხედვით: განსხვავებული იქნება კომერციული თვისებები, ქირავდება ქონების REITs
, და უძრავი ქონების crowdfunding შესაძლებლობები. სათანადო შემოწმების სახე ასევე დამოკიდებული იქნება კონკრეტულ ინვესტიციაზე (ადგილმდებარეობა, ფინანსური, ქონების მდგომარეობა და ა.შ.).მაგალითად, თქვენ იყენებთ სხვადასხვა ფინანსურ მეტრიკას კომერციული და საცხოვრებელი ფართის გასაქირავებლად. და უძრავი ქონების crowdfunding-ის ზოგიერთ შესაძლებლობას აქვს კონკრეტული განსხვავებები, რაც მოითხოვს სიღრმისეულ ანალიზს, რომელიც არ ვრცელდება სხვა crowdfunding ვარიანტებზე. როდესაც თქვენ ინვესტირებას ახდენთ დაქირავებულ საკუთრებაში, სათანადო გულმოდგინება აუცილებელია შესყიდვის პროცესის დაწყებამდე და მის დროს.
მოკლე ვერსია
- ნებისმიერი უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის, თქვენ უნდა გააკეთოთ საფუძვლიანი სათანადო გულმოდგინება, რათა დარწმუნდეთ, რომ მიიღებთ საკმარისად მაღალ ანაზღაურებას, რომ თქვენი ინვესტიცია ღირებული გახადოთ.
- სათანადო შემოწმების პროცესი განსხვავდება გაქირავებული სახლებისთვის და. REIT და უძრავი ქონების crowdfunding საიტები.
- ნებისმიერი უძრავი ქონების ინვესტიცია შეიცავს რისკს, მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ შეამციროთ ეს რისკი ყველა საინვესტიციო შესაძლებლობის გულდასმით შესწავლით, თუნდაც წინასწარ შემოწმებული.
სათანადო შრომისმოყვარეობა დაქირავებული სახლებისთვის
უძრავი ქონების გაქირავება ინვესტორები, როგორც წესი, ეძებენ სამ რამეს:
- მოკლევადიანი ფულადი ნაკადები
- ქონების გრძელვადიანი დაფასება
- მიმდინარე საგადასახადო შეღავათები.
თქვენი წინასწარი შეძენის სათანადო გულმოდგინება ფოკუსირებული იქნება ორ ყველაზე მნიშვნელოვან ფაქტორზე: ფულადი სახსრების მოძრაობასა და დაფასებაზე. ეს მოიცავს ვრცელ კვლევას რამდენიმე ძირითად სფეროში:
- ქონებრივი მდგომარეობა
- ქონების მდებარეობა/ბაზარი
- ფინანსური ანალიზი და პროგნოზები
აქ არის რამდენიმე მნიშვნელოვანი საკითხი, რომელიც შესამოწმებელია – გახსოვდეთ, რომ ყოველი ქონება და შესაძლებლობა უნიკალურია და თქვენმა გულმოდგინებამ შეიძლება მიგიყვანოთ უფრო ღრმად ჩათხაროთ კონკრეტულ სფეროებში. მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ ქვემოთ მოცემული სამი სფეროდან თითოეული.
შეაფასეთ ქონების მდგომარეობა
მნიშვნელოვანია დახარჯოთ დიდი დრო და ძალისხმევა ქონების ამჟამინდელი მდგომარეობის შესაფასებლად და იმის დასადგენად, თუ რა უნდა გააკეთოთ სახლის გასაუმჯობესებლად მის შეძენამდე. ზოგადად, სასარგებლო იქნება, თუ გადახედავთ შემდეგ საკითხებს:
- სტრუქტურული მთლიანობა (შიდა და გარე) – არის თუ არა საძირკვლის ბზარები, ტერმიტების დაზიანების ნიშნები, პრობლემა, რომელიც არ იშლება სახლიდან წყალი, დაძველებული სახურავი, გაფუჭებული საფარი, ხეების ფესვები იზრდება. სახლთან დამაკავშირებელი საკანალიზაციო ხაზი, დახრილი იატაკები, სახლის ზომის არაადეკვატური ზომის ელექტრო პანელი, არაადეკვატური ზომის HVAC ან არასწორად დაყენებული სადინარში?
- მექანიკური სისტემები - თქვენ გსურთ გადახედოთ ძირითადი სისტემების ამჟამინდელ მდგომარეობას და დარჩენილ სიცოცხლეს, მათ შორის HVAC, წყლის გამაცხელებელი, ძირითადი ტექნიკა, ელექტრო და სანტექნიკა.
- Უსაფრთხოება - თქვენ დაგჭირდებათ ნებისმიერი საფრთხის გამოსწორება. გჭირდებათ რაიმე ყალიბის მოვლა? საფეხურებს მოაჯირი სჭირდება? რა უნდა გააკეთოთ გაქირავების ლიცენზიისთვის საჭირო დამტკიცებული ინსპექტირების მისაღებად? თქვენ, სავარაუდოდ, შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ გაქირავების შემოწმების ფორმის ასლი ინტერნეტით. გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმის გაგებას, თუ რა გაუმჯობესებები უნდა განხორციელდეს (და რამდენი დაჯდება მათი გაკეთება) გაქირავების ლიცენზიის მისაღებად.
- საჭიროა პირველადი მოვლა – არის თუ არა გადავადებული მოვლა და რა ღირს ქონების „გაქირავებისთვის მზად“ მიღება, რაც ნიშნავს რომ ის არის სუფთა, უსაფრთხო და მიმზიდველი?
აირჩიეთ სწორი მდებარეობა და ბაზარი
ერთადერთი, რასაც ვერ შეცვლით, არის ქონების მდებარეობა. თქვენ უნდა გესმოდეთ და გააანალიზოთ თქვენი ნაქირავებ ქონების როგორც ფართო არეალი (ქალაქი/ქალაქი) ასევე ქუჩის დონე (სამეზობლო/ქუჩა).
- სამუშაო ბაზარი პოტენციური გამქირავებლებისთვის - მოიჯარეებს უნდა ჰქონდეთ სამუშაო ქირის გადასახდელად. არის თუ არა დასაქმების საკმარისი შესაძლებლობები თქვენი დაქირავებიდან მგზავრობის მანძილზე? ფართომასშტაბიანი დამსაქმებელი გადადის ამ ტერიტორიაზე?
- გაქირავების აუზის დემოგრაფია - აქ ფართოდ რომ ვისაუბროთ, გსურთ იცოდეთ, რომ პოტენციური გამქირავებელთა ჯგუფი სავარაუდოდ გადაიხდის ქირას სრულად და დროულად.
- კომპების ანალიზი - არასოდეს გინდათ გადაიხადოთ ნაქირავებ ქონებაზე; ამის თავიდან ასაცილებლად, თქვენ უნდა შეაგროვოთ ინფორმაცია და შეისწავლოთ ამ ტერიტორიის კომპსები.
- გაქირავების ბაზრის ანალიზი - არის თუ არა მოთხოვნა ხელმისაწვდომ საცხოვრებელზე თქვენს ნაქირავებ ზონაში? თუ არ არის გაქირავებული ქონების დეფიციტი, მოგიწევთ მოიხიბლოთ მოიჯარეები და, სავარაუდოდ, საბაზრო განაკვეთზე ნაკლები გადაიხადოთ საუკეთესო მოიჯარეების მისაღებად.
- სამეზობლო - ზრუნავს თუ არა ამჟამინდელი უბნის მცხოვრებლები თავიანთ საკუთრებაზე? ირგვლივ ნაგავი დევს? სჭირდება თუ არა სახლები მოვლას? ისევე, როგორც თქვენ, თქვენს მოიჯარეებსაც სურთ იცხოვრონ სუფთა, უსაფრთხო გარემოში - რთული იქნება კარგი მოიჯარეების მოზიდვა აშკარა დაკნინებაში.
Კვლევა გაქირავების ბაზრები >>>7 საუკეთესო ადგილი უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის 2022 წელს
აკრიფეთ ნომრები
აი, სადაც რეზინი ხვდება გზას. ნომრებმა უნდა იმუშაოს!
- ქონების შეძენის ღირებულება (შესყიდვის ფასი პლუს დახურვის ხარჯები) - თქვენ უნდა იპოვოთ კომპები (ახლახან გაიყიდა მსგავსი ქონება იმ ქონების მახლობლად, რომელსაც განიხილავთ). შეხედეთ კომპებს იმ ქონებასთან შედარებით, რომელსაც თქვენ განიხილავთ და შეცვალეთ თქვენი შეთავაზების ფასი მახასიათებლებისა და მდგომარეობის მიხედვით. ბევრი რამ მიდის ამ პროცესში, რადგან არცერთი თვისება არ არის იდენტური, ასე რომ, ეს არ არის ვაშლის ვაშლის შედარება. დახურვის ხარჯები ეფუძნება სახლის ფასს და სხვა ფაქტორებს – კრედიტორი დაგეხმარებათ შეაფასოთ ისინი.
- იპოთეკა, დაზღვევა და გადასახადები – საიჯარო ქონების ფლობის ყველაზე მნიშვნელოვანი ღირებულება არის ყოველთვიური იპოთეკა, რომელიც ჩვეულებრივ მოიცავს PITI-ს (ძირი, პროცენტი, გადასახადები და დაზღვევა). დარწმუნდით, რომ თქვენი ყოველთვიური გაქირავების შემოსავლის პროგნოზი აღემატება PITI-ის ღირებულებას რეგულარული მოვლის, ვაკანსიის შემწეობის დასაფარად, უძრავი ქონების მართვა და სხვა ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია თქვენი ქონების აქტიურ დაქირავებასთან. და მიუხედავად იმისა, რომ ფიქსირებული იპოთეკური სესხით, პროცენტი და ძირი ყოველთვიურად უცვლელი დარჩება, დროთა განმავლობაში უნდა გაზარდოთ გადასახადები და სახლის მესაკუთრის დაზღვევა.
- მისი გაქირავება მზადყოფნის ღირებულება - რა გაუმჯობესება გჭირდებათ? შესაძლოა უბრალოდ დაგჭირდეთ ხალიჩის მოხატვა და შამპუნი. ან იქნებ უფრო მნიშვნელოვანი რემონტია. მთავარი შეცდომა, რომელსაც დამწყები ინვესტორები უშვებენ, არის ქონების არასაჭირო გაუმჯობესება. შეხედეთ გაქირავების კომპლექტებს ამ მხარეში. შეიძლება არ დაგჭირდეთ ცენტრალური ჰაერი, გრანიტის დახლები ან გარე გემბანი, რომ მოიტანოთ მოიჯარეები, რომლებსაც სურთ და შეუძლიათ ბაზრის ქირის გადახდა.
- დაფასების შესაძლებლობა - არა მხოლოდ თქვენ უნდა იცოდეთ, რომ ქონება არის შესაბამისი ფასი და ღირს რასაც იხდით ამისთვის, მაგრამ თქვენ ასევე უნდა გადახედოთ ტენდენციებს, რათა დააპროექტოთ, დაინახავთ თუ არა დაფასებას დრო. კარგია იჯარის ყიდვა, სადაც ქონების დაფასება არ არის მოსალოდნელი, მაგრამ თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ თქვენი ყოველთვიური ფულადი ნაკადი არის მყარი და საკმარისად მაღალი იმისთვის, რომ ინვესტიცია ღირდეს.
- ქირავდება პროგნოზები - თქვენ უნდა იცოდეთ რა იქნება თქვენი მთლიანი წლიური ქირა. ქირავდებოდა თუ არა ქონება ადრე და თუ ასეა, რას იხდიდა მოიჯარე ყოველთვიურად? როგორია ამ ტიპის ქონების საბაზრო გაქირავების კურსი ამ კონკრეტულ ადგილას?
- HOA შეზღუდვები და ფინანსური სტაბილურობა – იძლევა თუ არა HOA ქონების დაქირავებას? თუ გაქირავება ნებადართულია, რა წესები არეგულირებს ამ დებულებას? მაგალითად, ზოგიერთი HOA მოითხოვს, რომ წარადგინოთ თქვენი იჯარა, ზოგი კი უნდა დაამტკიცოს თქვენი იჯარა. არის თუ არა HOA კარგ ფინანსურ ფორმაში? თქვენ ალბათ შენიშნეთ, რომ HOA-ს ყველა საზოგადოება არ იძლევა ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA) დაფინანსებას. სახლის მყიდველები - ეს იმიტომ ხდება, რომ ისინი არ ასრულებენ შეკრებას, როდესაც FHA კრედიტორები განიხილავენ მათ ფინანსური უსაფრთხოების ან ადეკვატური თვალსაზრისით მენეჯმენტი. ეს უარყოფითად იმოქმედებს თქვენზე, როდესაც აპირებთ გადაყიდვას, რადგან ეს გამორიცხავს ბევრ პოტენციურ მყიდველს.
ინფორმაციის შეგროვება და ყველა ამ ფაქტორზე სათანადო გამოკვლევა აუცილებელია იმის დასადგენად, უნდა შეიძინოთ თუ არა ქონება. გამიგია, რომ „შენ ფულს ყიდულობ“ და მივხვდი, რომ ეს სიმართლეა. თქვენ ჩამორჩებით სანამ დაიწყებთ, თუ არასწორ საკუთრებას აირჩევთ.
Due Diligence პროცესი REITs და უძრავი ქონების Crowdfunding-ისთვის
გასაქირავებელ საკუთრებაში ინვესტიცია შეიძლება ძალიან დიდი ჩანდეს. საბედნიეროდ, უძრავ ქონებაში ინვესტირების უამრავი გზა არსებობს ქონების შეძენისა და მართვის გარეშე, მაგრამ თქვენ მაინც უნდა გააკეთოთ სათანადო გულმოდგინება.
უძრავი ქონების crowdfunding საიტების უმეტესობა წინასწარ ამოწმებს შესაძლებლობებსა და პარტნიორებს მათ პლატფორმებზე გამოქვეყნებამდე. რაც კარგია ამაში ის არის, რომ თქვენ არ გჭირდებათ შეაგროვოთ ყველა ინფორმაცია ან ეწვიოთ ქონებას სათანადო დილიგიის შესასრულებლად.
Მაგალითად, RealtyMogul აკეთებს უამრავ პრაქტიკულ გამოკვლევას, სანამ ისინი უმასპინძლებენ შესაძლებლობას თავიანთ პლატფორმაზე. მათ ჰყავთ ანდერრაიტერების სათანადო გულმოდგინების ჯგუფი, რომელიც განიხილავს ქონებას პირადად (არა მხოლოდ ქაღალდზე). ასევე არსებობს აქტივების მართვის გუნდი, რომელიც საფუძვლიანად იკვლევს ოპერაციულ პარტნიორებს (სპონსორებს) და შიდა კომიტეტს, რომელიც განიხილავს ყველა მონაცემს და მოსაზრებას. თუ ეს არ არის ერთსულოვანი, RealtyMogul არ განათავსებს პროექტს თავის პლატფორმაზე. გარიგების დადების შემდეგ, მათი აქტივების მართვის გუნდი აქტიურად მართავს პროექტს და სპონსორს, რათა მიაღწიოს დროულ და ხარისხიან მიზნებს.
როგორ შევაფასოთ წინასწარ შემოწმებული Crowdfunding შესაძლებლობები
- გაიგეთ რას ნიშნავს „წინასწარი შემოწმება“ - რას მოიცავს წინასწარი შემოწმების პროცესი და არის თუ არა ის საკმარისი?
- გამოიკვლიეთ პლატფორმის პროვაიდერის წარმატება – აკმაყოფილებდა თუ არა მათი წარსული გარიგებების უმეტესობა მოლოდინს?
- გამოიკვლიეთ სპონსორი - crowdfunding საიტების უმეტესობა მასპინძლობს შესაძლებლობებს მხოლოდ გამოცდილი სპონსორებით. დარწმუნდით, რომ გარიგების უკან მყოფ პირებს აქვთ საკმარისი გამოცდილება უძრავი ქონების სფეროში და ადრე წარმატებული იყვნენ როგორც სპონსორი.
- გადახედეთ სათანადო დილიგიის ყველა დოკუმენტს - დასვით კითხვები, თუ არ გესმით, რას უყურებთ ან ვერ ხედავთ დოკუმენტებს, რომლებიც უნდა იყოს ჩართული.
- შეასრულეთ თქვენი სათანადო გულმოდგინება, რათა დაადასტუროთ, რომ თქვენს მიერ მოწოდებული ინფორმაცია არის ზუსტი - მოძებნეთ კომპები განსახილველად. გამოიკვლიეთ სამუშაო ბაზარი და ტენდენციები ქონების სფეროში.
როგორც crowdfunding, უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები (REITs) განკუთვნილია ინვესტორებისთვის, რომლებიც ირჩევენ ნაკლებად იყვნენ ჩართულნი. როგორც აქტიურად მართული საინვესტიციო ფასიანი ქაღალდები, ნაკლები გულმოდგინებაა ჩართული REIT-ების შეძენაში. მენეჯერები პასუხისმგებელნი არიან აქციონერებისთვის ინვესტიციის კონკურენტული ანაზღაურებაზე. ისინი ასრულებენ სათანადო ყურადღებას უძრავი ქონების საინვესტიციო სატრასტო ფონდებზე.
და მაინც, ისევე, როგორც თქვენ გააკეთებდით პერსონალურ წინასწარ შეძენის სათანადო გულმოდგინებას ნებისმიერზე მარაგი, ურთიერთდახმარების ფონდი ან ბონდი, იგივე უნდა გააკეთოთ crowdfunding შესაძლებლობებთან და REIT-ებთან დაკავშირებით.
ქვედა ხაზი
ექსპერტები გირჩევენ დააბალანსოთ თქვენი მთლიანი საინვესტიციო პორტფელი. თქვენი პორტფელის დივერსიფიკაციის ერთ-ერთი გზა არის თქვენი ზოგიერთი აქტივის უძრავ ქონებაში შენახვა. როგორ აერთიანებთ უძრავ ქონებას და თქვენი პორტფოლიოს რამდენს დაუთმობთ მას, ეს პირადი გადაწყვეტილებაა.
ხოლო ყველა ინვესტიცია შეიცავს რისკს, უძრავი ქონების ინვესტიცია შეიცავს უნიკალურ რისკებს, რომლებიც საჭიროებს სათანადო გულმოდგინებას. გაქირავებული საკუთრების ფლობა და მართვა მოიცავს უფრო დიდ გულმოდგინებას, ვიდრე ინვესტირებას REIT-ში ან უძრავი ქონების crowdfunding შესაძლებლობაში.
უძრავი ქონების ინვესტიციების, განსაკუთრებით ქონების გაქირავებაში, სათანადო გულმოდგინება არ შეიძლება გადაჭარბებული იყოს. მიზანი არის ბანკში გარკვეული თვიური ფულადი ნაკადი და ფლობდეს ქონებას, რომელიც სავარაუდოდ დაფასდება. ერთი ცუდად შერჩეული ან ცუდად მართული საქირავნო ქონება შეიძლება დაგიჯდეთ ბევრი ფული, ნაცვლად იმისა, რომ დაამატოთ თქვენი სიმდიდრე. წინასწარ საფუძვლიანი სათანადო შრომისმოყვარეობის გაკეთება ბევრად უკეთეს მდგომარეობაში გაყენებთ თქვენი მიზნების მისაღწევად.
მეტი უძრავი ქონების შესახებ:
- პასიური უძრავი ქონების ინვესტიცია: რა არის და როგორ დავიწყოთ
- არის თუ არა უძრავი ქონება კარგი ინვესტიცია ახლა?
- როგორ ჩავდოთ ინვესტიცია დაუცველ თემებში უძრავი ქონების საშუალებით