კადრების მიმოხილვა 2022: მონაცემების საფუძველზე კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიცია

უძრავი ქონების ინვესტირების სტარტაპი Cadre უზრუნველყოფს აკრედიტებულ ინვესტორებს პირდაპირ საინვესტიციო წვდომას კომერციულ უძრავ ქონებაზე.

კომპანია სარგებლობს საგადასახადო შეღავათებით შესაძლებლობის ზონის ინვესტიციებიდან. მას ასევე აქვს მონაცემთა ბაზაზე ორიენტირებული მიდგომა უძრავი ქონების პოვნაში და დგას თავისი ტექნოლოგიის უკან, როგორც ტრადიციული კრაუდფანდინგის შექმნის საშუალებად.

მაგრამ კადრის ირგვლივ მედიის უმეტესი ყურადღება მის დამფუძნებლებსა და თეთრ სახლთან კავშირს ეხებოდა. და მაღალი საინვესტიციო მინიმალური და რამდენიმე არჩევანის გათვალისწინებით, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ეს იქნება თქვენი საუკეთესო არჩევანი თქვენს პორტფელში უძრავი ქონების დასამატებლად.

კადრების დადებითი და უარყოფითი მხარეები

რა არის კადრი?

კადრები არის რეკლამა უძრავი ქონების ინვესტიცია პლატფორმა, რომელიც 2014 წელს დაიწყო. კომპანია დააარსა რაიან უილიამსმა და ცნობილია თავისი შესაძლებლობების ზონის ფონდით, რომელიც მიზნად ისახავს ინვესტირებას დაბალშემოსავლიან ზონებში, რათა გამოიყენოს საგადასახადო შეღავათები, ცვლილებების შემდეგ. 2017 წლის კანონი გადასახადების შემცირებისა და სამუშაო ადგილების შესახებ.

მაგრამ კადრი ასევე ცნობილია თავისი ადრეული კავშირებით ჯარედ კუშნერთან, 45-ე პრეზიდენტის დონალდ ტრამპის ყოფილ უფროს მრჩეველთან.

კუშნერი იყო Cadre-ში ადრეული ინვესტორი, ხოლო ჯოშუა კუშნერი, ჯარედის ძმა, დაეხმარა კადრის პოვნაში. ორივე ძმა კუშნერი მრჩეველთა როლებით დასრულდა, მაგრამ თეთრ სახლთან კავშირმა გამოიწვია ინტერესთა პოტენციური კონფლიქტის გამო შეშფოთება კადრებთან, რომლებიც აგროვებდნენ ფულს უცხოელი ინვესტორებისგან. ამ კონფლიქტმა განაპირობა ის, რომ ჯარედ კუშნერმა მანამდე გეგმავდა კადრისგან განთავისუფლებას მისი გადაწყვეტილების გაჭიანურება Covid-ის გამო.

გასაგებად რომ ვთქვათ, Cadre არის უძრავი ქონების საინვესტიციო ლეგიტიმური პლატფორმა, რომელიც გამოწვევას ცდილობს crowdfunding კომპანიები და გამოიყენე შესაძლებლობების ზონები მაღალი შემოსავლის შესაქმნელად. მაგრამ ინვესტორებმა უნდა იცოდნენ, რომ კადრის ირგვლივ მედიის დიდი ყურადღება ფოკუსირებულია ინტერესთა პოტენციურ კონფლიქტზე და იმაზე, თუ როგორ აისახება ეს კომპანიის მომავალზე.

როგორ მუშაობს კადრი?

Cadre ინვესტირებას ახორციელებს მრავალოჯახიანი სახლების, ინდუსტრიული ფართების, საოფისე შენობებისა და სასტუმროების პორტფელში. და, როგორც აღინიშნა, კომპანია დიდწილად ორიენტირებულია შესაძლებლობის ზონის ინვესტიციებზე.

მისი ვებგვერდის მიხედვით, შესაძლებლობების ზონები ”დაბალი შემოსავლის აღწერის ტრაქტატებია დანიშნული სახელმწიფო და ფედერალური მთავრობის მიერ. ამ ტრაქტებში კვალიფიცირებული ინვესტიციები შეიძლება იყოს დაშვებული შეღავათიანი საგადასახადო მოპყრობისთვის, თუ განხორციელებული იქნება არსებული კაპიტალის მოგებით“.

შესაძლებლობათა ზონების იდეა არის ეკონომიკური განვითარების წახალისება ნაკლებად შეძლებულ რაიონებში. ინვესტორებს ასევე შეუძლიათ მიიღონ მნიშვნელოვანი საგადასახადო შეღავათები, როგორიცაა კაპიტალის მოგების გადადება. ეს არის ნაწილი იმისა, თუ როგორ გეგმავს კადრი ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანი შემოსავლის გამომუშავებას.

სხვა სტრატეგია, რომელსაც Cadre იყენებს crowdfunding ბაზრის ჩაშლის მიზნით, არის მონაცემები და ტექნოლოგია. Კომპანია ხაზს უსვამს როგორ არის „მონაცემებზე ორიენტირებული“ უძრავი ქონების საინვესტიციო კომპანია. კონკრეტულად, Cadre-ს ჰყავს მონაცემთა მეცნიერების საკუთარი გუნდი და ცდილობს კონკურენციას გაუსწრო. ნათქვამია:

”ტრადიციული, ალტერნატიული და საკუთრების მონაცემთა ნაკრების გამოყენებით, ჩვენ შეგვიძლია შევავსოთ ტრადიციული უძრავი ქონების ინვესტიცია. სტრატეგია მოწინავე რაოდენობრივი მეთოდებით და მანქანათმცოდნეობის ტექნიკით, რამაც გარდაქმნა სხვა სფეროები ფინანსები.”

ეს ყველაფერი ჟარგონია თუ არის რაღაც მონაცემების მიღმა?

Ერთად მოხსენებული ისტორიული დაბრუნების მაჩვენებელი 18.6%, თითქოს კადრის მოდელი მუშაობს. მაგრამ ჯერ კიდევ არსებობს გარკვეული შეშფოთება საინვესტიციო ვარიანტებთან დაკავშირებით და ლიკვიდურობის შესახებ პოტენციურმა ინვესტორებმა უნდა იცოდნენ.

კადრების საინვესტიციო ვარიანტები

Cadre-ს აქვს ორი ძირითადი პროდუქტი ინვესტორებისთვის: გარიგების ბაზარი და საკუთარი პირდაპირი წვდომის ფონდი. ასევე არის მეორადი ბაზარი აქციების ყიდვა-გაყიდვისთვის.

აი, როგორ მუშაობს თითოეული ინვესტიციის ვარიანტი.

Deal-by-Deal ინვესტიცია

Cadre-ის გარიგება-გარიგების ბაზარი მსგავსია ისეთი საინვესტიციო პლატფორმებისა, როგორიცაა CrowdStreet და გაძლევთ ინვესტირებას ინდივიდუალურ კომერციულ უძრავ ქონებაში.

კადრები ჯერ კიდევ უფრო ადრეულ ეტაპზეა სივრცეში უფრო დიდი მოთამაშეების წინააღმდეგ. წერის დროს, მან შეიძინა 40-ზე მეტი გარიგება 24 ბაზარზე. როგორც აღინიშნა, ეს მოიცავს კომერციულ უძრავ ქონებას, როგორიცაა მრავალსაოჯახო სახლები, საოფისე ფართები და სასტუმროები.

პირდაპირი გარიგებისთვის არის $50,000 მინიმალური ინვესტიცია. თქვენ უნდა დარეგისტრირდეთ Cadre-ში თქვენი ელ. ფოსტით, სახელით და ტელეფონის ნომრით, რომ ნახოთ ჩამონათვალი. კადრი ასევე ამოწმებს თქვენს ანგარიშს, რომელსაც შეიძლება ერთი ან ორი სამუშაო დღე დასჭირდეს.

გარიგებები მოიცავს ინფორმაციას შესყიდვის ფასზე, მთლიან კაპიტალზე და ინვესტიციის მიზნის ტიპზე. Cadre ასახავს ოთხ განსხვავებულ საინვესტიციო მიზანს, ისევე როგორც მისი კონკურენტი CrowdStreet. ეს მიზნები მოიცავს:

• ბირთვი: მაღალი დასაქმების ობიექტები პირველად ბაზრებზე. დაბალი საინვესტიციო რისკი მთლიანობაში და მიზნობრივი წმინდა შიდა ანაზღაურება (IRR) 6-8%.
• Core Plus: მაღალი დაკავებულობის ობიექტები მეორად ბაზრებზე ფულადი სახსრების სტაბილური ნაკადით. ისინი გვთავაზობენ დაბალი რისკის, მაგრამ ოდნავ მეტ შეფასების პოტენციალს და აქვთ სამიზნე IRR 8-10%.
• ღირებულების დამატება: ეს არის საშუალო დონის რისკის კატეგორია და მოიცავს აქტივებს, რომლებიც საჭიროებენ გაუმჯობესებას დაფასების დასახმარებლად. სამიზნე IRR არის 10-12%.
• ოპორტუნისტული: ეს არის ყველაზე სარისკო საინვესტიციო მიზნების კატეგორია და მოიცავს ძირეული განვითარების პროექტებს და საკუთრებებს, რომლებსაც აქვთ ფულადი სახსრების დაბალი ნაკადი. სამიზნე IRR არის 12% ან მეტი.

ისევ და ისევ, ყველაფერი უბრუნდება Cadre-ის მონაცემებზე ორიენტირებულ მიდგომას და საკუთრების ტექნოლოგიას. კომპანიამ, რა თქმა უნდა, აჩვენა ძლიერი ისტორიული ანაზღაურება, ამიტომ გააკეთეთ ეს პრეტენზია რაც გსურთ.

წერის დროს, ხუთი ხელმისაწვდომი პირდაპირი გარიგებაა. ეს მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე მსგავსი ბაზრები CrowdStreet რომელსაც ზოგადად აქვს ათობით ღია გარიგება მოცემულ დროს.

კადრების პირდაპირი წვდომის ფონდი

Cadre-თან ინვესტირების ყველაზე პოპულარული გზა იყო მისი პირდაპირი წვდომის ფონდი. თუმცა, ეს ფონდი დაიხურა 2022 წლის მარტში.

ამ ფონდს ჰქონდა $25,000 მინიმალური ინვესტიცია და უზრუნველყო 12-დან 15-მდე ინვესტიციების უფრო დივერსიფიცირებული პორტფელი. კერძოდ, ფონდმა ინვესტიცია მოახდინა 50% მრავალოჯახიან სახლებში და 50% საოფისე ფართებში. კადრს ასევე ჰქონდა სკინი თამაშში და მიზნად ისახავდა 10-12% ანაზღაურებას „დამატების ღირებულების“ მიდგომით.

ფონდი დაიხურა მხოლოდ ექვს აქტივზე, რაც შეადგენს ფონდის აქტივების მიზნობრივი რაოდენობის დაახლოებით 50%-ს. სამწუხაროა, რომ ფონდი არ არის ხელმისაწვდომი, რადგან ეს დივერსიფიკაციას ცხრილიდან აშორებს. ინვესტორებისთვის, რომლებსაც სურთ ინვესტირება REIT-ებში ან ფონდებში, ისეთი ვარიანტები, როგორიცაა CrowdStreet და ფონდის მოძიება ამჟამად აღემატება კადრებს.

კადრების ინვესტიციის მოთხოვნები

კადრი ღიაა მხოლოდ აკრედიტებული ინვესტორებისთვის. და მას შემდეგ, რაც მისი ფონდი დაიხურა, საინვესტიციო მინიმუმი ახლა არის $50,000 გარიგება-გარიგების ინვესტიციებისთვის.

არსებობს სხვადასხვა გზა გახდი აკრედიტებული ინვესტორი:

• გქონდეთ 1 მილიონ დოლარზე მეტი წმინდა ღირებულება, მარტო ან მეუღლესთან ერთად
• მიიღეთ შემოსავალი, რომელიც აღემატება 200,000 აშშ დოლარს (ან 300,000 აშშ დოლარს მეუღლესთან ერთად) წინა ორი წლის განმავლობაში და გქონდეთ იგივე შემოსავლის მოლოდინი მიმდინარე წლისთვის.

$50,000 მინიმალური ინვესტიციის მოთხოვნა არის ციცაბო და კადრის უარყოფითი მხარე. ეს განსაკუთრებით მართალია, რადგან კონკურენტებს მოსწონთ CrowdStreet, რომელიც ასევე არის აკრედიტებული ინვესტორებისთვის, აქვს $25,000 მინიმალური მოთხოვნა.

ლიკვიდურობა

უძრავი ქონების ინვესტიციის ერთი უარყოფითი მხარე ინვესტიცია აქციებში ან ETF-ები არის ის, რომ ინვესტიციები, როგორც წესი, ძალიან არალიკვიდურია. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, უძრავი ქონების მოკლე დროში გადაქცევა უფრო რთულია.

თუმცა, კადრს აქვს მეორადი ბაზარი, სადაც ინვესტორებს შეუძლიათ შექმნან გაყიდვის შეკვეთები აქტივის შეძენის დღიდან ექვსი თვის განმავლობაში. მისზე მხარდაჭერის გვერდი- ამბობს კადრი "ჩვენ ველით" ასე იმუშავებს გაყიდვის ფანჯარა. ასევე ნათქვამია: ”ჩვენ ველით, რომ ეს ფანჯრები განთავსდება დაახლოებით 2 კვირის განმავლობაში ყოველი კვარტლის შუაში.”

კადრი იყენებს ამ ენას, რადგან ის რეალურად არ იძლევა ლიკვიდურობის გარანტიას. პირიქით, ის იტოვებს უფლებას, რომ ინვესტორებს ხელი შეუშალოს გასაყიდად აქტივების ჩამონათვალში. მოვლენების მაგალითები, რომლებმაც შეიძლება გამოიწვიოს ეს სცენარი, მოიცავს გაყიდვებს, რომლებიც დაიწყო ქონების დონეზე, სტიქიურ უბედურებებს და პარტნიორებს, რომლებიც ზღუდავენ გაყიდვებს საგადასახადო რეგულაციების შესაბამისად.

მოკლედ, ბევრ ფაქტორზეა დამოკიდებული, შეგიძლიათ თუ არა კადრების აქტივების გადმოტვირთვა. ასე რომ, გაითვალისწინეთ ლიკვიდურობის ეს რისკი. გამყიდველები ასევე იხდიან 1.5%-იან საკომისიოს მეორად ბაზარზე გაყიდვებში, ხოლო მყიდველები იხდიან 3.25%-ს.

კადრების ფასები და მოსაკრებლები

კადრი არ იხდის ანგარიშის ყოველთვიურ გადასახადს ან რაიმე პირდაპირ გადასახადს პლატფორმაზე გაწევრიანებისთვის. თუმცა, ინვესტორები იხდიან სხვადასხვა ტრანზაქციის მოსაკრებლებს და აქტივების მართვის წლიურ საფასურს:

• ტრანზაქციის საკომისიო: ჩვეულებრივ 1.0%
• აქტივების მართვის წლიური საფასური: როგორც წესი, ინვესტორის კაპიტალის 1.5% პროექტის დაფინანსების შემდეგ

აქტივების მართვის წლიური საკომისიო გამოიქვითება გასანაწილებელი ფულადი ნაკადებიდან. კადრები ასევე აცხადებენ, რომ თქვენ უნდა გადახედოთ კონკრეტულ საინვესტიციო საკონსულტაციო ხელშეკრულებას თითოეული პროექტისთვის საკომისიოების სრული დაყოფისთვის, რადგან საკომისიოები შეიძლება განსხვავდებოდეს.

არის თუ არა კადრი კარგი ინვესტიცია - ისტორიული შესრულება

Cadre არის პატარა მოთამაშე ხალხმრავალ უძრავი ქონების crowdfunding სივრცეში. მაგრამ ის ამაყობს მაღალი ისტორიული შემოსავლით, თუმცა დასრულებული გარიგებების მცირე რაოდენობით.

წერის მომენტისთვის კადრს აქვს 9 სრულად რეალიზებული ინვესტიცია. აი, როგორ იშლება მისი ჩანაწერი:

• საკუთრებაში არსებული ტრანზაქციის ღირებულება: $4,7+ მილიარდი.
• მთლიანი დისტრიბუცია ინვესტორებზე: $292+ მილიონი.
• ისტორიული ანაზღაურება: 18.6%.

ეს არის ანაზღაურების უფრო მაღალი საშუალო მაჩვენებელი, ვიდრე ბევრ კონკურენტს მოსწონს ფონდის მოძიება და RealtyMogul. მაგრამ გახსოვდეთ, კადრს უფრო შეზღუდული ისტორია აქვს. და წარსული შესრულება არ არის მომავალი დაბრუნების გარანტია.

და კიდევ ერთხელ, Cadre-ს ისტორიაში ზოგიერთ ინვესტორს ეჭვქვეშ აყენებს მისი ურთიერთობა კუშნერებთან. 2013 წლიდან დაწყებული, კუშნერის კომპანიებმა შეიტანეს ყალბი საბინაო დოკუმენტები ნიუ-იორკის საბინაო დოკუმენტების მიხედვით Associated Press მოიჯარეები ამოიღონ ქირით კონტროლირებადი ბინებიდან, რათა ჩაანაცვლონ ისინი მაღალანაზღაურებადი მოიჯარეებით. კუშნერის კომპანიებმა შემდეგ შემობრუნდა და გაყიდა ამ შენობებიდან სამი თითქმის 50% მოგებით.

ეს არ უნდა ეხებოდეს კადრს, გარდა მზარდი უძრავი ქონების FinTech კომპანიისა დაეხმარა გარიგების დასრულებას და ჰქონდა საკუთრების წილი შენობებში. სტარტაპისთვის, რომელიც ეძებს კონცეფციის მტკიცებულებას და მშვენიერ შეფასებას, ეს ნამდვილად მოსახერხებელი იყო!

საერთო ჯამში, ძნელია იმის ცოდნა, თუ რას უნდა ელოდო კადრისგან. ის ასახავს მონაცემებზე ორიენტირებულ მოდელს და აქვს ძლიერი ისტორიული შესრულება. მაგრამ კომპანიის ისტორია ბინძურია.

საუკეთესო ალტერნატივები

Cadre არის ინოვაციური კომპანია და შესაძლებლობების ზონის ინვესტიციების გამოყენება არის ის, რაც მას უფრო უნიკალურს ხდის. მაგრამ მაღალი $50,000 ინვესტიციის მოთხოვნით და შეზღუდული ინვესტიციის ვარიანტებით, ეს არ იქნება შესაფერისი ყველა ინვესტორისთვის.

საბედნიეროდ, არსებობს უამრავი, რეპუტაციის მქონე კადრების ალტერნატივები, რომლებიც ღიაა როგორც აკრედიტებული, ასევე არააკრედიტებული ინვესტორებისთვის:

მაჩვენებლები
რეიტინგი	9/10	8/10	9/10
მინიმალური ინვესტიცია	$10	$25,000	$5,000
ანგარიშის საკომისიო	1%/წელიწადში	არცერთი	აქტივების მართვის საკომისიო 1-1,25%/წელიწადში
პირადი REIT
დარეგისტრირდითწაიკითხეთ მიმოხილვა	დარეგისტრირდითწაიკითხეთ მიმოხილვა	დარეგისტრირდით წაიკითხეთ მიმოხილვა

ფონდის მოძიება არის თქვენი საუკეთესო ვარიანტი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში მცირე ფულით ვინაიდან მას აქვს $10 დაფინანსების მინიმუმი. თქვენ ასევე არ გჭირდებათ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი.

რაც შეეხება CrowdStreet, ეს უკეთესი კადრების ალტერნატივაა, თუ გსურთ მეტი ბაზრის შერჩევა და მინიმუმ $25,000 ნაკლები. ის ასევე განკუთვნილია აკრედიტებული ინვესტორებისთვის, მაგრამ ახლახან მან გამოუშვა საკუთარი C-REIT, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ მეტი დივერსიფიკაცია.

ბოლოს და ბოლოს, RealtyMogul, არის კიდევ ერთი კომერციული უძრავი ქონების საინვესტიციო პლატფორმა აკრედიტებული და არააკრედიტებული ინვესტორებისთვის. $5,000 ინვესტიციის მინიმუმი ასევე მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე Cadre.

Fundrise-სა და RealtyMogul-ს აქვთ მსგავსი გადასახადები და CrowdStreet-ის საფასურის სტრუქტურა მსგავსია Cadre-ისა და განსხვავდება გარიგების მიხედვით.

ქვედა ხაზი

კადრი უფრო ახალი მოთამაშეა ხალხმრავალ ბაზარზე. და მიუხედავად იმისა, რომ მას აქვს ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი ისტორიული ანაზღაურება ქაღალდზე, ეს არ არის საუკეთესო ვარიანტი ყველა ინვესტორისთვის.

$50,000 მინიმალური არის ციცაბო, და Cadre-ს აქვს ბევრად ნაკლები ინვესტიციის არჩევანი, ვიდრე კონკურენტების უმეტესობა მისი ზომის გამო. კომპანიის დაფინანსების ისტორიასთან დაკავშირებული მედიის უარყოფითი ან კითხვის ნიშნის ქვეშ მყოფი ყურადღება ასევე შემაშფოთებელია, მით უმეტეს, რომ ამან შესაძლოა გავლენა იქონიოს ისტორიულ შემოსავლებზე.

ჩვენ ვამჯობინებთ ფონდის მოძიება დამწყები ინვესტორებისთვის და CrowdStreet ამ დროს კადრში აკრედიტებული ინვესტორებისთვის. მაგრამ, როგორც ყოველთვის, ჩაატარეთ საკუთარი გულმოდგინება და შეისწავლეთ Cadre-ს შეთავაზებები კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის შესაძლებლობის ზონებში.