უკუ იპოთეკური სესხები სულ უფრო პოპულარული ხდება ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, ფაქტორების ერთობლიობის გამო. ქონების ღირებულებისა და ცხოვრების მაღალი ხარჯების გარდა, ფიქსირებული შემოსავლის მქონე მილიონობით მოხუცს სურს დარჩეს საკუთარ სახლებში.
ათობით კრედიტორი მონაწილეობს უკუ იპოთეკის პროგრამებში, რომლებიც ხშირად რეკლამირებულია ტელევიზიით, რადიოში და ონლაინ რეჟიმში. მაგრამ რა არის საპირისპირო იპოთეკა, როგორ მუშაობს უკუ იპოთეკა და არის თუ არა საპირისპირო იპოთეკა თქვენთვის შესაფერისი?
Სარჩევი
- რა არის საპირისპირო იპოთეკა და როგორ მუშაობს იგი?
- მსესხებლის მოთხოვნები
- ქონებრივი მოთხოვნები
- ასაკობრივი მოთხოვნები
- შემოსავლების განაწილება
- საპირისპირო იპოთეკური უპირატესობები
- საპირისპირო იპოთეკა აღმოფხვრის თქვენი ყოველთვიური ძირითადი და პროცენტის გადახდას
- საპირისპირო იპოთეკა შეიძლება უზრუნველყოს დამატებითი ფულადი სახსრები ან დამატებითი შემოსავალი
- არ არსებობს საგადასახადო შედეგები საპირისპირო იპოთეკური კაპიტალის გამოტანისთვის
- ეს შეიძლება იყოს საუკეთესო გზა თქვენს სახლში დარჩენისთვის
- თქვენ არ დაკარგავთ სახლს, თუ ღირებულება დაეცემა
- უკუ იპოთეკის ნაკლოვანებები
- თქვენი სახლის კაპიტალის შემცირება
- სესხის თანხა შეზღუდულია თქვენი სახლის კაპიტალით
- საპირისპირო იპოთეკას აქვს მაღალი დახურვის ხარჯები
- თქვენ მაინც უნდა გადაიხადოთ ქონების გადასახადი, სადაზღვევო შეკეთება და მოვლა
- უკუ იპოთეკას აქვს ასაკობრივი მოთხოვნა
- უნდა აიღოთ საპირისპირო იპოთეკა?
რა არის საპირისპირო იპოთეკა და როგორ მუშაობს იგი?
საპირისპირო იპოთეკა არის სპეციალური პროგრამა, რომელიც გთავაზობთ ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA) მეშვეობით. უკუ იპოთეკის ტექნიკური ტერმინია სახლის კაპიტალის კონვერტაციის იპოთეკა ან HECM მოკლედ. ისინი შექმნილია იმისთვის, რომ დაეხმარონ ხანდაზმულ სახლების მფლობელებს წვდომა ჰქონდეთ საკუთარ სახლებში არსებულ კაპიტალში, შესაბამისი ყოველთვიური გადასახადის შექმნის გარეშე.
ტერმინი "უკუ" ეხება თავად გადახდას. სესხზე ყოველთვიური გადახდების ნაცვლად, მსესხებელს შეუძლია მიიღოს ყოველთვიური გადასახადები კრედიტორისგან. ეს საშუალებას აძლევს უფროსი სახლის მესაკუთრეებს წვდომა ჰქონდეთ საკუთარ სახლებში არსებულ კაპიტალზე, ტრადიციული იპოთეკისა და მისი დაფარვის პირობების გარეშე.
მსესხებლის მოთხოვნები
საპირისპირო იპოთეკის კვალიფიკაციისთვის, თქვენ უნდა აკმაყოფილებდეთ გარკვეულ ძალიან კონკრეტული პროგრამის მოთხოვნები:
თქვენ უნდა იყოთ მინიმუმ 62 წლის.
სახლი, რომლითაც უზრუნველყოფილი იქნება საპირისპირო იპოთეკა, იქნება მფლობელი, როგორც თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი.
თქვენ უნდა გქონდეთ მნიშვნელოვანი კაპიტალი სახლში; რაც უფრო მეტი კაპიტალი გაქვთ, მით მეტ ფულს შეძლებთ წვდომა.
თქვენ არ შეგიძლიათ იყოთ ვადაგადაცილებული ფედერალური მთავრობის წინაშე არსებული ნებისმიერი დავალიანება.
სესხის აღების შემდეგ, თქვენ სრულად უნდა მართოთ ქონების გადასახადის, დაზღვევის, კომუნალური და სარემონტო და ტექნიკური გადასახადების გადახდა.
თქვენ მოგიწევთ მონაწილეობა მიიღოთ მომხმარებელთა ინფორმაციის სესიაში FHA-ს მიერ დამტკიცებული მრჩეველისგან.
ქონებრივი მოთხოვნები
ქონება უნდა იყოს 1-დან 4-მდე ოჯახის ცალკეული სახლი, ან FHA-ს მიერ დამტკიცებული კონდომინიუმი ან წარმოებული სახლი. სესხის მაქსიმალურ ოდენობას ადგენს და განახლდება ფედერალური საბინაო დაფინანსების სააგენტო (FHFA). 2021 წლისთვის მაქსიმუმი შეიძლება მერყეობდეს $548,250-დან $822,375-მდე. ზუსტი ოდენობა დამოკიდებული იქნება იმ რაიონზე, რომელშიც მდებარეობს სახლი, ასევე საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობაზე, რომელიც მასში შედის.
მაგრამ ზუსტად რამდენის სესხებაც შეგიძლიათ, ასევე დამოკიდებული იქნება თქვენს სახლში არსებული კაპიტალისა და თქვენი ასაკის ერთობლიობაზე განაცხადის შეტანის დროს.
თქვენი კაპიტალი განისაზღვრება სახლის შეფასებული ღირებულებით, მის მიმართ არსებული დავალიანების გამოკლებით.
ასაკობრივი მოთხოვნები
FHA არ აქვეყნებს კონკრეტულ ასაკთან დაკავშირებულ კაპიტალის პროცენტებს სესხის თანხებისთვის. მაგრამ რაც უფრო ასაკოვანი ხართ, მით უფრო მაღალია სააქციო კაპიტალის პროცენტული წვდომა სახლიდან. მაგალითად, თქვენ შეიძლება შეგეძლოთ თქვენს სახლში არსებული კაპიტალის 50%-ზე წვდომა 62 წლის ასაკში და 80%-მდე შეიძლება იყოს ხელმისაწვდომი, თუ 80 წელზე მეტი ხართ.
შემოსავლების განაწილება
საპირისპირო იპოთეკის დამტკიცების შემდეგ, თქვენ გექნებათ შესაძლებლობა შექმნათ საკრედიტო ხაზი, რომელზედაც შეძლებთ წვდომას საჭიროებისამებრ, ან მიიღოთ ყოველთვიური რეგულარული ყოველთვიური გადასახადები.
ყოველთვიური გადასახადები შეიძლება იყოს გარკვეული დროის განმავლობაში ან თანაბარი ყოველთვიური გადასახადებით. მინიმუმ ერთმა მსესხებელმა უნდა გააგრძელოს სახლში ცხოვრება, როგორც ძირითადი საცხოვრებელი.
საპირისპირო იპოთეკური უპირატესობები
საპირისპირო იპოთეკა აღმოფხვრის თქვენი ყოველთვიური ძირითადი და პროცენტის გადახდას
კიდევ ერთხელ, ეს არის საპირისპირო იპოთეკის ძირითადი კონცეფცია. კრედიტორისთვის ყოველთვიური გადახდების ნაცვლად, მსესხებელი იღებს ყოველთვიურ გადახდებს (ან წვდომას სახლის საკრედიტო ხაზზე) გარკვეული დროის განმავლობაში.
თქვენ კვლავ პასუხისმგებელი იქნებით თქვენი სახლის მოვლა-პატრონობასთან დაკავშირებული სხვა ხარჯების გადახდაზე. მაგრამ თქვენ არ იქნებით პასუხისმგებელი კრედიტორისთვის ყოველთვიური ძირისა და პროცენტის გადახდაზე ისე, როგორც ამას გააკეთებდით ტრადიციული რეფინანსირების შემთხვევაში.
თუ ამჟამად გაქვთ ძირითადი და საპროცენტო გადახდები თქვენს არსებულ პირველ იპოთეკაზე, აიღეთ პირიქით იპოთეკას შეუძლია ამ გადახდის გაუქმება, თუ საპირისპირო იპოთეკის თანხა აღემატება თქვენი მიმდინარე ბალანსს იპოთეკა.
საპირისპირო იპოთეკა შეიძლება უზრუნველყოს დამატებითი ფულადი სახსრები ან დამატებითი შემოსავალი
ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი, რის გამოც უფროსი სახლის მესაკუთრეები ირჩევენ საპირისპირო იპოთეკას, არის საკუთრებაში არსებული კაპიტალის წვდომა. ტრადიციული იპოთეკური რეფინანსის მინუსი აქვს ახალი და უფრო მაღალი ყოველთვიური გადასახადის შექმნას. ეს არ იქნება საპირისპირო იპოთეკის შემთხვევაში.
თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ სესხის შემოსავალი საკრედიტო ხაზის მეშვეობით და გქონდეთ თანხები მზად და ხელმისაწვდომი, როცა დაგჭირდებათ.
ალტერნატიულად, თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ თანხის აღება ყოველთვიური გადახდების სახით. ამ გზით, თქვენ შექმნით დამატებით შემოსავალს თქვენი სახლიდან.
ეს დამატებითი შემოსავლის ნაკადი ხშირად საშუალებას აძლევს ხანდაზმულებს გააგრძელონ ცხოვრება საკუთარ სახლებში მაშინაც კი, როდესაც თვიური შემოსავალი სრულად არ ფარავს ცხოვრების ხარჯებს.
არ არსებობს საგადასახადო შედეგები საპირისპირო იპოთეკური კაპიტალის გამოტანისთვის
საპირისპირო იპოთეკიდან მიღებული ნაღდი ფული შეიძლება გახდეს დაუბეგრავი შემოსავლის წყარო. ვინაიდან სესხის შემოსავალი არის საშინაო კაპიტალის ავანსი, ისინი არ განიხილება შემოსავალი და, შესაბამისად, ისინი არ იბეგრება.
ეს განსხვავდება შემოსავლის გენერირების ან ნაღდი ფულის წვდომის სხვა სტრატეგიებისგან. მაგალითად, თუ ყიდით დასაბეგრი ანგარიშზე არსებულ აქციებს, თქვენ მოგიწევთ გადასახადის გადახდა ნებისმიერი კაპიტალის მოგებაზე.
ანალოგიურად, თუ თქვენ იღებთ დისტრიბუციას გადასახადებით დაცული საპენსიო გეგმიდან, ეს განაწილებები შეიძლება დაიბეგროს როგორც ჩვეულებრივი შემოსავალი. დიდი თანხის ამოღებამ შეიძლება უფრო მაღალ საგადასახადო ფრჩხილშიც კი შეგიყვანოთ.
საპირისპირო იპოთეკა უზრუნველყოფს იგივე ნაღდ ფულს გადასახადებით შემოსავლების შემცირების გარეშე.
ეს შეიძლება იყოს საუკეთესო გზა თქვენს სახლში დარჩენისთვის
თუ თქვენ გაქვთ ფიქსირებული შემოსავალი, როგორც ბევრი ხანდაზმული ადამიანი, ეს შეიძლება არ შეესაბამებოდეს ცხოვრების ღირებულებას. საპირისპირო იპოთეკის დამატებით შემოსავალს შეუძლია დარჩეს სახლში, თუნდაც ფიქსირებული შემოსავლით.
თქვენ არ დაკარგავთ სახლს, თუ ღირებულება დაეცემა
საპირისპირო იპოთეკით, არ არსებობს თქვენი სახლის დაკარგვის საფრთხე, თუ ქონების ღირებულება დაეცემა იპოთეკის ნაშთს. შეგიძლიათ გააგრძელოთ სახლში ცხოვრება სიცოცხლის ბოლომდე.
გამსესხებელი ვერც გაიძულებს სესხის ვადაზე ადრე დაფარვას.
შესაძლოა თქვენც კი შეძლოთ არსებული საპირისპირო იპოთეკის რეფინანსირება. თუ ქონების ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზრდება, თქვენ გექნებათ წვდომა სახლში კაპიტალის უფრო მაღალ პროცენტზე.
სხვა სცენარები, რომლებშიც შეიძლება იპოთეკური რეფინანსირების კვალიფიკაცია გქონდეთ: საპროცენტო განაკვეთების მნიშვნელოვანი ვარდნაა; იზრდება იპოთეკის მაქსიმალური დასაშვები თანხა; თქვენ ეძებთ რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკის ფიქსირებულ განაკვეთად გადაქცევას, ან; თუ გჭირდებათ მსესხებლის შეცვლა სესხზე.
უკუ იპოთეკის ნაკლოვანებები
თქვენი სახლის კაპიტალის შემცირება
საპირისპირო იპოთეკა გაძლევთ წვდომას თქვენს სახლში არსებულ კაპიტალზე, ისევე როგორც ტრადიციული იპოთეკური რეფინანსირება. მინუსი არის ის, რომ მომავალში გექნებათ ნაკლები კაპიტალი, თუ ის დაგჭირდებათ სხვა მიზნებისთვის.
მაგალითად, ვთქვათ, რომ მოგვიანებით გადაწყვიტეთ სხვა სახლში გადასვლა. სახლის კაპიტალის შემცირებული თანხა ნიშნავს ახალ სახლში ან სხვა ადგილას გადასვლის ნაკლებ ვარიანტს.
სესხის თანხა შეზღუდულია თქვენი სახლის კაპიტალით
თქვენს სახლში არსებული კაპიტალი მნიშვნელოვანი ფაქტორია იმის დასადგენად, თუ რამდენის სესხება შეგიძლიათ. არასაკმარისი კაპიტალი ნიშნავს ან ნაკლებ შემოსავალს ან სესხზე უარის თქმას.
მაგალითად, ვთქვათ, რომ თქვენ ხართ 62 წლის, თქვენი სახლი ღირს $400,000, ხოლო თქვენი ამჟამინდელი იპოთეკა არის $250,000. სესხის მაქსიმალური ოდენობით $200,000, თქვენ ვერ შეძლებთ რეფინანსირების დასრულებას. ამ სიტუაციაში, თქვენი ამჟამინდელი იპოთეკის ნაშთი აღემატება 62 წლის ასაკში შებრუნებული იპოთეკის მაქსიმალურ დასაშვებ თანხას.
შემდეგ მაგალითში, საპირისპირო იპოთეკური შემოსავალი შეიძლება იყოს არასაკმარისი, მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ შეიძლება კვალიფიცირებული იყოთ.
დავუშვათ, რომ თქვენი 400,000 დოლარიანი სახლის ვალი გაქვთ $150,000. შეგიძლიათ ისესხოთ 50%, ან $200,000. მაგრამ წმინდა შემოსავალი იქნება მხოლოდ $50,000 ($200,000 ნაკლები $150,000 არსებული იპოთეკის დასაფარად).
საპირისპირო იპოთეკის მიზნიდან გამომდინარე, $50,000 შეიძლება არ იყოს საკმარისი.
საპირისპირო იპოთეკას აქვს მაღალი დახურვის ხარჯები
ნებისმიერ დროს, როდესაც აიღებთ ახალ პირველ იპოთეკას თქვენს სახლზე, თქვენ დაგეკისრებათ დახურვის ხარჯები. დახურვის ეს ხარჯები შეამცირებს შემოსავალს, რომელსაც მიიღებთ ახალი სესხიდან. მაგრამ საპირისპირო იპოთეკის უნიკალური ბუნების გამო, ეს დახურვის ხარჯები უფრო მაღალია, ვიდრე ტრადიციული რეფინანსირებისას.
ტრადიციული იპოთეკური რეფინანსირების დახურვის ხარჯები მერყეობს სესხის თანხის 2%-დან 3%-მდე. საპირისპირო იპოთეკის დახურვის ხარჯები ადვილად აღემატება 4%-ს, დაწყებული FHA იპოთეკის სადაზღვევო პრემიით ან MIP-ით. MIP არის საკომისიო, რომელსაც გადაიხდით FHA-სთვის სესხის გაცემისთვის კრედიტორისთვის დაზღვევის უზრუნველსაყოფად.
თქვენ მოგიწევთ გადახდა წინასწარი საკომისიო ახალი იპოთეკის თანხის 2%.. გარდა ამისა, ასევე არის წლიური MIP, რომელიც უდრის სესხის დავალიანების 0,50%-ს. თუ თქვენი სესხის თანხა არის $200,000, წლიური პრემია იქნება $1,000 ($200,000 X 0.50%). ამ სცენარში, ის თვეში დაამატებს დაახლოებით 83 აშშ დოლარს სესხის ღირებულებას, რაც ამცირებს თქვენი ყოველთვიური სესხის შემოსავალს.
ასევე არსებობს წარმოშობის საფასური. გამსესხებლებს შეუძლიათ დააკისრონ $2,500-ზე მეტი, ან სახლის ღირებულების პირველი $200,000-ის 2%, პლუს $200,000-ზე მეტი ღირებულების 1%. ეს ნიშნავს, რომ გამსესხებელს შეუძლია დააკისროს $4,000 (2%) სესხის ოდენობის $200,000.
სესხის წარმოშობაში მონაწილე მხარეებს უხდიან დამატებით საკომისიოებს. ეს მოიცავს ტიტულის გადასახადებს, შეფასების, ჩაწერის და გამოკითხვის საფასურს, რომ დავასახელოთ რამდენიმე.
თქვენ მაინც უნდა გადაიხადოთ ქონების გადასახადი, სადაზღვევო შეკეთება და მოვლა
მიუხედავად იმისა, რომ არ არის ყოველთვიური გადასახადები საპირისპირო იპოთეკაზე, თქვენ მაინც გჭირდებათ სახლის საკუთრების სხვა ხარჯების დაფარვა. ეს მოიცავს ქონების გადასახადს, სახლის მესაკუთრის დაზღვევას, კომუნალურ მომსახურებას და ქონების შეკეთებისა და შენარჩუნების ხარჯებს.
მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ გაქვთ საპირისპირო იპოთეკა, შესაძლებელია დაკარგოთ სახლი უძრავი ქონების გადასახადის გადაუხდელობის გამო.
უკუ იპოთეკას აქვს ასაკობრივი მოთხოვნა
საპირისპირო იპოთეკა ხელმისაწვდომია მხოლოდ 62 წლის ან მეტი ასაკის სახლის მფლობელებისთვის. თუ თქვენ ჯერ არ მიაღწიეთ ამ ასაკს, საპირისპირო იპოთეკა არ არის ვარიანტი.
მაშინაც კი, თუ კვალიფიცირდება, თანხა, რომლის სესხებაც შეგიძლიათ, დაფუძნებული იქნება თქვენი ასაკის მიხედვით განაცხადის დროს. რაც უფრო ახალგაზრდა ხართ, მით ნაკლებია პროცენტული კაპიტალი, რომლის სესხებაც შეგიძლიათ სახლისთვის.
ამ მიზეზით, საპირისპირო იპოთეკა, როგორც წესი, საუკეთესოდ მუშაობს 70 ან 80 წლის მსესხებლებისთვის. ამ ასაკში, თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ მეტი კაპიტალი, რაც უფრო სავარაუდოა, რომ სესხი დააკმაყოფილებს თქვენს ფინანსურ საჭიროებებს.
უნდა აიღოთ საპირისპირო იპოთეკა?
საპირისპირო იპოთეკა გართულებულია მრავალი დებულებით, რომლებიც უნდა იცოდეთ განაცხადის დაწყებამდე.
თქვენ უნდა დაიწყოთ იმით, თუ რას ელით საპირისპირო იპოთეკის გაკეთებას თქვენთვის. იქნება ეს უპირველეს ყოვლისა თქვენს სახლში ნაღდ ფულზე წვდომა თუ თქვენი შემოსავლის მიმდინარე ნაკადის უზრუნველყოფა? ორივე შემთხვევაში, გაქვთ თუ არა სახლში საკმარისი კაპიტალი ამ საჭიროების დასაკმაყოფილებლად?
თქვენ ასევე უნდა გაითვალისწინოთ გრძელვადიანი შედეგები. მაგალითად, შეიძლება მომავალში გინდოდეს გადასახლება, შესაძლოა შვილებთან უფრო ახლოს ცხოვრება. ამ შემთხვევაში, საპირისპირო იპოთეკამ შეიძლება შეამციროს თქვენი სახლის კაპიტალი იმდენად, რომ გადაადგილება არაპრაქტიკული გახდეს.
საპირისპირო იპოთეკის აღებამდე, დარწმუნდით, რომ იცით ყველაფერი, რაც დაკავშირებულია. და როგორც კი იქნებით, სერიოზულად უნდა განიხილოთ წინადადების განხილვა ადვოკატთან, CPA-სთან ან ფინანსურ დამგეგმავთან. ვინაიდან ისინი უკუგდებულ იპოთეკებს ეხებათ, მათ შეუძლიათ მოგცენ რჩევა საუკეთესო მოქმედების შესახებ.