თგასულ წელს ჩვენ დავკარგეთ დიდი ხნის მოიჯარე. სევდიანი.
სანამ ჩვენ ვწუხვართ მათი დაკარგვისთვის. ცვლილებამ მოგვცა შესაძლებლობა გავზარდოთ ქირა და გავაუმჯობესოთ ყოველთვიური ფულადი სახსრები.
ჩვენ შევძელით ჩვენი ქირავნობის ქირის გაზრდა 300 აშშ დოლარით - 1,875 აშშ დოლარიდან 2,175 დოლარამდე თვეში. ეს საკმაოდ ნახტომია. მაგრამ აუცილებელი იყო ქონების გადასახადების გაზრდა და ერთეულზე გაზრდილი მოთხოვნა.
კარგი პრაქტიკაა ქირის გაზრდა, ეს საშუალებას გაძლევთ დაფაროთ თქვენი მზარდი ხარჯები, გაეცნოთ ბაზარს და თქვენს დამქირავებელს საშუალებას აძლევს ელოდოს ქირის რეგულარულ ზრდას. ინსტრუმენტები, როგორიცაა რენტომეტრი საშუალებას გაძლევთ შეადაროთ თქვენი ქონება სხვებს, რაც იმას ნიშნავს, რომ თქვენ ყოველთვის იცით რა ბაზრის ქირაა თქვენს მხარეში.
ამ სტატიაში მე განვმარტავ, რატომ გსურთ გაზარდოთ თქვენი ქირა, რამდენად გაზარდოთ ქირა იმის მიხედვით, რისი გაკეთებაც შეგიძლიათ რენტის გაზრდის გასამართლებლად და არსებული ქირათა გაზრდის კანონიერებისათვის მოიჯარეები.
რესურსი: რენტომეტრი გეუბნებათ უფასოდ წამებში, თუ ქირაში ძალიან ცოტა (ან ძალიან ბევრს) იხდით. სცადეთ Rentometer ახლა.
როდის უნდა გაზარდოთ ქირა
ბოლოს როდის განიხილეთ თქვენს ტერიტორიაზე არსებული რენტა? თუ ეს დიდი ხანია არ გაგიკეთებიათ, შეიძლება საკმარისად არ იტენოთ.
ქირა უნდა გაზარდოთ მაშინ, როდესაც ქირაობის ადგილობრივი ბაზარი იზრდება. თქვენ გინდათ ფეხი აუდგათ ქირავნობის ფასებს თქვენს საზოგადოებაში, ასე რომ თქვენ არ დაკარგავთ ფულს.
ხშირად, გაქირავების საფასურის უცოდინარობა ხელს უშლის მესაკუთრეებს ქირის გაზრდისგან. საუკეთესო გზა იმის დასადგენად, თუ რა თანხა უნდა გაიზარდოს არის თქვენი ქირავნობის მიმდებარე ქირის შესაფასებელი ფასების ნახვა.
როგორც მეპატრონე, შეცდომაა, რომ არ ვიკვლევდეთ და არ ვიყოთ აქტუალური ადგილობრივ ქირაზე. თქვენი სამეზობლო ქირის საშუალო ფასების გააზრება დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ ვაკანსია თქვენთვის და თქვენი მოიჯარეებისთვის სამართლიანი ფასის დაწესებით.
არსებობს ონლაინ ინსტრუმენტები და რესურსები, რომლებიც სწრაფად და მარტივად პოულობენ შესადარებელ ქირას. ამ გზით, თქვენ იცით თუ არა და როდის უნდა გაზარდოთ ქირა. ერთ -ერთი ასეთი ინსტრუმენტია რენტომეტრი.
რენტომეტრი
რენტომეტრი არის ონლაინ ინსტრუმენტი, რომელიც დაგეხმარებათ განსაზღვროთ საშუალო ქირა ფასები თქვენი რეგიონისთვის. ისინი აანალიზებენ თქვენი ადგილობრივი ქირავნობის ბაზრის მიმდინარე მონაცემებს და აფასებენ შეესაბამება თუ არა ქირა, რომელსაც თქვენ იხდით, ამ რეგიონის მედიანის შესაბამისად. ამას ბევრი გამოცნობა სჭირდება თქვენი ქირის ფასიდან და შედარებებიდან.
უფასოა მათი ქირის შემფასებლის გამოყენება, მაგრამ კომპის მისაღებად დაგჭირდებათ Pro ანგარიში. Rentometer გთავაზობთ უფასო საცდელს მათ პრო გეგმისთვის, რომელიც გაძლევთ უფასო კომპს და ხუთ უფასო ქირა ანგარიშს. Rentometer Pro არის $ 29 თვეში ან იყენებთ კოდს "შენახვა", შეგიძლიათ მიიღოთ იგი $ 99 წელიწადში.
Rentometer Pro– ით თქვენ გაქვთ წვდომა ინსტრუმენტებსა და რესურსებზე, როგორიცაა:
- პროფ გაქირავების ანგარიშები
- ახალი გაქირავების კომპები
- ქირაობის ტენდენციები
- ქონების ანგარიშები
- სურათების ანალიზი
- სამეზობლო ძიება
- საფოსტო კოდის ძებნა
გამოყენება რენტომეტრი დაზოგავს თქვენს დროსა და ფულს ქირით ფასების შედარების სწრაფად მოძიებით და გაცნობებთ როგორ ადარებს თქვენს ქირას. იმის გამო, რომ ისინი იძენენ ბოლოდროინდელი გაქირავების მონაცემებს, თქვენ მიერ მიღებული ინფორმაცია განახლებულია. Rentormeter არის ღირებული ინსტრუმენტი, რომელიც დაგეხმარებათ განსაზღვროთ ქირის სწორი ფასი და დაგეხმაროთ ქონების შეძენის გადაწყვეტილების მიღებაში.
მიზეზები, რომლითაც გსურთ გაზარდოთ ქირა
არა ის, რომ დარწმუნება გჭირდება. კარგი, იქნებ შენ აკეთებ…
ქირის გაზრდის მრავალი მიზეზი არსებობს. არცერთი მათგანი არ არის იმიტომ, რომ გინდა იყო ცუდი და საზიზღარი მემამულე. ნუ გრძნობ თავს დამნაშავედ. ქირა იზრდება რამდენიმე მიზეზის გამო. გავანაწილოთ ისინი:
1. თქვენი რეგულარული ხარჯები გაიზარდა
თქვენ აუცილებლად უნდა გაზარდოთ ქირა, თუ თქვენი რეგულარული ყოველთვიური ხარჯები გაიზარდა. ეს შეიძლება იყოს მთელი რიგი ხარჯები: ქონების გადასახადი (ჩემ მსგავსად ჩემს მაგალითში), დაზღვევა, HOA გადასახადები, ქონების მართვის საფასური, ან თუნდაც იპოთეკის გადახდა.
2. თქვენ გადააკეთეთ ან სხვაგვარად გააუმჯობესეთ ქონება
დახარჯეთ ფული რემოდელირებისთვის ან სხვაგვარად გააუმჯობესეთ ქონება? ან გეგმავთ რაიმე მნიშვნელოვან გაუმჯობესებას? თუ ასეა, თქვენ გაზარდეთ ქონების ღირებულება და სავარაუდოდ დაგჭირდებათ ქირა.
დაკავშირებული:ქირავნობის რემონტი: ჩემი გაქირავების ქონების გასწორება
3. ბაზარი მხარს უჭერს მას
მიიღეთ რენტომეტრის ქირა და შეხედეთ შესადარებელ ქირას. ხედავთ მსგავს ერთეულებს, რომლებიც გაცილებით მეტს ქირაობენ? ჰკითხეთ რეგიონის სხვა მემამულეებს, რას იხდიან ანალოგიური ერთეულებისთვის.
თუ ქირა იზრდება თქვენს გარშემო, ბაზარი ცდილობს გითხრათ, რომ დროა გაზარდოთ თქვენი ქირა.
4. იმის უზრუნველსაყოფად, რომ თქვენი მოიჯარე ამას ელოდება
აქ არის კარგი რჩევა, რომელიც მე ავიღე BiggerPockets ფორუმები- იჯარის ვადის ბოლოს, ყოველთვის გაზარდეთ ქირა მინიმუმ 25 აშშ დოლარით. გააკეთეთ ეს მაშინაც კი, თუ ქირის გაზრდის სხვა მიზეზი არ გაქვთ.
რატომ? უბრალო. ასე რომ, თქვენი დამქირავებელი ელოდება ამას და ასე რომ თქვენ შეძლებთ მოლაპარაკებას იქიდან.
თუ თქვენ ჯერ არ გადადგამთ ამ ნაბიჯს, მაშინ არ გექნებათ ვიგულის ოთახი, თუ თქვენი დამქირავებელი (ვის გინდათ ბედნიერი იყოთ) შეწყვეტს მოლაპარაკებებს და მოგთხოვთ შეამციროთ ქირა კარგი საქციელისთვის. მას შემდეგ რაც თქვენ პირველი დარტყმა მიაყენეთ, თქვენ უკვე გაქვთ გარკვეული ადგილი უკან დასაბრუნებლად, როდესაც მოიჯარე დაიწყებს უკეთეს ქირაზე მოლაპარაკებების მცდელობას.
არავინ წუხს 25 დოლარზე მეტის გამო - თქვენ არ დაკარგავთ მათ. და თუ ისინი დაბრკოლდებიან, იმსჯელეთ და მოლაპარაკება მოახდინეთ ორივესთვის ხელსაყრელ საკითხზე.
5. შენი მოიჯარე ტოვებს
დაბოლოს, თუ თქვენი ამჟამინდელი მოიჯარე არის იჯარის დარღვევა, ეს არის დრო, როდესაც თქვენ უნდა გაზარდოთ ქირა. თქვენ კვლავ უნდა შეამოწმოთ ბაზარი და დაიწყოთ მაღალი თქვენი შეთავაზებით. თუ თქვენ დაბრუნდებით იქ, სადაც იყავით, მაშინ არაფერია. მაინც არ დაკარგე ქირა. და ეს არის თქვენი ერთადერთი შანსი ქირის გადატვირთვა. წადი დიდი!
რამდენად გაზარდოს ქირა
რამდენად უნდა გაზარდოთ ქირა? ეს დამოკიდებულია. გირჩევთ შეამოწმოთ რენტომეტრი უხეში წარმოდგენის მისაღებად.
გსურთ დარწმუნდეთ, რომ იღებთ ქონების საუკეთესო ღირებულებას. თქვენ ასევე არ გსურთ შეზღუდოთ მომავალი მოიჯარეების რაოდენობა. აქ არის რამდენიმე ფაქტორი, რომელიც უნდა გაითვალისწინოთ:
1. შეისწავლეთ შესადარებელი ქირა
დაე თავისუფალი ბაზარი იყოს თქვენი მეგზური. მოძებნეთ ხელმისაწვდომი ონლაინ ბაზრები, როგორიცაა Zillow და Trulia, რომ იპოვოთ მსგავსი ქირავდება. ჰკითხეთ რეგიონის სხვა მემამულეებს. თუ თქვენ იყენებთ ქონების მმართველ კომპანიას, მათ უნდა ჰქონდეთ წვდომა იმ მონაცემებზე, რომლებიც სასარგებლო იქნებოდა.
ასევე, დარწმუნებული იყავით შეამოწმეთ რენტომეტრი. ეს არის სწრაფი და მარტივი ინსტრუმენტი, სადაც შეგიძლიათ იპოვოთ ქირა ხარჯთაღრიცხვა მისამართის მიხედვით. თქვენ უბრალოდ მიუთითებთ მისამართს და რამდენი საძინებელი აქვს ერთეულს და რენტომეტრი მოგაწვდით საშუალო ქირას თქვენს მხარეში.
ასევე არსებობს ფერადი კოდირებული რუკა, სადაც შეგიძლიათ ნახოთ, თუ როგორ ადარებენ სხვა თვისებები საშუალო მაჩვენებელს. როგორც ქონების მენეჯერი, თქვენ შეგიძლიათ სწრაფად შეაფასოთ რამდენად შეგიძლიათ გაზარდოთ თქვენი ამჟამინდელი კურსი.
2. ფაქტორი თქვენს ხარჯებსა და სავარაუდო ანაზღაურებაში
ეს იდეალურად უნდა გაკეთდეს ქონების შეძენამდე. მაგრამ ღირს დროდადრო გადახედვა იმის უზრუნველსაყოფად, რომ თქვენ კვლავ მუშაობთ კარგი უძრავი ქონების ინვესტიცია.
მიზეზი, რის გამოც მე ვაკეთებ ჩემი ქონების ყოველწლიურ ანალიზს (მათ შორის ყველა ჩემი ხარჯების დეტალურ ჩამონათვალს) არის ის, რომ ვიცოდე დროა თუ არა ქირა. და თუ თქვენ არ იღებთ თქვენს ინვესტიციაზე დაბრუნებულ შემოსავალს, დროა შეისწავლოთ ქირა.
თუ ეს არ არის წარმატებული, შეიძლება დროა გაყიდოს ინვესტიცია ან განიხილოს განაღდების დაფინანსება.
დაკავშირებული:ჩვენი საიჯარო ქონების ფულადი ნაკადების ანალიზი
3. წადი, რომ დატოვო მოლაპარაკების ოთახი
მას შემდეგ რაც გაიგებთ თქვენს შესადარებელ ქირას და გააცნობიერებთ თქვენს ფინანსებს, დროა გამოაქვეყნოთ ნომერი და ნახოთ რას აკეთებს ბაზარი. თქვენ ვერ შეძლებთ მოლაპარაკებას იმდენად მაღალიდან, რომ გექნებათ ადგილი ფასის შემცირებისთვის, თუ გყავთ მხოლოდ ერთი პერსპექტიული მოიჯარე, რომელსაც უკეთესი ფასი სურს.
როგორც ზემოთ ვთქვი, ახლახანს ჩემი ქირა 300 დოლარით გავზარდე და ბაზარმა მაშინვე მითხრა, რომ ეს სამართლიანი ფასი იყო. ერთი კვირის განმავლობაში ვიქირავე.
რისი გაკეთებაც შეგიძლიათ თქვენი ქირის გაზრდის გასამყარებლად (იგივე ღირებულების დამატება)
როგორც მეპატრონე, ქირაობის საუკეთესო სახეობა, რომლის იმედიც გაქვთ, არის ის, რაც დაფუძნებულია რაიმე დამატებულ ღირებულებაზე, რომელიც თქვენ მოიტანეთ მოწყობაში. ყოველივე ამის შემდეგ, სხვა ზრდა, როგორც წესი, თქვენზეა დამოკიდებული გარე ფაქტორებით.
1. გააუმჯობესეთ/გადააკეთეთ ქონება
ახალი საღებავის, ხალიჩისა და მოწყობილობების დამატება შეიძლება იყოს მხოლოდ ის, რაც გჭირდებათ ქირის ღირსეული გაზრდის გასამართლებლად. ეს ნივთი 1000 დოლარზე ნაკლები ღირს უმეტეს საკუთრებაში და შეიძლება სწრაფად გაკეთდეს მოიჯარეებს შორის ან შესაძლოა მაშინაც კი, როცა ვინმე გყავთ.
ძირითადი რემონტის გარდა, აბაზანის ან სამზარეულოს განახლება რა თქმა უნდა დაგეხმარებათ ქირაში. მაგრამ ნუ მოახდენთ მთავარ განახლებებს მანამ, სანამ საკმარისად გაიაზრებთ თქვენს ბაზარს, რომ იცოდეთ როგორ მოახდენთ თქვენ ამ რემონტს თქვენი შედარებითი ერთეულების წინააღმდეგ. სულაც არ ღირს გადაიხადოთ აბაზანა ორჯერ სასიამოვნო, ვიდრე თქვენს ბაზარზე.
2. ხელახლა დააკონფიგურირეთ ქონება
შეიძლება ერთეული დაიყოს მრავალ ერთეულად? შესაძლებელია თუ არა ერთეულის ნაწილის ქირაობა დროებით გაქირავებად (ანუ Airbnb)? შეგიძლიათ დაამატოთ დამატებითი საძინებელი ან აბაზანა?
ეს კითხვები, რა თქმა უნდა, საუკეთესოდ არის დასმული ქირაობის ქონების შეძენამდე. მაგრამ ეს არ დააზარალებს იმის მცდელობას, რომ თქვენი ქირაობის ობიექტი შეხედოთ სხვა პერსპექტივას, როდესაც ის გექნებათ. ყოველთვის იყავით კითხვის ნიშნის ქვეშ, თუ როგორ შეგიძლიათ დაამატოთ ღირებულება.
3. დამატებითი სერვისები და ტექნიკა
შესთავაზეთ თქვენი მოიჯარისთვის საკაბელო ტელევიზიის, ინტერნეტ სერვისის, სტაციონარული ტელეფონის და სხვა სერვისების მოვლა. ისინი შეიძლება მზად იყვნენ გადაიხადონ პრემია, რათა თავიდან აიცილონ მრავალი გადასახადი. თუ თქვენ გაქვთ მრავალი ერთეული, შეგიძლიათ პოტენციურად ისარგებლოთ ფასდაკლებით.
გარდა ამისა, თქვენ შეგიძლიათ იჯარით აიღოთ ტექნიკა (სარეცხი/საშრობი, ტელევიზია და ა. შ.) თქვენს დამქირავებელს მცირე ყოველთვიური გადასახადით.
ლეგალურია? ქირაზე კონტროლის კანონები ხელს უშლის ქირის გაზრდას?
მივმართე ადგილობრივ ადვოკატს, რობერტ ნიუტონი კომენტარისთვის. Ის ამბობს,
”სანამ მემამულე იცავს სამართლიანი საცხოვრებლის კანონებს (დაცული კლასების დისკრიმინაცია), მაშინ მესაკუთრეს შეუძლია გაზარდოს ქირა იჯარის ვადის ბოლოს. ტეხასში, არ არსებობს სახელმწიფო კანონი ქირავნობის გაზრდის შესახებ, გარდა იმისა, რაც შეიძლება არსებობდეს როგორც ქალაქის კანონი ან სამთავრობო პროგრამა. ”
Landlordology.com აქვს დიდი სახელმწიფო სახელმძღვანელოს მიერ ქირის გაზრდის კანონიერების შესახებ, რამდენიმე მოსახერხებელ წერილთან ერთად შეგიძლიათ გაგზავნოთ მოიჯარეები ქირაში გაზრდის თაობაზე. და თუ თქვენ გაქვთ შეკითხვები, მე არ გიპასუხებთ, განიხილეთ უბრალოდ პასუხი. თქვენ შეგიძლიათ დასვათ თქვენი შეკითხვა და მას უპასუხებს ადვოკატი.
დასკვნა: ქირა იზრდება მხოლოდ ცხოვრების ნაწილია. ნუ გეშინია ამის გაკეთება. და ყოველთვის ეძებ გზებს, რათა შენი ქონება უფრო ღირებული გახადოს ქირის გაზრდის დასაბუთებლად.
განაგრძეთ კითხვა:
როგორ გამოვთვალოთ ქირავნობის ქონების ფულადი სახსრები
ჩემი $ 10,000 უძრავი ქონების ხალხმრავალი დაფინანსების ექსპერიმენტი PeerStreet– ით [მიმოხილვა]
უძრავი ქონების ინვესტიციის 6 გზა ($ 10 -დან $ 100,000 -მდე)
პირველი რაც თქვენ უნდა გააკეთოთ უძრავ ქონებაში მოხვედრისას
ფილიპ ტეილორი, იგივე "PT", არის CPA, ბლოგერი, პოდკასტერი, ქმარი და სამი შვილის მამა. PT ასევე არის პერსონალური ფინანსების ინდუსტრიის კონფერენციისა და სავაჭრო შოუს დამფუძნებელი და აღმასრულებელი დირექტორი, FinCon.
მან შექმნა ნახევარ განაკვეთზე Money® 2007 წელს, რათა გაეზიარებინა თავისი რჩევა ფულის შესახებ, მიეღო საკუთარი თავი ანგარიშვალდებულებისთვის (ხოლო ვალის გადახდა 75 ათას დოლარზე მეტი) და შეხვდეთ სხვებს, რომლებიც ფინანსურ საკითხებზე გადასვლას ვნებიან დამოუკიდებლობა.